Дачная амнистия в 2021 году: как упрощенно зарегистрировать дом
Дачная амнистия действовала в России 14 лет (с 1 сентября 2006 года) и продлевалась много раз. Последний раз закон был пролонгирован до марта 2021 года, поскольку дачная амнистия прекратила свое действие 1 марта 2019 года в результате садово-огородной реформы в стране, когда была введена система уведомлений о начале и окончании строительства.
Рассказываем, почему этот закон важен для дачников, какие новые изменения содержатся в нем и как теперь воспользоваться упрощенным порядком регистрации дома.
Упрощенный порядок
В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.
Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте с уведомлением о вручении, лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.
Новый закон расширил действие амнистии
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Переходный период
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Новые требования к домам
Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.
Какой дом можно построить на землях ИЖС
По закону на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом высотой не более 20 м и не более чем с тремя наземными этажами. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При строительстве дома площадью до 500 кв. м нужно уведомить местные власти сначала о планах, а потом о завершении строительства. Если же его площадь более 500 кв. м, придется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.
8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Садовые товарищества
Садоводческие и огороднические товарищества смогут бесплатно зарегистрировать земельные участки, которые находятся в публичной собственности и предоставлены товариществу для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Такая норма будет действовать в отношении тех объектов, которые находились в публичной собственности до вступления в силу Земельного кодекса (до 2001 года). Таким образом, земли общего пользования можно будет оформить в общедолевую собственность членов товарищества.
После окончания амнистии
Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.
Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить
Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но если собственник захочет прописаться в таком доме, то для этого потребуется перевести его из садового в жилой.
Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами рассказываем, как это сделать и в чем плюсы такого перевода.
Садовый дом предназначен для временного пребывания человека, его еще можно назвать сезонным. Обычно такие дома расположены на землях сельхозназначения. Как правило, там нет коммуникаций: газа, центрального водопровода и электричества. Дома, которые строились до нулевых годов, были рассчитаны на летний сезон, некоторые с водонапорными башнями и электричеством на чайник, плиту и лампу.
Садовый дом — здание сезонного использования на период «выездов на дачу», предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании.
Постепенно многие люди стали переезжать в область: постоянно жить за городом, а работать в Москве. Так возник запрос на строительство на подобных землях домов для постоянного проживания. Однако на такой земле невозможно было зарегистрироваться. Чтобы сделать это, требовалось перевести садовый дом в жилой, отметила эксперт по загородному рынку «Миэль» Татьяна Ананьева.
Раньше для перевода садового дома в жилой нужно было в суде доказывать, что это единственное возможное место для проживания, а сам дом снабжен для этого всем необходимым. Процесс перевода был очень сложным, и его решили изменить.
В прошлом году процедуру перевода садовых домов в жилые упростили. Теперь она носит уведомительный характер — необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома.
При этом признать дом жилым на земельном участке «для огородничества» не получится, так как на таком участке запрещено возводить капитальные строения.
Прописка, налоговый вычет и низкие тарифы ЖКХ
Перевод садового дома в жилой дает ряд преимуществ. Во-первых, это возможность оформить прописку. Во-вторых, получить имущественный налоговый вычет, что возможно только при приобретении жилой недвижимости. В-третьих, оформить местный тариф на электричество, который намного меньше (примерно на 30%), чем в городе. В-четвертых, жилой статус дома может обеспечить ему более высокую цену при продаже, отметила гендиректор компании «Юристъ», член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.
Между тем есть случаи, когда с таким переводом лучше не спешить. Например, это актуально для людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Сейчас на очередь на получение жилья ставят при условии, что на одного члена семьи приходится менее 9 кв. м. общей площади квартиры или дома. Садовый дом в расчете не участвует, потому что он нежилой. В случае переоформления садового дома в жилой его автоматически рассмотрят как улучшение жилищных условий, и семья «слетит» с долгожданной очереди на увеличение площади.
Инструкция от Федеральной кадастровой палаты
Этап 1. Сбор пакета документов
Для признания садового домика жилым собственнику необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления или в МФЦ пакет документов:
— заявление о признании садового дома жилым (единой утвержденной формы такого заявления нет). В нем указать кадастровый номер садового дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты и способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (по электронной почте, лично в МФЦ или местной администрации);
— выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано, то правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа;
— заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения наладки внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности, санитарии и гигиены). Документ выдается специалистами-инженерами, выполняющими работы по обследованию объектов недвижимости (ИП или юрлицо). Инженер должен состоять в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям;
— нотариальное согласие третьих лиц (если дом обременен правами третьих лиц) на признание садового дома жилым.
Этап 2. Ожидание решения уполномоченного органа местного самоуправления
По результатам рассмотрения заявления и пакета документов уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Этап 3. Внесение изменений в Росреестр
Если уполномоченный орган местного самоуправления принял решение о признании садового дома жилым, он направляет свое решение заявителю и в Росреестр для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме.
Гражданин также вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих изменений.
Человеку могут отказать в переводе садового дома в жилой. Для этого есть ряд оснований: неполный пакет документов, с заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник объекта. Виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома. Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным. На последнем могут размещаться только хозяйственные постройки.
Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, либо может обжаловать решение в суде.
Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2021 году
Земли сельхозназначения предназначены для ведения деятельности, связанной с разведением и выпасом скота, выращиванием различных культур. Чтобы на таком наделе возвести коттедж, которому впоследствии будет присвоен почтовой адрес, надо земли сельскохозяйственного назначения перевести в ИЖС. Эту аббревиатуру расшифровывают как «индивидуальное жилищное строительство». Особенность наделов такого типа заключается в том, что они всегда размещены в границах сел и других поселений. Законодательством РФ предусмотрено, что нецелевое использование участка грозит владельцу штрафом, а в некоторых случаях и конфискацией. Чтобы этого не произошло, прежде, чем начинать строительство, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС. О том, как это сделать, мы расскажем дальше.
Что надо знать о категориях земель и их расширенном использовании
Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации. Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли:
Каждому участку присвоен определенный вид разрешенного использования. Они также закреплены на законодательном уровне. Под ВРИ подразумевают разрешенную деятельность, которую можно осуществлять землевладельцу.
Действующее законодательство РФ наделяет россиян правом владеть землей населенных пунктов и сельскохозназначения.
Первая категория позволяет возводить жилые и другие постройки. Что касается второй, то на таких угодья можно только вести деятельность, связанную с сельским хозяйством.
Строиться на угодьях, где такая возможность не предусмотрена, нельзя.
ИЖС и сельскохозяйственное использование земли – кардинально разные понятия. Индивидуальное жилищное строительство не является категорией земли. Это только разрешенный способ ее использования.
Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.
Изменение категорий наделов регламентирует Федеральный закон от 21.12.2004 года №172-ФЗ.
Какие бывают ВРИ
Чтобы узнать о виде разрешенного использования надела, нужно получить выписку из ЕГРН. Это Единый государственный реестр недвижимости, куда вноситься информация обо всех объектах. В документе будет указан один из вариантов эксплуатации участка:
Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования. Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение. Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.
Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:
Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).
Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.
Вывод надела из статуса СХН: порядок действий
Перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС – сложная и длительная процедура. Владелец участка должен обратиться с соответствующим ходатайством в органы местной власти. Таким правом наделен только собственник угодий. Если речь идет об участке, который находится в долевом владении, обращаться в муниципалитет может должен каждый из совладельцев. Подается заявление установленной формы. Оно должно содержать информацию о:
Кадастровый номер указан в соответствующем паспорте. Если его нет, нужно обратиться в представительство Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Эта организация ведет учет расположенных в регионе участков. Для получения услуги необходимо уплатить госпошлину.
Дальнейшая процедура подразумевает проведение согласования границ, межевания и составление межевого плана.
Осле рассмотрения ходатайства местные власти принимают решение. Если оно положительное, заявителю выдает акт о переводе участка из категории СХН. В случае отказа владельцу выдают документ, в котором указывают основания для принятия негативного решения.
Необходимый пакет документов
Перевод земли из сельскохозяйственного назначения под ИЖС осуществляется на основании подачи заявления и дополняющих его документов. Пакет состоит из:
Если в местные органы власти обращается законный представитель землевладельца, он должен подтвердить свои полномочия нотариально удостоверенной доверенностью.
Отказ в изменении статуса: возможные основания
Правильно оформленное ходатайство и полностью сформированный пакет документов не являются гарантией того, что местные власти примут положительное решение. Заявителя может ожидать отказ. Он будет законным и обоснованным в случае, если:
При принятии решения об изменении статуса земель СХН чиновники руководствуются особым правилом. Перевод в ИЖС окажется невозможным при условии, что кадастровая стоимость надела окажется на 50% больше, чем средняя по региону. Отказ также получит владелец угодий, на которых расположены пашни, пастбища и луга, многолетние фруктовые сады. Такие категории земель считаются особо ценными.
Стоимость услуг и сроки рассмотрения ходатайства
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
Как в 2021 году перевести собственный дачный (садовый) участок в ИЖС
Здравствуйте. Инструкция на этой странце подходит для любых дачных (садовых) участков, которые оформлены в частную собственность. Не имеет значение в каком товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ДСК и т.п.) и в каком населенном пункте он находится. Эта инструкция не подойдет для участков, которые находятся в аренде или пользовании. Если с этим разобрались, продолжим.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Чтобы изменить ВРИ своего дачного участка на ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если для земли ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, то для изменения ВРИ нужно еще получить разрешения от местной администрации.
Прежде чем вообще что-либо предпринимать, прочитайте сначала теорию и требования для перевода.
Важная теория
В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
С 2019 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно.
Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.
Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится. Хотя все равно стоит это проверить по инструкции ниже. Пока обо всем по-порядку.
Если участок имеет категорию «земли населенных пунктов», значит он находится в каком-либо населенном пункте, в его границах — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами населенного пункта, значит он относится к землям сельхозназначения — ст. 77 ЗК РФ.
Участок нельзя перевести в ИЖС, если он имеет категорию «земли сельхозназначения». Потому что участки ИЖС могут быть только в границах населенного пункта — ст. 83 и ст. 85 ЗК РФ.
Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли. Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст. 84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть.
В любом случае на садовом участке разрешено построить жилой дом, затем оформить его в собственность и прописаться — подробнее. Менять на ИЖС в этом случае не обязательно. На огородном же участке строить запрещено.
Узнать категорию и ВРИ участка можно: 1) в правоподтверждающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Инструкция — заказать онлайн выписку из ЕГРН на участок; 2) на публичной кадастровой карте Росреестра.
ВРИ и категория участка в свидетельстве о собственности
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
ВРИ и категория в выписке из ЕГРН
Требования для перевода
С установленными границами
Границы не определены
Минимальный и максимальный размер для участков устанавливает местная администрация, отталкиваясь от назначения и вида разрешенного использования. Поэтому разрешенные площади везде разные.
Например, в п. Ашитковское Московской области участки ИЖС могут от 6 до 20 соток. Поэтому если садовый участок в 5,5 соток, его не получится перевести в ИЖС. Ведь тогда он будет меньше минимального разрешенного размера.
Как узнать допустимые размеры, написано дальше.
Плата рассчитывается с разницы кадастровой стоимости. Участки ИЖС всегда имеют бОльшую кадастровую стоимость, чем садовые. Примерно в 1,7 — 2 раза. Формула:
КС1 — нынешняя кадастровая стоимость участка, КС2 — кадастровая стоимость после перевода в ИЖС.
Чтобы узнать КС2, нужно посмотреть кадастровые стоимости соседних участков ИЖС. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Кадастровую стоимость соседних участков можно посмотреть на публичной кадастровой карте или на сайте Росреестра — инструкция с картинками.
Например, у нас садовый участок в 7 соток и имеет кадастровую стоимость в 2 млн.руб. Получается 285,7 тыс.руб. за сотку. Рядом с ним есть участок ИЖС в 10 соток и с кадастровой стоимостью в 3,8 млн.руб. Получается 380 тыс.руб. за сотку. Если садовый участок в 7 соток перевести в ИЖС, его кадастровая стоимость станет 7 * 380 тыс. = 2,66 млн.руб. Значит при переводе нужно заплатить примерно 10% * (2,66 млн. — 2 млн.) = 66 тыс.руб.
Как происходит оплата? После перевода участка в ИЖС, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.
Шаг №1 — Узнаем название территориальной зоны участка
Это нужно, чтобы определить — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Если ИЖС будет указан как один из основных ВРИ — инструкция по переводу будет одна, если как один из условно разрешенных — инструкция другая. А если ИЖС вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, тогда перевести участок в ИЖС не получится.
Узнать территориальную зону помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта зонирования. Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. У карты зонирования бывает несколько названий — генеральный план местности, карта градостроительного зонирования, градостроительное зонирование и т.п. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно ПЗЗ везде разные.
Для примера я определю территориальную зону для земельного участка с кадастровым номером 50:14:0070228:3. Точный адрес — Московская область, Щелковский район, дп. Загорянский, ДСК «Загорянский», ул. Крупской, уч-к 17а. Участок имеет категорию «Земли поселений (земли населенных пунктов)» и ВРИ «Для ведения дачного хозяйства».
Совет: искать ПЗЗ и карту лучше на компьютере или ноутбуке, чем на смартфоне или планшете. Во-первых, чаще всего сайты и документы для поиска не оптимизированы под мобильные устройства. Во-вторых, обычно карты много весят, поэтому на телефонах часто тормозят. Приступим:
Я советую воспользоваться Roscadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка.
Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликните «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (образцы). Также можно визуально найти свой участок.
Участок для примера
Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название улиц. Для этого уменьшите карту. Поблизости моего участка есть озеро и интересный контур местности (резкий угол).
Ориентиры вокруг участка
«Дачная амнистия» — что это за закон, какая недвижимость попадает под его действие и до какого года действует.
Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала попробуем через сайт администрации.
В поисковике Яндекса или Гугла наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область щелковский район загорянский». Первый результат оказался верным — это был сайт администрации Щелковского района, к которому относится поселок Загорянский.
Ссылка на сайт администрации
Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Поиск работает кривовато, поэтому название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка. Мне нужен был щелковский район. В моем случае помогло когда я начал вбивать Щелков и появился в итоге Щелковский городской округ. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ. 4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу.
Я же свои ПЗЗ и карту нашел на сайте местной администрации.
Распакуйте архив и откройте все файлы подряд, чтобы найти нужные документы. В моем случае ПЗЗ и карта назывались одинаково — «ПЗЗ Загорянский». Только ПЗЗ были в текстовом формате PDF, а карта в JPG.
Открываем карту и ищем свой участок по тем ориентирам, которые мы запомнили из кадастровой карты. Я свой нашел по контуру местности в виде резкого угла и озера.
По таким ориентирам я нашел свой участок
На Кадастровой карте
На Карте зонирования
Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю. Краткое название моей зоны — Ж-2, а полное я нашел в левой части карты — Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
Территориальную зону определили, теперь нужно в ПЗЗ узнать способ перевода.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
У меня ИЖС один из основных ВРИ
Если в таблице написано ИЖС как один из основных или условно разрешенных видов использования, то участок можно будет перевести в ИЖС, т.е. поменять его нынешний ВРИ на ИЖС. Следующий этап — запросить выписку из ИСОГД.
Если ИЖС нет в таблицах, значит изменить ВРИ участка не получится. В теории можно внести изменения в ПЗЗ населенного пункта — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. Но на практике комиссия не будет выносить положительное решение из-за одного земельного участка. К сожалению, такая ситуация на сегодняшний день.
Шаг №3 — Запрашиваем выписку из ИСОГД
Данная выписка нужна, чтобы доказать что зона участка действительно предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Полное название — выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Выписку можно получить в отделе архитектуры местной администрации или в отделениях МФЦ «Мои Документы». Если участок находится в поселке, идем в администрацию поселка. Если в черте города — в Департамент/Комитет градостроительства. Можно ли в вашем населенному пункте обратиться в МФЦ — это лучше уточнить в самом отделении МФЦ. У них есть справочный телефон, можете позвонить. Инструкцию взял отсюда.
Госпошлина за выдачу выписки ИСОГД составляет 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279. Каждая администрация работает по-разному, поэтому оплатить ее могут попросить двумя способами: до или после подачи заявления. Во втором случае заявителю отправят реквизиты на оплату на электронную почту (e-mail). Главное сохранить квитанцию/чек.
Шаг №4 — Действуем по ситуации
Все зависит от того, как указан ИЖС в ПЗЗ:
Ситуация №1: ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования
Тогда нам остается только подать документы в Росреестр для изменения ныншенего ВРИ участка на ИЖС — инструкция ниже.
Ситуация №2: ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования
Здесь посложнее. Для изменения ВРИ придется получить разрешение от местной администрации. Вся процедура описана в ст. 39 ГрК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Заседаний будет несколько.
Предупреждаю сразу: получение разрешения проходит несколько этапов. На каждом из них в переводе могут отказать. Например, в товариществе все участки только садовые. Чтобы участок стал для постоянного проживания (а не просто под огород), администрации товарищества для этого придется развивать соответствующую инфраструктуру. Часто администрация не захотят этим заниматься и откажут в измении ВРИ.
Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно подать документы через МФЦ («Мои документы»), а оттуда их отправят в администрацию.
В заявлении нужно указать причины для изменения ВРИ. Форма заявление веде своя, образец дадут там же.
Например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п. Документ, на основании которого гражданин стал собственником.
Сотрудник заберет документы и взамен выдаст расписку/опись.
Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний (следующий этап). Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. За месяц до проведения слушаний о них сообщат на сайте администрации и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.
Возможно на слушания пригласят собственников соседских участков — их оповестят почтой.
Пример публикации о проведении публичного слушания
Присутствовать и голосовать на слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики, а потом проведут голосование. Голоса засчитываются в протокол. В итоге собственников участка уведомят о втором заседании комиссии.
Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить через суд.
Теперь можно приступать к последнему шагу.
Шаг №5 (последний) — Регистрируем изменения ВРИ в Росреестре
Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.
Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, затем оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Росреестр, лучше так и сделать. Инструкция с МФЦ или Росреестром не различается, но я ниже описал про МФЦ, потому что это более распространенный случай.
Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты и кассу предоставят там же. Комиссия составит в районе 50 рублей.
Дополнительно можно заказать на участок новую выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка изменится. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут после окончания услуги по изменению ВРИ.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить:
Теперь остается ждать. Срок изменения ВРИ — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости). Могут быть задержки.
