Можно ли перевести квартиру из жилого помещения в нежилое, чтобы сдавать дороже?
Получил в наследство квартиру на первом этаже в центре небольшого города. Рядом магазины, медцентры, офисы. Появилась идея перевести ее в нежилую недвижимость и сдавать в аренду бизнесу.
Расскажите, как это можно сделать и какие подводные камни могут встретиться? Нужно ли оформлять ИП для сдачи в аренду и какие придется платить налоги?
Если хотите сдавать квартиру в аренду как нежилое помещение, придется оформить ИП и правильно платить налоги, чтобы не попасть на штрафы и пени. А еще нужно провести общее собрание собственников жилья, сделать отдельный вход и собрать пакет документов.
План действий:
Для перевода помещения в нежилое нужно провести общее собрание собственников
Для принятия решения нужен кворум — минимальное количество голосов, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме. Решение о переводе принимается большинством голосов, и количество подъездов в доме здесь тоже учитывается.
Сколько собственников должны прийти на собрание
| В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
|---|---|
| Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов | Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме |
| В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в подъезде, где предполагается перепланировка |
Если в доме несколько подъездов, должны соблюдаться оба условия одновременно. Если напутать, кворума не будет, и решение могут оспорить. То есть если у вас в доме несколько подъездов, нужно собрать минимум половину от общего числа голосов, но при этом из нужного вам подъезда должно быть больше ⅔ голосов собственников.
Голоса считают не по числу собственников, а по площади принадлежащих им помещений. У одного владельца трешки голосов будет больше, чем у двух владельцев однушек. Так что людей может быть меньше, а голосов у них будет больше. И кворум зависит даже от тех людей, которые живут на другом конце дома от будущего магазина или офиса.
Но даже если вы наберете необходимый кворум — это еще не значит, что у вас есть согласие на перевод. Набранный кворум означает, что собрание правомочно и вы можете вынести на его рассмотрение вопрос о назначении помещения.
Причем на обсуждение нужно выносить не только вопрос о реконструкции или перепланировке, а согласовывать назначение помещения. Если жильцы проголосуют против превращения квартиры в нежилое помещение, ничего не выйдет.
Сколько голосов нужно набрать для принятия решения
| В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
|---|---|
| Большинство от общего количества голосов участников собрания | Большинство от общего количества голосов участников |
| И в то же время большинство от общего количества голосов участников собрания — жильцов подъезда, где предполагается перепланировка |
Когда будете оформлять протокол общего собрания, отдельно укажите, что эти условия были соблюдены. Обязательно должно быть видно, кто из голосовавших в каком подъезде живет и как считались голоса. Если наберете большинство голосов во всем доме, но в нужном вам подъезде большинства голосов не получите, перевод не согласуют.
Сразу составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново. Один экземпляр протокола приложите к документам на согласование перевода помещения в нежилое, второй передайте в УК или ТСЖ.
Все соседи должны дать согласие на перевод
Для перевода квартиры в нежилое помещение придется получить согласие от собственников всех прилегающих помещений: справа, слева, снизу и сверху.
Законом не установлен специальный бланк, поэтому согласие составляют в произвольной форме. Однако есть сведения, которые обязательно следует указать:
Вы можете сделать шаблон и попросить соседей от руки написать согласие. Только убедитесь, что согласие дает именно собственник, а не супруга, мама или родственник. Право голоса есть только у собственников, чье право подтверждается документами, а не у фактических жильцов.
Основные требования к нежилому помещению
Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, нужно сделать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и оборудовать пожарную сигнализацию.
Отдельный вход. По закону из квартиры нельзя сделать нежилое помещение, если у нее нет отдельного входа. Так закон защищает права жильцов: если посетители будут ходить через общий подъезд, они потревожат остальных. Поэтому прежде всего оцените, можно ли сделать в вашу квартиру индивидуальный вход с улицы.
Чтобы прорубить вход и сделать перепланировку, вам придется получить согласие остальных жильцов. Дело в том, что вы меняете фасад дома и будете использовать часть придомовой территории для постройки крыльца. Фасад и придомовая территория — это общее имущество жильцов, поэтому для любых действий с ними необходимо согласие собственников.
Причем на переоборудование и перепланировку с использованием общего имущества вам нужно получить согласие абсолютно всех собственников в вашем доме.
И доступ к помещению через площадку и лестницу, по которым ходят остальные жильцы, вообще должен быть исключен. Ваше нежилое помещение должно быть полностью изолировано от подъезда, которым пользуются жильцы.
Вентиляция. У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. Вы можете присоединиться к общей вытяжной системе, если в вашем помещении не будет вредных выбросов. Заранее проконсультируйтесь с экспертами.
Звукоизоляция. Вы должны обеспечить звукоизоляцию квартир, которые находятся над вашим помещением и сбоку от него. Если в помещении будет работать оборудование, шумы и вибрации от него не должны превышать допустимый уровень. Здесь тоже нужна помощь специалистов: желательно до того, как приступите к оформлению документов.
Пожарная безопасность. Нужно оборудовать помещение противопожарной защитой, чтобы у людей была возможность эвакуироваться в безопасную зону, если начнется пожар. Тут тоже не обойтись без предварительных согласований.
Зона разгрузки-погрузки. Если планируете сделать торговую точку, вам придется организовать зону для доставки товаров с той стороны, куда не выходят окна соседей.
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое
Если у вас есть все необходимые протоколы и согласия и в помещении можно оборудовать вход с улицы, можно приступать к сбору остальных документов. Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, для начала выпишите из него всех зарегистрированных лиц. В квартире никто не должен проживать. Также проверьте, чтобы на ней не было обременений, например наложенного ареста из-за имущественного спора. Любое ограничение прав на распоряжение имуществом может стать препятствием для перевода.
Куда подавать документы
Такими вопросами обычно занимается департамент городского имущества, но в регионах это могут быть и другие организации. Уточните это на сайте городской администрации или в МФЦ.
Заявление вместе с остальными документами подают лично через МФЦ. В некоторых регионах допускается подача в электронной форме через интернет.
В какие сроки ваше заявление рассмотрят — зависит от регламента и региона. Это можно узнать у принимающего сотрудника. Например, в Москве этот срок не может превышать 34 рабочих дня, а в Краснодаре — 45 календарных дней.
Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.
Если откажут, вы можете обжаловать это через суд. Срок на подачу жалобы — три месяца с момента, когда получили отказ или узнали о нем.
Вы можете подать только заявление, а также проект и согласие соседей. Технический план и остальные документы уполномоченное лицо, которое будет рассматривать ваше заявление, самостоятельно запросит в нужных организациях.
Но я рекомендую собрать эти документы самостоятельно и приложить к заявлению. Это сократит время, если найдут технические ошибки или несоответствия между документами. Если получаете их самостоятельно, можно быстро все исправить. А если запрашивает уполномоченное лицо, сначала вы получаете отказ из-за ошибок в документах, затем вам отдают документы для исправлений и только после этого вы еще раз подаете заявление.
Как быть с перепланировкой или реконструкцией помещения
Если вам разрешат перевести квартиру в нежилое помещение, придется сделать перепланировку, переустройство или реконструкцию — как минимум оборудовать тот самый отдельный вход. В принятом решении это прописывают отдельно. После этого нужно подать заявление в тот же орган, что дал вам согласие на перепланировку. Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода помещения из жилого в нежилое.
Этот документ станет основанием для использования бывшей квартиры в качестве нежилого помещения. Просто так сносить стены, пристраивать входные группы и занимать часть общего участка возле дома нельзя.
Как зарегистрировать помещение с нежилым назначением
Теперь необходимо официально зарегистрировать квартиру как нежилое помещение. Для этого понадобится новый технический план с учетом изменений. Это электронный документ, в котором есть описание объекта — площадь, количество комнат, материал, из которого построен дом, а также чертеж помещения. Техплан можно заказать у кадастрового инженера или в организации, у которой в штате есть кадастровый инженер.
Техплан будет выполнен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Когда технический план будет готов, орган, который принимает решение о переводе, сам направит необходимый для регистрации пакет документов в Росреестр.
Перевод зарегистрируют в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и известят вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней. Извещение придет на электронную почту, если в ЕГРН есть адрес, или будет отправлено обычной почтой.
Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, обратитесь в Росреестр самостоятельно. Вы можете подать заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в органах государственной власти и местного самоуправления. Уведомление о внесении изменений вам направят в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН.
Какие проблемы могут помешать переводу помещения в нежилое
Отказ соседей. Соседи могут отказать в оборудовании отдельного входа или вообще не дадут согласие на перевод. И даже если они согласятся, есть шанс, что конструктивные особенности дома не позволят проделать этот вход. Чтобы решить этот вопрос, проконсультируйтесь в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства. Вам подскажут, действительно ли получится прорубить вход и как лучше это сделать.
Например, в Москве этим занимается ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление». Какая организация отвечает за подобные вопросы в вашем городе, можете узнать в городском департаменте или отделе архитектуры. И лучше сделать это до начала всех остальных мероприятий. Если такой вход обустроить нельзя, перевести квартиру в нежилой фонд точно не получится. Чем раньше вы это выясните, тем больше времени, денег и нервов сэкономите.
Культурное наследие. Если дом, в котором расположена ваша квартира, относится к объектам культурного наследия, вы вообще не сможете внести никакие изменения в его облик. Соответственно, сделать квартиру нежилым помещением тоже не получится.
Реновация. Сейчас во многих городах есть утвержденные планы реконструкции или реновации. Проверьте, чтобы дом, в котором расположена ваша квартира, не входил в такой план. Эту информацию вы можете получить в городской администрации.
Шум и вибрация. Если в вашем помещении будут работать машины и приборы, создающие шум и вибрацию, и уровень шума будет превышать предельно допустимые параметры, вас заставят привести работу приборов в норму и еще могут взыскать компенсацию морального вреда в пользу пострадавших от шума соседей.
Высокая стоимость работ. На перепланировку и сбор документов придется потратить немаленькую сумму. Посчитайте, возможно, выгоднее будет продать полученную в наследство квартиру и купить помещение изначально предназначенное для коммерческого использования.
Какие налоги нужно платить при сдаче нежилого помещения в аренду
Статус нежилого помещения обычно предполагает, что собственник будет использовать недвижимость в коммерческой деятельности. Если помещение просто стоит или там хранят лыжи и велосипеды, это еще не бизнес. Но если его сдают в аренду под магазин или открыли там офис, это предпринимательская деятельность. Налоги лучше начислять и платить как при ведении бизнеса, а не при владении личным имуществом физлица.
Для предпринимательской деятельности нужно оформить ИП и выбрать подходящую систему налогообложения. Если сдавать помещение в аренду без статуса ИП, это не освободит от начисления НДС, НДФЛ и штрафов. Ссылаться на отсутствие статуса предпринимателя не получится.
Если не оформлять ИП. В любом случае нужно платить НДФЛ по ставке 13%. Налог можно уменьшить с помощью профессионального вычета, но все равно каждый год придется подавать декларацию и платить деньги в бюджет.
Но налоговая может признать деятельность предпринимательской, оштрафовать за ее ведение без регистрации, доначислить НДС, пени и штрафы. За пару лет может набежать приличная сумма: ее взыщут, даже если помещение уже продано.
Если оформить ИП. Чтобы сдавать в аренду нежилое помещение и избежать проблем с налоговой, сразу регистрируйтесь как ИП и выбирайте подходящую систему налогообложения.
Можно остаться на ОСН и платить НДФЛ по ставке 13%. От НДС получите освобождение и сможете использовать профессиональный вычет, а также вернете часть денег за лечение, обучение или при покупке жилья.
Если выбрать упрощенную систему налогообложения, можно платить 6% с доходов или 15% от прибыли. Посчитайте, что выгоднее в вашем случае. В некоторых регионах при сдаче недвижимости в аренду действует патентная система налогообложения — платите фиксированную сумму в год и не сдаете декларации.
В любом случае в статусе ИП придется платить страховые взносы, даже если помещение простаивает.
Чтобы точно подсчитать, что будет выгоднее в вашем случае, нужно знать ориентировочный уровень дохода, регион и другие особенности ситуации. Лучше всего проконсультироваться с бухгалтером, используя конкретные цифры и нюансы налоговых режимов в вашем городе. Не принимайте решений по советам из интернета: если не учесть все детали, это может привести к необратимым последствиям и потере денег.
Вот что получилось, когда владельцы помещений не разобрались во всех тонкостях:
Обязательно почитайте разбор по судебной практике о регистрации ИП, налогах и аренде недвижимости. Есть много способов избежать лишних расходов, если правильно подготовиться.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как перевести ипотечную квартиру в нежилой фонд?
Подскажите пожалуйста! У меня куплена по ипотеки квартира изначально я знала, что беру ее под магазин. Банк дал согласие на перевод жилого в нежилое помещение. Выдал мне соответствующее соглашение. Документы все предоставила в администрацию, но мне пришел отказ на перевод ссылаясь на статьи жилищного кодекса. Мне посоветовали подать в суд и решить все в судебном порядке. Как мне правильно поступить?
Ответы на вопрос:
Оспорить отказ в суд. По какой причине отказ из вопроса непонятно. На какие статьи Жилищного кодекса РФ ссылается администрация?
вы можете подать в суд и обжаловать решение администрации в отказе, но вам необходимо уяснить мотивировку отказа, кроме того не забудьте о том, что в качестве третьего лица вы обязаны вызвать в суд банк, так как квартира вам принадлежит формально, к тому же он будет выступать на вашей стороне т.к. уже дал вам согласие на перевод объекта в недвижимое имущество.
Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Вы вправе предъявить в суд административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации
Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению
2. В случае, если это предусмотрено федеральным законом, общественное объединение вправе обратиться в суд с требованием об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены права, свободы и законные интересы всех членов этого общественного объединения, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
3. В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка разрешения административных споров, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка.
4. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органы государственной власти, Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации, уполномоченный по правам человека в субъекте Российской Федерации, иные органы, организации и лица, а также прокурор в пределах своей компетенции могут обратиться в суд с административными исковыми заявлениями о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в защиту прав, свобод и законных интересов иных лиц, если полагают, что оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствуют нормативному правовому акту, нарушают права, свободы и законные интересы граждан, организаций, иных лиц, создают препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
5. Административные исковые заявления подаются в суд по правилам подсудности, установленным главой 2 настоящего Кодекса.
6. Не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, административные исковые заявления о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в случаях, если проверка законности таких решений, действий (бездействия) осуществляется в ином судебном порядке.
Статья 219. Срок обращения с административным исковым заявлением в суд
1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
2. Административное исковое заявление об оспаривании решения представительного органа муниципального образования о самороспуске или об оспаривании решения представительного органа муниципального образования об удалении в отставку главы муниципального образования может быть подано в суд в течение десяти дней со дня принятия соответствующего решения.
3. Административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя может быть подано в суд в течение десяти дней со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
4. Административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления по вопросам, связанным с согласованием места и времени проведения публичного мероприятия (собрания, митинга, демонстрации, шествия, пикетирования), а также с вынесенным этими органами предупреждением в отношении целей такого публичного мероприятия и формы его проведения, может быть подано в суд в течение десяти дней со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
5. Пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании.
6. Несвоевременное рассмотрение или рассмотрение жалобы вышестоящим органом, вышестоящим должностным лицом свидетельствует о наличии уважительной причины пропуска срока обращения в суд.
7. Пропущенный по указанной в части 6 настоящей статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом.
8. Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.
Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями
1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса.
2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны:
1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса;
2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие);
3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
4) сведения о том, в чем заключается оспариваемое бездействие (от принятия каких решений либо от совершения каких действий в соответствии с обязанностями, возложенными в установленном законом порядке, уклоняются орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями);
5) иные известные данные в отношении оспариваемых решения, действия (бездействия). В случае оспаривания решения, действия (бездействия) судебного пристава-исполнителя в числе таких данных указываются известные сведения об исполнительном документе, в связи с исполнением которого оспариваются решение, действие (бездействие), и об исполнительном производстве;
7) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие);
8) сведения о невозможности приложения к административному исковому заявлению каких-либо документов из числа указанных в части 3 настоящей статьи и соответствующие ходатайства;
9) сведения о том, подавалась ли в вышестоящий в порядке подчиненности орган или вышестоящему в порядке подчиненности лицу жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении. Если такая жалоба подавалась, указываются дата ее подачи, результат ее рассмотрения;
10) требование о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями.
3. К административному исковому заявлению о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, прилагаются документы, указанные в части 1 статьи 126 настоящего Кодекса, а также копия ответа из вышестоящего в порядке подчиненности органа или от вышестоящего в порядке подчиненности лица, если таким органом или лицом была рассмотрена жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении.
