Можно ли совершить обмен квартиры 1-комнатной на аналогичную и иную с доплатой? Порядок и варианты процедуры
Особенным спросом при обмене квартир пользуется 1-комнатное жилье. Ведь это неплохой вариант для молодых семей. Правда, в связи с рождением детей им приходиться думать об улучшении жилищных условий. А бывает наоборот – родители взрослых детей переселяются в квартиру поменьше, чтобы разъехаться с молодоженами.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли обменять 1-комнатное жилье с доплатой?
Существует несколько способов обмена жилой недвижимости, в том числе однокомнатной квартиры:
Статья 567 ГК РФ. Договор мены
Данные варианты подходят для владельцев квартир, которые являются их собственностью.
Как поменять на аналогичное?
Очень в редких случаях происходит равноценный обмен 1-комнатных квартиры без доплаты с чьей-либо стороны. Объекты недвижимости уравнивают в цене по следующим параметрам:
Если перечисленные характеристики приблизительно соразмерны, то обмен признается равноценным. В таком случае стороны подписывают договор мены, регистрируют его, проводят обмен документами и переезжают. По новому адресу каждый владелец оформляет недвижимость в свою собственность.
Доплата при обмене двух 1-комнатных квартир может взиматься за неотделимые улучшения, в размере суммы ремонта, или за балкон (лоджию), при его наличии только в одном из жилых помещений.
Что касается расположения недвижимости ближе к центру, в районе с развитой инфраструктурой или в живописном месте, то доплата устанавливается по усмотрению сторон. Хотя в данном случае разница в стоимости будет небольшой, так как 1-комнатное жилье стоит одинаково дорого из-за своей высокой востребованности.
На 2-комнатное
Можно ли обменять 1-комнатную квартиру на двухкомнатную без доплаты, зависит от нескольких факторов, поменять возможно, если:
При отсутствии перечисленных или других преимуществ осуществляется доплата. Она устанавливается за дополнительный метраж.
На трешку
Вполне возможно обменять однокомнатную на квартиру с трехкомнатную, но в основном с доплатой. При этом на цену последней будут влиять следующие факторы:
Благодаря этим обстоятельствам, владелец 1-комнатной недвижимости может стать хозяином простого и удаленного от центра 3-комнатного жилья без доплаты.
Порядок процедуры
С чего начать и куда обратиться?
Можно искать предложения об обмене лично, но лучше обратиться к риелтору или компании по работе с недвижимостью. Также следует подготовить квартиру к обмену:
Когда подходящий вариант найден – необходимо осмотреть квартиру и проверить ее правоспособность. Для этого владельцы недвижимости предоставляют друг другу комплект документации.
Какие требуются документы и куда их подавать?
Данный пакет включает в себя следующие документы:
После рассмотрения документации контрагентом и достижения договоренности с ним, назначается дата подписания договора. Для этого следует обратиться к нотариусу или оформить сделку самостоятельно.
Для осуществления данной процедуры следует предоставить документы:
Стоимость и сроки
Операции, проводимые кадастровым органом по постановке, прекращению и изменению сведений об объектах недвижимости, займут от семи до девяти рабочих дней с даты приема документов.
До момента подачи заявления необходимо будет оплатить согласно ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей. Если до подачи документов пошлина не оплачена, то срок регистрации перехода прав будет продлен на десять рабочих дней.
1-комнатные квартиры наиболее востребованы на рынке недвижимости, поэтому существуют различные варианты их обмена. Можно заключить эквивалентный договор. А в некоторых случаях появляется возможность улучшить свои жилищные условия, обменяв квартиру с одной комнатой на двух или трехкомнатную.
В зависимости от определенных характеристик жилья и его месторасположения сделка совершается с доплатой или без нее. В результате оформления договора и регистрации перехода прав в Росреестре, стороны становятся владельцами вновь приобретенной недвижимости.
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
Обмен — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко их сложности и большого количества необходимых согласований.
К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.
Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.
Какой договор нужно заключать при обмене неприватизированной квартиры?
В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Как обменивать жилье, которое находится в частной собственности?
Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:
Как воспользоваться прямым обменом квартиры?
Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.
У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.
Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.
Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?
Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Можно ли обменять ипотечную квартиру?
Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка : заемщик продает старую квартиру и покупает новую.
Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.
Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?
Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:
Что делать после заключения сделки?
После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.
Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:
Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.
Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?
При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).
Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор (например, в случаях с или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Я обменяла трехкомнатную квартиру в новостройке на однокомнатную с доплатой
Когда не смогла ее продать
Мы не смогли продать свою квартиру в Подмосковье, зато обменяли ее на другую.
В этой статье я расскажу, почему мы решили переезжать, как искали варианты для обмена, как заключили сделку и насколько выгодной мена оказалась для нашей семьи.
Как мы купили квартиру в Подмосковье
Мы рассуждали так: у нас уже есть ребенок и мы планируем в ближайшие пару лет еще одного, поэтому однокомнатная квартира нам быстро станет мала. Решение — трехкомнатная квартира в строящемся доме в Подмосковье. В ней можно жить, а потом продать дороже и купить в Москве.
Так мы и поступили: купили трешку за 3 890 000 Р в комплексе на границе с поселком Нахабино в 20 км от Мкада. До Москвы можно было добраться на машине сразу по двум шоссе: Волоколамскому и Новорижскому. До ближайшей железнодорожной станции было 10 минут на машине или маршрутке. При этом сам район был тихим, зеленым и имел бонусом пруд.
Дом должны были сдать в октябре 2014 года. Но строительство затянулось, застройщик обанкротился, и дом сдали позже на два года.
С инфраструктурой все тоже оказалось не радужно: мы не стали менять московскую прописку на подмосковную, когда вставали на очередь в садик. Поскольку первыми брали детей с местной регистрацией, в очереди мы оказались последними. Стало понятно, что сын получит место в саду как раз к тому моменту, когда ему будет пора идти в школу.
Со школами тоже все было непросто: ближайшая школа, к которой был прикреплен наш район, находилась в соседнем поселке, так же как и поликлиника. Возить туда ребенка было бы проблематично.
Мы все взвесили и решили продать эту квартиру и купить другую в Москве.
Как мы пытались продать эту квартиру
В октябре 2015 года мы получили квартиру без ремонта. На тот момент в ней были только бетонные стены, межкомнатные перегородки из блоков, газовая плита и газовый котел. В июне 2016 мы уже точно понимали, что жить в ней не будем, и решили продавать и искать подходящий нам вариант.
Вокруг продавались десятки похожих квартир. Но мы заметили, что квартиры с черновым ремонтом — это когда стены, пол и потолок только подготовлены к чистовой отделке — продаются на 20—30% дороже, а по количеству их меньше. Покупателям взять квартиру с черновым ремонтом удобнее: можно не ждать, пока высохнет штукатурка и бетонные стяжки, а сразу начинать чистовую отделку и быстрее заселяться.
Тогда мы решили сделать черновой ремонт и продать квартиру с ним.
Черновой ремонт — 419 885 Р
Я взяла за основу план квартиры, который мне высылал застройщик на этапе продажи. Знакомый дизайнер нарисовала мне план коммуникаций: выводы под воду, электрические розетки и выключатели.
Мы сравнили предложения нескольких фирм, которые делают черновой ремонт, и остановились на той, которую предлагал застройщик. Офис этой фирмы был на территории нашего комплекса. Они делали ремонт в большинстве квартир в ЖК.
Черновой ремонт обошелся нам в 419 885 Р и занял три месяца. Было очень много недочетов. Например, розетки надо было разместить в расчете от будущего чистового пола. А строители разместили даже не от чернового, а от бетонных перекрытий, на которые наливается черновой пол. Из-за этого розетки оказались на 15 см ниже, чем предполагалось. Пришлось все переделывать.
В ноябре 2016 черновой ремонт мы закончили. Я сфотографировала квартиру и выставила на продажу на «Циане». По ней было 3—4 звонка в день, но все от агентов по недвижимости. От реальных покупателей не было ни одного звонка.
Тогда мы поняли, что если квартиры выставлены в объявлениях по высокой цене, это не значит, что их по такой же цене покупают. По нашим наблюдениям, квартиры с черновым ремонтом исчезали из продажи только после того, как продавцы начинали снижать цену.
Через два месяца стало ясно, что квартира сама не продастся. Знакомый риелтор сказала, что в новостройках квартиры без чистового ремонта продаются плохо. Покупатели стараются сбить цену, чтобы сэкономить на предстоящий ремонт. Мы решили подождать еще два месяца, а если покупателей не будет, начать чистовой ремонт.
Все это время я мониторила на сайтах «Циан» и «Авито», какие квартиры и с каким ремонтом продаются быстрее и, главное, дороже. Мы хотели понять, в какой ремонт нам выгоднее будет вложиться.
Я выделила для себя несколько вариантов ремонта:
Мы решили остановиться на третьем варианте и делать ремонт так, как делали бы его для себя.
Чистовой ремонт — 750 000 Р
Мы с мужем решили, что сделаем всю чистовую отделку стен, пола и потолка, оформим все электрические выводы розетками и установим кухню. И будем продавать в таком виде, чтобы у покупателя остался простор для творчества.
Мы договорились со знакомым рабочим. За 300 000 Р он обещал:
400 000 Р мы оставили на расходные материалы. Дополнительно мы установили двери. Эти работы выполнял другой мастер.
Когда чистовой ремонт был готов, мы заказали кухню в «Икее». С готовой кухней создавалось ощущение, что ремонт в квартире почти закончен, можно заезжать и жить. Также мы купили одну двуспальную кровать и пару столов, чтобы сделать фотографии. Планировали оставить мебель новым хозяевам, но в итоге те отказались, и мы забрали ее с собой.
Объявление о продаже
Чтобы быстрее продать квартиру, я опять стала изучать объявления на «Циане» и отмечать для себя удачные моменты в них.
Фотографии. Когда покупатель ищет квартиру в новостройке, ему важно понимать, что в квартире уже сделано, а что еще предстоит доделывать. Поэтому можно сфотографировать электрощиток, распределительный коллектор для воды, терморегулятор теплого пола и недоделанные места.
Текст. В тексте объявления мы написали то, что хотели бы узнать о квартире сами: какова транспортная доступность, легко ли добраться до Москвы и соседних городов, есть ли поблизости магазины, детские сады и школы и возможно ли в них попасть.
Например, рядом в 500 метрах от нашего ЖК располагались две школы, два детских сада и одна гимназия, но с регистрацией в нашем комплексе в них не принимали. Причина — наши дома стояли на территории Истринского района, а школы и детсады относились к Красногорскому району. В тот детский сад и школу, куда должны были ходить дети нашего района, нужно было добираться с двумя пересадками на автобусе или маршрутке. В объявлении мы об этом не писали, но во время просмотра честно обсуждали это с потенциальными покупателями.
Еще в тексте объявления мы написали, что было сделано в квартире, как подготовлены стены, какие потолки, есть ли теплый пол, какой фирмы встроенная техника на кухне, что остается в квартире при покупке, что еще надо доделать.
Знакомый риелтор подсказал, что еще нужно добавить. Так в объявлении появилась фраза: «Два взрослых собственника, квартира без обременения, легкая альтернатива подобрана».
Что писать в объявлении о продаже квартиры
| Слова для риелторов | Перевод для обычных покупателей |
|---|---|
| Два взрослых собственника | При покупке квартиры не использовался материнский капитал и нет детских долей, поэтому сделку не придется согласовывать с опекой |
| Долевая собственность | Сделка будет оформляться у нотариуса, поскольку это обязательно по закону. За это придется дополнительно заплатить, но сроки регистрации будут короткие, а нотариус дополнительно проверит документы |
| Квартира без обременения | Квартира куплена не в ипотеку или ипотека уже погашена. Не надо согласовывать с банком продажу |
| Легкая альтернатива подобрана | Взамен этой квартиры мы уже подобрали другую квартиру и хотим провести обе сделки одновременно: продать эту и купить другую, в один день. Ждать, пока найдется встречная покупка, не придется |
Для покупателя все эти слова означают, что сделка будет проведена в течение нескольких дней, а не растянется на месяцы ожидания.
Размещение. Объявление мы разместили на «Циане» и «Авито» в октябре 2017. Еще объявление автоматически появилось на «Домофонде», который принадлежит «Авито». Еще через два дня мне позвонили с сайта «Яндекс-недвижимость» и предложили разместить объявление там. Менеджер заполнил все сам, а я только подтвердила, что все правильно.
мы заплатили за размещение объявлений на «Циане» и «Авито»
Самый первый покупатель, который приехал на просмотр, нас очень обнадежил. Он был готов брать квартиру в тот же день. Восхищался продуманностью деталей, фантазировал, что куда поставит и что где переделает. Сказал, что жена особо не хочет переезжать, но он в семье главный, решает все он, а жену поставит перед фактом. Больше мы его не видели.
Следующие показы натолкнули нас на мысль составить список часто задаваемых вопросов и добавить ответы на них в текст объявления.
Чаще всего покупатели спрашивали:
Сначала мы думали, что покупатели будут из Москвы. Но после нескольких звонков по объявлению стало ясно, что квартирой интересуются в первую очередь местные жители. Кто-то снимал жилье в этом районе, его все устраивало и он решил купить здесь квартиру. Другие хотели переехать подальше от железнодорожной станции. Третьим стала мала однокомнатная квартира и они решили расширяться.
Мена с доплатой
В декабре 2017 нам позвонила супружеская пара. Муж и жена жили в соседнем доме в однокомнатной квартире с двумя детьми. Ребята искали квартиру побольше, с готовым ремонтом в этом же жилом комплексе. У них не было всей суммы на покупку нашей квартиры, а мы не хотели ждать, пока они продадут свою квартиру.
Доплату в виде 2 млн рублей плюс дополнительные накопления на первоначальный взнос мы решили вложить в ипотеку на новую квартиру в Москве, а эту однокомнатную квартиру сдавать и оплачивать из этих денег ежемесячные платежи по кредиту.
Оформление обмена
Соглашение об авансе. В конце декабря 2017 года мы обратились к риелтору, чтобы договориться о деталях мены. Все договоренности мы зафиксировали в соглашении об авансе. Само соглашение мы подписали сразу после новогодних праздников в январе 2018 года.
Вот какие вопросы мы обсудили.
Визит к нотариусу. Договор мены квартиры подобен договору купли-продажи, и его можно заключить в простой письменной форме.
Но у нас с мужем была долевая собственность — по ½ доли у каждого. Так получилось, поскольку квартиру мы покупали не в браке, поэтому не могли оформить ее в совместную собственность.
На тот момент все сделки с долевой собственностью обязательно следовало заверять у нотариуса, мы так и поступили. С 31 июля 2019 года для сделок с долевой собственностью появилось исключение: если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо. То есть если бы мы менялись сейчас, то могли бы сделать все без нотариуса.
Для регистрации сделки мы подготовили следующие документы:
На подготовку документов нам понадобился примерно месяц. В начале февраля 2018 года мы передали их нотариусу. А уже 8 февраля 2018 года явились на сделку и все подписали.
Но мы решили воспользоваться услугой электронной регистрации через нотариуса. В таком случае сроки регистрации намного меньше, а госпошлина всего 1400 Р с человека. Нотариус сам подаст документы и затем пригласит, когда все будет готово. В 2020 году нотариус обязан это сделать и без всяких доплат, если стороны сделки не возражают.
Расчеты. В этот же день мы арендовали банковскую ячейку, куда вторая сторона договора поместила доплату за квартиру. Мы должны были получить эти деньги, когда Росреестр зарегистрирует договор.
Однако ребята, с которыми мы менялись, нам очень доверяли. Они предложили нам забрать доплату сразу после сделки, предъявив заверенный нотариусом договор мены. Мы же в свою очередь написали расписку, что получили от них деньги, и отдали ее им. Они рисковали, потому что договор могли не зарегистрировать в Росреестре, а мы — отказаться возвращать деньги.
Передаточный акт. Через несколько дней нотариус позвонил и сообщил, что договор зарегистрирован. Мы забрали у нотариуса договор с отметкой, что он зарегистрирован в Росреестре, и свежие выписки ЕГРН о переходе прав собственности. После этого мы встретились со второй стороной, чтобы подписать передаточный акт.
Основная мысль передаточного акта, что стороны принимают квартиры как есть, и претензий к состоянию и внешнему виду не имеют.
Ключами от квартир мы обменялись раньше — как только нотариус сообщил нам о том, что договор зарегистрирован. К моменту подписания акта ребята уже переехали в нашу квартиру и перевезли наши вещи в свою бывшую.
Что с НДФЛ?
При обмене квартир действуют такие же правила, как при купле-продаже. Только в договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Поэтому у обеих сторон сделки может возникнуть обязанность уплатить налоги.
Мы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2017 году, а значит, минимальный срок владения, который позволил бы нам избежать налогов после продажи квартиры — пять лет. В 2020 году, если жилье единственное, этот срок — три года.
3 283 415 × 0,7 = 2 298 390,5 Р
Но декларацию нам нужно было подавать все равно. Мы сделали это в следующем — 2018 — году. Приложили к декларации договор долевого участия, который мы заключали с застройщиком, и договор мены. Эти документы подтверждали, что прибыль мы не получили.
Насколько выгодна для нас оказалась мена
Год спустя цены на квартиры в том районе выросли. Мы смогли продать квартиру за 3,6 млн рублей и закрыть ипотеку. В результате обмен оказался выгодным для нас.
