Бизнес в стиле 90-х: как в Кемерове «отжимают» квартиры
И почему каждый из нас может оказаться на улице.
Каково это: жить, и однажды узнать, что ты больше не хозяин своего дома? Прочувствовать это на себе пришлось одному из кемеровчан. В разговоре с корреспондентом Сибдепо мужчина вёл себя сдержанно, но было видно, что человека переполняют эмоции. Для Дениса, так зовут героя истории, минувшие выходные были, возможно, самыми ужасными в жизни. Как в Кемерове мошенники проводят сделки без участия собственников – читайте ниже.
Невозможное возможно
«Да вы фантастику рассказываете – этого не может быть. Мы о таком ещё с «девяностых» не слышали», – твердили Денису опытные риэлторы и оперативники. Тем не менее, это случилось – у человека «увели» квартиру. Не двадцать лет назад, в «лихие девяностые», а сейчас – в канун третьего десятилетия двадцать первого века.
Квартира, о которой идёт речь, расположена в самом центре города – на Пионерском бульваре. Почти год жильё стоит бесхозным: без ремонта и с долгами за коммуналку. По счастливому, если можно так выразиться, стечению обстоятельств Денис решает, что пора навести там порядок. Так буквально на днях, 12-13 декабря, мужчина узнал, что он больше не собственник.
«В эти выходные мне понадобилась выписка из реестра недвижимости (ЕГРН, прим. Сибдепо). Так как я заказывал онлайн, то документ пришёл довольно быстро. Из этой выписки узнал, что у квартиры сменился собственник. Первая мысль – ошибка регистратора. Я заказываю вторую – тоже самое», – вспоминает собеседник.
Новым полновластным хозяином квартиры с 20 ноября числится загадочный незнакомец по имени Артём. Денис, между тем, дожидается понедельника и совершает ещё несколько звонков. Однако ни в Кадастровой палате, ни в Росреестре нечего нового ему так и не сказали. Собственник действительно сменился.
«Мне удалось достать подложный договор купли-продажи, на котором стоят «мои» ФИО и подпись. То есть, как если бы я стоял в МФЦ перед специалистом и я же расписывался. Только в реальности за меня это сделал другой человек. Естественно я этот договор увидел впервые и никому ничего не продавал и не дарил», – объясняет Денис.
Остаток того же дня мужчина провёл в полиции. Там Денис написал заявление с разъяснениями и просьбу на приостановление регистрационных действий по квартире. Однако чтобы остановить запущенные жернова бюрократической машины нужно веское основание. Им может быть судебное разбирательство или уголовное дело. Последнее если и будет возбуждено, то в срок до 30 дней, а новый собственник, между тем, уже пытается продать квартиру.
«По договору квартиру купил 20-летний парень из Ленинска-Кузнецкого и сейчас хочет как можно скорее от неё избавиться. Мы вышли на риелторов, через которых он хотел продать квартиру, они должны были сопровождать сделку, но та не состоялась. За время простоя на квартире накопились долги по ЖКУ и покупатель отказался. Сегодня риэлторы нам звонят и говорят, что якобы этот парень, Артём, не знал, что квартира «чёрная» и вообще не при делах», – рассказывает Илья, друг Дениса.
Вместе со своим другом Денис уже вторые сутки пытается отстоять право на квартиру. Вдвоём они обрывают номера и обивают пороги всевозможных инстанции. Но больше всего друзей интересует вопрос – как работник МФЦ мог принять сделку без хозяина квартиры?
Есть контакт
Если всё вышеописанное происходило за кадром, в период с субботы по понедельник, и известно со слов друзей, а также из ряда предоставленных ими документов, то последующие события разворачивались в присутствии корреспондента Сибдепо во вторник, 15 декабря. Записи нижеприведённых разговоров есть в распоряжении редакции.
Телефон Артёма, нового собственника, Денис и Илья узнал от риэлторов. Последние, в свою очередь, передали номера двух друзей Артёму. Так все трое смогли наладить шаткий контакт. Звонок на телефон Ильи раздался в присутствии нашего корреспондента. Человек на том конце «провода» представился Артёмом и подтвердил, что недавно приобрёл квартиру, но не в курсе всей связанной с ней подноготной. Правда, голос Артёма не был похож на то, что ожидаешь услышать от 20-летнего парня. Собеседник звучал куда старше и грубее. Первым делом Артём предложил Илье встретиться лично и поинтересовался, «не из органов» ли тот. Получив «нет» в ответ на оба своих вопроса, а также напоминание, что заявление в полицию уже написано, голос из трубки пообещал в течение двух суток заехать в квартиру и «сменить двери». «Без проблем», – ответил Илья и повесил трубку.
– Зачем нам с ними встречаться? Может быть там бандиты блатные, перестреляют и всё – резюмировал он состоявшийся диалог.
Следующий звонок пришёл уже на телефон Дениса. Артём снова предложил встречу, но на этот раз в его словах было куда меньше спеси.
– Я тебя впервые вижу и никому свою квартиру не продавал, о чём уже сказал следователю, – ответил Денис.
– Погоди значит меня тоже о*** (обманывают, прим. Сибдепо), значит, мне тоже нужно писать заявление, давай встретимся и обсудим.
– Не встретимся, – отрезал Денис.
По завершении очередного разговора в машине, где сидели двое друзей и журналист, повис вопрос: почему новый собственник так яро пытается избавиться от квартиры? После недолгих пререканий Денис звонит ещё раз.
– Я и сейчас её хочу под залог отдать. Н*** (зачем) она мне такая нужна? Н*** (обманули) меня, – ответил Артём.
– Но ты ведь только сегодня узнал, что с квартирой что-то не так, а займ уже давно пытаешься получить.
– Не сегодня, уже как недели две. Я туда приехал, там народ какой-то непонятный живёт. Просто я купил за дёшево, хочу перепродать и подзаработать на этом, – ответил новый собственник.
«Складывается картинка?», – спросил Денис журналиста. «Картинка», может быть, и складывалась, но главный вопрос всё ещё оставался без ответа. Кто и в каком МФЦ принял подложные документы? Впоследствии компании удалось выяснить и это.
Не офис, а угол в сельском ДК
В Росреестре друзья узнали, что документы были сданы в одно из МФЦ где-то под Кемеровом, но в какой именно центр – в ведомстве сказать не смогли. Зато в записях Росреестра была фамилия сотрудника МФЦ. Так компания выяснила, кто из специалистов принимал документы, но в каком МФЦ? Импровизированное расследование зашло в тупик. Единственный, кто знал ответ, – это Артём.
– Он прямо так возьмёт нам и скажет, – засомневался Денис.
– Скажет. Он же тоже жертва, чего ему бояться, – парировал Илья.
Ставка Ильи сыграла. Хоть и не сразу, но Артём рассказал, где прошла сделка. По его словам, договор приняли в МФЦ деревни Сухая Речка. На горячей линии МФЦ друзьям рассказали, что в деревне, по сути, нет офиса, только ТОСП, удалённое рабочее место в здании ДК. Однако работает ли там искомый сотрудник – оператор не знала. С этим вопросом она посоветовала обратиться к одному из кемеровских руководителей. Последний звонок окончательно расставил все точки над «i». Илья в двух словах описал всю ситуацию и в руководстве МФЦ рассказали, что в Сухой Речки действительно есть работник с такой фамилией.
«Всё равно вернём»
Сегодня, 16 декабря, Денис написал ещё одно заявление, на этот раз на сотрудника деревенского МФЦ. Многое в этой истории всё ещё покрыто тайной – были ли Артём и работник МФЦ в сговоре со злоумышленниками? Этого утверждать нельзя. Возможно, что оба действительно стали жертвами обмана. В этом вопросе, как и всегда, предстоит разобраться полиции.
«Квартира стояла закрытая без ремонта больше года, всё это время копилась задолженность. Возможно, думали, что она брошенная – одни сработали как наводчики, другие нашли человека, на которого оформили собственность. Здесь я не могу ничего утверждать и сейчас не это главное. Рано или поздно я всё равно верну себе свою квартиру и тогда проблемы будут у того человека, кто её купит. Сможет ли он потом вернуть свои деньги? Большой вопрос», – заключил Денис.
Обновлено: рекомендации от кузбасского управления Росреестра
«В ситуациях, подобных описанной в публикации, гражданам следует незамедлительно обращаться с заявлением в правоохранительные органы, поскольку такие действия носят признаки уголовно наказуемых деяний, а также в суд для наложения обеспечительных мер в виде запрета на проведение регистрационных действий (купля-продажа, мена, дарение и др.) в отношении объекта недвижимости.
Собственники объектов недвижимости могут подать заявление в МФЦ для получения справки о лицах, которые запрашивали информацию о квартире, даче, жилом доме, земельном участке и т.д. В ней будут содержаться сведения обо всех лицах (физических, юридических) либо органах местного самоуправления, органах государственной власти, кто когда-либо получал сведения о его объекте недвижимости, дата получения ими справки и исходящий номер такого документа. Единственное исключение – в справке будет отсутствовать информация о запросах органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность. Срок предоставления государственной услуги составляет 3 рабочих дня», – сообщает ведомство.
Как в 90 е отжимали квартиры
Очень сложно нащупать грань между законными и незаконными методами рейдерства. Если скупку акций можно считать вполне законной, то метод, использующийся для этого, может быть незаконным, и, следовательно, сама скупка акций приобретает незаконный оттенок.
Почти все респонденты обращали внимание на этическую составляющую рейдерства, точнее на полное ее отсутствие.
Наши респонденты выделили наиболее распространенные методы рейдерства.
В аналитическом материале Центра политических технологий, посвященному рейдерству, приводится следующая классификация этого явления.
В результате, Советский райсуд признал Урусова виновным, но лишь в попытке преднамеренного банкротства. Еще по одиннадцати эпизодам обвинения его оправдали и приговорили к двум годам условного лишения свободы. После обжалования приговора Верховный суд Татарстана отменил его, но и следующий процесс закончился осуждением Урусова, вновь приговоренного в апреле 2007 года к двум годам условного лишения свободы, но не за попытку преднамеренного банкротства, а за превышении должностных полномочий. И приговорили. Впрочем, в связи с амнистией приуроченной к 100-летию Думы, Урусов был освобожден от наказания.
Впрочем, затем атака на предприятие со стороны миноритариев остановилась. Видимо, это было связано с общей слабостью их позиций, а также с тем, что за время управления предприятием новой командой увеличился выпуск продукции и, как следствие, прибыли компании, что было выгодно и миноритарным акционерам. Ситуация на предприятии стабилизировалась.
Большинство рейдеров становятся все более и более квалифицированными. Поэтому они используют не закон, а несовершенство закона, возможность различных его толкований.
Объектами рейдерского захвата становятся даже объекты культуры, мастерские художников и скульпторов. Уже зафиксированы подобные случаи, но во многих из них все формальности соблюдены.
Один из опрошенных юристов, приводит такую статистику: По самым скромным подсчетам в год происходит до 10 тысяч, а то и более рейдерских атак, а вынесено было всего 100 обвинительных приговоров. Можно посчитать эффективность рейдерского захвата, даже с нарушением существующих уголовно-правовых норм. Получается, что там только один из тысячи может быть привлечен к ответственности. Фактически минимальный риск. Страшнее ездить на автомобиле.
Главные инициаторы рейдерских атак
Часто рейдерскому захвату способствует и сама ситуация в компании, становящейся его объектом. Предприятие, которое ищет инвестора, дает повод заинтересоваться собой. Местонахождение предприятия, вид предприятия влияют на восприятие ситуации. Повод очень часто дает само руководство компании: малейшая ошибка в поведении по отношению к акционерам, во взаимоотношениях с законом, в злоупотреблении черной зарплатой, создает большую вероятность того, что эта компания станет объектом рейдерского внимания. Но если на предприятии стоит серьезная охрана, если оно занимает хорошо отремонтированные здания, если реестр акционеров ведется нормальным реестродержателем, такие предприятия, как правило, редко подвергаются атакам.
Откуда пошла волна рейдерства в России
Точка отсчета
За точку отсчета, от которой можно было бы вести начало волны рейдерских захватов, по мнению подавляющего большинства экспертов, можно принять приватизацию. Но если обобщить мнения респондентов, то можно выделить несколько таких этапов.
I волна. Начало 90-х. Распад Советского союза. Появление частной собственности. Рейдерство началось тогда, когда те, кто обладают административным ресурсом, осознали возможность для себя действовать незаконным путем, безнаказанно.
По словам одного из экспертов, механизм рейдерства использовался еще в 1992-1993 годах, когда владельцы 3% акций якобы проводили совещание и переизбирали генерального директора, а потом через суд требовали права на управление всей собственностью.
III волна. Начало 2000-х. «Дело ЮКОСа». Этот период, по мнению некоторых экспертов, ознаменован концом частного рейдерства, и началом государственного. После «дела ЮКОСа» передел собственности принял большие масштабы.
Основная проблема собственника сегодня – сохранить свою собственность. Как рассказал опрошенный в ходе исследования адвокат, некоторые предприятия сегодня просто платят деньги за мониторинг, в том числе налоговой инспекции и регистрационной службе, чтобы те каждый день давали отчет о том, не внесли ли какие-то, помимо их ведения, изменения в регистрационные документы, в устав предприятия, в учредительные документы.
Основные причины разгула рейдерства
Как показал экспертный опрос, можно выделить несколько основных причин разгула рейдерства в России.
Кстати, в Интернете можно найти сотни рейдерских сайтов, на которых рассказывается, как и что можно захватить. И более того, там есть доски объявлений, где предлагается предпринять любые действия в отношении любого объекта, включая силовые методы.
Третья причина – это увеличение благосостояния, рост активов как производственных, так и недвижимости и земли. За последние 15 лет активы в России существенно выросли. Появилось огромное количество предприятий, которые не особенно эффективны сами по себе, но представляют собой ценность как имущественный комплекс, как потенциальная основа для развития другого бизнеса.
Еще одной причиной разгула рейдерства в России, по мнению респондентов, является неэффективное использование собственности, потому что собственность в России не является ни священной, ни неприкасаемой. Собственность – это то, что можно отнимать. Один из журналистов говорит о еще одном аспекте в отношении управления собственностью: Собственность используется неэффективно как государственными предприятиями, так и зачастую частными. Потому что отсутствует здоровая конкуренция. Многие бизнесы «крышуются» государственными властями, а поэтому они не конкурентные, но лакомые.
Еще одной косвенной причиной респонденты называли равнодушное, а местами даже агрессивное отношение общества к бизнесменам и частной собственности в принципе.
Самые известные рейдерские захваты
В ходе исследования респондентов просили привести наиболее яркие примеры рейдерских захватов в России за последние 3-4 года. Некоторые респонденты не хотели отвечать на этот вопрос. Но большинство респондентов все-таки согласились описать самые известные случаи. Чаще всего эксперты приводили пример в отношении компаний ЮКОС, «Истлайн», «Арбат Престиж», «Эльдорадо», ОАО «Тольяттиазот».
Громкий пример государственного рейдерства – «дело ЮКОСа». Государство просто отняло бизнес. Тут был сугубо политический мотив.
Восемь лет все наблюдали, как строится аэропорт «Домодедово». Группа «Ист лайн» вложила 10 миллиардов долларов в реконструкцию и построила один из лучших аэропортов России. И когда были возведены огромные сооружения с современным сервисом, когда туда пошли британские, американские и другие известные авиакомпании, рейдеры решили присмотреться и подали иск на компанию. Но, к счастью, аэропорт отстояли.
В ситуации с «Арбат Престижем» предъявляются претензии о том, что контракт они заключили с компаниями, не в полной мере платившими налоги. А кто выдает разрешение на работу компании? Кто выдает лицензии? Кто контролирует? Кто ведет налоговый учет? Кто осуществляет таможенные операции? Это же делает государство! Или тогда нам нужно в каждой компании создавать таможенный контроль, полицейский контроль, экспертизу и т.д. и т.п. У нас даже доступа нет к этой информации.
На заводе «Тольятиазот» произошел захват предприятия через скупку 10% акций. Были возбуждены уголовные дела против руководителей завода, наложен арест на акции через фальсификации документов.
Конфликт с новосибирским заводом «Сибсельмаш» продолжался очень долго. Бывший руководитель завода, чиновник высокого ранга в области, вошел в конфликт со своим преемником. В конфликт был втянут и весь коллектив. В итоге, руководителя завода сняли, сейчас заводом управляют другие люди. «Сибсельмаш» – довольно крупное предприятие. Конфликт влияет на экономическую ситуацию в области, на весь технологический цикл.
Здание редакции СМИ «Новое время» тоже стало предметом рейдерского захвата. Одна группа незаконно захватила здание, продала другим, а те продали уже третьему лицу, который по закону оказался добросовестным приобретателем. Ситуация стала возможной благодаря запуганному заместителю, который оформил на себя все документы и подписал все, не глядя, от имени первого лица. Все имущество перешло к другим лицам за миллионы долларов.
«Росбилдинг» поглощал московские предприятия, не способные к существованию (например, АЗЛК): покупал акции компании, сносил здание и продавал землю или строил на ней что-то другое, более прибыльное. «Росбилдинг» – это санитары бизнеса. Они действовали не со стороны власти, а вопреки ей.
Пермский завод «Привод»: захват с подделкой документов об избрании нового состава совета директоров; Чебоксарский электроаппаратный завод: мошенничество; Кропоткинский маслоэкстракционный завод: захват через подкуп и проведение неправосудных решений через Арбитражный суд в Ингушетии; Краснопресненский сахарорафинадный завод: фиктивное банкротство; корпорация «Уралинвестэнерго»: уничтожение реестра акционеров, присвоение акций более, чем на 60 миллионов рублей; ЗАО «Вагонмаш»: использование поддельных документов, проведение незаконных собраний акционеров, искусственное создание кредиторской задолженности, возбуждение уголовных дел.
От рейдерства пострадали Московский оборонный завод «Маяк», ОАО «Климов», НИИ Шинной промышленности, НИИ «Спецстрой», московский НИИ «Синтез», земли в Подмосковье, земли ЗАО «Зеленоградское», совхоз «Ленинский луч», совхоз «Путь Ленина» и т.д.
По официальным данным, в Подмосковье в результате захватов сменились собственники в 248 хозяйствах (бывших колхозах и совхозах).
Здесь все уже приобрело такие масштабы, что говорить надо о целых сферах – сельское хозяйство, нефтяной комплекс, акционерные общества, сфера жилищно-коммунального хозяйства.
Сейчас рейдеров в Москве интересуют сравнительно небольшие предприятия, которые имеют три вида ресурсов: денежные активы, недвижимость и долгосрочные договоры (на 10-15 лет) с Москомимуществом.
«Мишу все-таки нашли и замочили, а квартиру разгромили» Как снимали жилье в лихие 90-е
Кто их поймет, этих клиентов… Основные «действующие лица» на вторичном квартирном рынке — обычные люди, со своими индивидуальными характерами и обывательскими клише, которые нередко играют ключевую роль в сделке с недвижимостью.
Например, распространенный портрет идеального нанимателя квартиры — «семья москвичей» или «одинокий мужчина/женщина средних лет». А вот пристроить парочку девушек-студенток или семью с животными — задача непростая даже в кризис. Впрочем…
Риелтор Татьяна, начинавшая бизнес еще в «лихие 90-е», вспоминает случаи, когда общепринятые минусы нанимателя квартиры обернулись плюсами и наоборот.
«Только для кошек»
В агентство обратилась женщина, которая хотела сдать однокомнатную квартиру на Автозаводской, недалеко от метро. По описанию – стандартная «однушка» с комнатой в 19 метров, девятиметровой кухней, обычной мебелью без «изысков», сдается на длительный срок… Цена — умеренная, ближе к нижней границе рынка. В общем, товар ходовой, желающие найдутся без проблем. Напоследок задаю стандартный вопрос – есть ли ограничения по жильцам. Ответ приводит меня в замешательство: «Обязательно, чтобы у них были животные, лучше — кошки».
Вот это поворот! Ведь напротив многих заявок от хозяев квартир стоит пометка «без животных», а тут… На всякий случай, переспрашиваю, правильно ли я услышала. «Да. Кошки», — следует твердый ответ.
Начинаю просматривать заявки. Конечно, о наличии животных некоторые потенциальные наниматели предупреждают сразу, но большинство оставляют эту информацию на потом, рассчитывая обаять хозяев при встрече, либо вообще не сообщать им об этом «нюансе». Прозвонила всех желающих снять однокомнатную квартиру близко к центру по этой цене, но животных в наличии ни у кого не оказалось.
Через пару дней все же поступила заявка: муж с женой, россияне, хотят снять однушку с мебелью, две-три станции от Кольцевой линии. Спрашиваю, есть ли у них животные. «Да, — неохотно отвечает женщина. — Мы котенка месяц назад на улице подобрали, замерзал совсем… Из-за него у нас с хозяевами квартиры и возник конфликт».
Что ж, «кто-то теряет, кто-то находит»… Посмотрим, подойдут ли эти любители животных наймодателю со странным «кошачьим» условием. Может, она вообще не в себе и теперь выставит какое-то другое требование. Ну, например, «только с крокодилами».
Когда приехали на «Автозаводскую», оказалось, что хозяйка Инга вполне «в себе». Более того, она оказалась милой и очень разумной женщиной. А тайна ее пожеланий к будущим жильцам открылась, как только мы шагнули внутрь. Диван к комнате украшали следы кошачьих когтей, да и особый легкий запах говорил о том, что здесь проживал «усатый-полосатый».
«Я переехала к мужу, эту квартиру мы решили сдавать, — пояснила Инга. — Здесь все хорошо, но присутствие моего кота явно ощущается. А денег на ремонт особенно нет. Вот и подумала, что лучше найти жильцов, у которых тоже есть животные. Их это не шокирует. Да и им самим не каждый хозяин свое жилье сдаст. К тому же я уверена, что люди, у которых есть животные — по натуре добрые и порядочные». Такой вот нестандартный способ отбора «идеальных» квартиросъемщиков…
«Интеллигентный» жилец
В девяностые сдавала квартиру в ведомственном доме около станции метро «Университет». Появился желающий, одинокий мужчина лет сорока. Правда, позвонил мне не он, а какой-то его «помощник». «Помощник» говорил в приблатненной манере и впечатление произвел, мягко говоря, не из приятных.
Я подумала, что они снимают для целой компании парней (квартира-то не дешевая, явно собираются платить вскладчину). Но «помощник» заверил, что жить будет один человек, никого водить не будет, что мужчина очень интеллигентный, спокойный и весь из себя положительный.
А когда я увидела этого потенциального квартиросъемщика вместе с эти «помощником», картинка, что называется, сложилась. Клиент Миша — явно из «бандюков», причем не рядовых: образование, хорошая речь, манеры, интеллект. Похоже, хотел пожить тихо, и чтобы никто не знал этот адрес. В общем, я была в ужасе: такого жильца творческим работникам поселить… Особенно меня впечатлило, как он заинтересовался лежанкой на закрытой лоджии: там такая лавочка откидывающаяся была, которую из комнаты не видно. «Тут на лоджии прямо жить можно!», — довольно сказал он.
Материалы по теме
«На полу валялась крыса величиной с батон хлеба»
А вот хозяев он очаровал совершенно! На все мои попытки предложить им поискать кого-то еще, они отчаянно запротестовали: Миша — идеальный жилец. Солидный, самостоятельный, интеллигентный, водить никого не будет — как раз то, что надо для такого ведомственного дома. И ведь не скажешь ничего, это же просто мои домыслы о роде его занятий и причине аренды квартиры.
В общем, Миша там поселился. Прошло месяцев восемь. Однажды в выходной мне позвонила хозяйка квартиры со словами: «Татьяна, у нас кошмар!». Ну все понятно: Мишу этого все-таки нашли те, от кого он прятался, и замочили. Или похитили, а квартиру разгромили. Но на всякий случай уточняю: «Что у вас случилось?». Она мне в ответ полным скорби голосом: «От нас Миша съезжает! Найдите нам еще жильца, такого же».
