7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке
Ипотека на сегодняшний день – наиболее доступный способ приобретения собственного жилья. Многие заемщики приобретают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В таком случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилье, сделав его более комфортабельным. Многие заемщики не знают, можно ли осуществлять переустройство, если квартира – ипотечная. Однако проведение переустройства квартиры не запрещается законом. Для недвижимости, находящейся в ипотеке, существует ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы сделать все по правилам.
Виды перепланировок
Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.
Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.
Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.
Недопустимые перепланировки
Содержание ипотечного договора
Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.
Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.
Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья. Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения. Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.
Составление предварительного плана квартиры
Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.
Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.
Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.
Согласование перепланировки
Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.
В банке
Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.
Со страховой компанией
Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.
Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.
Возможные причины отказа
Проведение ремонтных работ
Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.
Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.
Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.
Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.
Узаконивание перепланировки
Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.
Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.
Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.
Переоценка стоимости квартиры
После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.
Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.
Заключение
Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.
Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя
Типовые планировки квартир, особенно в старом жилом фонде, не всегда удобны, а многие морально устарели. У хозяев, конечно, часто чешутся руки, чтобы что-то переделать, однако это может быть чревато для продавца, но особенно для покупателя. Сайт «РИА Недвижимость» решил выяснить, одобрит ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой.
Все зависит от оценщика
Если человек хочет купить в ипотеку квартиру, где сделана перепланировка, у него могут возникнуть некоторые проблемы с банком.
«О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства», — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.
Оценщик приезжает в квартиру, делает фотографии. Затем он сравнивает планировку с поэтажным планом. Технический план без перепланировки нарисован черными линиями, красными оценщик обозначает неузаконенные изменения. Если есть расхождения, оценщик отражает их в своем альбоме. Он сопровождает их пояснениями: может ли такая перепланировка быть согласована, и сколько это приблизительно стоит. Далее банк принимает решение о выдаче кредита на покупку квартиры.
При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают. «Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса «мокрых зон»), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита», — полагает эксперт.
Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.
Позиция банка
В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.
В банке «Уралсиб» отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом «мокрых точек» или установкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.
Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.
Памятка «перепланировщика»
Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают. Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни. Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.
На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.
Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.
При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.
Ипотека от ВТБ и перепланировка квартиры
Все мы хотим иметь стильные дома. Зачастую, приобретая недвижимость, мы совершаем перестройку. Но что, если недвижимость находится в ипотечном кредитовании?
Многие думают, что перепланировка такого жилья строго запрещена. На самом деле это не так. Данный процесс можно осуществить, но необходимо получить разрешение от ряда определенных инстанций и, конечно же, от банка.
Давайте посмотрим, что говорит на этот счет ВТБ – разрешена ли перепланировка в ипотечной квартире от данного банка?
Ипотека ВТБ: согласование перепланировки
Процесс совершения работ с недвижимостью, которая была взята в кредит, аналогичен во всех финансовых организациях. ВТБ не является исключением. Такая процедура имеет свои особенности.
Изучаем договор с банком
Если вы задумали перестройку, то первая вещь, которую вы должны сделать – внимательно изучить все пункты в договоре с ВТБ. Если там написано о запретах или ограничениях – тут уж ничего не сделаешь, придется соблюдать их.
Договор с ВТБ – это главный документ, который регулирует все правовые вопросы по поводу недвижимости, купленной в ипотеку. Другими словами, именно в нем указано, допустимы какие-то переделки или же нет.
В договоре может иметься пункт, из которого следует, что перепланировку допустимо проводить только после выплаты последнего ипотечного взноса. Такое условие является страховкой для ВТБ. Преодолеть его очень-очень трудно, а иногда и вовсе невозможно.
Если же пункт о запрете отсутствует в договоре, значит, вы все-таки можете получить разрешение банка о перепланировке. Большинство крупных финансовых организаций не имеет возражений против перестройки. В этом списке числится и ВТБ 24.
Получаем согласие
Чтобы получить согласие на перепланировку, необходимо соблюдать следующие условия:
За предоставление согласия от ВТБ придется заплатить комиссионный сбор в размере 5 тысяч рублей.
Из-за получения отказа от ВТБ или из-за нежелания платить комиссию некоторые заемщики проводят перепланировку самовольно. Такие действия могут иметь серьезные последствия: от уплаты штрафа и требования вернуть жилищу его первоначальный вид до расторжения договора с ВТБ на ипотеку.
Процесс согласования нужно начинать с обращения к страховщику, так как ВТБ не будет совершать дальнейшие действия без предоставления его вердикта. Дело в том, что дав свое разрешение, страховая компания берет на себя все риски, которые могут произойти в процессе перепланировки.
Как только вы получите согласие от страховщика на перепланировку, направьте его в кредитную организацию для оформления разрешения.
Стоит также отметить, что перестройка никаким образом не влияет на возможность досрочного погашения ипотеки.
Составляем план
Заемщик, который хочет получить разрешение на проведение каких-либо работ в помещении, должен предоставить в ВТБ проект перепланировки.
При планировании незначительных работ гораздо легче получить согласие. В список таких изменений входят:
Для составления такого проекта нужно взять в БТИ план вашей недвижимости. Сделайте его копию и на ней отметьте красным цветом все задумки планировки.
Для более сложных работ самостоятельно проект сделать не получится. Его нужно заказывать в специальных фирмах, у которых имеется допуск СРО (саморегулируемая организация в области строительства). Такой проект понадобится, если вы задумали следующие виды работ:
Получить от ВТБ согласие в данном случае труднее. И все же это возможно при наличии грамотно составленного плана и наличии разрешения от страховой компании.
Чтобы вынести свое решение, ВТБ может требовать оплату услуг специалиста, который сделает оценку стоимости недвижимости после внесения изменений.
Договариваемся со страховой компанией
Для получения согласия на проведение работ от ВТБ у заемщика должно быть на руках разрешение от страховой организации.
Это необходимо, так как в договоре на ипотеку и в страховом полисе указывается цена на жилье. После проведения каких-либо строительных работ может измениться не только площадь, но и цена на квартиру.
Цена полиса рассчитывается в зависимости от технических данных помещения. Из-за планировки данные меняются. Следовательно, поменяется и цена на страховой полис.
Именно поэтому страховщику нужно, чтобы эксперт дал оценку недвижимости. Платить за такую экспертизу будет заемщик.
После того как все работы проведены, произойдет переоценка жилого объекта, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с условиями, и цена недвижимости не изменилась.
Обращаемся в жилинспекцию
После того как ВТБ выдаст свое разрешение на перепланировку ипотечной недвижимости, нужно посетить жилинспекцию, которая заведует делами по согласованию перестроек в вашем населенном пункте.
Помимо заявления, нужно предоставить следующий пакет документов:
Только после получения документов, которые подтверждают согласие жилинспекции на проведение работ, производится перестройка.
После этого заемщику следует обращаться в БТИ с целью отметить внесенные изменения в документах на недвижимость.
Справки от БТИ обязательно нужно предоставить в ВТБ, чтобы официально зафиксировать изменения. Если они глобальные, кредитная организация оставляет за собой право потребовать правки в форме договора или вовсе заключить новый договор со страховой компанией на вашу недвижимость.
Недопустимые виды переделок
Есть некоторые виды работ, которые недопустимы к проведению. Среди них:
Сделать их не позволит ни банк ВТБ, ни тем более контролирующие организации. Все дело в том, что такие переделки запрещены по санитарным и строительным нормам. Любой из этих процессов может оказаться невозвратным.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
Согласно Жилищному кодексу РФ перепланировка ипотечной недвижимости является закономерным процессом.
Ни в одном законодательном акте не имеется пункта, который бы вносил какие-то ограничения. Речь идет только о том, что было указано при заключении договора с кредитной организацией. Если в нем не имеется каких-либо запретов и ограничений, то у вас есть возможность провести перестройку.
Стоит только отметить, что для того, чтобы внести изменение, потребуется большое количество согласий от разных инстанций (указано в статье выше). А на их сбор нужно немалое количество времени.
Как относится к перепланировке ВТБ 24
Как уже упоминалось ранее, большинство финансовых организаций не имеют ничего против перестройки в жилище, если заемщик предоставляет все согласия. Банк ВТБ не является исключением.
Что можно менять, а что нельзя
| Менять можно | Менять нельзя |
|---|---|
| соединение или раздел ванной и туалетной комнат посредством удаления стен, которые не являются несущими | недопустимыми изменениями в планировке являются изменения, которые противоречат санитарным и строительным нормам. Для примера это может быть остекление балкона, на площади которого имеется пожарная лестница (полный список недопустимых изменений указан в статье немного выше) |
| разборка встроенной мебели | |
| удаление несущих стен | |
| отделка балкона стеклом без изменения расположения | |
| обустройство санузла в комнатах, которые не являются жилыми | |
| увеличение пространства санузла посредством присоединения нежилых комнат | |
| установка арок или нищ в несущие конструкции |
Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке
Итак, перепланировка ипотечной квартиры – это законно. Теперь давайте рассмотрим вопросы, касаемые того, как оформить перестройку.
Порядок оформления
Оформление документации на перестройку проходит в следующем порядке:
Сроки и стоимость
Сроки оформления всей документации, необходимой для перепланировки, довольно длительные. Они занимают до 45 дней.
Сумма, в которую вам это обойдется, зависит от сложности изменений. В среднем же стоимость может составлять от 50 до 100 тысяч рублей.
Причины отказа и последствия
Существует ряд условий, при которых банк может дать отказ в предоставлении разрешения:
Нарушение запрета для заемщика, занимающегося неузаконенной перепланировкой, чревато санкциями. Дело может дойти до расторжения договора на ипотечное кредитование.
К тому же, если заемщик провел неузаконенную перепланировку, то процент на жилье снижается до 20 единиц в случае продажи.
Получение согласия
Если банк ВТБ дал согласие, вы можете проводить оговоренные изменения. О том, как их провести:
Документы для перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке
Документы для получения согласия, которые могут понадобиться вам на протяжении всего процесса, следующие:
Проект перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке
Обязательным условием в согласии на перестройку является проект изменений, которые должны быть отмечены красным цветом на копии поэтажного плана помещения.
Заказать проект перепланировки
В зависимости от того, какой процесс/механизм изменений задумал заемщик, зависит возможность самостоятельного составления плана перепланировки.
Незначительные изменения можно отметить самостоятельно. Если же изменения существенные, то при такой ситуации потребуется обращаться к специалистам.
