Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры
Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.
Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.
Какими должны быть условия кредитования
Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.
Какой должна быть квартира
Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».
Пример расчета
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:
— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).
Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.
Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.
Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.
Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.
И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.
На что нужно обратить внимание
В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Сдача ипотечной квартиры в аренду. Что нужно знать
Ипотека — серьезное испытание для бюджета. Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.
Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.
Сдача в аренду без договора запрещена
Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.
Банк может проверить ипотечную квартиру
Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.
В договоре может быть запрет на аренду
Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.
В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).
«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.
Если нет запрета, нужно получить разрешение
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
Названы регионы, где выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее
Портал bankiros.ru провел собственное исследование и выяснил, в каких регионах выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и получать прибыль. В основе расчетов – данные о средней стоимости однокомнатной квартиры в рассматриваемых регионах, а также стоимость аренды подобного жилья. Условия кредитования – стандартные, для основной категории заемщиков. Расчеты проводились на примере СберБанка.
Расчет ипотеки в СберБанке
Параметры ипотечного кредита:
Стоит учитывать, что для отдельных категорий заемщиков в большинстве банков действуют льготные условия кредитования, которые позволяют взять ипотеку по сниженной процентной ставке.
Регион
Стоимость квартиры
Ежемесячный платеж по ипотеке
Стоимость аренды (в рублях за месяц)
Теоретически использовать ипотечную недвижимость для получения прибыли и погашения ежемесячных платежей по кредиту можно в нескольких регионах, в числе которых Москва, Екатеринбург, Казань, Челябинск, Омск и Ростов-на-Дону. При этом следует учитывать, что представленные данные являются усредненными.
Чтобы более точно оценить выгодность вложений, необходимо учитывать множество факторов, таких как категория заемщика, условия кредитования в конкретном банке, величина первоначального взноса и конкретная стоимость недвижимости. Прибыль от последующей сдачи в аренду также может значительно варьировать в зависимости от местоположения квартиры, ее площади и уровня отделки. Квартиру с качественным ремонтом, обставленную хорошей мебелью и оснащенную всей необходимой техникой можно сдавать на очень выгодных условиях. При этом основные вложения в ремонт требуются только один раз, а прибыль можно получать несколько лет.
Основные плюсы сдачи ипотечной квартиры в аренду:
Минусы:
Сдавать ипотечную квартиру выгодно в том случае, если платежи за ее аренду полностью покрывают расходы на ежемесячные платежи по ипотеке. В половине рассмотренных случаев платеж по ипотеке превышает возможную прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду. Снизить его величину можно за счет увеличения первоначального взноса или участия в льготных программах.
Рассматривая ипотечную квартиру как источник дополнительного дохода, стоит помнить о том, что некоторые банки запрещают сдавать такую недвижимость в аренду. Игнорирование запрета влечет дополнительные риски, связанные с невозможностью сдавать квартиру официально. Отсутствие договора с квартиросъемщиком означает, что при причинении ущерба возмещать убытки придется за свой счет.
Какую квартиру купить в ипотеку для последующей сдачи в аренду?
Вопрос читательницы Т—Ж
Этот текст написала читательница в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
Я хочу купить квартиру в ипотеку.
Принципиально хочется иметь свое жилье в Москве или Московской области, а не только долю в родительской квартире в 1000 км от работы. В том числе из соображений стабильности и спокойствия.
Сейчас я работаю и снимаю квартиру в центре Москвы и не готова съезжать за Мкад, поэтому решила купить жилье для сдачи в аренду. А уже в дальнейшем использую его как первый взнос для покупки недвижимости поближе к центру — за 15—20 млн рублей через 5—7 лет или в браке.
В обоих случаях я рассматриваю готовое жилье в относительно новых домах — до 10 лет. У меня нет возможности и навыков делать ремонт, а хочется квартиру уже с милым ремонтом. Подскажите с учетом исходных данных, есть ли смысл брать квартиру подороже, но получше и тем самым увеличивать срок кредита и платеж?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Как по мне лучший вариант, отказаться от съёмной квартиры и взять в ипотеку сразу то жильё, которое вам нравится. А освободившиеся средства от съёма квартиры, закидывать в ипотеку на досрочное погашение.
Егорыч, ну которое мне нравится, это платёж по 80к-90к минимум. Не готова так ужиматься в повседневных тратах, да и страшно с таким долгом жить.
А так, аренда (33к) будет покрывать на 70% платеж (40к) + буду досрочно закидывать по 40-50к.
Досрочно закидывать 40-50, плюс платить за аренду так и выходит те же 80-90к
Dasha, учтите ещё простой жилья и поиск новых квартирантов, налоги, амортизацию и порчу имущества, страховку с рисками затопления соседей/пожара/выноса жильцами всей техники и т.д. и от 33к аренды в лучшем случае останется уже 20-25… и это хорошо ещё, если жильё подорожает, а если нет?
Ваш взнос по ипотеке в 5млн. уже даст 6,5% годовых на обычном вкладе, это 27 тыс. рублей ежемесячно без каких-либо вышеуказанных проблем.
Dasha, вы снимаете квартиру в центре Москвы за 33 тыс? За такие деньги возможно только в центре Красногорска квартиру снять.
Присмотритесь к апартаментам с возможностью регистрации в Москве недалеко от метро.
Егорыч, прав, по той простой причине, что в любом случае, если досрочно погашать ипотеку придется ужиматься, но в разумных пределах, зато можно уже свою хату сдавать и снова самой снять и жить на разницу + хороший доход от работы, даже если выйдите замуж, это ваше гарантированное имущество, которое достанется детям.
Йожег, так это не инвестирование. Это вот я так хочу, чтобы было своё. Не насчитываю, на преумножение ликвидности.
Dasha, я купил в мск за 13 в бетоне. Так сегодня такие продают за 20-22
DLtoolsAdmin777, надо делать так, как будет правильно, а не так, как хочется. Этим мы от животных и отличаемся.
«непременно будут снижаться или держаться на одном уровне, если их намеренно будут держать.»
В руб. цена падала после кризисов 2008 и 2014, однако после 2020 всё случилось с точностью до наоборот.
«А в валютном выражении цены на недвигу падают уже много лет подряд.»
C 2015 в долларах колеблется примерно на одном уровне.
Nikita, в валютном выражении цены глобально упали в 2014 году. Далее до 2017 года была коррекция и в рублях. Последний год рост как в долларе, так и в рублях. Это если конкретнее.
Йожег, году эдак в 2017 ставки по ипотеке были в районе 10%, это так, к слову)
Йожег, к слову о контексте разговора, я не рассуждал о выгодности снижения ставки в соотношении с ростом цен. Я всего лишь уточнил, что фраза «Это надо было делать году эдак в 2017-м, когда анонсировали ипотеку под 6.5%» совершенно некорректна.
Можете сами посмотреть в открытых источниках данные по рынку ипотеки за тот же 2017 год.
И да, ставка, которую вы имеете ввиду повсеместно ввели в 2020 году.
Исходные данные автора:
Доходы = 150 т.р. (абстрактные «больше» не учитываются).
Расходы = точных данных нет. Снимает жильё в центре.
Сформулированная цель: иметь своё жильё в МСК или ближайшем Подмосковье (скорее всего для сдачи в аренду, а не для самостоятельного проживания в нём)
Сбережения: 5 млн. р.
Возможность взять ипотеку: 3 млн. р.
Готовность/Стремление погасить ипотеку в течение 3 лет.
Моделируем ситуацию с купленной квартирой за 8 млн, 5 млн первоначальный взнос, 3 млн. долг по ипотеке, платёж по ипотеке 40 т.р. (информация от автора в ответах на комментарии).
Автор ожидает получать = 33 т.р. в виде дохода от аренды.
Получается, что расходы автора возрастают на 7 т.р. в месяц из-за обслуживания ипотеки, платёж по которой не полностью перекрывается доходом от аренды.
Итого остаётся 43 т.р. в месяц свободных средств, которыми автор планирует досрочно гасить ипотеку. Это 83 т.р., которых как раз хватит на погашение тела долга, но не всех процентов. Необходимо точно знать ипотечные условия, для более точного расчёта. Но за 3 года погасить ипотеку при параметрах выше не представляется возможным.
Ориентировочный срок погашения = 3 года 6 месяцев (срок ипотеки по договору 9 лет, ставка 9%, +43 т.р. досрочно ежемесячно на уменьшение срока).
Комментарии:
Не учтены расходы:
— на оплату услуг агентов по недвижимости для поиска и покупки этой квартиры;
— по платежам при оформлении ипотеки;
— на локальный косметический ремонт, хоть какую-то мебель;
— при отсутствии арендаторов (это +33 т.р. каждый месяц простоя);
— на непредвиденные личные расходы в будущем (свадьба, рождение ребёнка, здоровье, и т.д.).
Автор ожидает, найти квартиру за 8 млн, с милым ремонтом рядом с метро и/или МЦД, но не старше 10 лет. При этом арендный платёж у такой квартиры будет около 33 т.р. Это почти 5% годовых. Кажется амбициозной задачей.
Рекомендую пройти курс Т-Ж по выбору квартиры. Он платный но мне +/- понравился. До конца октября по промокоду можно со скидкой приобрести. Как минимум вам не впарят убитую хрущёвку со множеством скрытых проблем.
Мне почему-то при указанных автором параметрах представляется квартира в старом фонде между ТТК и МКАДом. Можно поискать квартиры в домах после кап. ремонта дома + ремонт самой квартиры, включая внутренние коммуникации.
Субъективное личное мнение, по которому могу заблуждаться:
Автор планирует инвестировать в 1 актив все сбережения + взять кредит(ипотеку) на этот актив. Актив дорогой + может не расти в цене, а в какой-то момент быть пассивом. Это противоречит принципу «не класть все яйца в одну корзину».
Желание «спасти» рублевые сбережения с помощью покупки квартиры понятны и известны всем. Я бы рекомендовал автору почитать и получить базовые знания в инвестициях и разобраться в причинах, которые побуждают её приобрести недвижимость, прочувствовать вес каждой из этих причин в будущем решении.
Я считаю, что рынок недвижимости в России прошёл такую точку перегиба процентной ставки по ипотеке, при которой цены на жилье выросло значительно и ожидать сумасшедшей доходности в будущем не стоит. Хотя если внимательно посчитать цены на жилье в России в течение 10 лет, то можно заметить, что они не выросли а упали, а это просто мы стали зарабатывать меньше. Зависит от того, как и что вы считаете.
Возможно, конкретно автору лучше всего именно в недвижимость под аренду вкладываться. Слишком много неизвестных..
Посчитайте, где выгоднее купить однушку в ипотеку для сдачи в аренду
Почему всегда в таких калькуляциях все пишут поднимать цену на 5% (любое другое число( в год? Вы где это видели в РФ мне интересно?
Например, сдаете вы за 35 тысяч рублей. 5% это 1750 руб. То есть за год вы поднимите почти до 37, а после до 39, а через 3 года уже 41 (цифры округлены, без «копеек»). Да-да, конечно. Посмотрите, пожалуйста, статистику цен за последние 10 лет.
В реальности никто так не поднимает. Поднимают цену 1 раз в 2-3 года на 1 тысячу в этой ценовой категории (35-40 руб) из-за роста ЖКХ. И то зависит от множества факторов. Сейчас вы каждый год сдаете за меньшие деньги, чем в предыдущем. Так как согласно инфляции аренда жилья не растет.
Калькулятор супер, но вот эти поднимания говорят о том, что кто это ввел в калькулятор не знает реальности.
Артур, вы правы. Я снимаю 2-к квартиру в Москве за 35к и на днях сообщил хозяевам, что собираюсь съезжать. Они предложили понизить(!) квартплату, лишь бы не искать других арендаторов.
Иван, лол) Съезжай, я сам за 35 заеду в двушку.
Павел, погоди, может это Коптево район или какой-нибудь Бутово )₽
Alexander, Коптево и Бутово это еще норм, вот Бирюлево и Капотня это более ругательно)
Артур, подпишусь под каждым словом. Про 5% написано в отрыве от реальности.
Артур, полностью согласен. Раньше до последней девальвации цена аренды действительно поднималась каждый год поимерно на величину инфляции. Но сейчас из-за плачевного состояния в бизнесе, экономике цены стоят уже года 3-4 в Казани. Хотя недвижимость подражала за это время на 30%
Katya, так может двушка Площадью 40 кВ м в старом аварийном доме
Артур, пять лет арендую подземный паркинг по одной цене. При этом владельцу уже процентов на 20 подняли коммунальные платежи за нее. С квартирами наверняка ситуация аналогична.
Артур, это индекс потребительских цен, в среднем равен 5%.он актуплен при аренде коммерческой недвижимости, каждый год аренда увеличивается на это число. Некоторые ардд делают этот индекс выше, допустим 6 или 7,но чаще всего конечно используют именно 5
Артур, всё правильно написал👍
Артур, я просматриваю аренду жилья в районе Марьиной рощи, Достоевской и Проспекта Мира уже полтора года. Тут цены выросли на 15-25% за это время.
у меня 2 квартиры в Москве, но 3-ю я брать точно не буду. Недвига хороша как подушка безопасности, чтобы не думать на что жить в старости, но как инвестиция идея дохленькая. Так что акции/ху*кции + свои проекты
Антон, полностью согласен
Антон, а писал, что апартаменты
Как по мне, так ужасная идея. Сопоставимый доход дают даже ОФЗ. А лучше ETF сбалансированно набрать или чистые акции. Хотя тут вопрос аппетита к риску каждого. Нет никакой головной боли где искать жильцов, следить чтобы кальяном пол не сожгли итд.
What, ну если принципиально получать деньги с какой-то периодичностью можно набрать ОФЗ, субфедеральные и рейтинговые корпоративные облигации в такой пропорции, чтобы они давали купоны постоянно. Т.е. размазать их по году. Лично я серьезно с недвижимостью не работал, но на первый взгляд этот рынок кажется мне жутко перегретым и неликвидным. Выглядит как пережиток середины 2000х: купить объект и сдавать.
Polkovnikmilliarder, это если брать акции
Андрей Ж, но по этим инструментам ты не ежемесячно получаешь отчисления. Или я не прав?
Как обычно ниже начнется дискуссия Недвижка vs Акции/Облигации. Но правда одна: для диверсификации рисков нужно иметь и то и другое.
Кирилл, звучит как план. Но если серьезно, мне интересно, почему люди, не смотря на сомнительную доходность, продолжают вкладываться в недвижимость, а не в акции с облигациями. Консервативны? Боятся рисковать? Готовят приданное потомкам и получают с недвижимости доход, пока те подрастают?
Возможно, в теории многие из нас — заправские инвесторы, которым неслабо закинуть миллион на брокерский счет. Но когда доходит до дела и нужно куда-то выгодно пристроить единственный миллион, многие предпочитают вложить его в однокомнатную квартиру и не волноваться, что грянет кризис и биржевые торги уйдут в красную зону. Думаю, тут дело в психологии. Путь рантье выбирают люди со слабыми нервами, считающими, что биржа и казино — синонимы.
Ирина, посчитайте свой 8млн в долларовом эквиваленте и накиньте долларовую инфляцию. Потом сравните с 10,4млн и достаньте носовой платок))
Подруге надо было заодно вложить в теслу, амазон и зум. Тогда бы по люфтганзе она не сильно переживала.
Елена, Недвижимость выбирает большинство так как она более понятна (тк людям кажется) и требует меньше знаний. Чем сложнее вид инвестиции, тем меньше туда идет инвесторов и тем больше награда. Поэтому наименьшее количество вкладывает в свой бизнес.
Елена, Риск меньше. Читаю про акции на тж и сравниваю со своими результатами. Они хуже.
А если сравнивать недвижку с депозитом, то сейчас доходность недвижимости даже выше.
Эльдар, В Москве в 2008г. индекс стоимости жилья составлял 158 034 за кв.м. В 2019г. индекс стоимости жилья составляет 175 247 за кв.м. Т.е. за 11 лет жилье подорожало всего на 11%. А официальная инфляция за 11 лет составляет 130%. Т.е. квартиры, купленные в 2008г., обесценились в 2 раза.
Роман, где в Перми можно за копье однушку взять? Хочу купить
Глеб, Вы видимо оторваны от жизни. И не знаете что есть люди которые имеют деньги, но при слове облигация впадают в ступор. А слово квартира понятно для всех и потерять ее гораздо сложнее, чем плохо диверсифицированный портфель.
Татьяна, когда работаешь это называется активный доход, а не пассивный.
Если рассматривать способы получения пассивного дохода только через операции с недвижимостью, то продала бы квартиру и разложила деньги по 1.4 млн в разные банки под 7,5% годовых) Это гораздо проще, чем морочить голову с поиском новых жильцов, и ремонтом после выезда предыдущих, особенно если большую часть времени жить не в России, как я. Есть конечно доверительное управление недвижимостью, но они тоже берут процент за услуги + нужно платить налоги.
В общем, пока планирую сдавать, но как только пройдут три года в собственности, сразу продавать)
Ещё из идей: вложиться в апарт и тоже отдать в управление, если есть свободные 2.5 миллиона+ Единственное, что в Питере, как я поняла, очень важна локация, и не все апартаменты в итоге будут приносить прибыль.
Евгений, с нежеланием платить налог, полагаю
У квартиры низкая ликвидность, ее цена может как расти, так и падать (район может превратиться в криминальное гетто или под окнами построят хорду), жильцы могут затопить 10 соседей и тупо сбежать.
При всей любви россиян к «своим» квартирам, не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.
What, не думали женить на девушке у которой есть своя недвижимость.))) И жена, и доход пассивный)
