Как оформить дарственную на квартиру
Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
Оформление дарственной на квартиру
Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Какие требования предъявляются к участникам сделки
Есть обязательные требования к дарителю:
Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.
Какие документы нужны для оформления
Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:
По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.
Как оформить дарственную на долю
Сколько стоит и в каких случаях не понадобится нотариус
Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.
Что вы узнаете
Требования к доле в квартире
То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.
На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.
Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.
Кому можно подарить долю в квартире
Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.
Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:
По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.
Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.
Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.
Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.
Как оформить дарственную на долю
Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:
Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.
Как правильно составить договор дарения доли. Договор нужно составить в письменной форме и подать на государственную регистрацию, чтобы зарегистрировать переход права собственности. В большинстве случаев дарственную придется удостоверить у нотариуса.
Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.
Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:
Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.
Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер оплаты на 2019 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше, чем в 6 тысяч рублей, а необязательные — не дороже 8 тысяч рублей.
Регистрация дарственной на долю
Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация в этом случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.
Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.
Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.
Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:
Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2019 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.
Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.
Сколько стоит заверить договор у нотариуса. За удостоверение сделки придется заплатить тариф, который установлен законом: 0,5% от стоимости имущества. В любом случае эта сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей. За стоимость имущества в договоре дарения доли принимается кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости в МФЦ или на сайте Росреестра — такая выписка выдается бесплатно. Можно посмотреть ее и на публичной кадастровой карте.
Например, если отец дарит сыну долю ⅓ в праве на квартиру с кадастровой стоимостью 6 миллионов рублей, придется заплатить 10 тысяч рублей:
6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р
Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от суммы сделки и степени родства. За сумму сделки снова принимается кадастровая стоимость доли.
Можно ли подарить супруге часть своего имущества?
Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мы с супругой развелись, оставшись хорошими друзьями, вот только за месяц до брака приобрели квартиру в ипотеку. Развод еще не оформили, но собираемся.
Собственник квартиры и заемщик по ипотеке я, хотя первоначальный взнос мы сложили из личных накоплений пополам и дальнейшие выплаты тоже проводили совместно.
Так как имущество не относится к нажитому в браке, жена может потерять все при разводе. Я бы очень этого не хотел. Как можно выделить долю супруге? Скажем, если заключить брачный договор, это поможет решить проблему?
А как будет проходить процедура выделения доли в Росреестре? Какие документы нужны для того, чтобы официально все зарегистрировать, и сколько это будет стоить?
Артем, в вашем случае выделить долю супруге прямо сейчас очень сложно. К сожалению, не все зависит от вашего желания.
Если бы вы купили квартиру не в кредит, то с выделением доли не было бы никаких проблем. Вы могли бы подарить жене столько, сколько считаете нужным. По закону жена — ваш близкий родственник и такой подарок супруге не облагается подоходным налогом.
Почему нельзя просто так выделить долю
Когда вы покупаете квартиру в кредит, банк берет ее в залог. Это значит, что вы можете пользоваться квартирой — то есть жить в ней, — но распоряжаться — только с согласия банка. Под распоряжением закон понимает любые сделки, направленные на отчуждение права собственности: продажу, дарение, мену и т. д.
Чтобы подарить жене квартиру или долю в ней, кроме договора дарения нужно письменное согласие банка. Без него Росреестр просто не зарегистрирует договор. Даже если каким-то образом вы зарегистрируете договор дарения в обход банка, такой договор можно будет признать недействительным в суде.
Если вы дарите долю в квартире, вы автоматически передаете часть своих кредитных обязательств одаряемому. Посмотрим на это со стороны банка. Кредит выдали вам, вы его оплачиваете, у них в залоге ваша квартира. И тут вы предлагаете: а давайте-ка добавим в кредитные отношения еще одного человека!
Во-первых, банк не знает о платежеспособности вашей супруги. Во-вторых, для банка усложняется операционное обслуживание кредита: заемщиков становится двое. Банку это невыгодно со всех сторон. Хотя бывают исключения — банк одобряет такие сделки: например, если вы утратили часть доходов и вам тяжело платить. Банку выгодно отдать часть обязанностей другому человеку, ведь это повышает шанс, что вы выплатите все проценты по договору. Почитайте кредитный договор, иногда вопросы дарения описаны прямо в нем. Рекомендую еще связаться с банком и обсудить это.
Если банк дал согласие на дарение
Тут все просто. Если банк согласился, чтобы вы подарили долю в квартире супруге, то в кредитный договор вносятся изменения, и супруга становится заемщиком или созаемщиком по кредиту.
Какие документы нужны будут банку, вам скажет сам банк. Наверняка потребуется справка 2- НДФЛ от супруги, чтобы подтвердить ее доходы. Возможно, потребуется переоценка имущества. Кроме того, банк наверняка попросит оплатить расходы на внесение изменений в запись об ипотеке. Госпошлина — 350 рублей.
Брачный договор не поможет
Брачный договор именно в вашем случае не поможет решить вопрос. Его положения не могут распространяться на ваши обязательства, возникшие до брака, потому что в обязательствах есть права банка на эту квартиру. Если бы вы были в браке, когда покупали квартиру в кредит, то ваша супруга была бы созаемщиком по кредиту и так. И квартиру вы, скорее всего, оформили бы в общую совместную собственность супругов или поделили на равные доли.
Что еще можно сделать
Можно попробовать придумать иные способы компенсации.
Например, компенсировать супруге расходы на приобретение квартиры, просто подарив ей деньги или что-то еще. Налогом на доходы физических лиц такое дарение также не облагается. Если вы готовы отдать деньги сразу, договор заключается в устной форме. Если нет, вы можете даже обозначить, в какие сроки какие суммы хотите подарить. Тогда договор все-таки лучше оформить письменно. Еще вы можете досрочно погасить кредит и продать квартиру, а деньги разделить. Но все это нужно делать, пока брак не расторгнут, чтобы у налоговой не было вопросов.
Есть еще один интересный способ. Можно заключить договор дарения «на потом». Это называется «обещание дарения с отлагательным условием». Договоры дарения бывают реальными — это когда вы передаете дар в момент заключения договора — и консенсуальными — это когда стороны согласовали какие-то другие условия передачи дара. По закону договор дарения считается заключенным с момента подписания, но если дарят недвижимость, то договор подлежит государственной регистрации.
Но регистрируется не сам договор, а переход права собственности от одного собственника к другому. Это удостоверение государством того факта, что часть вашей квартиры перешла в собственность к другому человеку. Именно с момента регистрации перехода права новый владелец может распоряжаться имуществом.
Вы можете подписать договор дарения прямо сейчас, не уведомляя банк, но переход права собственности на подаренную часть квартиры к супруге можно будет зарегистрировать только тогда, когда вы выплатите кредит или выкупите закладную. Это и будет отлагательным условием. Если вы не сможете выплатить кредит и банк заберет квартиру себе — условие не выполнится и договор дарения не будет исполнен.
Так как эта конструкция довольно сложная, я рекомендую делать такие договоры у нотариуса. Да, это будет не бесплатно, но зато убережет вас от возможных ошибок. Как правило, это дешевле, чем нанимать стороннего юриста, особенно в Москве.
Нотариальное удостоверение будет стоить примерно 0,5% от стоимости доли, но не менее 3000 рублей плюс 4300 рублей за техническую работу. То есть если ваша квартира стоит 3 млн рублей и вы хотите подарить 50% супруге, то заплатить придется 11 800 рублей.
В договоре лучше предусмотреть, что в случае смерти дарителя обещание дарения не переходит к наследникам. В противном случае вы можете сделать своим наследникам «подарок». Им придется выплатить ваш кредит, чтобы получить квартиру в наследство, а потом еще половину квартиры подарить вашей бывшей жене. Вряд ли они будут в восторге.
Закон предусматривает ваше право отказаться от обещания дарения в определенных случаях. Например, если ваше имущественное или семейное положение изменится и исполнение дарения существенно ухудшит вашу жизнь.
У такого отложенного дарения есть и минусы. Так как переход права собственности произойдет, когда брак уже будет расторгнут, то НДФЛ вашей бывшей супруге, скорее всего, придется заплатить.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Дарственная на квартиру жене от мужа — как оформить договор дарения между супругами
С переходом российской экономики на рыночные рельсы операции с недвижимым имуществом приобрели большую актуальность. Разобраться в разнообразии положений законов, касающихся института собственности, непросто, особенно, если речь идёт о сделках между мужем и женой.
Имеет ли право муж подарить квартиру жене
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно разобраться в том, какие режимы собственности могут действовать между супругами. Согласно Семейному кодексу РФ, это может быть режим собственности:
Если супруги имеют общую квартиру, её дарение жене мужем и наоборот недопустимо, а при долевой и раздельной собственности это вполне возможно.
Рассмотрим возможность и невозможность дарения в зависимости от каждого из видов собственности отдельно.
Дарение квартиры, купленной в браке
Если имущество наживается во время официально зарегистрированного брака, согласно статьям 33 и 34 СК РФ, оно становится общим. Из списка общей собственности исключается имущество:
Квартира, приобретённая указанными выше способами одним из супругов, может быть подарена другому в период брака.
В остальных случаях, независимо от того, на чьё имя оформляется жильё, оно будет принадлежать обоим. На него имеет право и тот из супругов, который в браке не работал, и на это были уважительные причины. Например, он вёл домашнее хозяйство и воспитывал детей. При этом муж и жена владеют жильём совместно, так как доли в нём не выделяются.
Любая сделка предполагает возникновение, изменение или прекращение правовых последствий. В случае же дарения совместной собственности друг другу ничего не меняется. Понятно, что в такой ситуации оно невозможно, так как муж будет дарить жене её же квартиру. Такая сделка является недействительной, так как квартира из общей опять же становится общей.
Из этого следует, что дарение между супругами квартиры, которую они купили вместе в браке, невозможно, пока она является их общим имуществом.
Изменение режима общего имущества
Для того, чтобы один супруг мог подарить квартиру в браке другому, необходимо изменить законный режим совместного имущества на договорной.
Существует возможность составления одного из двух видов договоров – брачного и о разделе совместно нажитой собственности.
Договор о разделе имущества, являющегося совместно нажитым
Он может быть заключён и в браке, и после развода в письменной форме. Делится как всё имущество, так и его часть, но это касается только тех вещей и предметов, которые нажиты совместно.
Выступать сторонами такого соглашения могут только супруги или бывшие муж и жена. Соглашение вступает в силу с момента подписания, нотариальному удостоверению и госрегистрации оно не подлежит, но необходимо регистрировать переход права собственности на недвижимость.
Брачный контракт
Его можно заключить как до брака, так и во время него. Действовать договор начнёт с даты регистрации супружеских отношений, а закончит с расторжением брака, если в условиях не предусмотрено иное. В соглашении супруги могут распорядиться квартирой по обоюдному желанию.
Брачный договор должен быть не только письменным, но и заверенным нотариально. Он регулирует отношения, касающиеся как имеющегося имущества, так и того, что может быть нажито в будущем.
Заключив один из указанных договоров, можно:
После того, как право собственности будет оформлено, можно подарить долю или всю квартиру, а также оформить отказ от доли.
Последовательность шагов по оформлению дарения
Представляется, что договор дарения квартиры, собственником которой является один из супругов, будет оптимальным вариантом передачи её (или её части) другому. Чтобы оформить дарение правильно, рекомендуется использовать следующий алгоритм.
Шаг 1-й – составление текста договора
Договор дарения квартиры заключается в письменной форме. Чтобы составить его правильно, сторонам нужно прийти к единому мнению по поводу всех условий, являющихся существенными. К ним относятся те, без которых договор не может быть заключён, и те, которые стороны считают нужным включить в него. Для дарения существенным является условие о предмете, поэтому необходимо подробно описать квартиру или долю, указав:
К существенным стороны могут отнести условие о праве дарителя на проживание в квартире. Оно может быть предоставлено как на определённый отрезок времени, так и бессрочно.
Шаг 2-й – нотариальное удостоверение
Согласно закону о регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015, сделки по отчуждению доли в квартире подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому, если один из супругов решил преподнести другому в подарок не всю квартиру, а долю в ней, то договор необходимо заверить у нотариуса. При желании удостоверяется и дарение всей квартиры.
Обращаться можно как к частному, так и к государственному нотариусу, но только в том районе, где находится жилплощадь, предназначенная для дарения. Для этого нужно собрать следующие документы:
Согласно НК РФ, нотариальный тариф за процедуру удостоверения дарения близкими родственниками рассчитывается следующим образом:
Кроме того, нотариус берёт плату за различные технические услуги, такие как составление проекта договора и копирование документов. Средние расценки на них по России в больших городах – от 3 до 12 тыс. руб.
Шаг 3-й – госрегистрация и получение выписки из ЕГРН
Переход права собственности на квартиру, как и на другую недвижимость, подлежит госрегистрации. Это нужно сделать и при дарении всей жилплощади, и её доли.
Регистрацию осуществляет Росреестр и его отделения на местах. Туда нужно подать заявление и приложить к нему указанные выше документы и квитанцию об оплате пошлины. Подать необходимую документацию можно несколькими способами:
Проведение регистрации прав на недвижимость подтверждается выпиской из Госреестра. За это нужно заплатить пошлину за всю квартиру – 2 тыс. руб., за долю в ней – 200 руб.
Согласно НК РФ, дарение квартиры между близкими родственниками обложению подоходным налогом не подлежит. Это правило действует и в отношении мужа и жены.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру
До того времени, пока даритель не ушёл из жизни, законность дарения может оспорить только он. Другие люди, скорее всего, проиграют дело.
К ситуациям, когда даритель может попытаться оспорить сделку, относятся следующие:
После смерти дарителя сделку может оспорить:
Права других лиц рассматриваются как нарушенные, если:
