Всё об ипотеке в Таджикистане: условия, преимущества и недостатки
В условиях, когда некоторые европейские страны стали выдавать ипотеку под 0% годовых сроком на два десятка лет, в Таджикистане их можно получить со средней годовой ставкой в 30%. При этом кредит на покупку жилья можно получить только в двух из 17 банков республики.
Закон «Об ипотеке» в Таджикистане был принят только через 17 лет после приобретения республикой независимости – в 2008 году. Хотя в соседних странах такое законодательство действовало уже с конца 90-х. К примеру, в Казахстане такой закон работает с 1995 года, а в Кыргызстане с 1999 года.
Объём ипотечного кредитования в банковской системе Таджикистана за последние шесть лет вырос почти в четыре раза, однако удельный вес ипотеки в общем объёме остатка кредитов составляет всего около 2,4%.
Так, по данным Национального банка Таджикистана, совокупный размер остатка кредитов в банковской системе в начале нынешнего года составил почти 8,8 млрд. сомони, из которого на ипотечное кредитование приходится всего около 210 млн. сомони.
В настоящее время ипотека выдаётся только двумя банками, а также парой микрофинансовых организаций.
Другие банки воздерживаются от предоставления ипотечных кредитов, пока в закон «Об ипотеке» не будут внесены поправки, которые позволят залогодержателю, то есть банку, право на реализацию заложенного имущества (в случае нарушения залогодателем пункты кредитного договора) вне судебного порядка.
Что такое ипотека и как ее получить
Такие поправки в частности ждет государственный сберегательный банк «Амонатбанк».
Глава «Амонатбанка» Сироджиддин Икроми в конце июля этого года сообщил на пресс-конференции, что в ближайшее время ожидается внесение поправок в закон, которые предполагают переход заложенного имущества к банку без судебного разбирательства.
После их внесения, по его словам, банк приступит к ипотечному кредитованию.
Икроми отметил, что государственный сберегательный банк располагает капиталом в размере 417 млн. сомони.
Между тем, прошло уже два месяца, а ожидаемые поправки в законодательство пока не приняты.
В каких банках выдают ипотеку?
Ипотечный кредит можно получить в «Первом микрофинансовом банке». Кредит на покупку жилья выдаётся банком под 14-18% в долларах и 26-33% годовых в сомони.
Условия продукта
— Сумма кредита: до 30,000 долларов США (эквивалент в сомони);
— Срок кредита: до 120 месяцев;
Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в столицах Центральной Азии
— Валюта кредита: в сомони и доллары США;
— Льготный период: 1 месяц;
— Минимальный собственный взнос – 30%;
Залоговое обеспечение
— Недвижимость и 1 поручитель.
Ипотеку можно оформить также в «Спитаменбанке», но только в американских долларах.
Условия кредита
— Сумма кредита: от 1000 до 150 000 долларов США
— Процентная ставка: 15% годовых
— Срок кредита: от 3 до 72 месяцев
— Залоговое обеспечение: приобретаемая недвижимость
— Наличие собственных средств: 30% от стоимости приобретаемой недвижимости
— Кому: физическим лицам, гражданам РТ
— Поручитель: не обязателен
Кроме того, «Спитаменбанк» в партнёрстве с некоторыми застройщиками предлагает кредит на приобретение квартир в жилых комплексах по сравнительно низким процентным ставкам.
Такие кредиты банком в партнёрстве с СК «Авиценна», СК «Global Group», СК «A & R Construction» предлагаются по следующим условиям:
— Сумма: от 1000 до 150 000 долларов США
— Процентная ставка: от 12% годовых
— Срок кредита: от 3 до 72 месяцев
8 антитрендов домашнего интерьера, от которых пора избавляться
— Залоговое обеспечение: имеющаяся недвижимость, ювелирные изделия или депозит в Спитаменбанке.
— Наличие собственных средств: 30% от стоимости приобретаемой недвижимости
— Кому: физическим лицам, гражданам РТ
— Поручитель: не обязателен
Также кредит на покупку жилья можно получить в двух микрофинансовых организациях.
МДО «Хумо»
Условия кредита:
— Сумма кредита: от 40 000 до 250 000 сомони или эквивалентно в долларах
— Процентная ставка: 30% годовых в сомони, 18% годовых в долларах США
— Срок кредита: до 60 месяцев
— Первоначальный взнос: не менее 30% от суммы жилья
— Залоговое обеспечение: недвижимость
МДО «Арванд»
Условия кредита:
— Сумма кредита: до 200 000 сомони
— Процентная ставка: 28% годовых
— Срок кредита: до 120 месяцев
— Залоговое обеспечение: гибкий подход к залоговому обеспечению
— Требования к заёмщику: гражданин РТ, возраст от 18 до 65 лет, с регулярным доходом
В ипотеку дороже, но…
Мы решили хотя бы теоретически проверить – что значит брать ипотеку в Таджикистане?
В качестве примера возьмём семью, в которой оба супруга зарабатывают ежемесячно по 5 тысяч сомони.
Если же в семье есть сбережения в размере 116 тысяч сомони, чтобы покрыть первоначальный взнос по ипотеке (30%), им придётся платить ежемесячно 7170 сомони в течение 10 лет. Это при расчете, что кредит будет привлечён в национальной валюте под 30% годовых (брать долгосрочный кредит в долларах из-за колебания курса не рекомендуется).
При таком раскладе заемщик отдаст за квартиру к концу срока не 388 тысяч, а 972 тысячи сомони. И это, пожалуй, главный недостаток ипотечного кредита – жилье обойдется почти в 2,5 раза дороже.
Приобретая жильё в ипотеку, получаешь возможность зафиксировать стоимость жилья на текущем уровне, не опасаясь ценовых колебаний.
Как мигранту получить кредит или ипотеку в России?
При этом выплаты по кредиту могут занимать все меньший объем в вашем семейном бюджете, если с годами зарплата будет увеличиваться. Ведь размер ежемесячного платежа по кредиту с течением времени меняться не будет.
В то же время, существует риск потери заработка или болезней. Если заемщик не сможет возвращать кредит, то банк через суд сможет изъять недвижимость для продажи и погашения долга.
Как видно, условия ипотеки на первый взгляд могут показаться грабительскими, но если сделать поправку на инфляцию и учесть, что это порой единственная возможность обзавестись собственным жильем, то получение ипотеки как решение проблемы как минимум имеет право на существование.
А как у соседей?
Ипотеку в Кыргызстане можно оформить почти в любом из 25 банках республики. Первоначальный взнос в кыргызских банках такой же, как и у нас – 30% от стоимости жилья. Зато процентные ставки там в разы ниже, чем у нас. Так, к примеру, «Росинбанк» предлагает для бюджетников социальную ипотеку от 6 до 8% в год сроком на 15 лет, в «Банке Азии» и «БТА Банк» можно получить кредит на такой же срок по программе социальное жилье под 7-9% годовых. «Эко Исламик Банк» предоставляет семилетнюю ипотеку под 8,3%. И все эти ставки в национальной валюте.
Существуют, правда, в Кыргызстане некоторые банки, годовые ставки которых достигают 20% (в национальной валюте), но это все равно намного меньше, чем у нас.
Банк или банка: в чем лучше держать свои денежки?
В Казахстане ипотечные кредиты в национальной валюте сроком 10 и более лет можно оформить в среднем под 20%. Первоначальный взнос должен быть 15-40% от стоимости жилья.
Ипотечное кредитование в Казахстане доступно не только гражданам этой страны, но и для иностранцев. Разумеется, каждый кредитор устанавливает собственные параметры, однако изначально необходимо ориентироваться на базовые, которые применяются в большинстве банков республики.
А именно:
— Если клиент является гражданином другой страны, то он должен обязательно подтвердить факт постоянного проживания в РК и получить вид на жительство
— Идеальный заёмщик должен быть не младше 21 года, но наряду с этим не старше 48. В определенных случаях, клиент может быть и старше, однако обязательное условие – внести последний взнос по ипотеке до наступления пенсионного возраста. Если заемщик младше 21 года, то к ипотеке привлекаются его родители в качестве поручителей или созаемщиков
— У заемщика должно быть не меньше 6 месяцев работы на последнем месте трудоустройства.
— Заработная плата идеального заемщика должна быть не меньше 150 000 тенге ($387) в месяц (средней зарплате по стране).
Узбекские СМИ выяснили, что из 30 банков страны кредит на покупку и реконструкцию жилья дают лишь 10, причем половина из них выдает ипотеку только на дома, строительство которых финансируется самим банком.
«Спитамен банк» провел презентацию ипотечного кредитования строительной компании “Авиценна”
При этом иногда предоставляется льготный период, который может длиться от трех месяцев до двух лет, в течение которого заемщик может выплачивать только процент по кредиту и не погашать основную часть долга.
В большинстве банков максимальный порог по сумме кредита составляет 557 млн. сумов ($64 тыс.)
Ипотека выдаётся в основном на приобретение квартир в новостройках, лишь несколько участников рынка (например, Ziraat Bank или Ravnaq bank) готовы финансировать покупку жилья на вторичном рынке.
Ипотека в Таджикистане: шанс купить квартиру или неподъёмная ноша?
Высокие проценты под ипотечные кредиты и проблемы с доступом жителей к собственному жилью стали одной из тем, вызвавших бурную дискуссию на очередном парламентском заседании на минувшей неделе.
Законодатели предложили чиновникам из банковского сектора снизить процентную ставку по ипотечным кредитам до 6-7%, однако Нацбанк заявил, что это невозможно.
Шариф Рахимзода, председатель парламентского комитета по экономике и финансам, сказал, что по официальным данным Нацбанка, ипотечные кредиты выдаются под более чем 21%. Некоторые депутаты обратились к заместителю председателя Национального банка РТ Хамидулло Ашрафзода, заявив, что это осложняет доступ к кредиту многих нуждающихся в жилье граждан.
Абдухалим Гаффоров, депутат парламента и председатель Социалистической партии, сказал, что молодые люди, получающие ипотечные кредиты, из-за высоких процентных ставок сталкиваются с большими трудностями. Гаффоров считает, что погашение ипотечного долга является одной из проблем, вызывающих беспокойство граждан.
Спикер нижней палаты таджикского парламента Шукурджон Зухуров сказал в ответ Хамидулло Ашрафзода, что проценты по ипотечным кредитам в других странах составляют 5-6%, в худшем случае 7%, и в Таджикистане этот вид кредита не должен выдаваться под космические проценты. Зухуров предложил банкам улучшить свое финансовое положение и принять меры по снижению процентной ставки по ипотечным кредитам.
Зампред Нацбанка не смог предоставить подробных ответов на вопросы спикера, отметив, что в настоящее время у нет на руках статистики по ипотечному кредитованию. На что Шукурджон Зухуров сказал: «Вы передайте руководству, что депутаты нижней палаты парламента не имеют на сей счет достаточной информации».
Некоторые депутаты сказали, что со дня принятия закона об ипотечном кредитовании прошло более 10 лет, но он не используется должным образом.
Эксперт по экономическим вопросам Шамсиддин Джалолов говорит, что проблема доступа к ипотечным кредитам действительно вызывает обеспокоенность и рядовые таджикистанцы не могут позволить себе на свою зарплату получать этот вид кредита. По его словам, в других странах граждане решают свои жилищные проблемы с помощью ипотечного кредитования, а в Таджикистане большинство населения даже не имеют представления об этом виде кредита.
Джалолов подчеркнул, что в стране очень высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, поэтому многие граждане воздерживаются от получения ипотеки, так как не уверены, что смогут ежемесячно погашать кредит.
Дискуссия вокруг ипотечного кредитования развернулась в парламенте, когда депутаты стали обсуждать законопроект «О внесении изменений и дополнений в закон об ипотеке». Поправки в закон, который, по словам Хамидулло Ашрафзода, заместителя председателя Национального банка РТ, призваны урегулировать споры между кредитными организациями и заемщиками, были одобрены депутатами.
Отныне граждане, получившие ипотечный кредит, в случае невыполнения своих обязательств перед банком или других споров могут продать свое заложенное имущество без судебного постановления для разрешения возникшей финансовой проблемы.
Пресс-служба Нацбанка сообщила, что в настоящее время не обладает данными о количестве граждан, воспользовавшихся ипотечными кредитами, потому что кредитные организации не предоставили им такой информации. По данным главного финансового регулятора, в 2018 году банки Таджикистана выдали ипотечные кредиты на сумму более 129 млн сомони.
Закон об Ипотеке в Республики Таджикистан
ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ ТАДЖИКИСТАН ОБ ИПОТЕКЕ
(Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан, 2008 год, № 3, ст. 185; №10, ст.798; 2010г., ст. 557, ЗРТ от 22.07.2013г. №994)
Настоящий Закон регулирует правовые, экономические и организационные основы отношений, связанных с возникновением, действием и прекращением ипотеки.
ГЛАВА 1. Общие положения
В настоящем Законе используются следующие основные понятия:
Основания возникновения ипотеки
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека, как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации договора в порядке, установленном законом.
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Таджикистан, применяются к отношениям по договору ипотеки в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Законом не установлены иные правила.
Законодательство Республики Таджикистан об ипотеке
Законодательство Республики Таджикистан об ипотеке основывается на Конституции Республики Таджикистан и состоит из Гражданского кодекса Республики Таджикистан, настоящего Закона, других нормативных правовых актов Республики Таджикистан, а также международно-правовых актов, признанных Таджикистаном.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре или причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.
Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
2. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
3. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
а) в возмещение убытков (штрафа, пени, неустойки) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
б) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо законом;
в) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
г) в возмещение расходов, связанных с реализацией заложенного имущества.
4. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
5. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание или охрану, либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
1. Предметом ипотеки может быть право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество:
а) здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
б) жилые дома, квартиры в многоквартирном доме и/или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
в) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
г) иное имущество, отнесенное законодательством Республики Таджикистан к недвижимому имуществу, за исключением случаев, установленных законом.
Право с определенным сроком действия может быть предметом ипотеки только до истечения срока его действия.
2. Положения настоящего Закона применяются к залогу объектов незавершенного строительства, в том числе зданий и сооружений.
3. Правила ипотеки применяются к залогу права землепользования, с правом отчуждения если иное не установлено законодательством. (ЗРТ от 22.07.2013г. №994)
4. Если иное не предусмотрено договором, главная вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.
5. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
6. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, приватизация которого запрещена.
7. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
8. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения условий, на которых оно участвовало в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
9. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Законом.
Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности без согласия других собственников вправе заложить свою долю на общее имущество.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 298 и 303 Гражданского кодекса Республики Таджикистан о преимущественном праве покупки продаваемой доли, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
3. Право пользования земельным участком с правом отчуждения, переданное для совместного пользования двум и более физическим лицам (без выделения доли каждого пайщика в общем земельном участке), может быть передано в залог при наличии письменного согласия всех пайщиков. (ЗРТ от 22.07.2013г. №994)
Субъекты ипотечных отношений
1. Участниками ипотечных отношений являются граждане, юридические лица и государство.
2. Кредитные организации осуществляют операции, связанные с ипотекой, в соответствии с положениями настоящего Закона и с учетом требований, устанавливаемых Национальным банком Таджикистана.
ГЛАВА 2. Заключение договора об ипотеке
Общие правила заключения договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Республики Таджикистан о заключении договоров, а также положений настоящего Закона.
2. Несоблюдение правил о форме договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
3. При включении условий об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Республики Таджикистан.
Содержание договора об ипотеке
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны стороны, предмет ипотеки, его стоимость, сущность, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также должен быть указан срок аренды.
3. Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, а при залоге права пользования земельными участками с правом отчуждения с учетом требований статьи 46 настоящего Закона. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении.
При залоге государственного имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Республики Таджикистан.
Стороны договора об ипотеке имеют право поручить оценку предмета ипотеки независимому оценщику.
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это указывается в договоре об ипотеке.
7. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в настоящей статье, не может считаться договором об ипотеке.
Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитута и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, либо изменения условий договора об ипотеке.
Права по договору об ипотеке могут быть удостоверены ипотечной закладной, являющейся ценной бумагой. Выпуск и обращение ипотечных закладных регулируются законодательством Республики Таджикистан.
Государственная регистрация ипотеки
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном регистре недвижимого имущества и прав на него в порядке, установленном Законом Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него».
ГЛАВА 3. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке
Пользование залогодателем заложенным имуществом
1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
2. Залогодатель вправе получать от имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Содержание и ремонт заложенного имущества
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки и в порядке, установленные законом или иными нормативными правовыми актами Республики Таджикистан.
Страхование заложенного имущества
1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, является добровольным и осуществляется в соответствии с условиями такого договора.
3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требо
