Вправе ли УК требовать доступа в квартиру для осмотра на предмет перепланировки, ремонта общедомового оборудования со вскрытием полов и стен?
 |
| monkeybusiness / Depositphotos.com |
Собственники и наниматели квартир в МКД обязаны впускать внутрь:
При этом впускать УК нужно в любом случае (но количество «неаварийных» визитов можно ограничить до 1 раза в 3 месяца). А вот отказаться впускать бригаду капремонта можно, оформив акт о невозможности замены/ремонта внутридомовой инженерной системы в связи с отказом в доступе. Конечно, если собственник квартиры убежден, что внутридомовые инженерные системы под его полом в полном порядке и не требуют замены или ремонта. Акт подписывают собственник, УК, заказчик капремонта и подрядчик. После чего заказчик капремонта идет в суд – за получением доступа в квартиру, а сам капремонт продолжается. Только вот если за это время –из-за недопуска ремонтников – кому-то из соседей будет причинен ущерб, то оплачивать его будет тот, кто не впускал ремонтников.
Подробнее о деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами – в материале в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Напомним, что Правила технической эксплуатации жилфонда (далее –Правила), утв. постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170, требуют от собственников квартир обеспечения круглосуточного доступа к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через квартиру (п. 3.4.5 Правил).
Что же касается допуска УК в квартиру с целью осмотреть внутриквартирное оборудование и саму квартиру – на предмет возможных перепланировок, то соответствующая обязанность собственника впускать УК в квартиру обосновывается так:
Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить
Минстрой опубликовал разъяснения по поводу доступа посторонних людей в вашу квартиру: когда нужно впускать представителей управляющей компании и рабочих. Есть случаи, когда собственник обязан впустить чужих людей, если это нужно для осмотра и ремонта коммуникаций. Если отказаться, есть риск потерять много денег или стать ответчиком в суде. И тогда все равно заставят.
Кроме письма Минстроя еще есть свежее определение Верховного суда на ту же тему: когда собственников заставили предоставить доступ для осмотра квартиры. Вот главное из этих документов, чтобы отбиться от любопытных глаз и не возмещать ущерб.
Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования
Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:
| Если нет аварий или жалоб | 1 раз в 3 месяца в согласованное время |
| Если нужен ремонт | по мере необходимости, но с письменным уведомлением |
| Если случилась авария | в любое время |
Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:
Расскажите близким, чтобы им не пришлось возмещать ущерб и платить штрафы без вины или по незнанию:
Предупредить родных в вотсапе
Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире
Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта. Это не прихоть управляющей компании, а требование из постановления правительства и Госстроя.
Но впускать нужно не кого угодно, а бригаду подрядчика, который занимается ремонтом. У нее должны быть подтверждающие документы.
Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке
Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.
Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.
А дальше будут такие последствия:
Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.
Доступ в квартиру нужно предоставить, даже если нет аварий и жалоб, — для осмотра
Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.
Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.
Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.
Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.
А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:
Собственников квартиры заставили показать кухню и большую комнату. Если представители УК выяснят, что была перепланировка и она не согласована, могут быть другие суды — придется возвращать все как было, иначе есть риск вообще потерять квартиру. А в случае ущерба возмещать его соседям и управляющей компании будут собственники.
Разве это не нарушение права на частную собственность?
Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:
Если кто-то не исполняет свои обязанности или не дает другим их исполнять — придется платить.
Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?
Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:
На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.
Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:
Если до суда не дойдет, будет акт об отказе в допуске для осмотра или ремонта. Тогда управляющая компания переложит свою ответственность на собственника. В случае чего с него потребуют денег.
Обеспечение доступа в квартиру жилищной инспекции
В практике своей работы мы часто сталкиваемся с документами пример которых вы можете видеть ниже.
Это предписание о доступе в квартиру сотрудников жилищной инспекции:
Откуда может появиться данное предписание?
В основном оно появляется вследствии двух факторов:
1. Жалоба соседей.
2. Жалоба управляющей компании.
Что делать если получили данное предписание о доступе в квартиру?
— обеспечивать доступ.
Так или иначе доступ будет обеспечен в квартиру, это лишь вопрос времени и ситуации как в квартиру зайдут. Либо инспектор зайдет по добровольному доступу, либо через какое то время с судебными приставами. Сроки спрогнозировать достаточно сложно, когда то это может случиться и через месяц, но бывали случаи когда судебные тяжбы шли более полугода.
Что будет если не пускать в квартиру инспектора жилищной инспекции после данного предписания:
Если данная бумага появилась у вас в почтовом ящике, то наилучшим решением будет договориться о времени допуска инспектора жилищной инспекции на квартиру.
В указанное время сотрудник жилищной инспекции посетит квартиру и если не будет обеспечен допуск, он направит повторное предписание, которое дублирует первое, но соответственно с другим временем. И если тогда также его не пустят он передаст дело в суд. 
Напрасно некоторые собственники думают, что если никого на квартиру не пустить вопрос «как нибудь забудется сам собой».
Это опасное заблуждение, так как жилищная инспекция это гос. структура и соответственно там работа с документами выстроена очень четко и вариантов решения подобной ситуации всего несколько
1. Инспектор жилищной инспекции выходит на квартиру. В квартире перепланировок нет. Он пишет в ответе на жалобу данный факт и на этом ситуация исчерпывается.
2. Инспектор жилищной инспекции выходит на квартиру. В квартире перепланировки есть. Он составляет протокол
, предписание о согласовании данной перепланировки,
выписывает штраф. 
Далее он отписывает в ответ на жалобу что да, факт подтвердился, собственнинку вынесено предписание об устранении нарушений.
А собственник с данными документами (протокол, предписание) начинает согласовывать существующую перепланировку.
3. Инспектор не попал на квартиру. Мы не знаем точных форм, но если в целом, то он составляет внутреннюю бумагу о не доступе на квартиру и передает дело в юридический отдел для подачи заявления в суд о обеспечении доступа на квартиру с приставами.
Что будет далее:
После этого суд выносит предписание о доступе на квартиру с приставами, приставы обеспечивают попадание инспектора в квартиру и инспектор переходит к пункту 1 или 2.
На нашей практике полное нежелание пойти на встречу попаданию инспектора в квартиру встречалось всего лишь несколько раз. Это было связано в ряде случаев с так скажем с
1) «психологическими» особенностями собственника и «упертой» позицией в тематике «квартира моя, делаю что хочу, никого не пущу»
2) Пониманием собственика что ремонт в квартире выполнен со значительными нарушениями и попадание инспектора на квартиру привете только к тому, что будет вынесено предписание о согласовании перепланировки или приведении квартиры в соответствии с технической документацией БТИ (то есть первоначально планировкой квартиры).
А это означало неизбежный ремонт, так как согласовать было априори ничего нельзя и вся задача была максимально оттянуть время прихода и соответственно время ремонта.
И если второй пункт мы как то можем понять, как правило там нет ничего опасного с конструктивной точки зрения. Да собственники делают и санузлы в жилых комнатах и переносят кухни туда где они не согласуемы, то вот с первым пунктом все несколько хуже. Как правило люди однозначно занимающие подобную позицию могут и «срубить» несущую стену для получения «опенспейса», подперев плиту перекрытия каким нибудь «железным столбиком» и думая что он компенсирует все нагрузки и вот здесь мы категорически не можем понять их, так как речь идет о безопасности не только их но и их соседей.
И уже совсем не хорошая идея упорствовать после решения суда о доступе на квартиру, составления протокола и т.д. не начать процесс согласования. Так и до продажи квартиры с публичных торгов может дойти и подобные прецеденты были. И в предписаниях сотрудники жилищной инспекции любезно опишут уже так скажем конечную версию развития событий (обвели в красном прямоугольнике), если собственник не будет действовать в рамках требований их в соответствии с действующим законодательством.
Что будет, если не пустить жилищную инспекцию в квартиру?
В Государственную жилищную инспекцию г. Москвы (далее — Мосжилинспекция) поступило обращение, в котором заявитель просил проверить одну из столичных квартир на предмет незаконного переустройства. Однако собственник жилого помещения не оценил инициативу и на порог не пустил представителей Мосжилинспекции. Конфликт пришлось разрешать в суде (дело № 33 – 8301/2021).
Позиция сторон в деле:
| Истец | Ответчик (во встречном иске) |
| Требования: обязать собственника предоставить доступ в квартиру с целью осуществления регионального жилищного надзора. | Требования: признать действия Мосжилинспекции незаконными; обязать Мосжилинспекцию компенсировать моральный ущерб; отменить незаконное распоряжение о проведении проверки (если существует). |
| Обоснования: поступило обращение третьего лица о том, что ответчик самовольно объединил лоджию с внутренними помещениями; перенес на лоджию батареи, подключенные к общедомовой системе центрального отопления | Обоснования: третье лицо, по обращению которого была инициирована проверка, не является жильцом или собственником в установленном МКД; действия Мосжилинспекции по проверке обращений граждан на предмет перепланировки незаконны. |
Суд первой инстанции изучил материалы дела и установил:
«Учитывая необходимость соблюдения законных интересов жильцов, Правил пользования жилыми помещениями, требований к содержанию жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обязании ответчика предоставить представителю Мосжилинспекции доступ в спорную квартиру.
Что касается встречного иска, суд не нашел оснований для его удовлетворения. Законность полномочий Мосжилинспекции была установлена в ходе рассмотрения дела, а «основанием для проведения является поступление в Мосжилинспекцию обращений (заявлений) о фактах несоблюдения обязательных требований, независимо от адресата такого обращения (пункт 3.5.1.5. постановления Правительства Москвы от 28.12.2011 № 655-ПП)».
Суд первой инстанции исходил из того, что Мосжилинспекция действовала в пределах своих полномочий, в связи с чем, не установив нарушений прав ответчика действиями и решениями Мосжилинспекции, пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.
Также было установлено, что ответчик пропустил срок на подачу иска об оспаривании действий Мосжилинспекции.
Мосгорсуд оставил это решение в силе, отказав собственнику в удовлетворении его жалобы.
Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда.
По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг. Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года). Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование «для предотвращения аварийных ситуаций».
В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.
В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что «в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников» коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.
Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения. Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.
