Как купить квартиру в Москве, если нет денег
Всего 12 простых шагов, и вы владелец столичной недвижимости
«Есть много сценариев, как можно купить свое жилье в зависимости от региона и бесконечного множества факторов», — написал один из наших читателей в дискуссии «Как купить свое жилье, если живешь в России?».
Мы публикуем пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру в Москве с использованием ипотеки, которую он любезно написал для нас, а мы бережно отредактировали.
1. Примите решение. Оно должно звучать так: «Я хочу, чтобы у меня было свое жилье в Москве».
2. Поймите, какое это будет жилье. Однушка, студия или необходимо что-то другое.
3. Выберите район. Необходимо учитывать стоимость квадратного метра, необходимую инфраструктуру, состояние экологии, перспективность района — например, планы по открытию станций метро. Возможно, следует также рассмотреть ближайшее Подмосковье — в обозримом будущем некоторые районы, скорее всего, присоединятся к Москве.
4. Посчитайте свои доходы и расходы. Это нужно, чтобы понять, сколько вы можете откладывать. Чтобы цифры не были завышенными, проведите эксперимент — откладывайте в течение 3—5 месяцев сумму, которую вы планируете сберегать. Если не получается, значит, с финансовой дисциплиной проблемы, ее нужно улучшать.
Совет от редакции: попробуйте использовать таблицу, которая рассчитывает, сколько вы можете тратить ежедневно, — скорее всего, окажется, что у вас меньше денег, чем вы думаете.
5. Выберите конкретный объект недвижимости. Не распыляйтесь и смотрите только те варианты, которые подходят под требования — вы обозначили их для себя в пунктах 2 и 3.
6. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Рассмотрите различные варианты ипотеки. Сравните сумму, которую вы можете сберегать, с ежемесячной выплатой по ипотеке. Вашей суммы, скорее всего, будет недостаточно.
Совет от редакции: Проверьте, что выгоднее именно для вас: снимать и копить или взять ипотеку.
7. Составьте план по увеличению своего дохода. Идите на курсы программистов, освойте новые навыки, учите иностранные языки, становитесь тренером для детей — делайте все, что хотите (кроме криминала), но увеличьте свой доход.
Нытики на этом пункте подумают: «Ну да, вот прямо задницу пойду разрывать, делать мне больше нечего, на две работы или на курсы идти…». К сожалению или к счастью, на данном этапе вы поймете, так ли сильно вы хотите свое жилье. К тому моменту как доход увеличится, вы уже будете знать, как реализовать запланированное.
8. Выберите программу ипотеки. Делайте это внимательно, разберитесь во всех тонкостях. Не ленитесь, читайте, звоните, консультируйтесь. Это ваши деньги, время, труд. Главный совет: никогда не берите ипотеку с плавающей ставкой. Если 9%, то 9%; а не сейчас 6%, а потом 10%, а потом 12%. Ищите фиксированные значения, которые не поменяются. Уменьшить процент по ипотеке вы сможете в любой момент с помощью рефинансирования, если проценты по ипотеке будут снижаться. Итогом этого этапа должно стать то, что вы разбираетесь в ипотеке.
9. Соберите деньги на первый взнос. Или ищите предложения банков без первого взноса.
10. Найдите максимальные скидки. Звоните, договаривайтесь с менеджерами о дополнительных скидках. Смотрите объекты, сбивайте цены. Делайте все, чтобы уменьшить цену.
Совет от редакции: не стесняйтесь торговаться, многим это помогает.
11. Спокойно подумайте. Это момент, чтобы понять, что вы точно этого хотите.
P.S.
Понятно, что каждый пункт можно бесконечно долго обсуждать и подробно расписывать, у всех своя ситуация. Но смысл этого материала в том, чтобы спланировать и сделать. Всегда будут препятствия. И каждому необходимо решить для себя, какие препятствия преодолевать. Желаю всем не ограничиваться сопротивлением воздуха при ходьбе и силой тяжести, лежа на диване.
Оглавление:
Как заработать на квартиру за год
Ипотека или финансовое болото
Несмотря на финансовый кризис, количество тех, кто отдает предпочтение ипотеке, незаметно сокращается, но при этом остается на достаточно стабильном уровне. Разумеется, что основными плюсами такого банковского кредита от государственного или коммерческого учреждения остается:
Сдать квартиру в аренду
Если вам повезло и у вас есть квартира, а кроме этого вы живете в другой, или вовсе путешествуете по миру без оседлого способа жизни, одну можно смело сдавать в аренду. Во-первых, это стабильный пассивный доход, во-вторых, в квартире кто-то живет, что немало важно для поддержания в ней нормального состояния.
Содержание пожилых людей с контрактом
Изучая, как заработать на квартиру за год идеи, можно увидеть разные предложения, а особой популярностью пользуются услуги сиделок напрямую или через оформленное агентство. Многие одинокие люди готовы подписать контракт с человеком, который обеспечит им нужный уход и спокойную старость, а после их кончины недвижимость перейдет в руки того, кто досматривал.
Сезонный бизнес
Подобный способ заработать изначально требует вложить рубли, чтобы увеличить свой оборот. Среди наиболее популярных вариантов сезонного бизнеса могу выделить:
Если вы выбираете этот способ, как основной, или даже дополнительный, то рекомендую выбирать несколько вариантов, которые актуальны в разные сезоны, чтобы обеспечить постоянный приток денежных средств.
Свой бизнес
Солидарна с теми людьми, которые утверждают, что работать «на дядю» сложно и от этого устаешь быстрее, чем видеть, как растет твое финансовое детище. При этом каждому советую, перед тем, как открыть свое дело, оценить риски и полностью не вычеркивать вариант провала. Плюс способа в том, что вы сами координирует суммы накоплений и тогда, когда можете пополнить «квартирную копилку». Минус: прибыль от своего дела не всегда стабильная, поэтому стоить быть готовым к ситуации «то густо, то пусто».
Онлайн инвестиции
Подобный способ требует от вас только стартового капитала и грамотного подхода в оценке того, куда и что можно вложить. Первый уже проведенный и далее серия вебинаров для инвесторов помогают читателям моего блога выбрать наиболее эффективную стратегию и все же сделать правильный выбор того или иного хайп-проекта.
Здесь главное и долю риска учитывать, и финансовую интуицию включать, и помнить о правиле диверсификации, чтобы приблизить тот момент, когда можно заработать на недвижимость.
Бинарные опционы
Собственный сайт
Сегодня открыть свою персональную платформу можно для абсолютно разных целей: хоть торговли товарами или услугами, хоть для работы посредниками на разных этапах. Фактически, способ, который позволяет нам заработать деньги в интернете, в том числе напрямую или через определенную маржу. Всегда сложно начинать, поскольку нужно изучить рынок и понять, в чем именно вы можете быть уникальными, оригинальными и конкурентоспособными и что поможет вам заработать капитал для сделки по недвижимости.
Работа на дому
Говоря об этом способе заработка на квартиру, я бы выделила ряд положительных моментов:
Торговля дефицитом
Инвестиции в криптовалюту
С учетом того, что многие биржи предлагают лояльные условия, а сама технология трейдинга может также основываться на использовании специального программного софта, перспективы достаточно солидные и привлекательные.
Как заработать на квартиру в Москве
Этот вопрос волнует не только самих москвичей, но и тех, кто приезжает покорять столицу и буквально всю жизнь работает, чтобы купить себе хоть какие-то квадратные метры. Хотелось бы уточнить, что квартира, даже в Москве, может стать вашей, если при этом вы используете эффективно методы и стратегии, умеете накапливать средства и расставлять финансовые приоритеты. Среди наиболее основных способов, которые позволяют заработать на недвижимость, выделю:
Разумеется, что это не все честные способы. Для тех, у кого нет своей недвижимости в столице, львиную долю съедает именно арендная плата за жилье, а также транспортные расходы, поэтому каждый старается экономить на том, чем может.
Как сэкономить на покупке квартиры
Для тех, кто решил не просто развивать себя, а стремиться к определенным финансовым вершинам, важно понимать, что необходимо не только много зарабатывать, но и рационально использовать ресурсы. Предлагаю вам несколько полезных рекомендаций, которые позволяет немного сэкономить бюджет на покупку недвижимости:
Как заработать на квартиру со средней зарплатой
Во-вторых, ищем дополнительные источники прибыли, ведь озеро всегда быстрее становится полноводным, если в него текут сразу несколько ручейков. В-третьих, устанавливаем минимальную обязательную сумму, которую мы готовы ежемесячно откладывать для покупки квартиры. Как правило, если в семье даже 2 работающих человека, и ежемесячно вы можете отложить от 5 до 10 тыс. рублей гипотетическая квартира «рисуется» только через 20 лет. Но при успешном раскладе, можно хотя бы накопить на стартовый вклад в ипотеку, и выплачивать уже свой угол, не тратя деньги на аренду недвижимости.
Советы, которые помогут накопить на квартиру быстрее
Один из наиболее острых и часто встречаемых вопросов: как заработать на квартиру не имея квартиры и хорошего заработка порой просто доводит до ситуации, что опускаются руки, но при правильной и грамотной стратегии можно получить свою квартиру, а если подключить сюда и удачу, то все возможно. Хочу предложить вам несколько полезных советов, которыми я пользуюсь, и вам рекомендую:
Говоря об основных источниках получения денег для приобретения квадратных метров, можно выделить такие:
Заработать на свою недвижимость можно, но стоит изначально настроить себя на то, что это продолжительный процесс и необходимо слишком много времени, а порой и эмоциональных ресурсов, чтобы квартира все же обрела своего собственника в вашем лице. Могу сказать, что работая в нескольких направлениях, можно минимизировать потраченное время на скопление нужной суммы, используя для этого экономный принцип жизни, занимаясь арбитражом криптовалют, продавая раритет или даже сдавая уже купленную недвижимость в аренду. Традиционно желаю вам, чтобы квартира, о который вы так грезите, стала реальностью уже в скором времени, и чтобы вы могли постоянно расширять и по количеству, и по площади свой парк недвижимости.
Как купить квартиру
Что проверить перед покупкой и как провести сделку
Этот материал обновлен 05.02.2021
В конце 2019 года я купила квартиру в новостройке, а до этого продала квартиру во вторичке.
Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры. По каждому этапу дам ссылки на наши подробные разборы соответствующих тем.
В статье расскажу
Что нужно знать перед покупкой
Покупка квартиры — это всегда многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя.
Как подготовиться к покупке:
В первую очередь решите, какая квартира вам нужна: однушка, двушка, трешка, а может — студия. В каком районе она расположена. В каком состоянии. Сколько стоит.
Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше.
Если покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы о новостройке. Вот подробная инструкция, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Нелишним будет почитать отзывы о застройщике в интернете.
Я покупала квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге. Сначала выбирала жилые комплексы и квартиры, которые подходили под мои требования, и потом общалась с застройщиками. Я ездила в офисы и на объекты, которые уже построили или только начинали возводить застройщики. Документы, признаюсь, не смотрела. Так вышло, что изначально выбрала трех девелоперов, которые начали строить больше 20 лет назад, застроили половину Петербурга и за это время не облажались. Это внушило мне доверие.
Проверять квартиру и собирать документы для покупки можно одновременно. Когда вы убедитесь, что квартира юридически чиста, это позволит быстрее выйти на сделку купли-продажи.
От чего зависит цена. Цена на квартиру зависит от множества факторов. Назовем их внешними и внутренними.
Внешние факторы — те, которые влияют на спрос и цены на жилье в целом:
Внутренние факторы — те, которые непосредственно касаются жилого комплекса и квартиры в нем:
Расскажу про свой опыт. В конце 2019 года я искала двухкомнатную квартиру в новостройке. Не просто двушку, а с большой кухней-гостиной, от 15 м², и двумя отдельными спальнями. Такое устройство комнат называется европланировкой. Еще для меня было важно, чтобы дом находился недалеко от метро, а двор был закрытым и под охраной.
Двушка в разных домах комфорт-класса стоила по-разному : от 5 до 8 млн рублей. Цена зависела от расположения жилого комплекса — ближе или чуть дальше от метро, срока сдачи, этажности и планировки квартиры, отделки и, возможно, чего-то еще. Квартиры, которые сдавались в 2020 году, стоили дороже тех, которые сдавались в 2022 году. Разница в цене доходила до двух миллионов рублей.
Я планировала купить квартиру на третьем этаже, потому что она подходила мне по цене. Пока собирала документы, квартиру уже купили — пришлось выбирать среди оставшихся вариантов. В итоге я сбила цену на 165 000 Р и купила квартиру на седьмом этаже за 6 млн рублей.
Сейчас цены выросли. Стоимость квартиры с моей планировкой поднялась до 7,4 млн рублей, но это на девятнадцатом этаже. В продажу вышли квартиры в новом корпусе с другой планировкой, их стоимость такая: евротрешка на 2 этаже стоит 7,2 млн рублей, на 20 этаже — 8,6 млн рублей. Планировки и площадь одинаковые.
Редактор этой статьи покупал квартиру во вторичке. Цена была немного выше средней для своего района — 1,4 млн рублей. На это повлияли такие причины: кирпичный дом, очень толстые стены и широкие подоконники, в квартире сделан ремонт, перепланировка узаконена. Плюс в квартире остались холодильник, микроволновка, кухонный гарнитур, диван и кресло, столы, шкафы.
Стоит ли обращаться к посредникам. Покупать квартиру на вторичном рынке с посредником удобнее. Он знает, какие документы проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени занимают различные процессы. Главное, чтобы посредник был грамотным и опытным.
Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда стоят денег. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены на квартиру. Например, в Санкт-Петербурге посредники берут в среднем 50 000 Р за сопровождение сделки и примерно столько же за поиск и подбор квартиры на вторичном рынке. В процентах — 2—5% от стоимости жилья.
В Омске большинство риелторов берут 10 000—15 000 Р за сопровождение сделки — проверку юридической чистоты жилья и переговоры с продавцом. Поиск квартиры под ваши требования идет плюсом к этой цене.
Купить квартиру в новостройке можно самостоятельно или через посредника. Как правило, первичную недвижимость посредники подбирают бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, то получит вознаграждение от застройщика.
Если бы я покупала квартиру на вторичном рынке, то только с посредником. Мне кажется, так безопаснее. Впрочем, продавала квартиру я с риелтором, потому что не знала всех тонкостей и не хотела рисковать.
Покупатель приобрел мою квартиру через посредника. Риелтор подбирал квартиры, водил его на просмотры, проверял квартиру на юридическую чистоту, помогал в оформлении документов и сопровождал до последнего момента — передачи ключей.
Когда я выбирала новую квартиру для себя, общалась с посредниками и застройщиками. У меня уже был опыт покупки квартиры у застройщика напрямую, и я хотела его повторить. Изначально искала новостройки сама и ездила смотреть объекты. На одном из объектов познакомилась с посредником и чуть не купила у него квартиру. Потом нашла более подходящий для себя жилой комплекс, который посредник изначально не предложил, и купила квартиру напрямую у застройщика.
Для меня большим преимуществом покупки квартиры именно у застройщика было то, что он рассказал про жилой комплекс то, чего не знали посредники. Посредники часто не знали, закрытый ли двор у жилого комплекса. Некоторые посредники утверждали, что двор закрытый, но застройщики говорили, что это не так, или наоборот. В общем, мне показалось, что посредники стесняются сказать простую фразу: «Я узнаю у застройщика и скажу вам точно».
Риски при покупке квартиры
Главный риск вторичного жилья — темное прошлое квартиры. На первый взгляд, все в порядке, а потом окажется, что документы поддельные, а у квартиры были еще другие собственники.
Покупка по поддельной доверенности. Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя. Само наличие доверенности должно вызвать вопросы. Например, почему собственник не может участвовать в сделке самостоятельно.
Самый лучший вариант в этом случае — попробовать договориться с собственником, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы избежите возможных проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, нужно подстраховаться.
Несогласованная продажа. У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру, понадобится согласие всех. Если после продажи квартиры выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной.
Внимательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если их несколько, они все должны участвовать в сделке.
Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, просите нотариальное согласие второго. Если среди собственников есть дети, то согласие на продажу квартиры берут у органа опеки и попечительства.
Неучтенное наследство. Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является рисковым объектом: вдруг через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Если вам понравилась унаследованная квартира, проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать.
Чтобы обезопасить себя, попросите у собственника нотариальное заявление о том, что продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления берет все риски на себя.
Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать.
Собственник такой квартиры — государство или муниципальное образование, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает. Если вы присмотрели неприватизированное жилье, покажите продавцу статью «Как приватизировать квартиру».
Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца показать договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире.
Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья. Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но при этом в квартире зарегистрированы его супруга и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, причем несовершеннолетние — в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в таком случае.
Долги за ЖКУ. Если у собственника были долги за электроэнергию, отопление или воду, он должен оплатить их сам. К новому собственнику эти долги не переходят.
Но если собственник не платил за капитальный ремонт, то долг перейдет к следующему собственнику. Этот долг закреплен за квартирой, и его придется гасить новому собственнику.
Попросите собственника показать квитанции на оплату за предыдущий месяц и посмотрите, есть ли задолженность. А дальше договоритесь с собственником, чтобы он погасил долги или сделал скидку в размере задолженности. На самом деле долги за ЖКУ — меньшее из всех зол. Главное, чтобы из-за их наличия на квартиру не наложили арест.
Другие долги собственника. Они тоже могут стать причиной наложения обременения на квартиру, даже если это единственное жилье. Проверить наличие обременений поможет сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Новостройку не построят вовремя или не достроят. Стройка — это риск и для застройщика, и для покупателя. Застройщик вынужден прогнозировать все на несколько лет вперед: доходы от продажи, работу строителей, курсы валют и даже изменения в законодательстве. Не всегда прогнозы сбываются.
Риск получить достроенную квартиру не вовремя есть всегда, когда вы покупаете квартиру в новостройке, даже если застройщик надежный. Мы рассказывали, что делать, если застройщик затягивает сдачу дома. Главный совет в таком случае — обратитесь к грамотному юристу.
Защититься от рисков при покупке вторички поможет титульное страхование — это страхование на случай, если новый собственник потеряет право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор заключают при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая. Подробнее о титульном страховании мы делали отдельный ответ.
Как быстрее всего приобрести двухкомнатную квартиру в Москве, если есть жилье в Подмосковье?
Вопрос читателя Т—Ж
Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
Мне нужен взгляд со стороны.
Моя цель — купить двухкомнатную квартиру в Москве стоимостью от 18 млн рублей. Хотелось бы сделать это в ближайшие 10 лет.
Что у меня есть на данный момент:
Сейчас у меня есть несколько вариантов.
Продать квартиру и взять новую в ипотеку. Кредит будет в размере примерно 12 млн, и это кабала на 30 лет с выплатами в районе 50 тысяч в месяц, если не больше.
Открыть ИИС, собрать портфель на 200 тысяч и постепенно его увеличивать. Дивиденды реинвестировать, пока не накопится необходимая сумма с учетом средств от продажи существующей квартиры.
Открыть ИИС и проделать то же самое. Но только ждать, пока не накопится необходимая сумма без учета средств от продажи существующей квартиры.
Продать квартиру, инвестировать деньги и копить. Вырученные с продажи 6 млн положить на брокерский счет или ИИС. Все дивиденды реинвестировать и копить на квартиру. Понимаю, что это не самый лучший вариант с учетом того, что опыта инвестиций нет. Но, по подсчетам «на выпуклый глаз», он самый быстрый.
Также есть вопросы по поводу портфеля. Как его лучше собрать? В каких пропорциях брать акции и облигации? В рублях или долларах? Пока по этим вопросам есть просто мысли.
Прошу оценить варианты со стороны. Может, у вас есть какие-то советы, — поделитесь опытом.
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Самое важное ответить на вопрос: зачем вам двушка за 16 млн в Москве?
Если вам жить в ней, так просто снимите и все, свою сдавайте, разницу доплачивайте. Остальное копите и инвестируйти как вам хочется, вложитесь в свое образование, ищите дополнительные источники дохода.
Живите сейчас,работайте и не рискуйте жильём это глупо.
Согласен с вашим последним утверждением. спасибо
так же нужно отталкиваться от реалий ваших фин возможностей, если вы зарабатываете грубо говоря в коридоре 100-150, то думать о двушке за 18м вообще не очень оправдано.. ну и плюс если хотите семью, то тут вариативность в разы увеличивается
2 вариант. Накопить на первоначальный взнос, взять ипотеку, переехать. Квартиру в МО продать, погасить часть ипотеки.
Комментарий удален пользователем
Кокарбоксилаза, налог теперь зависит от даты заключения договора покупки или ДДУ
Иван, не совсем так. Срок начисления налога теперь привязан к дате полной оплаты квартиры, причем, если квартира покупается в ипотеку, то это считается за полную оплату квартиры.
«Путь в тысячу шагов начинается с одного шага»
Нет смысла влезать в ипотеку сразу беря квартиру за 12 млн. Надо двигаться постепенно.
Покажу прямо на примере ваших вводных:
Цель 18 млн через 10 лет
Сейчас на руках есть 6,8 (с учётом продажи текущей квартиры за 6,5)
Соответственно, ежемесячно капитал должен приростать на 93333 руб.
С учётом того что есть возможность откладывать только 50 тыс рублей ежемесячно (пока), сохранив текущую тенденцию цели не достичь.
