Минэкономразвития России от 10.03.2017 N Д23и-1291 «О рассмотрении обращения»
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 марта 2017 г. N Д23и-1291
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.
В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Площадь жилого здания для целей государственного кадастрового учета определяется с учетом положений пунктов 2, 3, 8, 9 Требований N 90, согласно которым площадь, занимаемая перегородками, учитывается в площади этажа, а соответственно и в площади жилого здания.
Согласно пункту 8 Требований N 90 в площадь жилого здания не включается площадь, находящаяся в пределах дверного проема площади. В частности, такое возможно в случае, если такие проемы выполнены в наружных стенах здания.
Согласно части 2 статьи 36 Закона N 221-ФЗ объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.
В соответствии с пунктом 42 Требований N 953 в случае, если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости, заполнению подлежат только те строки раздела «Характеристики объекта недвижимости», в которых отражаются новые значения соответствующих характеристик объекта недвижимости, подлежащие внесению в ЕГРН, за исключением следующих сведений:
1) вид объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план (здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс);
2) кадастровый номер объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением ошибки;
3) ранее присвоенный государственный учетный номер (указывается кадастровый, инвентарный или условный номер, если такой номер был присвоен в установленном законодательством Российской Федерации порядке органом, уполномоченным на присвоение такого номера), дата присвоения соответствующего номера, а также сведения о присвоившем такой номер органе (организации). Если объекту ранее присвоено несколько государственных учетных номеров, указывается информация обо всех таких номерах. При отсутствии названных сведений указанная строка не заполняется.
Таким образом, если в отношении ранее учтенного здания, сооружения не выполнялись работы по реконструкции, при этом выполнение кадастровых работ в отношении таких здания или сооружения связаны исключительно с определением (уточнением) описания местоположения здания, сооружения (включающее в себя список координат характерных точек контура здания, сооружения и (или) пространственное описание конструктивных элементов здания, сооружения (в случае, предусмотренном частью 5 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, пункты 28, 31 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943), включение в состав технического плана поэтажных планов или определение площади здания или сооружения по правилам Требований N 90 не требуется.
Относительно несоответствия вида и значений площади объекта строительства, указанных в техническом плане и разрешении на ввод в эксплуатацию.
Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора прав установлены статьей 26 Закона N 218-ФЗ. Требование к соотношению площади здания, определенной кадастровом инженером в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в разрешении на ввод объекта строительства в эксплуатацию, Законом N 218-ФЗ не установлено, в связи с чем статьей 26 данного закона не предусматривается соответствующего основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае, если площадь объекта строительства, указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию, отличается от площади, полученной в результате измерений, выполненных кадастровым инженером и отраженных в техническом плане.
— предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
— максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Согласно статье 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.
На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, в случае если в представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав полученное в результате кадастровых работ значение площади объекта строительства отличается от значения площади такого объекта, указанной в разрешении в его в эксплуатацию, орган регистрации прав (государственный регистратор) вправе направлять в орган местного самоуправления муниципального образования по месту расположения объекта строительства запрос о соответствии построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны.
При этом, если запрошенные органом регистрации прав по межведомственному запросу документы (сведения, содержащиеся в них) в установленный статей 16 Закона N 218-ФЗ срок не представлены (не поступили), осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав (пункт 9 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). В этом случае заявитель уведомляется о его праве представить такие документы по собственной инициативе (часть 8 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).
Одновременно отмечаем, что принято решение о подготовке предложений о внесении изменений в Закон N 218-ФЗ, направленных на разрешение подобных возникающих на практике ситуаций.
Относительно определения площади жилого строения.
Учитывая определения садового и дачного земельного участка (статья 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», положения Приложения Б (справочное) СП 53.13330.2011. «Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*», утвержденного приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. N 849, по мнению Департамента недвижимости, площадь жилого строения определяется аналогично определению площади жилого здания.
Относительно эксплуатируемой кровли.
С учетом положений абзаца четвертого пункта 8, абзаца второго пункта 9 Требований N 90 площадь эксплуатируемой кровли включается в площадь жилого здания.
Необходимо принимать во внимание, что эксплуатируемая кровля может располагаться как в пределах этажа здания (в уровне этажа), так и выше уровня последнего этажа здания, накрывая его.
Кроме того, согласно подпунктам «п», «у» пункта 14 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, планы кровли не относятся к поэтажным планам зданий и сооружений.
Указанные обстоятельства определяют особенности как подсчета площади эксплуатируемой кровли, так и возможности ее отображения в графической части технического плана.
Таким образом, площадь эксплуатируемой кровли, расположенной в пределах этажа здания (в уровне этажа), учитывается в площади такого этажа, и в силу пункта 51 Требований N 953, такая эксплуатируемая кровля в соответствии с поэтажными планами, являющимися частью проектной документации, может быть отображена в плане соответствующего этажа графической части технического плана.
Площадь эксплуатируемой кровли, расположенной выше уровня последнего этажа здания, накрывающей его, в площади ни одного из этажей не учитывается, но включается в площадь жилого здания самостоятельно. При этом отображение в графической части технического плана сведений об эксплуатируемой кровле, то есть плана кровли, Законом N 218-ФЗ, Требованиями N 953 не предусмотрено.
Кадастровый учёт и другие нюансы Приказа №90 Минэкономразвития
Оставлять комментарии могут только члены нашего СРО, пожалуйста авторизируйтесь. Начните обсуждение, вы будете первым.
Не так давно Минэкономразвития утвердило Приказ №90, который несколько изменил требования к определению площади здания, сооружения и помещения, а так же требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, зданий и сооружений. Попробуем разобраться в некоторых нюансах данного Приказа.
— эксплуатируемая кровля будет ли входить в количество этажей нежилого здания или же только в заключение кадастрового инженера необходимо будет указать, что здание имеет эксплуатируемую кровлю?
— какой тип этажа необходимо указать для помещения, которое находится на эксплуатируемой кровле?
Согласно пункту 5 Требований № 90 площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
Однако, в соответствии с положениями пункта Г.8* Приложения Г* к Своду правил № 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» эксплуатируемая кровля не учитывается при определении количества этажей нежилого здания.
Кроме того, согласно подпунктам «п», «у» пункта 14 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87, планы кровли не относятся к поэтажным планам зданий.
В этой связи в целях отражения в техническом плане сведений о наличии эксплуатируемой кровли такие сведения могут быть указаны в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана.
— Правильно ли, что в площадь нежилого помещения площадь перегородок не включается?
— Включается ли в площадь нежилого помещения площади лоджий и террас?
Порядок определения площади нежилого помещения установлен пунктами 2, 3, 10, 11 Требований № 90, в силу положений которых площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок. Таким образом в
площадь нежилого помещения площадь стен и перегородок не включается, площадь лоджий и террас включается в площадь нежилого помещения поскольку Требованиями № 90 не установлено иное.
— если здание является нежилым и имеет эксплуатируемую кровлю, на которой находятся машино-места (согласно проектной документации) эксплуатируемая кровля будет ли входить в количество этажей нежилого здания или же только в заключение кадастрового инженера необходимо будет указать, что здание имеет эксплуатируемую кровлю и машино-места располагаются в пределах эксплуатируемой кровли?
— какой тип этажа необходимо указать в техническом плане машино-места, если машино-место находится на эксплуатируемой кровле нежилого здания?
— если зданием является многоквартирный дом и машино-место находится в пределах подземного этажа здания, каким образом необходимо осуществить кадастровый учет проезда?
Согласно части 15 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план многоквартирного дома в обязательном порядке содержит также полученную по результатам кадастровых работ информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.
Согласно пункту 34 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест);
Требования к обособленности или изолированности части помещения Законом № 218-ФЗ, Требованиями № 953 не установлены.
Позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития по вопросу отнесения помещений к изолированным или обособленным от других помещений в здании или сооружении изложена в письме Минэкономразвития России от 24 февраля 2014 г. № Д23и-501 (размещено на официальном сайте Минэкономразвития России, в информационно-справочных системах в сети «Интернет») и в комментируемой части не изменилась.
Однако, поскольку отдельные конструктивные элементы здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам недвижимого имущества, они, как представляется, в силу Закона № 218-ФЗ не подлежат государственному кадастровому учету, в том числе и в виде части здания, сооружения, вещные (и иные) права на них также не подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом № 218-ФЗ.
В этой связи отмечаем, что осуществление государственного кадастрового учета в отношении проезда внутридомовой подземной парковки, как нежилого помещения, в виду его не обособленности Законом № 218-ФЗ, иными федеральными законами не предусмотрено.
— Можно ли произвести кадастровый учет машино-места, если машино-место имеет трапециевидную форму, где одна сторона из четырех не соответствует минимальному размеру 2,5 м, однако площадь фигуры лежит в пределах минимальной и максимальной площади, (см.рис. 1)
При этом обращаем внимание, что Приказом № 792 устанавливаются требования к размерам машино-мест, а не их площади.
Согласно части 6.2 статьи 24 Закона № 218-ФЗ площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным Приказом № 792.
Кроме того, в соответствии с пунктом 53 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается или принимается решение об отказе в осуществлении прав государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места.
Для реализации положений Закона о регистрации под термином «образованный объект недвижимости» в соответствии с требованиями статьи 8 указанного закона понимается новый объект недвижимого имущества, образованный в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости.
Вместе с тем в процессе строительства создаются новые объекты недвижимости без применения процедур раздела, выдела или иного действия, совершаемого в отношении иного объекта недвижимости.
С учетом изложенного, Департамент недвижимости Минэкономразвития полагает, что несоответствие размеров машино-мест, расположенных в зданиях, сооружениях экспертиза проектной документации и разрешение на строительство которых были получены до 1 января 2017 г., а также помещений, в отношении которых не применялись механизмы образования объектов недвижимости из иных объектов недвижимости, то есть созданных по результатам строительства здания, сооружения, размерам машино-мест, установленным Приказом № 972, не является препятствием для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на машино-место.
Позиция и рекомендации по практическому применению приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393
1 января 2021 года вступил в силу Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393 (далее – приказ П/0393), который вызвал у кадастровых инженеров ряд вопросов своими обновленными формулировками. Наибольшее количество вопросов поступают по разделу «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (далее – Требования), являющемуся приложением № 2 к приказу П/0393.
Ассоциацией «Союз кадастровых инженеров» (далее – Ассоциация) подготовлена позиция по наиболее актуальным вопросам практического применения Требований, утвержденных приказом П/0393.
Следует отметить, что Требования не содержат каких-либо новых положений, кардинально меняющих ранее действовавший подход к правилам определения площади объектов недвижимости. Принципиальный подход по всем вопросам Требований остался прежним, текст документа практически полностью повторяет текст ранее действовавших Требований, утвержденных приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90 (далее – приказ №90), в соответствии с которыми кадастровые инженеры осуществляли свою профессиональную деятельность на протяжении почти четырех лет.
Например, площадь этажа нежилого здания (п. 8.3 Требований) следует определять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Аналогичный подход был предусмотрен и приказом №90. Оба приказа, реализуя один и тот же принцип, требуют от кадастрового инженера определения максимальной площади объекта (в которую входит площадь, занятая внутренними стенами и перегородками, вентиляционными камерами, лифтовыми шахтами, отопительными устройствами и т. д.). То есть, для целей кадастрового учета необходима максимальная площадь объекта, изменение которой означает его безусловную реконструкцию (при любых внутренних перепланировках площадь объекта, учтенная в кадастре, остается неизменной).
Вместе с тем, подход к определению площади помещения принципиально другой. Для целей кадастрового учета помещения, определяется «свободная/коммерческая» площадь помещения, не занятая перегородками, вентиляционными камерами, колоннами, выступами, отопительными устройствами и другими архитектурными элементами. Площадь помещения, определенная указанным образом, изменится при любой внутренней перепланировке, что побуждает регистратора к проведению проверки разрешительных документов на выполненную перепланировку.
Обращаем Ваше внимание, что Требованиями установлены различные правила определения площади для различных типов объектов (жилое здание, нежилое здание, жилое помещение и нежилое помещение). При выполнении кадастровых работ следует применять пункты Требований, которые предусмотрены для конкретного типа объекта, являющегося предметом текущих кадастровых работ.
Учитывая поступившие вопросы, Ассоциация рекомендует следующее:
При помощи уже округленных линейных размеров определяется значение площади объекта недвижимости или простейшей геометрической фигуры, которое в свою очередь округляется до 0,1 кв. м. сразу же после выполнения вычислений.
Площадь объекта, состоящая из суммы площадей простейших геометрических фигур, определяется суммированием уже округленных значений.
Ассоциация полагает, что порядок выполнения измерений не изменился, и все линейные замеры следует выполнять также, как и ранее – то есть, «от стены до стены». Но, если ранее была установлена высота от уровня пола (1 м 10 см), на которой необходимо было выполнять замеры, то обновленные Требования позволяют выполнять замеры на любой удобной высоте, начиная от уровня пола и заканчивая высотой до 1 м 10 см от уровня пола. При этом, замеры, выполненные на разной высоте, не должны существенно отличаться друг от друга.
Соответственно, при выполнении измерений на уровне пола, кадастровый инженер может столкнуться с различными препятствиями (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления и т.д.), которые при измерениях не следует «учитывать» как ограждающий элемент и измерение линейного размера необходимо продолжать далее, до самой стены, включая в состав выполняемого измерения отрезок, занятый вышеуказанными элементами (при их наличии).
Однако, указанные выше пункты Требований (п.10.3 и 12.1) как раз-таки нельзя сочетать – они устанавливают правила определения площади для объектов недвижимости различных типов (этаж жилого здания, жилое помещение). Да, действительно, правила определения площади жилого здания и жилого помещения для целей кадастрового учета отличаются друг от друга. И сумма площадей жилых помещений никогда не будет равна площади жилого дома, в котором эти помещения расположены.
Следует отметить, что формулировка указанных пунктов Требований не подвергалась корректировке при обновлении приказа и соответствует ранее действовавшим Требованиям. Таким образом, данный вопрос является наследием предыдущих времен, а не какой-нибудь новацией.
При определении площади этажа жилого здания следует учитывать в площади этажа площади всех балконов, лоджий, террас и веранд. То есть, после замеров площади этажа (между внутренними поверхностями наружных стен), к ней следует прибавить площади всех балконов, лоджий, террас и веранд, которые имеются в этом здании на уровне текущего этажа. Все указанные объекты включаются в контур жилого здания и обязательно вычерчиваются на поэтажном плане.
В площади жилого помещения (квартиры), площади балконов, лоджий, террас и веранд (при их наличии в данном конкретном помещении (квартире) не учитываются. Во многих регионах регистраторы требуют исключать балконы (лоджии, террасы, веранды) из контура жилого помещения и не показывать их на плане помещения, поскольку при определении площади жилого помещения (квартиры) путем суммирования площадей всех частей квартиры (комнат, коридоров и др.), площадь балкона (лоджии, террасы, веранды) в общую сумму не включается (не прибавляется).
Необходимо отметить, что данное требование к определению площади жилого помещения установлено пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 (№ 188-ФЗ), вступившим в силу 1 марта 2015 года, и с того времени не менялось!
Некоторых кадастровых инженеров начали путать противоречивые (на первый взгляд) требования, указанные в пунктах 8.1, 8.2 и 8.4 Требований.
Обращаем внимание, что пунктом 8.1 и пунктом 8.4 Требований установлен порядок определения площади нежилого здания и этажа нежилого здания (соответственно). Оба пункта устанавливают правило, по которому в площадь нежилого здания (этажа нежилого здания) включаются (учитываются) площади балконов, расположенных в зрительных и других залах. Речь идет о зданиях, в которых есть многоуровневые (многосветные) помещения (залы). К таким зданиям относятся, например, театр, кинотеатр, дворец съездов и др. Все внутренние балконы, которые расположены внутри здания, должны быть учтены в площади отдельного этажа и, затем, в площади всего нежилого здания.
Вместе с тем, пунктом 8.2 Требований установлено, что все наружные балконы, которые расположены снаружи внешних стен нежилого здания и выходят на улицу/открытое пространство, в площадь этажа нежилого здания (сооружения) и, следовательно в площадь всего нежилого здания НЕ включаются (не учитываются).
Таким образом, в площадь здания (например, Драматического Театра) должны быть включены площади всех балконов, расположенных в зрительном зале и «смотрящих» на сцену и в то же время исключены площади балконов, расположенных снаружи, на внешней поверхности наружных стен и «смотрящих» на улицу.
Ответ на этот вопрос содержится в пункте 4 требований, который устанавливает, что средняя квадратическая погрешность в безусловном порядке рассчитывается и указывается в техническом плане в соответствующей характеристике объекта недвижимости. Далее, пункт 4 разъясняет, что слово «рекомендуемые» относится именно к формулам расчета погрешности, а не к самой процедуре расчета погрешности, и для расчета средней квадратической погрешности определения площади могут быть использованы другие формулы, не указанные в приложении к Требованиям.
Следует отметить, что Требования не дают ответа на этот вопрос, подразумевая, что кадастровому инженеру, имеющему высшее образование, должны быть известны основы математической статистики.
Выполнение расчета средней квадратической погрешности невозможно без выполнения множества измерений одной и той же длины (линии). Проще говоря длину одной отдельно взятой стены, необходимо замерить несколько раз (выполнить несколько попыток измерения). Замеры следует производить на одной и той-же высоте от уровня пола и по одной и той же траектории. Выполненные таким образом замеры будут отличаться друг от друга. На разницу замеров влияет точность и состояние измерительного прибора, состояние окружающей среды (температура, наличие осадков/тумана) и др. факторы.
Чем больше попыток измерения будет выполнено, тем точнее будет в дальнейшем значение средней квадратической погрешности. Ассоциация полагает, что минимальное и достаточное количество измерений равняется 3 (трем).
Далее, необходимо определить среднее арифметическое значение выполненных измерений, для чего сумму результатов измерений следует разделить на количество замеров.
Например, зафиксированные значения 3-х выполненных измерений составили l1=29,98 м.; l2=30,01 м. и l3=30,07 м.
Среднее арифметическое значение этой группы измерений xo = (29,98 + 30,01 + 30,07)/3 = 30,02м.
Следующим шагом определяем отклонение каждого из замеренных значений от рассчитанного среднего арифметического значения:
Теперь у нас достаточно данных, чтобы вычислить среднюю квадратическую погрешность одного выполненного линейного измерения:
Ассоциация полагает, что рассчитанная таким образом средняя квадратическая погрешность будет одинаковой для всех других измерений, выполненных при текущем обследовании объекта. Таким образом множественность замеров следует выполнить только один раз (желательно самой протяженной стены/линии).
Далее, необходимо рассчитать среднеквадратическую погрешность определения площади объекта. Обращаем Ваше внимание, что в случае определения площади помещения, состоящего из множества комнат (или простейших геометрических фигур) рассчитывать среднюю квадратическую погрешность определения площади следует для каждой такой комнаты (фигуры).
Ассоциация рекомендует указывать в разделе «заключение кадастрового инженера» формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности площади с подставленными в нее значениями и результатом вычислений.
Обращаем внимание на то, что по мнению Ассоциации при определении площади объекта, состоящей из суммы площадей его частей (комнат, простейших фигур), в «заключении кадастрового инженера» следует указывать формулы, примененные для расчета площади каждой такой части, а также итоговую формулу расчета погрешности определения площади в целом.
При этом расчеты среднеквадратической погрешности линейных измерений в разделе технического плана «заключение кадастрового инженера» приводить не нужно.
