Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Разрешите помыться
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой «общей» территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А «общее имущество», то есть ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил что, собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
Как преобразовать долевую собственность в коммунальную
на осуществление таких преобразований уполномочены управа и префектура. обратитесь туда с заявлением о вынесении решения о переводе вашего жилого помещения в коммунальное
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Я получил комнату в наследство, а потом потратил 12 лет и 103 000 ₽, чтобы от нее избавиться
В 2005 году я унаследовал комнату в маленьком поселке под Мурманском. Не думал, что она станет источником проблем.
Сначала казалось, что комнату удастся продать, но ее состояние и дом, в котором она располагалась, оказались настолько плачевными, что это стало непосильной задачей.
В статье расскажу, как я избавлялся от неликвидной недвижимости, как договаривался с судебными приставами и сколько на это потратил.
Как мне досталась комната
Я родился в Мурманске. Мой отец был неблагонадежной личностью и совмещал в себе уверенную бесхарактерность и тягу к алкоголю. В итоге, когда умер дед, родители под благовидным предлогом разъехались: отец переехал ухаживать за моей бабушкой, своей матерью, которой без деда стало тяжело жить. Потом мы с матерью и вовсе уехали в другой город. Никаких особо хороших воспоминаний, связанных с отцом, у меня не было, потому переезд меня не сильно огорчил.
Несложно догадаться, что все это закончилось грустно. В 2005 году нам позвонили. Я поднял трубку — на другом конце провода была пожилая женщина, которая сообщила, что мой отец умер. На тот момент мои отношения с отцом охладели настолько, что, когда мать вернулась с работы, я просто забыл ей об этом сказать и вспомнил только через час.
После отца осталось наследство — его комната, а точнее доля ½ в двухкомнатной квартире.
Это была обычная двухкомнатная квартира, не коммуналка. Во второй половине проживал такой же любитель выпить. Как были точно поделены места проживания, я не знал и не знаю до сих пор. Это и не важно. Я не уверен, что можно выделить доли в натуре в таком помещении. Да и заниматься оба собственника этим не собирались.
Второй собственник впоследствии тоже умер. Его сын и наследник также жил в этой квартире, все время пил и не платил за коммуналку.
На тот момент мне было 13 лет, и я не мог самостоятельно принять наследство или отказаться от него.
Стоило задуматься: если человека по мошеннической схеме выселили в некую квартиру, в ней нет ничего ценного. Однако наши родственники из Мурманска заверили мать, что помогут с продажей и от недвижимости ни в коем случае нельзя отказываться. Тем более от такой «ценной», как в Мурманской области.
Мама прислушалась к ним и приняла за меня наследство. При этом ни дом, ни квартиру на тот момент никто не видел. Все обещания помощи вскоре забылись, и мы остались с долей в квартире в маленьком поселке.
Как сделать ремонт и не сойти с ума
Какие проблемы были с той комнатой
Проблемы начались примерно через год, когда пришли первые налоги. Мама почему-то решила, что если их игнорировать и ничего не платить, то они сами по себе исчезнут. Примерно то же самое убеждение применялось и к коммуналке. Это был абсолютно безрассудный подход, но он себя оправдал. Как — расскажу чуть ниже.
Долгое время мы вообще ничего не предпринимали, а счета от налоговой продолжали приходить. Счета приходили, мы ничего не платили, но и санкций никаких не было. Так прошло несколько лет, пока я не окончил школу.
Продажа квартиры откладывалась в долгий ящик по нескольким причинам:
К сожалению, сейчас на «Циане» нет схожих объектов с теми, что продаются в поселке, где у меня была доля. Из тех объявлений, что я когда-то видел, двухкомнатная квартира в приличном состоянии стоит около 350—380 тысяч рублей. Моя доля стоила примерно 30 тысяч, поскольку это был барак 60-х годов в очень плохом состоянии. Но главная проблема была не в местоположении, а в соседях и долгах. Квартира была непригодна для проживания хоть сколько-нибудь адекватного человека.
Изначально проще всего было попытаться продать долю второму собственнику, пока он еще был жив. Но мы ему это даже не предлагали — ведь ему вместе с долей моего отца добровольно пришлось бы взять на себя оплату второй половины счета за ЖКУ. А он и свою часть не платил, и при этом жил в квартире один. Вряд ли его бы заинтересовало наше предложение. Когда он умер и кто унаследовал эту долю, мы не знаем. Мы не знали, что делать со своей, а чужая нам и подавно не была нужна.
Отказ от комнаты в пользу государства
Со временем нас начала нервировать эта ситуация, и мы стали искать, как решить этот вопрос. Я не помню, пытались ли мы продать долю в тот период, но в какой-то момент появилась идея отказаться от имущества в пользу государства. Задача оказалась нетривиальной.
Это был 2010 год, я учился на юридическом факультете в Петербурге. Думал, что, возможно, преподаватели или сокурсники мне смогут подсказать верный алгоритм действий, но в университете лишь разводили руками. В интернете такой информации не было.
В администрации того поселка в Мурманской области также не смогли предоставить информацию.
Насколько мне известно, и сейчас такие случаи не очень часты, поэтому я понимаю и юристов, и преподавателей. Только в 2015 году появился приказ Минэкономразвития о том, как принимать на учет бесхозяйные недвижимые вещи, то есть недвижимость, от которой отказался собственник. Там описана процедура, как ставятся такие помещения на учет и куда нужно обращаться. В тот момент, когда я учился, ничего этого не было, поэтому никто об этом не знал.
Тогда мы снова отложили проблему в долгий ящик.
Несостоявшаяся продажа
Со временем я вернулся к проблеме уже самостоятельно. Я понимал, что комната — это дамоклов меч, который висит над моим кошельком: рано или поздно мне придется платить по счетам.
В 2015 году я решил написать в риелторскую контору в Мурманске и посмотреть, что из этого выйдет. Выбрал первую попавшуюся, которая предлагала выкуп квартир и долей, и описал проблему. Мне быстро ответил один из риелторов. Он пообещал съездить на объект, посмотреть и оценить квартиру.
Через несколько дней он прислал сообщение следующего содержания: «Добрый день. Был сегодня в вашем городе. Взял квиташки. Задолженность превышает стоимость квартиры, поэтому нам неинтересно покупать вашу долю. Всего наилучшего. Сергей».
Я понял, что все совсем плохо.
Р выглядят скорее неприятностью, а не трагедией. Но на тот момент для меня это была внушительная сумма» loading=»lazy» >
Этот же риелтор скинул фото квартиры. Я увидел ее в первый раз в жизни и сразу понял, почему даже без долгов ее было бы крайне сложно продать. Риелтор сделал фотографии на не очень хорошую камеру, и в итоге получилась картинка, как из фильмов Балабанова. Я каждый день сокрушался и спрашивал мать, зачем она приняла такое наследство.
Я нашел телефон УК на их сайте и позвонил. После общения с местной управляющей компанией я узнал, что сейчас в квартире живет какой-то алкаш со своей сожительницей. Все время пьет водку и не платит за коммуналку.
Неудавшееся дарение
Тогда у меня появилась идея подарить комнату.
Я выставил квартиру на «Дарударе». Это сайт, на котором можно бесплатно отдать, то есть подарить, самые разные вещи. Я подумал, почему бы не отдать квартиру.
Сразу нашлось много желающих, но почти все они находились в Санкт-Петербурге. Я поставил условие: одаряемый оформляет документы, а я выплачиваю задолженность по коммуналке. Количество желающих сразу уменьшилось: большинство хотело, чтобы я все сделал сам и просто отдал долю человеку. Я не принципиальный, но хотел, чтобы одаряемый что-то тоже сделал, например взял на себя всю волокиту с дарением в другом городе. Мне нужен был человек, который смог бы оформить документы, найти представителя для меня и имел связи в Мурманске, чтобы зарегистрировать сделку на месте.
В конце концов нашлись люди, которые были согласны на это. Я честно предупредил о состоянии квартиры, но молодая пара думала, что будет ездить на север отдыхать, и наивно считала, что сможет все там облагородить. Я не стал разубеждать.
Понимаю, что я пытался перекинуть свои проблемы на других людей, но иного выхода я в той ситуации не видел и не вижу до сих пор.
Такой неликвид — это как проклятие. Его нельзя снять, можно только перевести на кого-нибудь еще.
Я живу в Петербурге, в 1337 км от Мурманска, поэтому попросил представлять мои интересы одного из родственников, который жил там. Это был сын той самой женщины, которая еще в 2005 году обещала помочь матери с продажей. Но она закатила жуткую истерику, когда я просто попросил ее сына сходить в МФЦ с доверенностью от меня и подписать дарственную. Нам тоже не хотелось с ними связываться, но другого выхода не было. А потом и та пара, которая хотела принимать дар, пропала. Видимо, одумались.
В общем, попытка дарения также окончилась неудачей.
Полулегальный договор займа
Прошло еще два года, и в 2017 году мы с матерью снова вернулись к проблеме с долей. Коммуналка капала, налоги тоже, мы это понимали и искали выход. Мы сели, поговорили и решили еще раз обратиться к риелторам.
В этот раз мы нашли других риелторов, и нам с ними повезло. Новый риелтор помог разработать план, как избавиться от неликвидной доли. Суть схемы заключалась в следующем:
Такую схему выбрали, чтобы не платить налог при дарении недвижимости. Если дарить долю не близкому человеку, то одаряемому придется платить налог с дарения.
мы заплатили риелтору
Мы заключили договор дистанционно. Сперва риелтор подготовил весь пакет необходимых документов и отправил их мне. Документы были такие:
Я подписал документы и отправил их обратно риелтору. Еще приложил свои документы, в частности свидетельство о вступлении в наследство.
Оригиналы документов риелтор вернул мне после того, как зарегистрировал на себя право собственности. Долги по коммунальным платежам его не очень волновали, так как по закону они не переходят на нового собственника.
Когда риелтор отписался, что право собственности зарегистрировано на него, мы проверили выписку из ЕГРН. Все оказалось действительно так. Я больше не был собственником той комнаты.
Я так и не понял, зачем риелтору нужна была эта доля. Он хотел то ли прописывать, то ли селить туда мигрантов. Но это и не важно. Я избавился от раздражающего неликвида и был этому рад.
Привет из прошлого
Я сразу понял, в чем дело: снова эта квартира добралась до меня!
Особенно раздражало, что я не сделал ничего для того, чтобы ее получить. Но проблемы не хотели меня покидать.
Я узнал, что деньги списали по исполнительному листу. Я нашел свое исполнительное производство на сайте ФССП. Там же были данные пристава.
Я позвонил в их участок и поговорил с приставом, которая вела мое дело. Она отнеслась с пониманием к проблеме и помогла обжаловать решение суда: объяснила все детали дела, сориентировала по срокам, выслала копию приказа и исполнительного листа, а также рассказала, как можно приостановить производство. Однако предупредила, что если я быстро не решу вопрос с УК, она закроет мне выезд за границу. Это было плохо, поскольку через месяц у меня уже был запланирован отпуск в Европе. Переписывались мы с ней в «Вотсапе».
Я сразу же направил в суд заявление об отмене судебного приказа.
К счастью, с УК, по иску которой и списывались деньги, мне удалось связаться по телефону. Выяснилось, что новый собственник — тот самый риелтор, которому теперь принадлежала доля, — не сообщил в управляющую компанию и паспортный стол, что он новый хозяин. УК по-прежнему считала владельцем меня и продолжала начислять коммуналку, хотя я уже полтора года перестал быть собственником этого жилья. Общались мы как с приставами, так и с юридическим отделом УК продуктивно, без лишних нервов.
Я обсудил все по телефону с юрисконсультом УК — еще раз описал ситуацию и изложил свои аргументы: взыскать долги по ЖКХ по закону можно только за три последних года — таков срок давности. Я уже полтора года из этих трех не владею квартирой, поэтому взыскать за все три года с меня нельзя. Только за полтора.
мне вернули, когда с карты сняли арест
УК также сразу же обратилась в суд с заявлением о прекращении производства в связи с примирением сторон.
Не знаю, почему УК не озадачилась взысканием задолженности ранее, но в любом случае меня это спасло от еще больших затрат. Можно сказать, что я легко отделался.
Запомнить
Классно написанная история, некоторые моменты как лучшие рассказы Стивена Кинга, особенно: «Такой неликвид — это как проклятие. Его нельзя снять, можно только перевести на кого-нибудь еще» и «Я сразу понял, в чем дело: снова эта квартира добралась до меня!».
Ух какая захватывающая и интересная история. Ни когда не задумывалась про наследство с этой стороны. Есть над чем задуматься, спасибо.
Виктория, ещё нужно помнить, что наследуется не только имущество, но и долги 🙂 А история действительно захватывающая.
Евгений, но далеко не все долги наследуются, опять-таки
Виктория, не в обиду, «никогда» пишется слитно. P/s посмотрим сколько дизлайков я соберу 🙂
Наталья, сейчас в питере такие цены и такой огромный спрос, что даже вашу квартиру миллиона минимум за 4 можно было бы продать, я думаю. в янино квартира студия минимум 3200.
Ваша мама поступила правильно на тот момент — мало кто из тех, кто вырос в СССР, готов был отказаться от своего жилья, пусть и где-то в захолустье. В нашей стране не знаешь, как все пойдет и повернутся, поэтому где-то, но свое — это было важно. Ее понять можно. Другой вопрос, что комната в небольшом поселке всегда обуза. Она почти не растет в цене, ее сложно сдать, а коммуналка там капает ого-го-го. И даже если ее сдать за копейки, то все будет сжирать коммуналка. И надо было ее скидывать сразу же. Понятно, что ехать неудобно и далеко, но и иметь такой «актив» тоже так себе. Еще хорошо, что после отца долгов не осталось. А то так бы вступили — и эта комната, и долги — еще то наследство
Допытливый, может и наоборот, если бы были долги, им бы о них сказали, и они бы отказались от выплаты долгов и комнаты-обузы
Хмм, зачем же риэлтору эта доля.
Думаю история получения этой доли вашей семьей повториться в злосчастной квартире еще не раз, и не два
KaralevaKrasoty, налог по УСН 1% в Мурманской области
KaralevaKrasoty, под прописку))) Северные надбавки👍
Неточка, надбавки за место работы, а не прописки.
Так, минуточку: а разве договора с залогом на недвижку не должны обязательно регистрироваться Росреестром, чтобы в выписке была отметка о залоге? А как защищается покупатель недвижимости на вторичке от таких скрытых залогов объекта? Может продавец «назанимал» под залог, а потом его кредитор будет требовать признать ДКП недействительным и передать залоговую квартиру ему?
.eec2eb8aefca76edad3c580afe53dae0.600x450.f101a12e3c9a07908a7c83b3d01738c1.jpg)
прочитал на одном дыхании, у автора красивый слог, буду ждать других историй
Эрдэм, в следующей статье окажется, что эта квартира является «пуповиной Земли» и в ней происходит искажение пространства и времени, а риэлтер за счёт этого переместился в прошлое и оказался отцом автора
Эрдэм, пощадите автора от таких историй.
Отчиму стали приходить налоги на участок в Вологодской области.
Помогло вот такое письмо в администрацию сельского поселения:
Николай, как можно узнать про кредиты, если вот так вот неожиданно родственник помер, а ты наследуешь его квартиру?
Алекс, через нотариуса можно запросить из банков всю информацию о счетах/вкладах/кредитах умершего.
Крутая статья! Повезло, что УК так долго телилась с обращением в суд.
Все проблемы можно было решить гораздо проще. Надо было оспорить принятие наследства матерью, т.к. принимавший был несовершеннолетним и не мог принимать решения самостоятельно. Неужели ни один юрист вам этого не подсказал? Вот честное слово, история кажется придуманной.
Лиана, ооо, увы, думаю что это могло сработать только в первые полгода после 18-летия, а потом уже нет. И сталкиваясь с юристами скажу что не удивляюсь что они не знали этого момента.
Забавно, что мурзилки из мирового суда сразу шлют исполнительные листы еще до окончания времени обжалования судебного приказа.
У меня тоже было так. Сумма копеечная, но пришлось два раза разбираться с приставами.
Александр, на срок подачи возражений судебный приказ обычно остаётся у мирового судьи. Вопрос в том, по какому адресу уведомляют должника. Скорее всего, управляющая компания указала в качестве адреса эту несчастную комнату, а судья спокойно отправил туда копию судебного приказа и через 10 дней выдал им судебный приказ
Adam, а причем тут скупость? То, что людей кидают по ДДУ, это не скупость покупателей, а их бедность + сущность нашего воровского государства, в котором нет никаких условий для инвестиций. В котором на всех уровнях поощряется принцип «быстро дернуть денег и свалить».
