Как заработать на инвестиции в новостройку: 5 рекомендаций
Недвижимость заслуженно считается надежным способом приумножить капитал. Купил квартиру — сдавай в аренду, получай ежемесячный доход. Инвестировал в новостройку — дождись завершения объекта и продай с заметным повышением цены. Но сколько в точности можно заработать, если реализовать эту стратегию на практике? И какие квартиры принесут бо́льшую доходность: студии, однушки, двух- или трехкомнатные?
Чтобы просчитать возможные сценарии и понять, как работают вложения в недвижимость на долгом сроке, разберем на конкретном примере. Осенью 2020 года в Нижегородском районе Москвы начались продажи жилья в новом жилом комплексе Profit от компании «Гранель». Реально ли извлечь доход, если купить там квартиру на самой ранней стадии? И какие факторы нужно учитывать, чтобы спрогнозировать возможный доход?
Шаг 1. Смотрим на локацию
Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте. Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости. Поэтому при выборе объекта для инвестирования в первую очередь стоит смотреть на локацию. Легко ли добраться до жилого дома из других районов? Есть ли поблизости школы и детсады? Насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития?
Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.
«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.
Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».
По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.
Шаг 2. Оцениваем застройщика
После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом. Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.
Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.
Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».
Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.
А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща». В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории. Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.
Шаг 3. Анализируем цены в контексте
Цены в отрыве от контекста мало что значат. Некорректно сравнивать стоимость жилья в спальном районе за МКАД и поблизости от ТТК — или жилья в пешей доступности от метро с тем, до которого ехать 15 минут на транспорте. Для репрезентативного анализа новостроек нужно смотреть именно новостройки — то есть исключить из сравнения вторичный рынок — и учитывать весь район, а также примыкающие территории.
«В Нижегородском районе, в котором находится жилой комплекс Profit, и на близлежащих территориях расположено несколько новостроек. В одной из них уже проданы все квартиры, там за время реализации цена увеличилась на 25%: со 160 тыс. до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, — подсчитали в компании «Метриум». — В другом проекте поблизости стоимость квадратного метра возросла со 140 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2017 года до 210 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас — то есть на 50% за неполных четыре года. Еще в одном ЖК Нижегородского района с конца 2017 года цены увеличились примерно на 40%: со 134 тыс. до 186 тыс. руб. за 1 кв. м».
По минимальному бюджету покупки однокомнатных квартир самые доступные лоты района и близлежащих территорий расположены в ЖК Profit, где цены начинаются от 7 млн руб., указали в «Бест-Новострое». При этом в новостройке есть и более доступные варианты: студии здесь стоят от 5,8 млн руб., квартиры с отделкой — от 6,4 млн руб. Двушка в Profit обойдется в 9,4 млн руб., трешка — в 11,5 млн руб.
Шаг 4. Узнаем прогноз по ценам
Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках. Риелторы, работающие в сегменте новостроек, могут составить прогноз, который учитывает самые разные обстоятельства.
«В корпусах ЖК Profit строительство еще не начато, соответственно, цены здесь неизбежно поднимутся по мере роста строительной готовности, — убеждена Ирина Доброхотова. — Из проектов с самым доступным бюджетом в этой локации на данный момент ЖК Profit расположен ближе всего к МЦК, метро «Нижегородская» и к ТРЦ. Таким образом, инвестор может рассчитывать на высокий спрос на квартиры».
По просьбе «РБК-Недвижимости» планами относительно цен поделился сам застройщик, который и определяет стоимость квартир на этапе строительства. «В нынешних реалиях стоимость жилья в московских локациях с уникально удобной транспортной доступностью неизбежно растет. Мы можем говорить о том, что уже через два года квартиры в ЖК Profit будут стоить в среднем на 30% дороже, чем сейчас», — заверил Сергей Нюхалов из компании «Гранель».
Шаг 5. Принимаем решение
Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе. Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры. Именно такие лоты пользуются популярностью при покупке «для себя».
Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги. «Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE. — На московском первичном рынке сейчас стремительно растут цены, за счет чего приобретение недвижимости становится еще более выгодной сделкой».
«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое». — Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых. Поэтому по-прежнему выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем хранить на депозите, ведь ставки по вкладам находятся на крайне низком уровне — около 4%».
«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.
В этой статье отвечаем на следующий вопросы:
Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.
Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что такое доступная однушка в Москве?
Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента
| Кол-во комнат | Минимальная площадь, кв. м | Средняя площадь, кв. м | Максимальная площадь, кв. м | Минимальная цена 1 кв. м, руб. | Средняя цена 1 кв. м, руб. | Максимальная цена 1 кв. м, руб. | Минимальная стоимость квартир, руб. | Средняя стоимость квартир, руб. | Максимальная стоимость квартир, руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 10,5 | 27,0 | 42,7 | 121 750 | 178 215 | 389 100 | 2 400 000 | 4 814 325 | 9 187 455 |
| Однокомнатная | 30,8 | 41,0 | 64,4 | 119 000 | 187 760 | 343 700 | 4 005 655 | 7 696 725 | 13 676 750 |
| Двухкомнатная | 40,8 | 62,8 | 128,2 | 112 000 | 175 805 | 311 500 | 5 902 060 | 11 044 120 | 29 155 630 |
| Трехкомнатная | 62,6 | 83,8 | 139,6 | 109 505 | 180 345 | 291 595 | 7 640 100 | 15 109 335 | 27 329 990 |
| Четырехкомнатная | 81,2 | 111,9 | 292,4 | 120 000 | 199 280 | 275 000 | 10 015 200 | 22 304 185 | 67 873 770 |
| Итого | 10,5 | 56,5 | 292,4 | 109 505 | 180 660 | 389 100 | 2 400 000 | 10 199 735 | 67 873 770 |
| А вот такая планировка была у евродвушки. Это очень удачный вариант, потому что, помимо небольшой спальни, кухню-гостиную можно также использовать как полноценную жилую комнату |
За квартиру нужно было заплатить 3,4 млн рублей. У меня было накоплено только 1,4 млн рублей, на остальную часть я решил взять ипотеку. Для оформления кредита воспользовался услугами менеджера застройщика — отправил ему справку 2-НДФЛ и копию трудовой. Сам я не ездил в банк, менеджер все сделал за меня.
Уже потом я узнал, что это общероссийская практика: под строительство конкретных объектов открывается новое юридическое лицо. Так застройщик диверсифицирует риски, которые могут возникнуть при строительстве различных объектов недвижимости. ПИК специально под строительство ЖК « Саларьево-парк » организовал ООО «Тирон», которой и принадлежали земельные участки, где шло строительство. Первичные разрешения на строительство получал ПИК, а затем они были переделаны на ООО «Тирон».
Через три недели я забрал в офисе продаж зарегистрированный ДДУ и кредитный договор. Теперь оставалось 2,5 года ждать, когда дом сдадут. Я планировал закрыть ипотеку за пять лет. Но потом у меня изменились обстоятельства, и я закрыл ее через год деньгами от продажи другой квартиры.
Потратил на покупку однокомнатной квартиры в ЖК « Саларьево-парк » 3 604 000 Р
| Квартира | 3 400 000 Р |
| Проценты по кредиту | 165 000 Р |
| Услуги застройщика по регистрации ДДУ | 27 000 Р |
| Страховка по кредиту на 1 год | 12 000 Р |
Как я продал квартиру в ЖК «Саларьево-парк»
Популярность ЖК «Саларьево-парк» в 2018 году резко выросла, цены на недвижимость в Москве тоже пошли вверх. Я решил не рисковать и продать квартиру, пока, как мне показалось, цены были на максимуме.
До сдачи дома оставалось еще 10 месяцев, поэтому в мае 2018 года я выставил квартиру на продажу по переуступке за 5 млн рублей. Переуступка, или, как говорят юристы, уступка права требования, — это замена в ДДУ одного дольщика на другого, пока дом еще не построен и акт приема-передачи квартиры еще не подписан. К тому моменту я закрыл ипотеку, поэтому с банком согласовывать переуступку было не нужно, а разрешение от застройщика я получил еще в феврале 2018 года, сразу после того, как закрыл ипотеку.
Это специфика продаж по переуступке — даже если нет покупателей, цену снижать не обязательно. Готовность дома растет с каждым днем, и через пару месяцев продавать за ту цену, которую назначил первоначально, может быть уже невыгодно. Правда, очень важно в этом случае правильно рассчитать цену. Если она изначально завышена, квартира будет долго продаваться.
В моем случае у застройщика было впереди еще множество очередей строительства, поэтому для продажи нужно было ставить цену ниже. Конкуренция по переуступкам была невысокой. В итоге, когда нашелся покупатель, мы подписали договор аванса. Я отправил сканы своих документов в банк, где покупатель брал ипотечный кредит. Банк проверил мои документы, и мы подписали в отделении договор уступки, а затем отнесли все документы в МФЦ. Через две недели я получил на свой счет деньги от сделки.
Тогда мне казалось, что цены в ЖК « Саларьево-парк » уже перегреты и расти им некуда. Я купил квартиру за 3,4 млн рублей, а продал за 5,05 млн рублей. Тогда мне это показалось очень приличным. Кто бы мог предположить, что за оставшиеся до сдачи дома 10 месяцев стоимость квартиры вырастет еще почти на 1,5 млн рублей!
Деньгами от продажи квартиры я частично оплатил покупку студии в ЖК «Инновация» в августе 2018 года, о которой расскажу дальше в статье.
В 2019 году по этой сделке я уплатил НДФЛ в размере 193 000 с разницы между ценой продажи и суммой затрат по этой квартире.
Инвестиции — это не сложно
Как я купил вторую инвестиционную квартиру — однокомнатную в ЖК «Филатов луг»
В декабре 2017 года в Москве анонсировали старт продаж квартир в ЖК «Филатов луг» от компании «Инград». На московском рынке компания появилась не так давно, но считалась надежной: у нее были реализованные проекты в области и она была связана со структурами Московского кредитного банка.
Я поехал туда на машине: посмотрел место и оценил, как часто ходили автобусы, — оказалось, часто, буквально каждые 2—3 минуты. Это был большой плюс, который нивелировал отсутствие метро в пешей доступности. Я посчитал место вполне пригодным для жизни. Теперь все решал вопрос цены.
Тогда я уже много читал форумы по новостройкам. В один из дней кто-то из участников написал о старте продаж этого комплекса и выложил цены. Они мне показались привлекательными: студии 25 м² продавали за 2,5 млн рублей, а однушки 36 м² — за 3 млн рублей, и все это с чистовым ремонтом. Но за три недели до этого я вложился в свою вторую квартиру для жизни: квартира в Московском, где я жил до этого момента, перестала меня устраивать. К тому времени она была у меня в собственности уже более трех лет, поэтому НДФЛ при ее продаже платить было не нужно. Я ее продал и взамен купил вторую квартиру в ЖК « Саларьево-парк », но уже для себя. Еще одну инвестиционную квартиру я пока приобретать не собирался.
Незадолго до того, как я стал присматриваться к комплексу «Филатов луг», мне позвонила сестра. Она просила сообщить, если я увижу новостройку по хорошей цене, потому что тоже хотела купить квартиру в Москве. Бюджет у нее был ограничен. Я рассказал ей о варианте в ЖК «Филатов луг». Сестра сказала, что будет думать.
Вопрос с деньгами можно было решить — застройщик предлагал беспроцентную рассрочку: 50% сразу и 50% равными долями в течение года. Кроме того, если бы квартира не выросла в цене, можно было отказаться от нее перед сдачей дома и получить деньги обратно с доходностью по ставке 10% годовых. Щедрость «Инграда» тогда не знала границ.
я заплатил за бронь квартиры в ЖК «Филатов луг»
Подумав несколько дней, я решил, что если сестра откажется, то я куплю квартиру сам, потому что вижу в ней хороший потенциал роста. Вот что мне понравилось в этом ЖК:
Сестра сперва отказалась от покупки. Поэтому я сам на всякий случай начал собирать деньги на первоначальный взнос по ипотеке и готовить справки для оформления кредита. Но через месяц сестра передумала, и мы решили брать квартиру напополам. В «Инграде» любезно согласились переоформить бронь и поменяли схему оплаты с ипотеки на рассрочку.
В итоге совместными усилиями мы собрали половину стоимости квартиры и в феврале 2018 года перевели на счет застройщика 1,5 млн рублей. С первоначальной суммой у меня проблем не было: с момента брони я уже продал квартиру в Московском, в которой жил. Деньгами от этой продажи я полностью закрыл ипотеку за инвестиционную квартиру в ЖК « Саларьево-парк » и половину долга за вторую квартиру в том же комплексе, которую купил для жизни. Еще часть я пустил на оплату своей половины квартиры в ЖК «Филатов луг». Оставшийся долг мы с сестрой равными долями выплачивали в течение 12 месяцев.
Я следил за проектом и даже думал купить там еще одну квартиру в кредит в новых очередях. Однако цены на рынке сильно выросли, поскольку скоро должны были ввести расчеты через эскроу-счета, и от покупки я отказался.
Потратил на покупку ½ доли в однокомнатной квартире 1 515 000 Р
| Моя часть квартиры | 1 500 000 Р |
| Услуги застройщика по регистрации ДДУ | 15 000 Р |
Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Филатов луг»
Когда мы с сестрой все выплатили, я заказал в «Инграде» справку о том, что у нас нет задолженности, и на всякий случай — разрешение на переуступку. «Инград» давал это разрешение бесплатно по письменному заявлению. Некоторые застройщики требуют за разрешение определенную сумму или еще хуже — процент от суммы переуступки. Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в ДДУ четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.
Примерно в это же время я предложил сестре продать квартиру. На тот момент цены по переуступке были 5,2—5,3 млн рублей. С учетом торга и дополнительной скидки за второй этаж можно было смело рассчитывать на 5,1 млн рублей. Аналогичных предложений было немного, а цены у застройщика были выше. Я считал, что это уже очень дорого для этого места. То есть за год с небольшим можно было заработать на этой квартире больше 2 млн рублей. Но сестра сказала, что хочет ее оставить.
В середине 2019 года Росавиация предъявила претензии к «Инграду» по высотности домов, потому что они находятся близко к аэропорту «Внуково», и через суд добилась приостановки всех регистрационных действий по объекту. Росавиация посчитала, что дома стали мешать взлету самолетов и создавать помехи для радара, который расположен в нескольких километрах от них. Ни о каких переуступках больше речи не шло.
Начались бесконечные суды. Застройщик их выигрывал, потому что все документы перед строительством были согласованы. В ответ шли кассации и апелляции от транспортной прокуратуры, параллельно подавались новые иски. Процесс длится уже больше года. В итоге дома построены, сделана отделка, работают лифты, есть отопление, свет, вода в квартирах. Стоит полностью готовый муниципальный детский сад, но ключи от квартир получить нельзя. Дольщики пишут во все инстанции, приглашают федеральные СМИ, устраивают одиночные пикеты, но пока что результата нет.
Уменьшают ли риски недостроя эскроу-счета?
1 июля 2019 года вступили поправки в закон о долевом строительстве, по которым застройщики обязаны работать через эскроу-счета. Это специальные счета в банке, где хранятся деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке не перечисляют деньги застройщику напрямую, а переводят их на его счет эскроу. Счета открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.
Без эскроу-счетов сейчас строится относительно небольшое количество комплексов, но они есть. Эскроу-счет оберегает от потери вложенных денег, но не компенсирует упущенную выгоду. Например, мы с сестрой получили бы назад только 3 млн рублей, которые вложили. При этом рыночная стоимость нашей квартиры после сдачи — около 6 млн рублей. В такой ситуации проще ожидать решения по судам, чем требовать назад вложенные средства.
Обвинять застройщика сложно: все документы были в порядке и разрешение отозвали задним числом, когда часть домов была уже практически готова. Это яркий пример того, что инвестиции в недвижимость — это всегда риски, даже если застройщик надежный. Хотя сейчас все же дело движется к концу, большое количество судов выиграно и стороны постепенно приходят к взаимопониманию.
Теперь мы с сестрой ждем, когда дом сдадут и можно будет оформить собственность. Потом мы либо продадим квартиру, либо сдадим ее в аренду. Еще есть вариант, что кто-то из нашей семьи переедет в нее жить.
Разработкой внешнего вида ЖК «Филатов луг» занималось архитектурное бюро Speech. Ничего выдающегося вы там не увидите, но для экономкласса выглядит вполне достойно
Третья инвестиционная квартира — студия в ЖК «Инновация»
В августе 2018 года я купил студию 23 м² за 2 018 000 Р в ЖК «Инновация» от застройщика «Гранель». Деньги у меня оставались после переуступки первой квартиры в « Саларьево-парке ». Я узнал информацию о старте продаж на форумах, когда был в отпуске. Но так как «Гранель» вывел разом в продажу очень большое количество квартир, ажиотажа не наблюдалось. Вернувшись из отпуска, я спокойно поехал в главный офис компании, и мне предложили выбрать из множества вариантов на разных этажах.
ЖК «Инновация» строился на границе Москвы и Одинцова. До Мкада всего 2 км, рядом — станция МЦД «Сколково». До одноименной станции можно было дойти пешком. Сам район Сколково очень приятный — с парками и прудами. Из минусов — в комплексе было очень много маленьких студий. В будущем такой дом может превратиться в некое подобие общежития. Не каждый согласится жить в таких условиях, поэтому основной контингент там — молодежь без детей.
Мне кажется, что, благодаря невысокой стоимости на старте продаж и хорошему росту цены, этот проект можно смело считать одним из лучших инвестпроектов не только 2018 года, но и всех последних лет. Маленькие студии в ЖК «Инновация», которые на старте стоили 1,8—2,1 млн рублей, сейчас можно продать по переуступке в два раза дороже. В декабре 2020 года дом должны сдать, и цена еще немного подрастет.
я вложил в третью инвестиционную квартиру
Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Инновация»
Я пока еще не решил, что буду делать с этой квартирой. У застройщика в продаже не осталось почти ничего. С точки зрения инвестиций это большой плюс. Прямых конкурентов в округе тоже нет. Так что делать дисконт к рыночной цене, если продавать по переуступке, не обязательно. Я могу дождаться, когда дом достроят, и оформить собственность — такие квартиры всегда стоят еще дороже. Сейчас квартира стоит 4,1—4,3 млн рублей.
Но есть и другая сторона. Многие покупали квартиры в доме как инвестиционные. Есть большая вероятность, что, когда инвесторы оформят собственность, они все кинутся продавать эти квартиры. А высокая конкуренция — не лучший помощник при продаже. Плюс в связи с неопределенностью в экономике прогнозировать цены даже на несколько месяцев вперед — занятие неблагодарное.
Оптимальный вариант, на мой взгляд, выставлять квартиру на продажу по переуступке и смотреть спрос. Если найдется покупатель по хорошей цене, ее можно будет продать. Если нет — буду ждать и затем оформлять собственность. Если и тогда не получится продать, то буду делать ремонт. Ликвидность квартир с ремонтом всегда выше. Главное — правильно рассчитать затраты. Выбор нужно делать, исходя из каждой конкретной ситуации.
Если продать эту квартиру сейчас, то чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составит около 1 900 000, или 94% от вложенных средств за 2,5 года.
Четвертая инвестиционная квартира — однокомнатная в ЖК «Балтийский»
В мае 2019 года я купил однокомнатную квартиру 39 м² в ЖК «Балтийский» от застройщика « РГ-Девелопмент » за 7,35 млн рублей. Минимальный бюджет покупки на старте в этом комплексе для простых смертных был 6,5 млн рублей за студию 30 м². В дальнейшем цены в ЖК «Балтийский» резко скакнули, поэтому этот комплекс можно считать одним из лучших инвестпроектов 2019 года.
Главный плюс — точечная застройка в хорошем, тихом районе около метро «Войковская». На квартиры в таких домах всегда будет спрос. Плюс рядом находится отличный ТЦ «Метрополис» и несколько офисных центров.
Сам старт продаж происходил необычно. Я следил за объектом, так как мне понравилось место. Я заранее позвонил в офис продаж застройщика и попросил сообщить мне о начале продаж. Думаю, моей наивности там многие удивились. В конце апреля на форумах прошла информация, что начались закрытые продажи «для своих» по спецценам. На следующий день должны были начаться продажи для всех остальных.
Утром я позвонил в главный офис компании с вопросом, не начались ли продажи в ЖК «Балтийский». Мне ответили четко и ясно: «Продаж еще нет, следите за информацией на нашем сайте и ждите звонка менеджера». В это время на форумах пошла скудная и противоречивая информация, что продажи, возможно, идут и нужно ехать в офис и не слушать менеджеров. Я еще раз позвонил и спросил, могу ли я записаться в офис для консультаций. Ответ был все тот же : «Продаж нет, только потеряете зря время». По счастливому стечению обстоятельств офис застройщика был в 10 минутах езды от моей работы, и я все-таки решил попытать счастья.
Помимо меня, в офисе было еще несколько человек: видимо, те, кто тоже узнал информацию с форума, либо «свои», которые не успели купить на закрытых продажах. Двое из них были с менеджерами, один ждал своей очереди. Мне также предложили подождать. Никто не сказал: «Зачем вы приехали, вам же сказали, что продаж нет». Хотя, судя по голосу, 20 минут назад я общался все с той же девушкой.
Через 30 минут меня пригласил менеджер. Продажи действительно шли второй день, и уже почти ничего не было. Европланировки все разобрали. Из маленьких метражей были только классические однокомнатные и студии. Я посчитал, что студии здесь будут менее ликвидными, и забронировал однокомнатную квартиру 39 м² за 7,35 млн рублей.
стоила четвертая инвестиционная квартира в ЖК «Балтийский»
Я купил ее в ипотеку на 10 лет под 10,4% с минимальным первоначальным взносом 1,1 млн рублей. Деньги на первоначальный взнос у меня лежали на накопительном счете в банке под 6,5% годовых. Хранить так деньги для инвестиций удобно: с таких счетов деньги снимаются без потери процентов, а ставка обычно не сильно ниже стандартных депозитов.
Продажи через несколько часов закрыли совсем, так что мне просто повезло. Если бы офис застройщика был в центре или другом районе, я бы вряд ли поехал. Трудно представить, что в наше время продажи могут происходить таким образом, а менеджер будет уговаривать не ехать к ним в офис и не покупать у них квартиры.
Через месяц мне позвонил менеджер застройщика. Он не знал, что квартиру я уже забронировал, и сообщил, что у них открылись продажи. Поскольку я оставлял заявку, то он предложил мне в первых рядах купить квартиру в этом ЖК. Оказалось, что цены уже совершенно другие — почти на 600 тысяч рублей выше, чем в конце апреля. Я спросил, почему они не позвонили месяц назад, когда реально начались продажи. Менеджер ответил, что это были предпродажи и они никого не обзванивали.
Потратил на покупку однокомнатной квартиры в ЖК «Балтийский» 7 985 000 Р
| Квартира | 7 350 000 Р |
| Проценты по кредиту | 560 000 Р |
| Услуги застройщика, в том числе регистрация ДДУ | 50 000 Р |
| Страховка по кредиту на 1 год | 25 000 Р |
Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Балтийский»
Я планирую продать эту квартиру по переуступке до того, как в 2022 году дом сдадут, потому что цена на этот объект уже сильно выросла. Уже сейчас квартиру можно продать за сумму около 10,8—11,2 млн рублей, так как у застройщика подобные появляются по ценам выше 11,3 млн. Я не уверен, что она будет расти дальше при текущей неопределенности в экономике.
Даже если я не успею выплатить ипотеку к этому моменту, это не важно. Многие банки разрешают сделать переуступку до того, как полностью погасишь ипотеку. Возможно, мне придется заплатить банку небольшую комиссию и сделать небольшую скидку покупателю. Но в целом этот процесс может быть даже более быстрым и комфортным, чем обычная переуступка, так как обычно все контролирует банк.
Большой плюс для инвестора в этом проекте — нет конкуренции с застройщиком. Компания выводит на рынок квартиры очень редко, по высокой цене, и они почти сразу попадают в бронь. Прямых конкурентов в округе тоже нет. Существенная разница с ЖК «Инновация» лишь в том, что собственность ждать придется гораздо дольше. Надежнее попытаться продать такую квартиру по переуступке с небольшой скидкой от цены застройщика. А в моем случае — еще и с дополнительной скидкой за то, что квартира находится в залоге у банка.
Я рассматриваю и альтернативный вариант. Если остаток долга будет небольшой — до 2 млн рублей, то можно выставить квартиру на продажу и оформить потребительский кредит. Затем закрыть ипотеку и вывести квартиру из-под залога. Тогда скидку за залог можно не делать, а спрос на квартиру повысится. Если долг большой, есть риск застрять с этим кредитом надолго под более высокий процент, чем по ипотеке. Что из этих двух вариантов выбрать, будет понятно по ситуации.
Если продать эту квартиру сейчас, то чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составит около 2 600 000. В процентах от вложенных средств доходность рассчитать сложно, так же как и у квартиры в Саларьево, потому что я оплачиваю её стоимость частями. Если бы я оплатил всю сумму сразу, то получилась бы доходность около 42% за полтора года, но из-за наличия ипотеки и, несмотря на выплату довольно весомой суммы процентов, доходность получается выше — около 60-65% от вложенных средств за полтора года. Всё потому, что тут, так же как и в Саларьево, рост стоимости квартиры в процентах более чем в два раза превышает проценты по ипотеке.
Насколько выгодно инвестировать в квартиры в 2020 году
За последние несколько лет я пропустил еще 10—15 хороших стартов продаж, потому что свободных денег не было, а брать ипотеки в больших количествах я не хотел. Я считаю инвестиции в новостройки рискованным занятием: квартиры могут не только расти в цене, но и падать, как нам уже показывали 2009 и 2015 годы.
Сейчас ситуация поменялась. Стартов по хорошим ценам очень мало, и на них часто наблюдается высокий ажиотаж. Этим в своих корыстных целях пользуются застройщики. В первый же день старта продаж они выставляют высокий ценник, а потом еще умудряются его повышать. Основная причина ажиотажа — льготная ипотека и снижение ставок по вкладам. Люди стараются вложить деньги, а застройщики потирают руки. А после того, как ввели эскроу-счета, застройщики никуда не торопятся. Все равно они не увидят деньги дольщиков сразу после покупки.
У многих специалистов совершенно обоснованно складывается впечатление надувающегося пузыря. Но когда этот пузырь начнет сдуваться — и будет ли он вообще сдуваться, сказать сложно. Слишком много разных факторов схлестнулось: взвинченные цены, пандемия и прогнозируемые проблемы с платежеспособным спросом с одной стороны, низкие ставки по ипотеке, низкие проценты по депозитам и налог с крупных депозитов — с другой. Что из этого возьмет верх, предсказать не может никто.
Итог — на недвижимости в Москве в прежние годы можно было неплохо зарабатывать, если хорошо разбираться в рынке. Рынок постоянно растет с 2015 года. Но вот что будет дальше, сказать очень сложно. Одно дело — пытаться заработать на растущем рынке, который мог простить даже некоторые ошибки выбора, и совсем другое — когда рынок находится в стагнации или падает.
Подробно о том, какие факторы я учитывал при инвестировании в квартиры, где искал информацию, как выбирал район, какие ошибки совершал и каких смог избежать, расскажу в следующей статье.
Сколько я заработал
Подсчитать точно, сколько именно я заработал на инвестиционных квартирах, сложно, потому что большая часть заработанных на этом денег остается в недвижимости. Можно было бы продать инвестиционные квартиры и увидеть чистую прибыль. Но тогда нужно понимать, куда эти деньги потом вложить. Выгодных вариантов вложиться в новые объекты сейчас почти нет, оставлять деньги в рублях не очень хочется, а валюта уже очень сильно выросла в цене.
Помимо квартиры, в которой я живу, сейчас у меня есть две инвестиционные квартиры в строящемся жилье и ½ доли еще в одной. По одной из квартир я еще не закрыл ипотеку, остаток по кредиту там — 2,5 млн рублей.
Если считать по рыночным ценам, то сейчас стоимость моего инвестиционного жилья составляет около 18 млн рублей. Для объективности я рассчитывал цены по нижней планке аналогичных предложений на «Циане» и «Авито». Квартиры по нижней планке иногда бывают с проблемами в документах или с какими-то недостатками в самих квартирах. Это нужно выяснять у продавцов. Поэтому в реальности, думаю, за них можно будет выручить немного больше.
примерная стоимость моей инвестиционной недвижимости
О чем помнить, если соберетесь инвестировать
Спасибо всем, кто комментировал статью. Я действительно упустил вопрос с налогами, но ровно потому что налог с продажи я платил всего с одной квартиры. Но попросил редакцию вставить про это абзац в тексте.
Ещё добавил немного информации о примерной доходности вложений.
Дмитрий, согласен полностью, я бы их вообще изолировал от общества, от них один вред! Но есть несколько «но»:
И все таки не хватает данных по реальной доходности объекта с учетом налога, затрат и т.п.
Цифра в 18 млн не дает понимания ROE.
И не очень понятно зачем дожидаться права в оформление в собственность а потом продавать? Цена за это время не вырастет на 13+%, а вот налог уже появится.
P.S. Что-то не заметил в статье «каких ошибок можно избежать», какие-то минорные вещи только. Да и выбор и стратегия тоже особа не раскрыта, почти в каждой покупке написано «мне повезло», собственно вся суть инвестиций в недвижку.
Анатолий,
1. «Цифра в 18 млн не дает понимания ROE». Доходность объектов очень тяжело рассчитать, если был использован кредит, так как в таком случае оплата квартиры распределена на длительном промежутке времени.
2. «Цена за это время не вырастет на 13+%, а вот налог уже появится». Налог платится 13% что с переуступки, что с обычной продажи.
Денис,
1. Сложно, но можно и нужно. Иначе не понятно зачем это все, если можно пойти и купить облигации или открыть вклад в 2018 году под 15% годовых и не заморачиваться. Да, чуть сложнее посчитать упущенную выгоду, учесть ипотечные платежи и прочее (если вы не финансист и т.п.). но упрощенная модель строится в экселе без проблем. Какая же это инвестиционная деятельность, где нет даже примерной доходности при каких рисках.
2. Если и по переуступке есть налог, то странно об этом не упоминать в расходах.
3. Ну стоит тогда это было хоть в конце статьи упомянуть.
4. Я не придираюсь, но просто хочется чуть больше о деталях знать, а меньше о везении. В Москве строится сотни разных ЖК разного класса (а с областью дак вообще), и наличие метро рядом, и ТЦ рядом и т.п. Хочется сравнение, почему именно этот ЖК, а не другой со схожими характеристиками ну и так далее.
Это скорее вопросы и пожелания к статье.
В любом случае было познавательно почитать.
Анатолий, со вкладом в 15% вы годика на 3 промахнулись, да и то этот процент постоянно снижался вслед за ключевой ставкой ЦБ, то есть эффективная за год и тем более за 2-3.
Анатолий, под недвижимость можно взять ипотеку и использовать деньги банка, а с акциями нет)
Анатолий, 15% даже в 2015 не было, в лучшем случае — 12, которые стремительно снижались все это время.
Где налог на прибыль от продажи квартир?
Андрей, налоги на переуступку выплачены, переуступка была без занижения стоимости. Это пока единственная квартира, которая подлежала налогообложению по срокам владения.
Денис, спасибо за ответ. В статье об этом ничего не сказано, поэтому и возник вопрос.
Андрей, согласен. Нужно было об этом упомянуть.
Андрей, Возможно с занижением продавал
Роман, если БЫ да каБЫ.
нет, не правы
Алекс, сам процесс оплаты не описан? Оплачивал через личный кабинет на сайте налоговой. Налоги с переуступки платятся так же, как и с обычной продажи квартиры.
ПС: другие активы тоже есть, хотя в гораздо меньшем объёме, просто статья всё-таки про недвижимость, поэтому не стал расписывать.
Константин, так коммуналку начинают начислять после принятия квартиры по АПП.
Хорошая статья, не знал что был такой спрос на квартиры
Илья, вы выбрали очень интересный пример, только почему Вы считаете курс на сегодняшний день? Квартира продана в январе 2018 года, когда курс был 56 рублей, вы же рассчитываете по 73? По-моему не очень объективно, это даже не смотря на то, что вы выбрали именно ту квартиру, которая покупалась для жизни, а не для инвестиций, да ещё и в период с самым резким скачком валюты.
Почему вы тогда не рассмотрите пример другой квартиры в Саларьево? Куплена при курсе 61, продана при курсе 62. Прибыль в долларах при полной оплате 40% за полтора года, при использовании ипотеки около 60%.
Критика всегда интересна, но только когда она объективна.
Очень интересно.
Сразу возникли некоторые вопросы:
В 2012 Вы приехали с Ростова с 2700000, а квартиру купили за 3180000+доп. расходы 462000 итого 3460000
Вопрос: откуда 942000, если Вы только приехали?
Допустим Вы купили квартиру в уже построенном доме и жили в ней…Иначе где Вы жили, пока дом строился?…В статье не указано.
В 2016 Вы покупаете квартиру в Саларьево, где первоначальный взнос 1400000( опять же откуда, учитывая, что Вы еще живете в Московском…
942000+1400000=2342000 (почему не указано о их возникновении))))
Итого: через 2 года Вы заработали 1054020… и это при том, что ипотека погашена за год, вместо 15 лет…
т.е. 1054020 : 24 месяца= ваш доход 43917,5 в месяц
Константин, Коммуналка в строящимся доме?)
Алекс, 17-18 год были 7-9 % вклады
Акция ПИК в январе 2016 года стоила 210р.
Сейчас 593р.
Так же было выплачено 59р дивидендов.
Интересно, а какая доходность у автора. Но я думаю, ее посчитать настолько же сложнее, на сколько сложнее инвестировать в реальную недвижимость по сравнению с акциями.
Думаю, щас не лучшее время для инвестиций. Цены за 2020 год выросли больше чем на 50% и достигли, как мне кажется, нереального максимума. Лучше подождать год или два. Когда ажиотаж спадёт на квартиры.
Смысл обсуждать прошлое, аналог которого уже не предвидится в будущем, да и советы на вашем опыте уже не актуальны. Сейчас наступила новая эра со счетами-эксроу.
А вот то, что автор не может посчитать свою доходность это показатель того, что он не инвестор, а удачливый малый, которому повезло, чуйка есть.
Дмитрий, ну, у вас получилось, так же как у автора многократно купить подешевле и продать подороже?
Сергей, согласно практически любым исследованиям, что доводилось видеть, и в частности вот этой картинке из Гугла, далеко не 60-80%
Картинка показывает как распределяют активы люди с капиталом 10м+ — в целом, конечно, это только одна группа людей, но быстрый гуглеж привел именно сюда
Алла, к сожалению такова реальность рыночной модели. Я бы предпочёл иметь возможность купить любую квартиру за деньги, чем ждать «разрешения» от регуляторов.
От 15-16 года такие ощущения: недвижка конкурировала с банками и конкуренция складывалась не в пользу первых. Поэтому на инвестициях в недвижку можно было спокойно ехать частным инвесторам (я тоже проехался естественно). Но и рисков также было предостаточно, дду и имитатор страховой за застройщиком не особо работали.
От текущего состояния ощущения ровно наоборот: доходность не в пользу банков, эскроу стоит не настолько дорого чтобы НАСТОЛЬКО сильно влиять на цены и как мне кажется, появился довольно таки вовремя(да и хороший козёл отпущения:»это всё эскроу»).
Конечно важна ликвидность объекта: возможность продать по рынку хотябы за пару месяцев, а куда пойдёт этот самый рынок ну ктож его знает то.
Автор молодец, счастливчик. А мне гребаный урбан-групп все попортил
Galina, спасибо! Но у меня тоже есть пока свой «урбан» в виде ЖК Фиалатов луг. Думаю и ваш и мой дом всё-таки сдадут в итоге.
Роднечков, ну так, сделать чутка скидку и все, переуступка подходит как под ипотеку, так и под все виды господдержки.
Автор молодец. Но приведенные цифры-вообще ни о чем, как говорится, чтобы оценить точную доходность и сравнить её с другими инвестиционными инструментами.
