Что выгоднее: ипотека или аренда
В вечном квартирном вопросе люди делятся на 2 лагеря: арендовать жилье или приобрести собственное. Разберем достоинства и недостатки каждого варианта.
Аренда жилья в России не настолько развита, как в Европе. Многие воспринимают такой формат как временное решение – это подходит для тех, кто еще не определился с семьей или планирует сменить город. Поэтому в нашей стране аренду и ипотеку рассматривают разные целевые аудитории.
Съемное жилье
Плюсы
Наем дает свободу и мобильность – легко подстроиться под обстоятельства. Этот вариант подходит для тех, кто еще не определился, в каком городе хочет жить, в какой компании работать, создавать ли семью и т.д.
Из арендованной квартиры проще выехать – хоть за один день, – сменить место жительства, перебраться ближе к новой работе, чтобы не тратить время на дорогу.
По сравнению с заемщиком у нанимателя нет строгих долгосрочных обязательств. Если у нанимателя ухудшилась финансовая ситуация, – например, уволился с работы и потерял стабильный доход – проще найти вариант подешевле.
Арендатор не думает, как содержать жилплощадь, ведь ее ремонтирует владелец.
Минусы
Рынок аренды в России нельзя назвать надежным. Съемщик не защищен, даже если с арендодателем заключен договор. Владелец жилья по собственному желанию или из-за изменившихся жизненных обстоятельств может попросить жильцов съехать – им в срочном порядке придется искать новый вариант.
И наем, и ипотека требует постоянных финансовых вливаний. Но у ипотеки есть установленный срок, а у аренды срок определяется необходимостью крыши над головой, то есть до конца жизни.
В итоге денежные траты на ипотеку заканчиваются получением квартиры в полную собственность после закрытия долга. У аренды в этом отношении результат нулевой – в итоге наниматель остается ни с чем.
Наем жилья в России – это вариант только для трудоспособных, потому что на обычную пенсию или стипендию невозможно снимать жилплощадь привычного уровня.
С каждым годом стоимость аренды неумолимо растет. Платежи по ипотеке остаются неизменными (за исключением договоров с плавающей ставкой, но это непопулярный вариант кредитования).
Ипотечное жилье
Ипотеку выбирают люди со стабильным доходом, у которых есть определенность в карьере, чаще всего – люди семейные.
Плюсы ипотеки
Это, пожалуй, единственный способ быстро приобрести жилье, если на это не хватает личных сбережений. Да, это покупка идет в кредит, но в перспективе у заемщика в собственности будет квартира.
Годами копить деньги – рискованный вариант, потому что цены на недвижимость растут, а деньги обесцениваются. В широком ассортименте ипотечных программ можно найти наиболее подходящий вариант и сразу сделать примерный расчет.
Недвижимость – это актив. Заемщик платит деньги не просто за проживание. Он вкладывается в дорогостоящее имущество и защищает денежные средства от инфляции.
При необходимости владелец продаст квартиру и получит вложения обратно. При съеме это невозможно – потраченные на аренду деньги уже никогда не вернутся.
Можно отремонтировать жилплощадь под свои потребности, нужды и вкусы, сделать всё под себя. Арендодатели, как правило, не приветствуют даже небольшие изменения, не говоря уже о серьезных – например, перепланировке.
Ежемесячный взнос по ипотеке не меняется (исключение – плавающая ставка), в то время как арендные платежи периодически повышаются.
При ипотечных выплатах можно получить помощь от государства – налоговый вычет до 650 тысяч рублей, использовать материнский капитал (если у заемщика или созаемщика есть на него право).
Минусы ипотеки
Пожалуй, главный минус – банк может изъять предмет залога по решению суда для возврата долга, если клиент не вносит платежи. Поэтому покупка квартиры в кредит требует жесткой финансовой дисциплины.
Неудивительно, что ипотека даже у человека со стальными нервами способна повысить уровень тревожности по поводу стабильности работы и дохода.
Рекомендуем создать «подушку безопасности»: сумму, равную как минимум 6 ежемесячным платежам. А если оформите эту сумму во вклад – будете получать дополнительный доход.
Даже при нынешней ситуации на рынке, когда ипотечные ставки постепенно снижаются, ипотека требует бòльших финансовых вливаний, чем наем. К этому готов не каждый – с точки зрения и первоначального взноса, и последующей экономии на ежемесячных тратах.
Постоянные вложения в крупный и мелкий ремонт ожидают обладатели ипотеки. Недвижимость – даже с качественной и дорогой отделкой, – помимо квартплаты и платежей по кредиту, точно потребует обновления.
Периодически менять сантехнику, красить стены или переклеивать обои, ремонтировать мебель – это задачи и статьи расходов собственника жилья.
Какой должен быть первоначальный взнос
Главное преимущество ипотеки в том, что первоначальный взнос идёт на оплату собственной квартиры, а не владельцу съёмного жилья.
Для ипотеки
Для первоначального взноса по ипотеке нужно минимум 10% от стоимости выбранного объекта недвижимости. Есть ипотечные кредиты без первоначального взноса, но по ним ставка будет гораздо выше.
Поэтому на первоначальный взнос лучше не оформлять дорогой потребительский кредит, чтобы не увеличивать долговую нагрузку. Попробуйте накопить первоначальный взнос с картой “Халва” – вам возвращается по ней до 10% на остаток ваших денег на карте.
Для аренды
При аренде обычно единовременно вносят сумму, равную трем ежемесячным платежам за выбранный вариант. В нее входит оплата первого и последнего месяца аренды и вознаграждение риэлтору, если квартира нашлась через агентство.
Примеры
В краткосрочной перспективе аренда принесет нанимателю существенно меньше затрат, чем ипотека заемщику (взять хотя бы первоначальный взнос по ипотеке). Но на длинном горизонте все не так очевидно.
Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге, не в историческом центре, недалеко от метро (5-10 минут ходьбы), стоимостью 25 000 рублей в месяц за аренду.
Предположим, найдена она через агентство, поэтому к стоимости первого и последнего месяца добавляем вознаграждение посреднику. Наш первоначальный взнос для аренды составит 75 000 рублей. Теперь считаем стоимость аренды за 20 лет с небольшими регулярными повышениями цены. Примерная сумма – 9 500 000 рублей.
Для расчета по ипотеке берем похожую однокомнатную квартиру в том же районе за 7 000 000 рублей. Первоначальный взнос – 1 500 000 рублей. Ежемесячный платеж – 38 000 рублей. За 20 лет общая сумма затрат составит примерно 10 600 000 рублей.
В нашем примере разница за 20 лет составит 1 100 000. Сумма довольно крупная. Но в случае съема жилья 9 500 000 рублей будут потрачены на чужую жилплощадь и уже не вернутся ни в каком виде.
В то время как квартира, купленная в ипотеку, как уже было сказано, – это актив, который при необходимости владелец продаст по рыночной стоимости или передаст по наследству. А с учетом повышения цен на недвижимость стоимость при продаже, вероятно, покроет переплату по ипотеке.
«Хоть анаконду заводите, хоть алабая»: 9 причин, почему ипотека удобнее аренды
Аргументы читателя Т—Ж
Этот текст написал читатель Т—Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.
8 лет я снимал квартиру в Москве. Но теперь стал счастливым ипотечником.
Думаю, в нашей стране аренда будет иметь смысл, когда рынок станет более белым и цивилизованным, а арендатор будет действительно защищен. Если появятся доходные дома от бизнеса, то и хозяева квартир с драгоценными коврами и фарфоровыми слониками умерят свои аппетиты. Итак, на правах арендатора с многолетним стажем рассказываю, почему ипотека удобнее, чем постоянный съем жилья.
По факту так и есть, ведь квартира отображается в вашем налоговом кабинете. Теперь вы можете сделать ремонт вашей мечты, а не соглашаться на то, что предлагают хозяева. В съемной квартире даже тумбочку лень покупать, так как понимаешь, что через год можешь съехать, а в новом жилье ее просто негде будет поставить. Также совсем нет желания менять в чужом доме бытовую технику. Вот гудит холодильник. Вы сообщаете хозяину, а он в ответ: «Ну гудит и гудит, работает же. Хочешь, сам новый покупай, но при выезде его оставишь».
Ипотечный платеж фиксирован, а в некоторых случаях может даже уменьшаться. Хозяин же съемной квартиры о вас не забудет, и через годик-другой повысит аренду на 10—20%. И вы заплатите, так как вам не захочется в очередной раз бегать по прокуренным подъездам, общаться с неадекватами, отпрашиваться с работы, чтобы съездить на просмотр. Проще заплатить сверху эти 5000 рублей в месяц. Правда?
Некоторые комментаторы пишут, что платить за аренду проще, ведь деньги идут людям. Да, может, бабушку жалко больше, чем банкира, только вот банкир лет через 10—15 отдаст вам квартиру в полную собственность, а бабушка нет. Тем более у меня, например, арендодателем был достаточно небедный адвокат. И особого душевного спокойствия от увеличения его материального достатка я не испытывал.
В любой момент хозяин квартиры может попросить вас съехать, потому что он ее продает или «приехал племянник учиться». Да, у вас, наверное, будет договор аренды, но эта филькина грамота ничего не значит в российских реалиях. У нас не Германия, где вас могут выселить только по суду, даже если вы не платите.
Если вы чувствуете, что больше не можете тянуть ипотеку, то эту квартиру можно спокойно продать. Да, вот это поворот. Более того, продать ее можно другому ипотечнику: у всех крупных банков давно уже выстроены цепочки взаимозачетов. То есть если у вас ипотека от Сбербанка, то ипотечник от ВТБ вполне может купить вашу квартиру. Будет чуть больше мороки у ипотечных менеджеров, и, возможно, придется сделать небольшую скидку.
Многие утверждают, что ипотека привязывает человека к определенной локации. Но ведь вы можете с тем же успехом сдать в аренду ипотечную квартиру и спокойно переехать куда нужно.
Когда я работал на «Марьиной роще», снимал квартиру на «Тимирязевской». Через год нашел работу на «Водном стадионе», где платили на 30% больше. Наверное, было бы логично переехать поближе к новому месту работы, но я уже так привык к району. Опять паковать вещи, платить агенту, общаться с неадекватными хозяевами… В итоге я задержался в старой квартире еще на два года.
Ипотека у меня уже 4 месяца. Угадайте: сколько раз мне звонили сотрудники банка, чтобы узнать, как дела? Сколько раз ко мне приходили посмотреть, все ли в порядке? Ноль! Так что если вы вовремя платите, то банку до вас не будет никакого дела.
Даже если у вас маленькое безобидное животное, вы сразу лишаетесь около 80% вариантов, которые подходят по локации, внешнему виду и цене. Самое интересное, что даже хозяева квартир с бабушкиным ремонтом — убогими обоями и мебелью — будут категорически против питомцев. Хотя владельцев жилья более высокого уровня — с намеком на евроремонт и более-менее нормальной бытовой техникой — это смущает в меньшей степени. С ипотечной квартирой у вас априори нет таких проблем. Хоть анаконду заводите, хоть алабая.
Читатели пишут. Вы тоже можете написать текст на любую тему о финансах, которая вам интересна. Нужно всего лишь…
Это имеет отношение только к России. Где, к слову, последние годы рынок аренды стабилизируется и всё больше хороших вариантов с нормальным договором и без Его Ворсейшества на стене. Возможно, лет через 5–10 будем жить как этих ваших европах.
Ну а если серьёзно, у аренды есть довольно существенные плюсы:
1) Вас не волнуют собрания, взносы на капремонт и прочие головные боли владельца квартир
2) Если у вас на районе пожелают сделать филиал Волоколамского полигона, вы просто переезжаете в другой район. В случае собственности вы испытываете страдания от снижения стоимости жилья и проблем с продажей (без шуток, посмотрите на Саларьево или Кантемировскую, например)
3) Если предложили интересную работу на другом конце города/страны/планеты, то проблем с переездом минимум. Не нужно думать, на кого оставлять пустующую квартиру
4) На тему откладывания условных 500$ в месяц. Это конечно правильно и справедливо, но сначала тратишь жизнь на первоначальный взнос, потом на ремонт, потом на ипотеку, потом и дачу бы неплохо, в то время как лучшие годы уходят и на пенсии кроме как удачно выбранной люстры в Икее вспомнить будет нечего. Арендуя квартиру можно за время активной части жизни поменять несколько городов (и даже стран), напутешествоваться, накататься на мотоцикле/скейтборде/верблюде и ощутить весь вкус жизни
Сергей, а на пенсии продолжать кочевать по съемным квартирам? Когда уже нет ни сил, ни возможности если что собрать вещи и искать другие варианты, если хозяину так приспичило?
Сергей, что мешает за время активной жизни кататься не мотоцикле, скейте или верблюде ощущая вкус жизни? А где жить в старости? Снимать квартиру на пенсию? Вы конечно можете возразить, что можно снимать и копить на пенсию пока молодой, но ведь и платя ипотеку можно копить на пенсию.
Но это сферические условия в вакууме. Не забудем, что в арендный платёж включена добрая часть коммуналки (как правело, арендатор платит лишь за электричество и воду). Плюс амортизация жилья. Даже самый скупой арендодатель сам чинит электрику, сантехнику и какие-то существенные повреждения квартиры. А в случае ипотеки эти платежи переходят на собственника. Вот уже 30 потихонечку превращаются в 40 (коммуналка, налоги, амортизация).
Идём далее. В случае ухудшения финансовых условий арендатора всегда можно снять жильё подешевле (из квартиры переехать в комнату, в Подмосковье, хостел и т.д.). А у ипотечника таких вариантов нет.
Получается, арендатор имеет меньше стрессов, больше времени на саморазвитие и построение карьеры и более высокое качество жизни. И вот, через 10 лет ипотечник имеет потухший взгляд, отсутствие интереса к жизни, а арендатор продвинулся по карьерной лестнице и отлично себя чувствует, и. готов за свои деньги купить себе жильё. Се ля ви
Сергей, вот зачем привязываться к Москве? За её пределами нет жизни? В столице стоимость жилья неадекватно высокая: отсюда и ипотеки по 20-30 лет. Да и в других странах люди также берут ипотеку на 20-30 лет и ничего, живы. Аргумент с ухудшением финансового положения сильно притянут. У ипотечника есть возможность «заморозить» платежи, есть возможность продать квартиру. Да и в целом при покупке жилья в ипотеку обычно люди учитывают свое реальное финансовое положение.
Николай, ахаха, в регионах жизни нет. Остальной доброй 4/5 части населения России следует, наверное, переехать в Москву? Живем и прекрасно. Ипотеку платим 10 лет, а не 20,30. До работы добираемся минут 10 пешком, а не 1,5 на маршрутке. Выедьте хоть раз в регион и посмотрите, что жить можно не только в мск.
Gleb, что такое «неадекватно высокая цена»? А что было бы, если бы цена была раза в 2-3 ниже? В Москве жила бы не пятая часть населения России, а половина?
Про другие страны. Это какие? Где ипотека не превышает 5% и разницы между арендой и ипотекой действительно практически нет?
Понятно, что возможности есть всегда. Вопрос о том, что сделать проще
Сергей, вам пару раз задали этого вопрос, но вы не ответили. Вот Вы не приобретаете квартиру, так как лучшие годы не хотите копить и сохранять. Вот вам 65, вы заболели, накоплений ноль, квартиры ноль, пенсия 16 тыс. Ваши действия?
Тут вам и куча благоустроенных парков по заморским проектам со всякими дизайнерскими скамеечками и фонариками, хипстерами на гироскутерах и кофе на вынос
А не региональные убогие парки культуры и отдыха с шалманами и убогими скамейками. Никого озеленения нет по сути. Всё залито в бетон
Тут вам и тысячи ивентов, выставок, конференций
Всевозможные театры, приезды певцов ртом со всего мира
Нет проблем с работой. Уволили? Просто надоела текущая работа? Просто идёшь и устраиваешься на новую. В регионах можно годами искать нужную работу. Всё по блату. В москве блат начинается от позиций с доходами от 5000$
Отличный общественный транспорт.
Тут вам и метро самое красивое в мире и хипстерские электробусы с вайваем и бесконтактной оплатой, а не региональные чадящие пазики
Медицины в регионах давно нет
Как только случается крупное ЧП или техногенная катастофа куда везут пострадавших через всё страну? Правильно! В Москву! Фраза «пострадавшие доставлена спецбортом МЧС в Москву» уже стала нарицательной. В регионах скоро смогут только лоб зелёнкой помазать, выписать аспирин и может наложить шину
Зарплаты
Да, в москве жилье (покупка и аренда) стоят намного дороже чем в регионах. Но цены на остальное одинаковые. Тот же айфон или форд фокус в брянске или улан-уде дешевле не будет
Просто улететь куда-нить
В москве 3 международных аэропорта. Комментарии излишни.
и так далее
продолжать можно бесконечно
Vitaliy, что за чушь вы пишите про распределение налогов? Почитайте Налоговый кодекс, там чётко написано, в какой бюджет какие налоги уходят. У нас вообще-то федеративное государство, а не унитарное. Вот на Украине дело как раз обстоит так, как вы пишите.
Секрет Москвы не в высасывании налогов,а в развитом производстве и особенно сфере услуг.
Елена, чушь у вас в голове и оторванность от реальности
И таких примеров сотни!
Поэтому всё-таки советую головку подключать
но и работу там найти с зп х2-х3 сильно легче, по остальному полностью согласен и поддерживаю
Vitaliy, вру, уже недавно 4 международных аэропорта)
Сергей, а в чем проблема ту же ипотечную квартиру сдать? Платить ипотеку деньгами от сдачи, а самому если что иметь возможности мотаться где хочешь?
Olga, это всё работает на уровне абстрактных рассуждений. А в реальности это как? Если я сдам ипотечную квартиру, где я буду жить сам? Тогда в чём смысл ипотеки? Если в другом городе/стране, то нужно помнить, что сдача жилья в аренду — это не банковский вклад. Типа, сдал и забыл. Жильцы могут съезжать, устраивать пати слабо совместимые с законом и преподносить ещё очень много сюрпризов. Отдать на совесть риелторов? Так риелтор может говорить, что квартира простаивает, а сам сдавать её месяцами, или даже годами. Кататься раз в месяц и проверять возможности нет.
Сергей, смысл в ипотеке в том, что скорее всего к менее дееспособному возрасту вы не будете жить в чужой коммунальной квартире с гражданами других национальностей.
Сергей, при ухудшении финансовых условий вы так же в праве сдать ипотечную квартиру или вообще продать.
Наталья, Более того, сейчас банки ОБЯЗАНЫ предоставлять «ипотечные каникулы»
А предоставит ли арендаторам «арендные каникулы» на полгода бабушка Валя, которая сдает квартиру? Думаю, нет)
Сергей, «А у ипотечника таких вариантов нет.»
У ипотечников такой вариант как раз есть)
Назвается «ипотечные каникулы»
Сейчас банки обязаны их предоставить, если у человека наступают условия
А как насчёт «арендных каникул»? Сердобольная бабуля, которая вам сдаёт однушечку точно согласится? Думаю нет
Vitaliy, там довольно конские условия для этих самых ипотечных каникул
Анатолий, ха ха, суд поставит)) приходишь в съём, твой чемодан на лестнице, замки поменяли. И что? В суд идти ночевать? Суд тоже стоит денег.
Это ещё хорошо, если чемодан отдали, а то пойдёт ваш ноутбук на погашение долга по аренде.
«1) Вас не волнуют собрания, взносы на капремонт и прочие головные боли владельца квартир»
Какие такие «боли»?
Меня собрания тоже не очень волнуют, я не обязан на них ходить
Те же взносы на капремонт уже заложены в стоимость аренды, т.е. вы их тоже по сути оплачиваете. Или думаете, что их щедрый арендодатель за вас оплачивает?
«2) Если у вас на районе пожелают сделать филиал Волоколамского полигона, вы просто переезжаете в другой район. В случае собственности вы испытываете страдания от снижения стоимости жилья и проблем с продажей»
«3) Если предложили интересную работу на другом конце города/страны/планеты, то проблем с переездом минимум. Не нужно думать, на кого оставлять пустующую квартиру»
Пустующую квартиру можно сдать. Ипотечную квартиру официально разрешено сдавать 3-м лицам
Так что по моему мнению ваши аргументы слегка натянуты и надуманы
Сергей, а в 60 лет понять, что у тебя ничего нет, кроме картонной коробки из под холодильника стоящей на помойке🤦🏻♂️
Сергей, а в чём проблема с квартирами в Саларьево?
Андрей, крупнейшая в Европе свалка, которую официально «законсервировали», но оттуда сочится фильтрат, и нелегально там продолжается активность. Ещё рядом самое большое Хованское кладбище и крупные рынки с мигрантами.
Mike, крупнейшая в Европе находится в Восточном Подмосковье, 17 км от мкад по носовихинскому шоссе, называется Тимохово, 120 гектар, выше 17 этажного дома.
Спор странный на самом деле. Он и не прекращается именно потому что плюсы и минусы, что у ипотечного жилья, что у съемного, делятся примерно 50 на 50.
В результате каждый просто выбирает сам, что ему удобнее.
Я вот квартиру купил без ипотек и то иногда жалею, что в это ввязался. А иногда нет. :))
Сейчас налетят диванные миллионеры с доказательствами того, что аренда выгодней. Но, прежде чем утопить мой коммент дизлайками, подумайте о том, что примерно 120 миллионов ваших сограждан живут за пределами МСК и СПБ и в регионах при платежах примерно равных стоимости аренды ипотеку можно выплатить за 10-15 лет.
Gleb, обычно у этих диваных миллионеров просто нет денег на первоначальный взнос.
Станислав, кстати да. Довольно популярный аргумент: «Даже если платежи примерно одинаковые, то где взять деньги на первый взнос?»
Gleb, ну так то платеж напрямую зависит от размера первоначального взноса.
И обычно когда кто-то заявляет, что платеж по аренде равен платежу по ипотеке, оказывается что у него первый взнос был 50% и дали его ему родители/бабушки/дедушки.
Gleb, позвольте представиться, диванный миллионер
Gleb, можно. Но это только в депрессивных регионах, грубо обозначим так, где как минимум у половины молодежи есть желание уехать. А зачем там квартира тогда? Моя подруга в одном атомном уральском городке взяла в ипотеку в старом фонде квартиру на 20 лет с первоначалкой в 30%, процент 10-11, платёж сравнялся с арендой. Мы взяли в Казани в новостройке на 30 лет с первоначалкой в 20% под 5,25% по госпрограмме, платёж сравнялся с арендой.
Я к тому, что это возможно, но срок вы явно преуменьшили
Всегда был против ипотек и этой разновидности рабства, но пожив с десяток лет на съемных квартирах, понимаю, что давно мог выплатить собственное жилье, жаль раньше не додумался до этого!
Так вот, переходя к цифрам. (у меня хорошая память на них). За пять лет мы заплатили в общей сложности порядка 10 тысяч долларов. С учетом того, что квартиры в которых мы жили на рынке стоят 30-40 тысяч, то несложно посчитать что при аналогичных тратах на ипотеку у нас ушло бы 15-20 лет. И все это без учета процента банка, без учета амортизации квартиры за это время, да и того что у нас тупо не всегда было на что сигареты купить, не говоря уже о кварплате (договаривались с хозяевами когда были сложные времена) или первоначальном взносе.
Прошу прощения за столь длинный опус, просто, что-то накрыло)
