Как заработать на инвестиции в новостройку: 5 рекомендаций
Недвижимость заслуженно считается надежным способом приумножить капитал. Купил квартиру — сдавай в аренду, получай ежемесячный доход. Инвестировал в новостройку — дождись завершения объекта и продай с заметным повышением цены. Но сколько в точности можно заработать, если реализовать эту стратегию на практике? И какие квартиры принесут бо́льшую доходность: студии, однушки, двух- или трехкомнатные?
Чтобы просчитать возможные сценарии и понять, как работают вложения в недвижимость на долгом сроке, разберем на конкретном примере. Осенью 2020 года в Нижегородском районе Москвы начались продажи жилья в новом жилом комплексе Profit от компании «Гранель». Реально ли извлечь доход, если купить там квартиру на самой ранней стадии? И какие факторы нужно учитывать, чтобы спрогнозировать возможный доход?
Шаг 1. Смотрим на локацию
Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте. Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости. Поэтому при выборе объекта для инвестирования в первую очередь стоит смотреть на локацию. Легко ли добраться до жилого дома из других районов? Есть ли поблизости школы и детсады? Насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития?
Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.
«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.
Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».
По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.
Шаг 2. Оцениваем застройщика
После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом. Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.
Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.
Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».
Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.
А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща». В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории. Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.
Шаг 3. Анализируем цены в контексте
Цены в отрыве от контекста мало что значат. Некорректно сравнивать стоимость жилья в спальном районе за МКАД и поблизости от ТТК — или жилья в пешей доступности от метро с тем, до которого ехать 15 минут на транспорте. Для репрезентативного анализа новостроек нужно смотреть именно новостройки — то есть исключить из сравнения вторичный рынок — и учитывать весь район, а также примыкающие территории.
«В Нижегородском районе, в котором находится жилой комплекс Profit, и на близлежащих территориях расположено несколько новостроек. В одной из них уже проданы все квартиры, там за время реализации цена увеличилась на 25%: со 160 тыс. до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, — подсчитали в компании «Метриум». — В другом проекте поблизости стоимость квадратного метра возросла со 140 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2017 года до 210 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас — то есть на 50% за неполных четыре года. Еще в одном ЖК Нижегородского района с конца 2017 года цены увеличились примерно на 40%: со 134 тыс. до 186 тыс. руб. за 1 кв. м».
По минимальному бюджету покупки однокомнатных квартир самые доступные лоты района и близлежащих территорий расположены в ЖК Profit, где цены начинаются от 7 млн руб., указали в «Бест-Новострое». При этом в новостройке есть и более доступные варианты: студии здесь стоят от 5,8 млн руб., квартиры с отделкой — от 6,4 млн руб. Двушка в Profit обойдется в 9,4 млн руб., трешка — в 11,5 млн руб.
Шаг 4. Узнаем прогноз по ценам
Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках. Риелторы, работающие в сегменте новостроек, могут составить прогноз, который учитывает самые разные обстоятельства.
«В корпусах ЖК Profit строительство еще не начато, соответственно, цены здесь неизбежно поднимутся по мере роста строительной готовности, — убеждена Ирина Доброхотова. — Из проектов с самым доступным бюджетом в этой локации на данный момент ЖК Profit расположен ближе всего к МЦК, метро «Нижегородская» и к ТРЦ. Таким образом, инвестор может рассчитывать на высокий спрос на квартиры».
По просьбе «РБК-Недвижимости» планами относительно цен поделился сам застройщик, который и определяет стоимость квартир на этапе строительства. «В нынешних реалиях стоимость жилья в московских локациях с уникально удобной транспортной доступностью неизбежно растет. Мы можем говорить о том, что уже через два года квартиры в ЖК Profit будут стоить в среднем на 30% дороже, чем сейчас», — заверил Сергей Нюхалов из компании «Гранель».
Шаг 5. Принимаем решение
Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе. Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры. Именно такие лоты пользуются популярностью при покупке «для себя».
Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги. «Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE. — На московском первичном рынке сейчас стремительно растут цены, за счет чего приобретение недвижимости становится еще более выгодной сделкой».
«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое». — Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых. Поэтому по-прежнему выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем хранить на депозите, ведь ставки по вкладам находятся на крайне низком уровне — около 4%».
Реальные истории. Про ИИС и новую квартиру
Хочу поделиться историями из своей практики. Я рассказываю их и клиентам, особенно новым. Все истории правдивы. Все произошли в реальности. Это не только истории успеха, это и истории неудач. Мои рассказы не об инвестициях, они — о людях. Надеюсь, они помогут другим новым и будущим клиентам в их путешествии в мир инвестиций и фондового рынка.
Как-то раз года три назад пришли к нам в офис муж и жена. Обоим от тридцати до сорока лет. Пришли открывать брокерский счёт. Я спросил, для чего он им, что хотят получить. Они рассказали, что копят деньги на новую квартиру, хотят получить доход больше, чем в банке, слышали, что на фондовом рынке это возможно.
— Да, — отвечаю, — возможно. А расскажите, как вы сейчас копите и как давно. Почему решили обратиться на фондовый рынок.
И выясняется. Оказывается, это у них уже не первая попытка накопить. Копят-копят, а потом в какой-то момент возникает желание накопленные деньги потратить. Вдруг категорически надо купить что-то для дома: второй холодильник или новый диван. В итоге всё накопленное разлетается, сначала — сумма на крупную покупку, а потом и остальное.
— Интересно, — говорю им, — а как у вас дела с заработком? Хорошо зарабатываете? Сколько можете откладывать? Есть ли какие обязательства, кредиты?
Ответили, что кредитов нет, заработки хорошие, дети учатся. Вроде всё хорошо, вот только накопить не получается. А от фондового рынка ждут, что деньги начнут прирастать быстрее, чем они будут их тратить на разные незапланированные покупки.
— Увы, — говорю, — так не бывает. Фондовый рынок — дело рискованное и малопредсказуемое. И поэтому гарантировать вам, что накопления будут расти быстрее, чем вы будете их тратить, невозможно. Ваша проблема не в том, что вы не можете накопить. С этим у вас всё в порядке. И возможности для накопления — превосходные. Нужно что-то, что смогло бы спрятать ваши сбережения от вас самих. Чтобы вы не могли раньше срока их забрать. Это будет дисциплинировать.
Честно говоря, на тот момент у меня для них был только один вариант — индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС). Рассказал им про налоговую льготу, в чём выгода 3-летнего держания ИИС. Смотрю — не особо верят. Предложил попробовать. Сказал, если начнут сомневаться, всегда можно расторгнуть договор ИИС и забрать деньги. Да, потеряется налоговая льгота, но это не страшно. Зато есть шанс накопить, хорошо накопить, и получить свою мечту — новую просторную квартиру.
Оформили ИИС на обоих супругов. У них зарплата официальная, можно делать возврат налогов. Проговорили периодичность пополнения. Решили, что за год они не будут вносить более 400 тысяч рублей на каждый ИИС — возврат налога ограничен. Поэтому выбрали тактику балансирования между двумя ИИС.
В первый год, правда, они зачислили небольшую сумму. Видимо, всё-таки, сомневались. Или опять какая-то внезапная покупка возникла. Купили тогда самые консервативные бумаги — облигации федерального займа, ОФЗ. Закончился календарный год, я им позвонил, чтобы подавали декларацию на возврат налога через интернет, так проще. Собрали документы, заполнили декларацию, отправили. Ждём. А там по ОФЗ очередные купоны выплатили. Но полученное купили новые ОФЗ. Через 4 месяца получили возврат по налогам. Смотрю, у супругов глаза заблестели. Во второй год они зачисли на один ИИС по полной, а на второй ИИС — сколько смогли собрать.
Звонят они мне как-то раз. Так, мол, и так, ОФЗ надёжны, но доходность скучная. Просят предложить что-нибудь поинтереснее.
— Можно и поинтереснее, — говорю им. — Давайте акции собирать. Но тут сразу несколько вопросов возникает: кто будет бумаги выбирать, какие бумаги будете выбирать, какой риск вы вообще готовы для себя принимать? Акции — рисково, это не облигации.
Думали они, думали. Решили всё сами делать. Оказывается, они на разные курсы по фондовому рынку ходят, изучают, читают. Поэтому какие-то идеи у них есть.
— Ладно, — говорю, — только аккуратно. В экстремальные бумаги не заходите. Смотрите больше на голубые фишки, бумаги с хорошими дивидендами и поменьше спекулируйте. Собрали они сами себе портфель акций. Какие-то идеи оказались удачными, как «Лукойл» и «Норильский никель», какие-то нет. Но в общем и целом, оказалось неплохо для новичков. Средняя доходность портфеля получилась 14% годовых (без учёта налогового возврата).
Вторую декларацию они заполнили уже сами.
Позвонили мне, сказали, что всё отправили. На третий год они пополнили опять один ИИС на 400 000, а второй — на часть. Я спросил их, почему так. Ответили, что пока не могут в полной мере отучить себя от внезапных денежных трат, хоть и сократили их значительно. Но иногда возникает желание срочно поменять всем в семье обувь или верхнюю одежду, или ещё что-либо. А остановиться бывает трудно.
После третьего года у них на двух ИИС скопилась заметная сумма. Позвонили они мне и говорят, что как-то нечаянно, нежданно-негаданно нашли большую квартиру. Знакомые знакомых уезжают в другой город, поэтому продают. Квартира большая. Хозяева хорошие. Решили брать. Я тогда даже в мистику немного поверил. Потому что и сумма у них накопилась на первоначальный взнос, и три года по ИИС вышло, и квартира подходящая нашлась. И всё легко и одновременно. Закрыли оба ИИС, сняли накопленные суммы, внесли первый взнос по ипотеке. И теперь они счастливые обладатели просторной квартиры. Искренне порадовался за них. Цель достигнута. Люди счастливы. Пожелал им счастья в новой квартире.
А недавно позвонили снова. Говорят:
— Давай снова ИИС откроем, будем копить на пенсию себе. Только теперь хотим разнообразный портфель собрать, не только акции и облигации. Хотим ещё и валюту, и золото, и иностранные бумаги. Только помногу вносить пока не можем, всё-таки ипотека на нас давит. Будем по чуть-чуть.
— Конечно, давайте, — говорю, — люблю интересные проекты.
К чему рассказ? К тому, что всё возможно. За три года при должной дисциплине и усердии вполне можно собрать на ИИС сумму, например, на крупную покупку или на пенсию.
Как я заработал 117% годовых на инвестиционной квартире в 2020 году
И почему считаю, что продавать жилье почти всегда выгоднее, чем сдавать
К 2020 году мы накопили 735 305 Р — и задумались, куда их вложить.
Расскажу, какие варианты я рассматривал и как смог увеличить накопления на 117% за год.
Какие были варианты
Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.
Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.
Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т—Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:
«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».
В моем случае компания — это моя семья.
Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:
Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.
Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.
Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.
Центробанк на конец 2019 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.
При пессимистичном варианте комнату, купленную за 1 700 000 Р в коммуналке в центре, можно было бы сдать за 10 000 Р в месяц. Дороже вряд ли бы получилось, потому что на окраинах за 15 000 Р можно было снять уже целую квартиру. Коммунальные услуги оплачивали бы арендаторы, и приносила бы комната таким образом 7% годовых.
В акциях я смело взял для себя прибыльность портфеля Уоррена Баффетта, которую посчитали на vc.ru, — 20%.
Страховка — возможность вернуть средства в случае форс-мажора. Банковский вклад застрахован, поэтому я мог бы получить свои деньги обратно.
По новостройкам ситуация со страховкой тоже стала лучше: с лета 2019 года заработала система эскроу-счетов. Ее суть в том, что деньги, которые вы отдаете застройщику, теперь хранятся на счетах не застройщика, а банка. И в случае банкротства застройщика эти деньги вам вернутся.
Комнату в коммуналке можно продать — и деньги вернутся, тут вроде бы все прозрачно. Теоретически она может подешеветь, но вряд ли сильно. Кстати, уже в 2021 году комнаты в коммуналках резко подорожали вслед за новостройками. Об этом, например, писали в РБК.
Незастрахованными были только акции.
Доступ к деньгам — возможность быстро и без потерь вынуть деньги из актива в случае необходимости. С банковским вкладом это возможно, но вы потеряете проценты. При досрочном расторжении фактически вернут только тело вклада.
В недвижимости процесс продажи долгий, получить средства быстро практически невозможно.
А вот акции для быстрого вывода денег подходят лучше всего — но непонятно, насколько удачный момент будет, когда потребуются деньги: вдруг рынки упадут.
Таблица сравнения вариантов моих вложений
| Депозит | Комната | Новостройка | Акции | |
|---|---|---|---|---|
| Порог входа | 10 000 Р | 1 000 000 Р | 500 000 Р | 10 000 Р |
| Доходность | 6% | 7% | 9% | 20% |
| Страховка | Есть | Де-факто есть: хоть как таковой страховки и нет, с комнатой вряд ли что-то случится | Эскроу | Нет |
| Быстрый доступ к средствам | Есть, но с потерей процентов | Нет | Нет | Есть |
| Итог | + | + | ++ | +++ |
По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.
Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.
Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:
Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.
Насколько стоит доверять прогнозам специалистов
Ситуация на рынке в феврале 2020 года была пессимистичной: несмотря на введение эскроу-счетов предыдущим летом и снижающиеся ставки, ажиотажа не наблюдалось и все аналитики в один голос утверждали, что рынок ждет если не падение, то стагнация.
«Жилье в приближающемся году будет неуклонно дорожать, а вот спрос на квартиры понизится», — сообщали в группе компаний «Прок».
«С вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», — уверяли на сайте spbhomes.ru.
«В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж… Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще», — подтверждали в блоге «Домклика».
Ни про ковид, ни про политику тогда еще ничего не было известно. Зато я прекрасно понимал, что деньги под подушкой съест инфляция.
Выбор застройщика
До 2020 года я скептически относился к новостройкам: меня пугала вероятность, что дом не достроят, а деньги уйдут в карманы руководству застройщика. Но ситуация изменилась, и я начал присматриваться к таким объектам. Вот что для меня имело значение.
Эскроу-счета. Главным и основным триггером стало введение системы эскроу-счетов летом 2019 года. Пусть квартиры и подорожали, но теперь я был уверен, что первоначальный взнос, который я отнес застройщику, в случае форс-мажора вернется. И лежать он будет не на счете застройщика, а в моем банке. А если что-то случится, деньги из застройщика буду выбивать не я с пикетом у офиса, а сам банк — у него, думаю, возможностей побольше.
Сейчас новостроек, которые достраиваются не по эскроу-счетам, все меньше и меньше, скоро они исчезнут совсем.
Ликвидность. Нужно было выбрать то, что затем можно продать. Сдавать недвижимость невыгодно, это видно из таблички, в которой я сравниваю инструменты для инвестирования. Кроме того, сдача недвижимости — это, по сути, вторая работа, а не пассивный доход. Это я прекрасно усвоил, сдавая загородный дом во время пандемии.
Прибыль приносит покупка и продажа недвижимости. При аренде нужно больше работать руками, при купле и продаже — головой, а премия за работу во втором случае больше.
Я нашел несколько локаций с крупными массивами новостроек, которые попадали по бюджету в мой первоначальный взнос, и сформулировал несколько пунктов, по которым сравнивал районы.
Городская прописка. Это важно для людей, которые покупают недвижимость. Многие готовы за это переплатить или в принципе не рассматривают локации с областной пропиской. Поговаривают, в области есть проблемы с медициной, школами, а ближайший МФЦ может быть в 30 километрах.
Метро. Тут все понятно: чем ближе к метро, тем выше ликвидность.
Рост стоимости квадратного метра с февраля 2019 по февраль 2020. Эти данные я смотрел на сайте bn.ru, выкладки в среднем по городу приведу дальше в статье.
Расположение по отношению к кольцевой автодороге. Квартиры внутри КАД продавались лучше, чем снаружи. Для меня это парадокс: возьмем, например, Шушары. Это район, где есть метро, пусть и далеко, есть городская прописка, но расположен он за КАД — и поэтому считается менее престижным, чем Кудрово, район с областной пропиской, который расположен внутри КАД.
Особняком для меня стояли Шушары: там городские власти выкупают жилье для социальных программ и расселения коммуналок. Вероятность того, что не достроят дом, в котором квартиры выкупают городские власти, невелика.
В самом начале 2020 года в Шушарах были сданы еще четыре «социальных» дома, о них даже писал «Деловой Петербург»
Про Мурино я слышал от знакомых несколько историй о построенном, но не сданном в эксплуатацию доме.
Сравнение комплексов по ликвидности
| Кудрово | Мурино | Парнас | Шушары | Комендантский проспект | |
|---|---|---|---|---|---|
| Прописка | Область | Область | Город | Город | Город |
| Метро | 2 км | 300 м | 700 м | 3 км | 1 км |
| Рост стоимости квадратного метра | 9% | 9% | 5% | 11% | 11% |
| Расположение по отношению к КАД | Внутри | Снаружи | Внутри | Снаружи | Внутри |
| Застройщик | Обычный | Не очень | Надежный | Надежный | Обычный |
По совокупности критериев победил Парнас — по всем параметрам, кроме роста стоимости квадратного метра, он был в лидерах, а риск в инвестициях не лучшая стратегия.
Район известен своей плотной застройкой, за что его часто критикуют, но в городе почти все районы с такой застройкой.
Из плюсов там городская прописка, своя станция метро и «Икея» в пешей доступности — по крайней мере от того места, где я купил квартиру. Сам район находится внутри КАД.
Из минусов — соседство с промзоной и, как ни странно, та же кольцевая: на въезде и выезде из района постоянно пробки. Но выездов три, а не один, как бывает в других спальниках. Еще к минусам можно отнести отсутствие парков, детских садов и поликлиник: район новый, запланированную инфраструктуру еще не успели построить. Но когда достроят, должно стать неплохо.
Еще мне было удобно туда ездить: та же ветка метро, без пересадок. Такого принципа я придерживался и при покупке квартиры, и при строительстве загородного дома, чтобы всегда иметь возможность быстро и удобно добраться до объекта на общественном транспорте.
Как победить выгорание
Выбор планировки и отделки
Количество комнат. Я посоветовался с друзьями и пришел к выводу, что две однокомнатные квартиры лучше одной трешки: чем дешевле объект, тем сильнее он дорожает и тем легче продается.
Но банк отказался разбить одобренную мне сумму на два объекта. Пришлось искать такую квартиру, чтобы разом использовать всю сумму. Впрочем, мне все равно не хватало первоначального взноса на две однушки или студии — пришлось бы где-то занимать.
Отделка. Сам я жить в квартире не планировал, поэтому стремился свести траты времени и денег на этот бизнес-проект к тем, что требуются на открытие депозита, то есть к минимальным. Из этих соображений я выбирал квартиру подороже, но с полной отделкой от застройщика — чтобы нужно было только мебель расставить.
Процесс покупки
Но я хотя бы забронировал выбранный объект — двушку, которую называют евротрешкой из-за объединенной кухни-гостиной.
В офисе продаж мне показали планировку вживую: можно было пройтись по комнатам, постучать головой о низкие потолки — о, этот снобизм жителей старого фонда! — заглянуть в санузлы и посидеть на кухне, в общем, ощутить себя на месте будущего покупателя именно в той отделке, что обещает застройщик. И поразмышлять, готов ли я, как будущий покупатель, заплатить на 5% годовых больше за квартиру в ипотеку? Вроде бы готов.
После бронирования меня связали с менеджером из головного офиса. Она попросила контакты менеджера в банке, где у меня уже был одобрен кредит, и они напрямую все обсудили. От меня потребовалось только нотариальное согласие супруги на покупку — я в очередной раз задумался, когда мы уже заведем брачный договор и перестанем кормить этих нотариусов.
В итоге я купил квартиру с такими параметрами:
График моих платежей по кредиту
| Процентный период | Дата платежа | Ежемесячный платеж | Погашение основного долга | Погашение процентов | Остаток основного долга |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 30.04.2020 | 18 828,42 Р | 3656,45 Р | 15 171,97 Р | 2 990 277,03 Р |
| 2 | 01.06.2020 | 16 661 Р | 3670,45 Р | 12 990,55 Р | 2 986 606,58 Р |
| 3 | 30.06.2020 | 16 661 Р | 3253,91 Р | 13 407,09 Р | 2 983 352,67 Р |
| 4 | 31.07.2020 | 16 661 Р | 3700,06 Р | 12 960,94 Р | 2 979 652,61 Р |
| 5 | 31.08.2020 | 16 661 Р | 3285,13 Р | 13 375,87 Р | 2 976 367,48 Р |
| 6 | 30.09.2020 | 16 661 Р | 3299,87 Р | 13 361,13 Р | 2 973 067,61 Р |
| 7 | 02.11.2020 | 16 661 Р | 3745,22 Р | 12 915,78 Р | 2 969 322,39 Р |
| 8 | 30.11.2020 | 16 661 Р | 3331,50 Р | 13 329,50 Р | 2 965 990,89 Р |
| 9 | 31.12.2020 | 16 661 Р | 3774,99 Р | 12 886,01 Р | 2 962 215,90 Р |
| 10 | 01.02.2021 | 16 661 Р | 3363,40 Р | 13 297,60 Р | 2 958 852,50 Р |
| 11 | 01.03.2021 | 16 661 Р | 3342,12 Р | 13 318,88 Р | 2 955 510,38 Р |
| 12 | 31.03.2021 | 16 661 Р | 4644,13 Р | 12 016,87 Р | 2 950 866,25 Р |
| 13 | 30.04.2021 | 16 661 Р | 3377,39 Р | 13 283,61 Р | 2 947 488,86 Р |
| 14 | 31.05.2021 | 16 661 Р | 3821,25 Р | 12 839,75 Р | 2 943 667,61 Р |
В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.
В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.
Приятный бонус, который выяснился в процессе покупки, — пока дом не построен, квартиру не надо страховать. Таким образом, я сэкономил на страховке 22 427 Р в год: столько стоила бы страховка моей квартиры на вторичном рынке при аналогичной сумме ипотеки.
я сэкономил на страховке
Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.
Коронакризис и попытка продажи квартиры
2020 год внес коррективы в мои планы. Во время коронавирусного кризиса меня не уволили, но доход на основном месте работы просел. Зато я нашел сразу несколько новых источников дохода.
Кроме того, я начал резко резать расходы:
Не вложись мы в стройку в феврале 2020, за этот год деньги проели бы почти наверняка. А так — вынуть их было сложно, пришлось крутиться и что-то придумывать.
В октябре 2020 года я увидел, что квартира подорожала, и выставил ее на продажу за 5,4 млн рублей.
В интернете я прочитал, что, пока дом не сдан и ключи не получены, можно продать квартиру и не платить 13% налога на прибыль. Но консультация с моим налоговым инспектором эти надежды развеяла: налоги придется платить в любом случае.
Вообще, крайне всем рекомендую узнать имя своего налогового инспектора и обращаться к нему за разъяснениями по различным вопросам: это очень удобно. Инспекторы, по моему опыту, с радостью всех консультируют. Отдельную благодарность выражаю Петроградскому отделению ФНС Санкт-Петербурга
Как происходит продажа квартиры по переуступке
В апреле у меня появилась покупательница. Это была женщина, которая разъезжалась с детьми: они разменивали большую квартиру на Комендантском проспекте с доплатой на две — для женщины и для ее дочери. 20 апреля 2021 года мы договорились о цене, оставалось оформить документы.
У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.
После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись. Оспорить такую сделку очень сложно. Также нотариус берется за составление самого договора купли-продажи квартиры по цессии и берет на себя услуги по подаче документов в Росреестр.
Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:
В назначенный день, 19 мая 2021 года, мы с покупательницей пришли в отделение банка. Покупательница полностью внесла оговоренную стоимость квартиры — 5 500 000 Р — в следующих пропорциях:
С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.
Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.
Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.
Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию. Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.
Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.
В общем, как выяснилось, снятие обременения в банке занимает гораздо больше времени, чем регистрация квартиры на нового собственника.
18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.
20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете? Там комиссия не очень большая».
Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.
Так завершилась продажа нашей квартиры.
Считаем прибыль
По этой метрике прибыльность — 50% годовых.
Но не будем забывать про магию сложного процента и кредитное плечо, которое нам так удачно предоставил банк.
