Как перевести апартаменты в жилой фонд
С каждым годом на рынке недвижимости растет спрос на апартаменты. В сравнении с квартирой их можно купить на более выгодных условиях, а потом перевести в статус жилого помещения. О том, как это сделать и с какими трудностями столкнется собственник, расскажем в статье.
Что такое апартаменты и зачем их переводить в жилой фонд
На сегодняшний день правовой статус понятия «апартаменты» в России не определен. Правительство планирует ликвидировать законодательные пробелы в течение 2020 года, а до тех пор юристы, застройщики и собственники руководствуются теми нормами, которые есть.
Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве жилплощади, продают и покупают, можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами.
Все больше людей покупают апартаменты, чтобы потом перевести их в жилое помещение
Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.
Но именно принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет ряд ограничений. Размер коммунальных платежей и налога на имущество выше, чем при владении квартирой, собственник не может получить постоянную регистрацию и налоговый вычет за покупку. Чтобы устранить неудобства, подают документы на перевод апартаментов в статус жилого объекта.
Как перевести апартаменты в жилой фонд: варианты решений
Теоретически, нет никаких препятствий, чтобы помещение стало квартирой. Подробно процесс описан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в реальности применить нормы права не так просто.
Что нужно, чтобы апартаменты стали квартирой: общий алгоритм действий
Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:
Недвижимость оформлена в собственность У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47
Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению
Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:
Шаг 1. Подача документов
Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.
Также заявитель должен предоставить:
Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.
Шаг 2. Оценка недвижимости
В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.
Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:
В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир. В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.
Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор. Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений. При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.
Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры
Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд
На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.
Главная причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.
Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры
Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:
После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.
Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку
Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.
При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.
Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд
Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение
Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:
Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽
Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.
При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.
Как перевести помещение в нежилое
С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.
Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.
Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые
С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:
Зачем переводить жилое помещение в нежилое?
В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.
Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.
Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.
При чем тут согласие соседей?
Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.
С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.
Новые документы для перевода
Вот что придется собирать дополнительно:
Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде — без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.
Для общего собрания установили свои правила кворума
Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.
Сколько собственников должны прийти на собрание
| В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
|---|---|
| Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов | Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме |
| В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде |
Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.
Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.
Кворум — это еще не решение о согласии на перевод. Если наберется кворум, это значит, что собрание правомочно и можно выносить на рассмотрение вопрос о назначении помещения.
Для решения о переводе нужно большинство голосов
Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.
Сколько голосов нужно набрать для принятия решения
| В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
|---|---|
| Большинство от общего количества голосов участников собрания | Большинство от общего количества голосов участников |
| И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда |
Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.
Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.
Согласие соседей на перевод оформляют в произвольной форме, но с обязательными реквизитами
Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.
Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:
Можно сделать шаблон и попросить соседей написать согласие от руки. При этом нужно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруга, мама или квартиросъемщик. Голоса есть только у собственников по документам, а не у фактических жильцов.
Для переустройства и реконструкции нужно согласие 100% собственников
Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.
В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.
В нежилое помещение не должно быть прохода через жилые
Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.
С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.
Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют
В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.
В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.
Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.
Если вы против перевода соседнего помещения в нежилое
Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.
У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.
Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.
В Западном Мурино десятки подобных переводов. Собственник спокойно рисует протокол, не проводя собрания. В некоторых случаях подделывает все голоса, если удаётся добиться того, чтоб показал решения. При этом не смотря на решения судов о оспаривании данных собраний, ни кого за подделку к уголовной ответственности не привлекли.
И более того, если вы оспариваете собрание, вы обязаны уведомить всех собственников, как при проведении собрания. Те. отбить свой дом, от коммерции гораздо сложнее, чем её сделать. Добавьте сюда и пофигизм соседей.
При этом как проверить, что кворум реаьно собрался и реально 50% проголосовали за? Реестр голосов инициатор собрания публиковать не обязан.
В общем то ни чего не меняется.
Victor, у тебя есть опыт в переводе?
Олег, Нет, мы наоборот, в суде отбиваемся от перевода.
Victor, Добрый вечер) и как успехи? У меня сейчас образовалась такая же ситуация
Victor, 21 статья РФ = ЖК РФ (или раздел про общее имущество, на вскидку сейчас не скажу)
Олег, лучше проводить не собрание,а заочное голосование.Не будет сборища,подписывать в каждой кв-ре.За муниц.площади голосует Адм.р-на.Забыли,что была пандемия и собираться было нельзя.А собираешь и в маске,и в перчатках,и одноразовые ручки.Жесть,пройдешь два этажа и маску можно выкидывать.
El, какой у вас дом? Или как с вами можно связаться?
Добавит вымогателей, ухудшит развитие малого бизнеса, не плохо было бы уточнение на развлекательный и алкогольный бизнес. Вот чем навредит аптека? зоомагазин? канцтовары или книги? а соседу нужен видишь ли ремонт тыщ на 100. И? Не правильно это.
Чтобы снести целую пятиэтажку в Москве достаточно 2/3 голосов, а для реконструкции одного помещения в доме 100%. Это нормально?
Кек, При сносе твоего жилья ты получишь равное или лучшее взамен. А при переводе в коммерцию ты получишь злачный спиртной притон за стенкой, которые будут догоняться и решать свои проблемы ежедневно под твоими окнами. Это нормально?
Конечно вредит. соседи из алчного принципа не будут давать согласие, хотя им ничем не помеха. И потолок этой алчности безграничен. Тупой закон. Хотя бы 2/3 сделали, тогда понятно сразу что парочка соседей просто решила наживиться на ситуации.
КОНЕЧНО НАВРЕДИТ БИЗНЕСУ ПЕРВЫЕ ЭТАЖИ В НОВЫХ ДОМАХ ДОЛЖНЫ ПЕРЕВОДИТЬСЯ ЛЕГКО РАЗРЕШЕНИЕ НАДО ПОЛУЧАТЬ ТОЛЬКО НА ОТКРЫТИЕ ПИВБАРОВ РЮМОЧНЫХ И НОЧНЫХ КЛУБОВ ПАРИКМАХЕРСКАЯ НИКОМУ НЕ МЕШАЕТ А ВОТ СОБСТВЕННИКИ СОСЕДИ НАЧНУТ ТРЕБОВАТЬ ВЗЯТКУ
не просто навредит, но и попирается принцип большинства, почему-то я должна зависеть от бабушки, которая уже лат 35 живет за счет моих отчислений в бюджет или от неадекватного лица
в России все законы против малого и среднего бизнеса.
мелкий бизнес душат со всех сторон а вот согласие на выкачивание и продажу наших недр никто ни у кого не спрашивал
Что за бред, нигде такой ереси как назначение помещения нет, теперь что бы из квартиры сделать офис нужно сплясать 10 танцев с бубнами, вы понимаете какой здесь простор для коррупции? Это ужас!
Екатерина, и тем самым бесплатно отхватит общедомовую собственность
Екатерина, в совсем многоквартирных домах 7-10под»ездов местная администрация разрешает 2/3+1голос,но в под»езде где будет нежилое-100%.Причем кв-ры,граничащие стенами и перекрытиями с вашей-письменно,с указанием пасп.данных.Этим летом оказалась между молотом и наковальней.Фз-152 с изменениями с июля 20г.,а Жк с 30 июля 20г.,никто не хочет писать свои пасп.данные,а есть такая категория людей,которые укажут,а потом в суд с иском по 152 фз,штрафы для ф.лиц от ляма.На помощь пришла прокуратура,которая изучив оба закона сочла,что можно не указывать пасп.данные,указав нормы фз-152
этот закон сделает невозможным смену управляющей компании. попробуйте собрать подписи собственников в доме где 1000 квартир
Вы, бизнесмены, сами вынудили законодателей принять такой закон. Пользы от вас никакой, а только мусора от вас тьма, да ещё и алкоголики подтягиваются со всех окрестностей. В итоге ваши магазины, с которых налоги вы не платите, парализуют работу участковых, прокуратуры, администрации района т.к. они вынуждены постоянно писать ответы по вашим гадюшникам и проверять их.
А как быть с теми квартирами, которые уже переоборудовали в офис? У меня такая ситуация. Застройщик передал управляющей компании несколько квартир на 1 этаже. Теперь в этих квартирах офис управляющей компании. Подъезд превратился в проходной двор. Как то можно на них повлиять?
Евгений, вот похожая история, когда все уже переделали. А соседка взяла и оспорила: https://journal.tinkoff.ru/omg/oshibka-administracii/. С тех пор кое-что изменилось в правилах перевода. Вам нужно смотреть редакцию на тот момент, когда произошел перевод в вашем случае. Это не единственная история с решением в пользу жильцов.
Евгений, а разве не отдельный вход в офисные помещения.Через под»езд входят жители,в офис через отдельный вход.
Эльвира, абсолютно точно! ТУПЕЙШИЙ ЗАКОН! НАРУШАЮЩИЙ КОНСТИТУЦИЮ И ПРАВА СОБСТВЕННИКОВ!
