Спальня наверху: сколько стоят двухэтажные квартиры и где их искать
Двухуровневые квартиры — конечно, предложения на любителей. Для одних это имитация загородного дома, для других — возможность зонирования пространства, для третьих (тех, кому надоели горизонтальные квартиры) — просто необычное жилье. И хотя таких объектов на столичном рынке недвижимости сравнительно немного, их можно найти почти во всех ценовых сегментах.
Мы попросили риелторов рассказать, какие двухуровневые квартиры и в каких домах можно купить в Москве, что это за объекты, сколько они стоят и каковы их преимущества и недостатки.
Тем, кто мечтает о двухэтажной квартире и намерен ее купить, придется запастись терпением. Всего в базах объявлений найдется лишь несколько сотен таких предложений, большая часть которых — дорогие. Только на первичном рынке, по данным компании «Бест-Новострой», представлено не больше 200 лотов — это около 0,5% от общего объема предложения в Москве.
Встречаются квартиры с двумя уровнями в самых разных домах и районах города. Их можно найти в старом фонде — например, в дореволюционных домах в районе Патриарших и Чистых прудов. Есть такие объекты и в сталинских высотках, и в конструктивистских домах — например, в доме-коммуне на Гоголевском бульваре, «доме атомщиков» на Тульской.
«Однако двухэтажные квартиры — довольно редкая ситуация для сталинок, — отмечает руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. — Дело в особенностях перекрытий: если они деревянные или смешанные, то нагрузка на них ограничена, соответственно, и с надстройками будут сложности. Но иногда это возможно благодаря конфигурации дома».
Директор по продажам «Лидер-Инвест» Евгений Большаков вспомнил также, что 80-метровые квартиры-«двухэтажки» в начале 1980-х проектировались в экспериментальном микрорайоне в Северном Чертанове и сейчас периодически выходят на рынок.
Попадаются двухэтажные квартиры и в домах, строившихся в 1990-е годы и в начале 2000-х. Среди них иногда встречаются объекты, которые стали результатом перепланировки — объединения двух обычных квартир на разных этажах в одну.
Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Впервые в таких двухуровневых квартирах я побывал как раз в начале 1990-х годов. Это был дом, расположенный в Крылатском, на Осенней улице, построен он по проекту финских специалистов для сотрудников Всесоюзного кардиологического научного центра Академии медицинских наук СССР. Кардиоцентр возглавлял тогда академик Евгений Чазов, поэтому дом этот называли «чазовским». Квартиры там были в основном двухкомнатные: одна комната — на нижнем этаже (там же располагалась кухня), другая — этажом выше. Тогда планировка показалась мне очень интересной, хотя сейчас я бы не назвал ее удобной.
Большой пласт двухуровневых квартир на столичном рынке — предложения в новостройках. Как рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, сначала квартиры этого формата были представлены только в элитных домах, потом стали появляться в апартаментных и жилых комплексах бизнес-класса, а затем и в проектах комфорт-класса, причем не только в Москве, но и за МКАД. Но в массовом сегменте — это все-таки единичные предложения.
Найти такие объекты на первичном рынке можно и в жилых комплексах, и в апартаментах (в том числе в лофтах). Двухуровневые квартиры и апартаменты встречаются как в небоскребах, так и в клубных домах, как в многоквартирных комплексах, так и в малоэтажных. Обычно застройщики подчеркивают наличие двухуровневых квартир в своем проекте как конкурентную особенность, пытаясь привлечь покупателей с разными предпочтениями.
Что это за квартиры
В основном на втором уровне в таких квартирах располагаются спальни, а на первом — общие помещения: кухня, столовая, гостиная, санузлы, прихожая, подсобные помещения. Такая планировка свойственна загородным домам.
«Минимальная площадь соответствует габаритам стандартной однокомнатной квартиры — около 45 кв. м, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Однако чаще всего застройщики рассчитывают привлечь обеспеченных клиентов в рамках своего сегмента, поэтому обычно площадь объекта сопоставима с трехкомнатной квартирой (от 75 до 120 кв. м). Соответственно и портрет клиента определяется главным образом стоимостью».
В дорогих сегментах среди объектов с двумя уровнями часто встречаются пентхаусы. Это жилье с большой площадью и нетиповой планировкой. «Владелец такой квартиры может отдать один из этажей под свою звукозаписывающую студию или мастерскую», — отмечает Ольга Тихонова.
Самые простые квартиры — небольшие студии с антресолью. В надстройке чаще всего размещается спальное место (это своего рода «чердак», отведенный только для сна). Внизу расположены санузел и кухня-гостиная.
Наличие двух этажей дает большие возможности для грамотного зонирования жилья. «Пространство делится на гостевую и приватную части квартиры, — пояснил руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Поэтому двухуровневые квартиры или апартаменты часто покупают те, кто, например, работает дома или часто принимает гостей: в этом случае внизу размещают рабочую зону (кабинет частной практики, мастерскую и т. п.) и помещения для гостей, а верхние комнаты отводятся членам семьи».
Что касается недостатков, то главный из них тоже имеет отношение к нестандартной планировке. Человеку может быть некомфортно все время ходить вверх-вниз по лестнице (например, постоянно спускаться, чтобы открыть входную дверь или зайти на кухню). А если в семье есть маленькие дети и пожилые люди, то крутая лестница небезопасна и неудобна для них.
Еще один минус заключается в том, что сама лестница «съедает» сразу несколько «квадратов» жилой площади. «Это как минимум 6 кв. м на втором этаже (под оборудование проема 2х3 м) и еще около 8 кв. м — на первом этаже, — рассказал Олег Ступеньков. — Платить же за эти квадратные метры приходится как за полноценно используемые».
Однако, как считает Михаил Куликов, двухуровневые объекты могут заинтересовать тех, кто планирует заработать на перепродаже недвижимости. Если владелец продаст такую квартиру по адекватной цене, там можно потом сделать перепланировку (если позволяет конструкция): разделить квартиру на две и продать каждую по-отдельности.
«В одном из жилых комплексов на улице Удальцова продавалась двухуровневая квартира площадью 80 кв. м — с панорамным остеклением, библиотекой, зимним садом и т. д., — рассказал он. — Реализовать ее не могли в течение пяти или шести лет. Дорогие объекты большой площади не очень востребованы, особенно в условиях затянувшегося кризиса. В итоге жилплощадь была разделена на две отдельные квартиры».
Самые бюджетные двухуровневые квартиры можно найти в сегменте апартаментов на первичном рынке. Например, 30-метровую квартиру-апартамент в Северном Медведкове можно купить за 4,5 млн руб. А 42-метровый апартамент у станции метро «Автозаводская» — за 7,2 млн руб.
В квартирном сегменте дешевые предложения предлагаются за МКАД. Там квартиру площадью 42 кв. м со вторым светом можно приобрести за 4,7 млн руб. На территории Москвы цены выше.
«В комфорт-классе минимальная стоимость двухэтажного объекта площадью 48 кв. м составляет 8,3 млн руб. Однако отмечу, что, несмотря на относительно доступную минимальную стоимость, в среднем даже в комфорт-классе за двухэтажную квартиру придется отдать 20,5 млн руб.», — отмечает Мария Литинецкая.
Средние по цене апартаменты можно найти на вторичном рынке. Например, в экспериментальном микрорайоне в Северном Чертанове образца 1980-х годов двухуровневые квартиры предлагаются за 17–18 млн руб. В домах с мансардами в Северном Бутове, построенных в середине 1990-х, квартиру площадью 145 кв. м можно купить за 25 млн руб.
В новостройках бизнес-класса двухуровневые объекты представлены только в формате апартаментов. Минимальная цена в этом сегменте — 10 млн руб., средняя — 24 млн руб. Большой выбор двухуровневых квартир и апартаментов в премиум-классе. Самый недорогой объект обойдется в 28,3 млн руб. В среднем двухуровневый апартамент или квартира премиум-класса стоят 49 млн руб., но разброс цен значительный — до 113 млн руб.
Наконец, в элитном сегменте также есть проекты с двухэтажными квартирами и апартаментами. Минимальная стоимость — 60,8 млн руб., средняя — примерно 240 млн руб. А самые дорогие предложения находятся за пределами 2 млрд руб., но их очень немного.
Квартира со вторым этажом – воплощаем в жизнь смелые проекты (100+ фото)
Что собой представляют квартиры со вторым этажом
В средневековье земля стоила очень дорого, а семьи было большими. Вот тогда и появилась необходимость функционально использовать каждый квадратный метр жилой площади. Дома начали возводить вверх. Сегодня двухэтажные квартиры – показатель достатка, а в те времена в таких домах жили даже простые ремесленники. Столовую с кухней размещали на первом этаже, а верхние выделяли под комнаты и спальни.
Один из вариантов жилья с двумя уровнями называется таунхаус. Сегодня двухэтажная квартира пользуется не меньшей популярностью, особенно в мегаполисах, где большая плотность населения. С помощью этого дизайнерского решения помещение легко можно зонировать. Квартира студия в двух уровнях позволяет увеличить полезную площадь в помещении маленькой квадратуры.
Преимущества и особенности интерьера квартиры со вторым ярусом
Двухэтажное жилье – это отличный вариант рационального использования квадратных метров. Такой дизайн позволяет создать ощущение собственного дома в огромном мегаполисе.
Второй уровень в квартире – преимущества интерьера:
Дизайнеры помогут разработать эксклюзивные проекты квартиры, планировка которой подразумевает расширение пространства за счет обустройства дополнительного уровня. Стоит учитывать особенности строения, расположения электрики, систем водоснабжения, вентиляции чтобы все соответствовало нормам и стандартам.
Важно! В квартире с двумя уровнями все перекрытия должны быть прочными, чтобы выдержать предполагаемую нагрузку. Точные расчеты сможет провести только специалист.
Лучший вариант оформления квартиры со вторым ярусом – минимализм. При этом на мебель затрачивается меньше средств.
Двухэтажная квартира – недостатки интерьера
Жилье со вторым уровнем имеет массу неоспоримых преимуществ, но, несмотря на это, у такой планировки есть определенные недостатки:
Двухуровневая квартира – основные стили дизайна
Двухуровневый этаж можно оформить в любом стиле. Спроектировать все можно самостоятельно, но при этом нужно быть точно уверенным, что не возникнет трудностей. В другом случае воспользоваться услугами профессионала.
Внимание! Оформляя комнату в стиле минимализм или хай-тек, нужно ответственно подойти к выбору цветов. В таком дизайне используют чистые оттенки, не смешивая с другими.
Квартира с верхним уровнем – варианты обустройства функциональной зоны
2. Гостиная или комната отдыха. Двухуровневый этаж в большой квартире позволяет скомпоновать угловую и П-образную функциональные зоны, и получить пространство для обустройства гостиной.
3. Библиотека или кабинет. Если основные зоны удалось разместить на первом уровне, мастерскую или другую комнату будет логично расположить на втором. Монтаж стеллажей для книг, компьютерного или письменного стола, не потребует много места. Дополнить обстановку можно удобным диваном или креслами, если позволяет квадратура.
Как сделать второй этаж в доме или квартире
Главное условие – высота помещения не менее четырех метров. Только в этом случае получится реализовать задуманное. Двухуровневый этаж сделает пространство квартиры визуально больше, сделает ее просторнее и добавит света. При создании антресоли необходимо позаботиться об источнике света и воздуха.
Как сделать двухуровневую квартиру самостоятельно? Возведение второго этажа начинается с точного расчета высоты потолка и ширины яруса. Выполняют его по формуле: рост жильца + ширина яруса*2+20.
При оборудовании спальни, в высоту должно оставаться свободного пространства не меньше 1,5 м, с учетом ширины кровати. Место под антресолью – не менее 2 м. Высота помещения для создания спальной зоны на втором уровне, как минимум три с половиной метра.
Важное значение для второго уровня имеет свет. Для спальни достаточно будет установить пару светильников, а вот для кабинета нужно провести монтаж полноценного освещения.
Также важно позаботиться о вентиляции. На втором этаже скапливается теплый воздух, поэтому располагать уровень лучше поблизости с каналом вентиляции. Построить второй этаж самостоятельно будет достаточно сложно. Лучше воспользоваться услугами специалистов.
Лестница – функциональный элемент интерьера
Основные виды конструкций:
Независимо от выбранного дизайна, сделать интерьер двухуровневой квартиры красивым достаточно просто. Главное, не бояться воплощать самые нестандартные дизайнерские решения. Двухэтажная квартира – идеальный вариант создать собственное пространство на небольшой площади.
Минчанин выкупил две квартиры в панельном доме и сделал двухэтажные апартаменты. Вот как это выглядит
Двухуровневые квартиры в панельных домах — большая редкость для Беларуси. Когда-то МАПИД проводил такие эксперименты, однако от задумки быстро отказались: модификация имела ряд недостатков и себя не оправдала. Жилье Алексея не из этого числа. Мужчина просто купил квартиры друг над другом в обычной многоэтажке, «вырубил» окно между этажами, а затем согласовал перепланировку во всех инстанциях. «Сначала деремся, потом разбираемся, кто виноват», — улыбается хозяин. Вместе с торговым центром «Горка ДОМ» изучаем необычное жилье.
Перепланировка
Высотка 2006 года постройки находится в поселке Ждановичи. Дом окружен хвойным лесом, буквально в 10—15 минутах ходьбы находится водохранилище Криница, чуть дальше — Минское море. Алексей говорит, что расположение жилья стало решающим фактором.
— Ждановичи — очень хороший район. Очень близко к городу, на машине можно добраться минут за пятнадцать, на общественном транспорте — за полчаса. Вокруг дома все зеленое, а рубить здесь по понятным причинам вряд ли будут, — считает Алексей.
Сперва молодая семья решила купить обычную «однушку» на одном из верхних этажей, однако буквально через несколько дней после оформления документов Алексей узнал, что над их квартирой предлагают точно такой же по площади и планировке вариант. У ребят как раз были свободные средства, которые они решили вложить в недвижимость.
— Вторую квартиру мы купили буквально спустя несколько дней или, может быть, через неделю. Как зарегистрировать такую перепланировку, мы не знали, но в то время прокатывал вариант с согласованием изменений постфактум. Знаете, есть такой принцип: «Сначала дерешься, а потом разбираешься, кто прав, а кто виноват». Мы решили попробовать, и в итоге все нормально получилось. Думаю, сейчас такая схема была бы абсолютно невозможна, но тогда как-то вышло. Конечно, это была жуткая война с соседями, потому что тут стоял жуткий шум. Это плита толщиной 25 сантиметров, ее же просто так не распилишь, надо буквально выдалбливать, — рассказывает хозяин.
Первый этаж
— Дизайном полностью занималась жена. Она все подбирала, продумывала. Мы никаких эскизов не рисовали — просто прикинули, чего хочется. Единственное, с чем нам помогли профессионалы, так это с разработкой проекта. Просто так объединить кухню с гостиной было нельзя, поэтому пришлось соорудить массивную арку, которая помогла сместить нагрузку с естественной опоры, — объясняет минчанин.
За счет перепланировки и светлых тонов в интерьере помещение стало казаться куда более просторным.
В гостиной много домашних мелочей вроде подушек, меховых накидок, сувениров и цветов. Скандинавы называют такое стремление к уюту «хюгге».
Супруги работают дома, поэтому для них было важно сделать комфортную рабочую зону.
Основную часть мебели ребята привезли из IKEA. Модели шведского бренда хорошо вписываются в концепцию скандинавской стилистики.
— В плане мебели все очень просто и скромно. Мы намного больше тратили на какие-то глобальные вещи вроде инженерных коммуникаций, отделки и так далее. Или вот двери хорошие поставили, технику Bosch купили, кондиционер в каждой комнате смонтировали, — объясняет собственник.
На кухне установлен гарнитур белорусского производства, сделанный под заказ.
Выход на лоджию расположен в кухне. Места там не много — ровно для двоих.
В совмещенном санузле установлены стиральная машина и душевая кабина. Алексей говорит, что на сантехнике и плитке они старались не экономить.
В целом ремонт здесь довольно простой и понятный, без излишков и невероятных дизайнерских решений. Но разве они делают жилье комфортным и уютным?
Второй этаж
По второму этажу можно понять, какой была планировка квартир до ремонта. Здесь ребята решили оставить комнаты изолированными.
Там, где когда-то был вход, появилась большая гардеробная с раздвижными дверьми и подсветкой.
На месте кухни располагается гостевая комната, которая в будущем превратится в детскую. Справа от лестницы находится второй санузел, где установлена большая угловая ванна. Здесь решили сделать натяжной потолок: более простое герметичное решение найти было сложно.
— Чем меньше в доме телевизоров, тем больше времени на занятия поважнее, — улыбается Алексей. — Мы в какой-то момент решили оставить только один телик — в гостиной. Там у нас место для отдыха с семьей, для общения. А в спальне лучше книгу почитать.
Мебель для спальни тоже привезли из IKEA — дешево и сердито, как и все в этой квартире.
Комментарий эксперта
Поскольку ремонт делался без привлечения профессионалов, мы попросили дизайнера Андрея Маковского из студии Zrobym Architects оценить интерьер и рассказать об ошибках и удачных решениях.
— Мне нравится, что у ребят получилось выдержать цветовую гамму. Это очень важно, респект им. К тому же они сделали очень правильно, что выбрали простые решения: черный, белый и дерево — это нравится всем. Тем более что квартиру сдают в аренду.
Что касается выдержанности стиля, то я бы не относил этот интерьер к чему-то конкретному. Да, здесь много от скандинавской стилистики, но таких обоев, например, в таком случае быть не может.
Вообще, получилось довольно чисто и аккуратно. Видно, что люди старались. Но это скорее просто хороший ремонт, а не дизайн интерьера. Все же в дизайнерской среде принято разделять эти вещи. По ряду допущенных ошибок все-таки видно, что над квартирой работали без привлечения экспертов. Эти ошибки — типовые, их допускают многие.
Например, дизайнер бы не поставил варочную поверхность рядом с раковиной: это неудобно. Их принято разводить в разные концы кухни. То же касается обычных стульев за барной стойкой, которые банально не подходят по высоте: человек сядет — и стол будет находиться на уровне груди. Да и сам стол можно было бы вынести за территорию гостиной, чтобы не тащить тарелку с борщом через всю комнату.
Есть у меня вопросы к вагонке на стенах в лоджии, к некоторой мебели, но большинство людей даже не заметят всех этих нюансов, они видны только специалистам.
От редакции. Сделали стильный ремонт и готовы рассказать об этом? Пишите на dm@onliner.by.
Наш партнер ТЦ «Горка ДОМ» объединяет более 20 специализированных магазинов, включая такие, как Jysk, Mile, «Гнездышко», el’Porta, Dipriz. На площади в 30 тыс. кв. м подобраны те вещи, которые могут понадобиться для нового интерьера: мебель, кухни, двери, строительные материалы, декор и даже посуда. До 23 августа магазины «Горка ДОМ» предлагают скидки до 60%. Адрес торгового центра — Минск, улица Каменногорская, 3 (станция метро «Каменная Горка»).
Спецпроект подготовлен при поддержке ООО «Простормаркет Плюс», УНП 193203525.
Читайте также:
Наш канал в «Яндекс.Дзен»
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
