Принцип расчета страховки по ипотеке
В настоящее время все граждане РФ, приобретающие в ипотеку недвижимость, обязаны оформить страховку. Кроме объекта недвижимости, при желании заемщика в банке оформляется по ипотечному страхованию жизнь и здоровье клиента, право на владение собственностью или потерю трудоспособности, связанную с тяжелой болезнью.
Сравнение комплексного и отдельного страхования
Клиент банка вправе застраховать исключительно залоговое имущество, однако страховые организации предлагают более выгодное комплексное решение. Кредитное учреждение может отказать клиенту в выдаче кредита или одобрении заявки по сниженной ставке, если он откажется от страхования каждой позиции.
Отметим, что комплексная страховка варьируется в пределах одного процента от размера займа и может снижаться до 0.5%, а рассчитать сумму страховки по ипотеке можно с помощью сайта sravni.ru. Получение комплексной страховки обладает следующим преимуществом: получение одного полиса по выгодному тарифному плану, в который входит страхование жизни, имущества и титула.
Что учитывается при расчете стоимости ипотечной страховки
Тарифы по страхованию существенно различаются для разных категорий заемщиков и зависят от следующих факторов:
На какой период оформляется кредитный договор
Срок действия договора аналогичен сроку действия страхования по ипотеке. Документ теряет юридическую силу, как только заемщик полностью погашает задолженности по кредиту.
На что обратить внимание при оформлении страховки по ипотеке
Основные нюансы, которые нельзя оставлять без внимания при финансовых операциях:
В зависимости от суммы задолженности производится расчет стоимости страхования по ипотеке. Цена страхового полиса уменьшается постепенно, по мере погашения долга.
Откройте доступ к закрытой части «Клерка» с подпиской «Премиум». Получите сотни вебинаров и онлайн-курсов, безлимитные консультации и другой закрытый контент для бухгалтеров.
Успейте подписаться со скидкой 20% до 15.10.2021. Подробнее про «Премиум» тут.
АО СОГАЗ – страхование жизни и здоровья при ипотеке жилья: как рассчитать стоимость онлайн?
Страхование жизни при ипотеке по законодательству РФ предоставляется на добровольной основе. СК АО «СОГАЗ» предлагает своим клиентам как комплексные полисы, предусматривающие все риски, в том числе, финансовую защиту при нетрудоспособности или на случай смерти заемщиков, так и страхование жизни в отдельности. В связи с этим СОГАЗ страхует ипотечные кредиты на особых условиях.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Условия получения полиса
Страхователем и застрахованными лицами по договору являются категории людей, перечисленные в «Правилах ипотечного страхования» от 09.11.15 г. Согласно документу, страхование жизни предусматривает риски несчастных случаев и болезней вне зависимости от гражданства.
Допускаются к страхованию только дееспособные лица старше 18 лет, возраст которых на дату окончания договора не превышает 75 лет. При этом состояние их здоровья должно быть оценено как удовлетворительное, т.е. они не должны иметь инвалидность 1-ой и 2-ой группы (с подтверждающей справкой). При наличии врачебных оснований на инвалидность этих групп в полисе откажут.
Также экспертиза ипотечного жилья может отказать в полисе, если постройка признается ветхой или рисковой (катаклизмы).
Что касается ставок и стоимости страховки, то условия сугубо индивидуальны. При отличных показателях здоровья и отсутствии травмоопасных увлечений стоимость полиса уменьшается. И наоборот — чем старше заемщик и больше у него патологий или хронических заболеваний, тем дороже обходится услуга.
Например, девушка 1990 г.р. по требованию банка покупает полис с залоговой суммой 5 млн. руб. В год она тратит на страховку 13 тыс. руб. А если полис покупает мужчина с теми же условиями, но возрастом старше на 20 лет (1970 г.р.), то страховка ему обходится в 50 тыс. руб.
В среднем, цена полиса в АО СОГАЗ варьируется в пределах 0,1—0,7 % от суммы ипотечного кредита (страховой премии), причем комплексное страхование жизни и здоровья по ипотеке снижает ставку по этому полису. А при отказе от страхования жизни увеличивает до 1—1,5 %.
В каких случаях начисляются выплаты?
При этом риски страхуются как по базовой программе (все включено), так и отдельно. Т.е. при наступлении страхового случая из списка премия выплачивается итогом либо отдельно по каждому случаю.
Банки-патрнеры, пользующиеся услугами АО
В качестве партнеров СК СОГАЗ выступают крупнейшие банки РФ (Сбербанк, ВТБ, ФК Открытие, Абсолют Банк, Газпромбанк, Райффайзенбанк, МТС-банк, Промсвязьбанк), а также региональные банки (Кубань Кредит, Морской банк, Росевробанк и др.).
Застраховать жизнь по ипотеке возможно в любой страховой компании на выбор страхователя, если банк-кредитор не выставляет особые требования, например, по части страховой премии: различные страховые компании предлагают собственные лимиты компенсаций и цену соответственно. Потребитель услуг искусственно ограничен в этом плане.
Если же страхование осуществляется после получения ипотеки, когда обязательная страховка залогового имущества уже куплена, то страхователь обращается в любую СК. Банк в этой части должен остаться беспристрастным.
Право свободного выбора СК прописано в п.3 Постановления Правительства № 386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями» и N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Тарифы и ставки в СК часто зависят от банка-кредитора, который выставляет множество требований по страховкам.
Стоимость, тарифы и ставки
Тарифы по полису устанавливаются при составлении договора после определения страховых случаев. Примерную стоимость полиса можно узнать на сайте СОГАЗ в разделе для частных лиц (Недвижимость — Страхование ипотеки (заявка)). На стоимость полиса влияют:
Ставки по страхованию жизни дифференцированы и зависят от вышеперечисленных обстоятельств. Средняя ставка по СК по данному направлению составляет 0,2 % для совершенно здоровых молодых граждан и 1—1,5 % для людей в возрасте.
Как рассчитать страховку онлайн?
Расчет стоимости полиса осуществляют при помощи специального калькулятора СОГАЗ (https://shop.sogaz.ru/realty/mortgage/). При необходимости оформляют договор онлайн.
Для определения стоимости заполняют следующие поля:
Обычно банки указывают, на какую сумму следует застраховать жизнь для покрытия возможных рисков (добровольный договор).
Чтобы получить долю в %, необходимо сумму ипотеки разделить на лимит в договоре.
Пример 1:
Молодой человек 1985 г.р. из Москвы берет ипотеку на сумму 10 млн руб. в Сбербанке на покупку земельного участка. Страховка по кредитному договору составляет 3,5 млн руб. Доля страхования жизни соответственно равна 35 %. Мужчина решил приобрести пакетный полис, предусматривающий страхование всех рисков.
В этом случае полис по страхованию жизни ориентировочно обойдется в 10 тыс. руб. (без учета состояния здоровья, экспертизы участка и других формальностей).
Комплексное страхование будет стоить на порядок выше. В нашем примере общая цена страховки составит 51 тыс. руб. в год (титульное и обязательное страхование залогового имущества).
Пример 2:
Мужчина 1975 г.р. из Смоленска берет ипотеку на сумму 1,5 млн. руб. в ФК Открытие на покупку квартиры. Страховка по кредитному договору ему не нужна: он подписался только на обязательные условия, воспользовавшись своим правом. Банк не стал чинить ему препятствий, а просто поднял % до базовой программы кредитования (конечная стоимость ипотеки возросла).
Мужчина исправно оплачивал ежемесячные платежи в течение полугода (72 тыс.). Из-за плохого самочувствия и отсутствия диагноза (все анализы в норме) мужчина решил перестраховаться и купил полис, поставив в известность СК.
Общая сумма ипотеки возросла до 3,5 млн. руб. без 72 тысяч. Чтобы не оставить семью с долгами (на случай смерти), он оплатил страховку с учетом премии, аналогичной общему займу (доля 100 %). Цена страховки составила 19 тыс. в год, а возмещение на выплату — 3,771 млн. руб. (превышает задолженность).
Порядок действий для оформления
Оформление полиса проводится по установленной процедуре:
Какие документы нужно предоставить?
Для оформления страховки потребуются документы:
Пакет документов собирается на каждого заемщика, созаемщика, продавца. Особое внимание уделяют документам при участии в сделке иностранных лиц или при покупке недвижимости на вторичном рынке. Полный перечень документов представлен в п. 6 «Правил».
Что делать при наступлении страхового случая?
Для обращения в страховую потребуется собрать пакет документов:
Более подробная инструкция приведена в п. 8 «Правил».
СОГАЗ является одним из лидеров рынка по страхованию жизни для ипотеки. Обширная программа полиса подстраивается под каждого клиента без завышения стоимости услуги. Условия страховки оптимальны и открыты. При необходимости уточнить стоимость полиса, обратившийся получит грамотную консультацию и сможет заключить договор в офисе.
Как я экономлю на ежегодном ипотечном страховании
В июне 2018 года я купил квартиру в ипотеку. Ипотеку оформил в Сбербанке.
Первые два года я оплачивал страховки через «Сбербанк-страхование». Это было удобно: оформил все электронно, заплатил и забыл. За первый год я заплатил около 9 тысяч рублей в отделении банка, когда заключал кредитный договор, за второй год — около 5 тысяч. Страховая премия стала меньше, потому что значительно уменьшилась задолженность по кредиту: я использовал материнский капитал.
Я был уверен, что во всех страховых компаниях цены примерно одинаковые — плюс-минус сто рублей. Поэтому сначала даже не искал другие варианты. Но оказалось, что цены очень даже различаются.
Что за страховки
Если вы купили квартиру в ипотеку, то помимо ежемесячных платежей по кредиту нужно еще раз в год оплачивать как минимум одну страховку — а иногда две и более:
Количество страховок зависит от того, купили вы квартиру во вторичке или в новостройке. В новостройке точно не будет страхования титула, а страхование объекта нужно будет оформлять только после постройки дома и регистрации права собственности.
По закону обязательно только страхование залога. Без него банк не заключит договор ипотеки. Если нарушить непрерывность страхования залога, например один раз забыть оплатить полис, банк может потребовать досрочно исполнить обязательства по кредиту — то есть вернуть всю сумму долга.
Остальные виды страхования необязательны — от них можно отказаться. Однако ставка по кредиту при этом может быть выше: где-то на 0,5%, а где-то и на 4%. Как правило, ради пониженного процента выгоднее оплачивать страховку, хотя в перспективе плата за страхование за все годы может быть равна переплате по кредиту без скидки.
Обычно при ипотеке предлагают комплексную страховку, в которую входят все нужные банку виды страхования. Оформить ее дешевле, чем страховать риски по отдельности.
В моем случае по желанию можно было оформить страхование жизни. Так ставка по кредиту становилась ниже на 1%, поэтому мне было выгодно оплачивать обе страховки. Страховать титул и ответственность мне не предлагали.
Как я оплачивал страховки
По закону банк не вправе требовать, чтобы заемщик оформлял полис в какой-то конкретной страховой компании и страховал риски в одной организации в течение всего срока кредитования. Это нарушает закон «О защите конкуренции»: у вас в любом случае должно быть право самостоятельно выбрать страховщика.
Но обычно ипотечный менеджер еще до заключения договора купли-продажи предлагает купить страховку в дружественной или аффилированной компании.
В моем кредитном договоре даже есть пункт о том, что я обязан заключить договоры на все эти услуги.
Я был готов оплатить дополнительные услуги и просто следовал указаниям менеджера. Главной моей целью была квартира, а эти расходы я принял как должное, в том числе и итоговые 9193,5 Р за страховки от «Сбербанк-страхования». Сумма страховок получилась чуть больше, чем изначально оговорила менеджер.
На следующий год я стал думать, как снова оплатить страхование. Искать другую страховую компанию не планировал — просто знал, что скоро закончится год, за который я заплатил, и мне нужно будет платить страховые премии за новый период.
В личном кабинете «Домклика» — сервиса ипотеки от Сбербанка — мне объяснили, что никуда ходить не надо: страхование можно оплатить в этом же личном кабинете. Нужно ввести остаток долга по кредиту — и система сама все рассчитает.
Примерно за месяц до окончания периода страхования мне позвонила сотрудница банка и напомнила, что нужно уплатить страховой взнос. После звонка от банка дополнительно пришло смс: я мог оплатить страховки, отправив код ответным сообщением.
Мне показалось, что это удобно. Сотрудники банка контролируют процесс, так я не забуду оплатить полисы. В итоге страхование за второй год ипотеки я оплатил через личный кабинет. Получилось примерно 5 тысяч рублей.
На третий год я снова планировал оплатить полисы в «Сбербанк-страховании». По расчетам, страховая премия стала еще меньше, потому что я иногда делаю частичные досрочные погашения — и долг по кредиту уменьшается быстрее.
О чём молчат банки. Как сделать ипотечную страховку в 2 раза дешевле и стоит ли вообще её брать?
Школьный хулиган, забирая у младшеклассников конфеты, ставит их перед выбором: «или делишься, или я тебя поколочу». Младшеклассник выбирает то, что ему выгоднее — отдать конфеты. Банк тоже даёт заёмщикам выбор — или оформляешь страховку на ипотеку, или я подниму тебе процентную ставку. Большинство предпочитает купить себе скидку, оформив полис, и не спорить. Но вот вопрос — действительно ли наличие страховки выгоднее, чем высокая процентная ставка и можно ли сэкономить на оформлении полиса, воспользовавшись услугами «своей» страховой компании, а не банковской.
Считаем, что выгоднее
Для начала посчитаем, будет ли выгода от снижения процентной ставки при оформлении полиса.
Расчёт будем делать на примере Сбербанка, потому что он занимает первое место по количеству оформленных ипотек.
Ипотека со страховкой и без
Для примера возьмём вторичное жильё стоимостью 3 000 000 рублей, первый взнос — 20%. При использовании всех возможных скидок (покупка на «Дом клик», страхование жизни и здоровья, молодая семья, электронная регистрация сделки) получаем ставку 7,3%. Считаем ежемесячные платежи и переплату с использованием калькулятора «Выберу.ру», где можно задавать любые параметры.
При оформлении кредита на 20 лет получаем ежемесячный платёж 19 042 рубля. Переплата — 2 174 429 рублей.
Скидка за оформление страховки — 1%.
Если её не использовать, то процентная ставка становится 8,3%. Ежемесячный платёж — 20 525 рублей. Переплата — 2 531 870 рублей.
Получается, что используя страхование жизни и здоровья, мы сэкономим 357 441 рубль. Это экономия на процентах, без учёта страховки.
Сколько стоит страховка
Для расчёта страховки воспользуемся калькулятором на «Дом клик». Стоимость полиса будет зависеть от остатка долга перед банком, пола заёмщика и даты его рождения.
В нашем случае остаток долга — 2 400 000 рублей. Пол заёмщика женский, возраст — 34 года.
Страховка будет стоить 8 256 рублей на один год. За весь срок кредита в 20 лет придётся заплатить около 165 120 рублей. Напомним, что разница в переплате между ипотекой со страховкой и без — 355 920 рублей. Получается, что выгода есть.
Но мы брали большой срок. Для чистоты эксперимента посчитаем выгоду при сроке кредита в 8 лет.
Ежемесячный платёж — 33 080 рублей. Переплата — 775 680 рублей.
Без страховки процентная ставка станет 8,3%. Ежемесячный платёж при этом поднимется до 34 295 рублей. Переплата — 892 320 рублей.
Экономия — 116 640 рублей. Расходы на страховку — 66 048 рублей. Выгода не столь большая как в первом примере, но есть.
Чем старше заёмщик, тем менее выгодной становится страховка. Например, для мужчины возрастом 50 лет полис будет стоить 21 600 рублей. За 8 лет он заплатит 172 800 рублей. В этом случае можно не оформлять полис, если вопрос стоит только в экономии.
Особенность оформления страховки при использовании маткапитала
Минус схемы в том, что продавцу надо месяц ждать поступления средств — на это пойдёт не каждый. Плюс схемы — страховка рассчитывается от окончательного размера ипотеки — 2 400 000 рублей.
Плюс схемы в том, что продавец не ждёт месяц, пока зачислятся деньги. Минус в том, что первоначальный ипотечный договор оформляется на 2 883 000 рублей. Сответственно, страховка будет рассчитываться от этой суммы, что составит 9 917 рублей.
Получается, что через месяц сумма задолженности изменится, а заплатить повышенную страховку придётся за весь год.
Можно ли сэкономить на полисе?
Мы уже выяснили, что оформлять страховку в обмен на скидку выгодно. Но мы делали расчёт по страховой программе, которую предлагает банк. Если вы придёте оформлять кредит в офис банка, то столкнётесь именно с этим предложением и сотрудник даже не заикнётся о том, что у заёмщика есть выбор.
Для сравнения возьмём компанию «Энергогарант». Страхование жизни и здоровья обойдётся заёмщику из нашего примера в 4 104 рубля. Как видим, в два раза дешевле, чем страховка, предложенная Сбербанком.
Цена ценой, но необходимо смотреть не только на стоимость полиса, но и на условия — риски, которые покрывает страховка, и причины отказа в выплатах. Многие рассматривают страхование жизни только как способ снизить переплату по кредиту. На самом деле полис покрывает риски утраты жизни и здоровья, поэтому надо выбирать не только цену, но и условия.
Практически все банки при оформлении ипотеки будут ставить условие — без страхования жизни и здоровья процентная ставка выше. В рассмотренном нами примере скидка составляет 1%. В большинстве других банков — 2%.
В прошлом году ЦБ предлагал расходы на страховку переложить с заёмщика на банки, чтобы избежать навязывания дорогих услуг, которые предлагают компании-партнёры или дочерние страховые компании. Однако пока инициатива ЦБ не нашла поддержки.
Как нас разводят в банках на страхование жизни. ИСЖ и НСЖ вместо депозита
Инвестиционное и накопительное страхование жизни – это инструменты, созданные для обмана наивных вкладчиков. Все чаще появляются отзывы обманутых клиентов, которые пришли пролонгировать депозит, но в итоге повелись на уговоры менеджера, и подписали договор о получении «кота в мешке». ИСЖ и НСЖ имеют свои преимущества, но классический банковский вклад по-прежнему остается более привлекательным вариантом для рядового инвестора.
В большинстве случаев страхование жизни – это развод. Человеку приходится ежегодно вносить аномально большие суммы, например, 100 000 рублей. В течение первых 3 лет он не может вернуть свои деньги, а если прекратит своевременно вносить взносы, то и вовсе лишится денег. Доходность инвестиционных и накопительных страховок ничтожна мала. Получить дополнительную прибыль крайне тяжело, а купонный доход составляет около 0,01.
Жажда халявы отбирает у населения России деньги
Мы пережили МММ и другие финансовые пирамиды, убедились в неэффективности бинарных опционов, поняли, что рынок Форекс – это сложнее, чем кажется с первого взгляда, который сформирован под давлением агрессивной рекламы брокеров. Невзирая на богатый опыт, россияне продолжают вестись на самые примитивные виды развода. Популярность инвестиционного и накопительного страхования – это лишнее тому подтверждения.
Уоррен Баффет – пожалуй, самый известный инвестор. Он годами изучает рынок, анализирует отчетность компании за несколько лет, а только потом вкладывает свои деньги в новые для себя финансовые продукты. Если менеджер обещает гарантированный доход, при минимальном погружении в тему, то скорее всего, вас пытаются обмануть.
Чтобы обеспечить себе безбедную старость, нужно: научиться правильно управлять капиталом, знать принципы работы финансовых рынков, потратить много времени на изучение потенциальной доходности и рисков. Это единственный путь. Халявы не существует.
НСЖ
Банки преподносят этот инструмент, как эффективную замену депозитам. С одной стороны человек получает страховку, а с другой неплохую возможность для дополнительного заработка. Однако так ли все гладко на самом деле? Давайте разберемся. НСЖ – договор, который заключается на срок от 3 лет. Зачастую срок действия соглашения составляет 5 лет. Итоговая сумма ежегодного взноса в среднем варьируется от 25 000 до 100 000 рублей.
Если повезет, то инвестор получит обратно тело вклада, а также мифическую доходность. Согласно статистике, прибыль составляет 2-3%, хотя изначально нам обещают 8-15%. Почему такая разница? Страховка жизни в банке – это платная услуга, которая ежемесячно съедает чистый доход. Чем шире страховое покрытие, тем меньше прибыли получит инвестор.
ИСЖ
Это более рисковый инструмент, поэтому в теории он способен принести больше прибыли. Срок договора – от 3 и до 30 лет. Деньги вкладываются единоразовым платежом сразу или сумма разбивается на ежемесячные взносы. По окончанию срока договора вам обещают вернуть 100% вклада и инвестиционный доход, но только при определенных обстоятельствах.
Капитал разделяется на 2 фонда – гарантированный и дополнительный. Первый вкладывается в надежные финансовые активы: депозиты, облигации федерального займа и т.д. Деньги из второго фонда инвестируются в рисковые, но более высокодоходные инструменты. На выходе такая формула должна помочь заработать как банку, так и инвестору.
Реальная доходность
Центральный Банк Российской Федерации опубликовал статистику за 2017-2018 года по обоим полисам. Самым выгодным предложением оказалось ИСЖ на 3 года – до 3,3% дохода. Это ничтожно маленький показатель, ведь обычный депозит способен дать 5%. Получается, что инвесторы просто переплачивали за страховку. Доходность даже не позволяет перекрыть инфляцию.
Кому это выгодно?
Денежный вклад в ИСЖ и НСЖ выгоден банку, его сотрудникам, страховой компании, но не инвестору. Каждый менеджер получает комиссию за продажу финансовых инструментов. За открытие депозита она мала, а продажа инвестиционного или накопительного страхования жизни – это уже способ заработать. Менеджеры пытаются «впарить» клиентам данный полис, поскольку они получат за эту солидную прибавку к зарплате.
Многие менеджеры говорят о том, что вы заключаете соглашение с надежной компанией. Не верьте подобным заявлениям. Банковское учреждение выступает в роли агента, а соглашение заключается со страховой компанией. Никаких компенсаций выбить вы не сможете, поскольку банк просто выполняет посреднические функции.
Страхование жизни в сухом остатке – предложение актуальное, но все зависит от условий. Полисы НСЖ и ИСЖ покрывают крайне ограниченный спектр страховых случаев, а именно летальный исход вследствие несчастного случая. Если человек умрет на работе или во время занятия своим хобби, то никакой компенсации его семья не получит. От болезней человек тоже не застрахован. Банальный аргумент – перед подписанием договора от вас никто не требует справку о состоянии здоровья. Это уже должно вас насторожить.
Менеджеры стараются не выдавать на руки договор. Если человек в спокойной обстановке ознакомиться со всеми пунктами, то он откажется его подписывать.
Преимущества
Разобравшись, что такое НСЖ и ИСЖ в банке, мы приходим к выводу, что данные финансовые инструменты создавались для развода граждан. Однако преимущества тоже есть, но они не существенны:
Несмотря на эти преимущества, НСЖ и ИСЖ не имеют практической пользы. Это неполноценные полисы. Их реальная доходность меньше прибыли, которую принесет обычный депозит. Поэтому есть сомнения относительно целесообразности инвестирования в данные активы.
Что делать?
В банках страхование жизни проводится по заведомо невыгодной формуле. Если вы переживаете за свое здоровье, тогда просто купите соответствующий полис в страховой компании. Это дешевле и выгоднее. Для заработка рассмотренные инструменты не подходят. Консервативным инвесторам стоит открыть депозит. Хотите больше прибыли? Откройте индивидуальный инвестиционный счет, чтобы вложиться в облигации федерального займа. Доход можно реинвестировать в более рисковые инструменты, чтобы диверсифицировать портфель.
Согласно последней статистике, сборы страховщиков выросли на 36%. Доля в 60% приходится на инвестиционные страховые полисы. То есть, это самый прибыльный продукт для страховых компаний, агентов. Не стоит им подыгрывать.
