Построили дом на маткапитал и хотим выделить детям доли только в доме
Купили с женой земельный участок, на котором потом построили жилой дом. В строительство дома вложили маткапитал, поэтому теперь по закону обязаны выделить доли детям.
Подскажите, как правильно это сделать. И нужно ли выделять доли не только в доме, но и в земельном участке? Землю мы купили за свои деньги, маткапитал не использовали. Но нотариус сказал, что нужно выделять доли и в доме, и в участке.
В России действует закон о материнском капитале, по которому средства маткапитала можно вложить в строительство жилого дома. Прямого требования, что помимо доли в недвижимости вы должны выделить детям доли и в земельном участке, там нет.
Но в реальности это неважно, поскольку доля в таком земельном участке все равно будет положена детям по закону, только по другому — не о маткапитале, а по земельному кодексу и закону о регистрации прав на недвижимое имущество.
Материнский капитал и дом
По закону материнский капитал можно потратить на строительство или реконструкцию дома. Но купить землю, на которой вы будете строить дом, на эти средства нельзя.
Даже для того, чтобы получить материнский капитал на строительство дома, нужно предъявить в том числе документы, что у вас уже есть земельный участок. Смысл выделения долей всем членам семьи как раз и состоит в том, чтобы закрепить юридический факт: вы приобрели жилье в определенной степени благодаря семье и детям. За это всем вам положена обязательная доля, которую гарантирует государство, так как именно оно выделяет эти деньги.
Выделить долю в доме без доли в земле невозможно
В этом случае над нормами о личной, долевой или совместной собственности супругов и детей превалирует общий принцип гражданского права: superficies solo cedit — «строение следует за землей».
Смысл его в том, что нельзя иметь долю в доме без доли в земле. Иначе не исключена ситуация, что собственник земли может поставить забор и сказать: «Земля моя, как хочешь, так и ходи в свою часть дома». А это физически невозможно. Поэтому закон защищает владельца доли в недвижимости. Есть доля в доме — значит, имеешь право на долю в земле и право пользования своим имуществом. Обратное нарушает права.
Почему этого требования нет в обязательстве о выделении долей
Решив использовать маткапитал на строительство дома, вы подписали у нотариуса обязательство, что выделите доли, когда дом будет готов. Такая формулировка и предусмотрена законом в отношении дома, построенного в том числе на средства маткапитала. Нотариус не мог потребовать от вас написать нотариальное обязательство о выделении долей в земле, потому что в законе такого требования нет.
Но, как я уже писал, здесь срабатывает общий принцип гражданского права в отношении земли. Так что нотариус говорит абсолютно верно: выделить доли в земле все равно придется. А если вы попытаетесь это обойти и выделить детям доли только в доме по договорам дарения долей, Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Закон это прямо запрещает: нельзя отдать долю в праве на недвижимость отдельно от доли в праве на землю.
Соответственно, придется дарить детям доли не только в доме, но и в земле. Причем пропорционально размеру доли, выделенной в доме.
Как выделить долю
Ответ простой: если вы построили дом сами и оформили право собственности на себя, доли надо подарить. Нотариально удостоверять такие договоры сейчас не требуется. Договоры составляют в простой письменной форме, а переход права собственности регистрирует Росреестр. Долю в земле надо выделить в том же объеме, что и долю в доме.
Если дом вы купили, проще всего выделить все доли сразу в договоре купли-продажи.
Размер доли, которую надо выделить ребенку, определить просто. Разделите сумму материнского капитала на количество членов семьи — это минимум 4 человека. Посчитайте, какую часть от стоимости дома составляет эта сумма. Если дом покупали, считайте от цены в договоре, если строили — от затрат на строительство. Это и будет минимальной долей, которую нужно выделить ребенку. Больше можно, меньше нельзя. В участке можно просто выделить такую же долю, какую выделите в доме.
Супруги делят оставшуюся часть дома пополам, заключают соглашение об определении размера долей или брачный договор, если хотят разделить свои права на дом в неравных долях.
Отдельно рекомендую прочитать нашу инструкцию о том, как выделять доли.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.
Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.
Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.
Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.
Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.
Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.
Как выделить часть дома и земли из общей собственности?
– Земельный участок и дом находятся в общей долевой собственности у трех собственников. У одного собственника 1/2 дома (отдельный вход, отдельные коммуникации) и 3/4 земли (15 соток). У второго и третьего сособственников по 1/8 части дома и по 1/8 части земли (по 2,5 сотки). Первый собственник хочет выделить в натуре свою половину дома и свой земельный участок с последующей установкой забора между участками. Остальные сособственники против. Можно ли по закону выделить из дома только свою часть – 1/2 – а из земельного участка только свою часть – 3/4, а не делить в натуре земельный участок и дом на троих собственников? Для них выделение невозможно (по 2,5 сотки и по несколько метров от дома – это меньше минимальных размеров). Как быть в этом случае, если согласие на выделение части дома и земли в натуре второй и третий сособственники не дают?
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Задача довольно сложная, и одним из способов ее решения является суд. Однако есть следующий нюанс: выделить долю дома в единоличную собственность можно будет в том случае, если строение имеет несколько отдельных входов и отдельно подключенные коммуникации. Если коммуникации одни на весь дом, и у других сособственников нет отдельного подключения, то в такой ситуации выделение части дома не представляется возможным. Для решения проблемы потребуется выкупить доли дома у остальных сособственников.
Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?
Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.
Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:
Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:
И второй путь – обращаться в суд.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.
В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.
В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.
Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?
Чем отличается доля в праве собственности от доли со своим кадастровым номером? Как собственник может выделить свою часть квартиры? Можно ли разделить лицевой счет, и если да, то как? Разобраться с этими вопросами помогает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости».
Квартиры коммунального заселения до сих пор существуют, но их нельзя путать с объектами долевой собственности. Часто возникает неразбериха из-за того, что люди пытаются понять разницу между долями в праве собственности на квартиру и долями в объектах с отдельными кадастровыми номерами. Так вот, важно знать, что долей с кадастровыми номерами в принципе не существует. В любом случае кадастровый номер присваивается на всю квартиру полностью, независимо от того, находится она в долевой собственности или нет.
Как возникает долевая собственность?
Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам. Например, в результате наследования, раздела имущества между супругами и другими типичными житейскими историями.
Квартира может находиться:
Если доли не выделены, это означает, что существует доля в праве, а не в объекте — по сути, право на право. То есть каждый собственник фактически владеет долей в каждом сантиметре в помещении, а не отдельной комнатой.
Если доли выделены, то речь идет о пользовании конкретным обозначенным помещением.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
И немного нюансов
Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.
В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.
Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.
Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится
Многие люди не понимают разницы в понятиях «раздел имущества» и «выделение доли в натуре в частном доме».
Второе означает, что один из владельцев забирает часть недвижимости в индивидуальную собственность.
То есть он получает имущество, которым он вправе распоряжаться без согласия других владельцев.
Но для этой процедуры должны быть соблюдены некоторые условия.
Поэтому эта процедура, в основном, касается жилых домов, а не квартир.
Особенности долевой собственности
Долевое владение является разновидностью общего. В документации на помещение обозначается точный объём имущества каждого владельца.
В документах на право собственности указывается точный размер каждой доли имущества
Когда не происходит разделение:
Особенности долевой собственности определены своим индивидуальным порядком использования и продажи.
Как же происходит и зачем нужно выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома?
Зачем может понадобиться выделение доли в натуре в частном доме
Выделение долей обычно практикуется в том случае, если в совместном владении находится частный дом
Наличие разногласий между владельцами является одной из основных причин возникновения ситуаций, связанных с выделом доли в натуре совместного имущества.
Что касается лица, желающего произвести этот процесс, для него будет прекращено наличие общей собственности. Но будет оформлено индивидуальное владение. На практике, обычно, это касается именно дома.
В жизни может возникнуть несколько ситуаций, которые вынуждают прибегнуть к выделению доли в натуре:
Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы
Как выделить часть дома из общей долевой собственности? Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.
Регистрация выделенных владений происходит в обычном порядке, после её завершения будет выдано два свидетельства, если обозначено такое количество собственников.
Свидетельство о регистрации является основной бумагой, которая свидетельствует о владении выдела части помещения в натуре.
Эта процедура может пройти двумя способами:
В результате процедуры отделения доли производится ее регистрация
Итак, законодательством предусмотрено два варианта выдела доли из совместного владения. Когда собственники определились с частями, они могут заключить соответствующее соглашение. После этого происходит регистрация.
Неважно, какой из двух способов используется, они оба требуют присутствия эксперта. Этот специалист предложит варианты выдела.
Все его предложения будут прописаны в отчёте. Когда дело доходит до судебной инстанции, судья принимает во внимание мнение эксперта.
Выдел части имущества по соглашению фиксируется в специальном договоре, с учётом данных экспертизы. Таким образом, происходит решение вопроса о распределении частей владения, а также кто, сколько и кому должен при перестройке.
На добровольных началах собственники вправе сами определить, как поделить недвижимость.
Но исключением будут права детишек, не достигших совершеннолетия. Здесь требуется получить разрешение опеки.
Эта инстанция должна быть уверена, что права малыша не ущемлены. Неважно заключено соглашение или вынесено решение судебной организации, оба варианта подлежат регистрации.
Только после этих действий будет производиться соответствующая перестройка домовладения.
Основные требования, техническая и практическая стороны решения задачи
Выделить часть в обычной городской квартире порой практически невозможно
Следует понимать, для чего требует выдел доли в помещении, а конкретно в частном доме.
Конечно, проще взять свою часть деньгами, получив своего рода компенсацию.
Это будет гораздо проще, чем производить процедуру выдела доли дома и земельного участка. В основном так происходит с квартирами.
Дело в том, что сделать это с ней практически невозможно. Даже если у неё два владельца.
Потому что выделение доли в натуре должно предусматривать наличие отдельного входа, санузла, кухонного помещения и, конечно, индивидуального адреса.
Именно по этим причинам произвести эту процедуру с частным домом, возможно, а с квартирой нет.
Законодательством конкретно оговариваются эти моменты. Кроме того, не должно меняться целевое назначение помещения. Ущемление прав собственников тоже не должно быть. То есть стоимость помещения должна только возрасти, но никак не уменьшиться.
Что касается квартир, все требуемые условия здесь соблюсти нет возможности, кроме некоторых исключений. А вот при выделе доли в домах всё обстоит намного проще.
Именно поэтому когда встаёт вопрос о выделе доли, касается это, скорее всего, дома или участка земли.
Серьезные проблемы также могут возникать при выделе части в частном доме, решаются они обычно выкупом дополнительной площади одним из владельцев
Тем не менее, это процедура, даже с домами, происходит не всегда ровно.
Просто потому что выдел доли в пятидесяти процентном соотношении случается достаточно редко.
А другие способы могут обрастать некоторыми недоразумениями. К примеру, когда причитающаяся часть, оказывается меньше, чем та, которая позволила бы произвести выдел.
Тогда придётся выкупить ещё небольшую часть, чтобы площади хватило на эти действия. Допустим, у человека во владении тридцать процентов от всего дома.
А для выдела требуется не меньше сорока. То есть, ему требуется дополнительно докупить ещё десять процентов квадратуры.
Только здесь учитываются не только жилые помещения, но и остальные присутствующие в доме.
Выделение доли в натуре в доме возможно в случаях, если присутствуют следующие атрибуты:
По закону выделенная часть должна превратиться в отдельный объект недвижимости с жилыми и подсобными помещениями и санузлом
Выделенная доля в натуре превратится в отдельный самостоятельный объект. Законодательными актами утверждена минимальная квадратура помещения, предназначена для выдела части недвижимости.
В этих документах выделены целые главы, касающиеся именно жилых домов и квартир. Согласно им должна сохраниться ценность помещения, без этого условия выдел производить нельзя.
Тем не менее, этот нюанс касается только судебных разбирательств. Когда достигнута договорённость, о цене разговора может и не возникнуть.
Не играет роли цель выдела имущества. При разрешении этого вопроса через судебную инстанцию, главное доказать, что перед обращением в суд истец пытался договориться о выделе, но получил отказ на свои действия.
На самом деле причину в исковом заявлении можно указать совершенно любую: получить индивидуальную собственность или возможность продать и тому подобное.
Есть смысл произвести выдел имущества перед началом ремонта или улучшением помещения. Так как после процедуры раздела другие владельцы уже не смогут претендовать на улучшенное помещение.
Как уже говорилось выше, при выделе обязательно привлечь эксперта.
Он ответит на множество вопросов:
Какие документы потребуются, особенности оформления
Для того, чтобы произвести выдел части имущества, его владельцам потребуется предоставить техническую документацию на помещение а также — бумаги на право собственности
Законом определён основной перечень документации необходимой для выдела части имущества.
Каждый индивидуальный случай следует рассматривать отдельно, возможно, потребуются дополнительные бумаги.
Тем не менее, для этой процедуры потребуется следующая документация:
Кроме того, эксперты могут запросить такие бумаги:
Сам процесс выделения доли собственности в натуре достаточно сложное занятие, особенно когда, владельцы не согласны на него.
Но когда эта процедура оправдана и все документы в порядке такой шаг может стать разрешением серьёзных проблем. В любом случае это хорошее вложение в будущее.
