Квартира от застройщика или риелтора: у кого выгоднее
При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.
Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.
Эксперты в этой статье
Риелторы:
Девелоперы:
Есть ли разница в цене
Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером. Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.
В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт. Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом. Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.
Дополнительные платы
В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.
При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.
Особенности взаимодействия с застройщиком
Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:
К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:
Особенности покупки новостройки через риелтора
В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе. Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний. Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.
Основные плюсы при таком взаимодействии:
В работе с риелторским агентством есть и минусы:
Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке
Три способа получить скидку там, где все боятся просить скидку
Вот вы выбрали застройщика и звоните в офис продаж.
Если менеджер назвал вам по телефону определенную стоимость квартиры, это еще не значит, что вы должны ее заплатить. С застройщиком можно и нужно договариваться. В этой статье расскажем, как сэкономить на квартире тысяч эдак четыреста.
« А есть такие, но дешевле?»
У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.
На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.
Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.
Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле. У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле. Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.
| Свойство | Недостаток | Преимущество |
|---|---|---|
| Квартира у лифта | Более шумно | Меньше нести тяжести от лифта |
| Первый этаж | Нет вида, бывает сыро | Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля |
| Последний этаж | Может течь крыша | Лучше вид, меньше шума |
| 13-й этаж | Несчастливое число | Для несуеверных — обычное число |
| Окна во двор | Хуже вид | Удобнее присматривать за детьми |
| Окна на улицу | Шум, пыль | Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной |
Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.
Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.
Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.
« Подожду до декабря»
Когда выбираете квартиру, понаблюдайте за рекламой вашего застройщика. Если у него неудобный сайт и дурацкая реклама, его маркетологи плохо работают. Значит, они будут придумывать скидочные программы, так как не способны на интересный рекламный ход.
В общем случае много скидок весной, потому что застройщики больше всего тратят на стройку летом, значит, нуждаются в деньгах заранее. На Урале и в Сибири скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены. В Москве такое бывает реже: спрос от сезона зависит меньше. Но в Москве и цены, извините меня…
Прошлым летом Олег покупал двушку в Новосибирске за 4,5 млн. Менеджер по продажам рассказал (сам), что с 15 июня по 31 июля на двухкомнатные квартиры начнется скидка 10%. Олег сторговался еще на 50 тысяч и купил двухкомнатную за 4 млн. На сэкономленные деньги купил доллары, красавчик.
Попробуйте подгадать, чтобы заключение сделки попало на конец месяца, квартала или года. Менеджеры застройщика должны выполнять планы продаж, и, когда они не выполняются, продажники начинают нервничать.
Обычно самый немилосердный план в декабре, поэтому продажников проще уломать на скидку. Даже если у застройщика этой скидки нет, ее можно попросить просто так, ни с чего. Помните, что ваша квартира в конце декабря может решить судьбу всего отдела — выплатят им премии или нет.
Если вы уверены в застройщике и готовы взять квартиру на этапе котлована, разузнайте о дате старта строительства и выхватите квартиру из промо-пула. Некоторые застройщики перед стартом продаж составляют промо-пул квартир, на которые предлагают цену со скидкой. Договоритесь с застройщиком, что вы будете покупать такую квартиру. Вам останется дождаться, когда застройщик получит разрешение на строительство, чтобы можно было сразу регистрировать сделку по выгодной цене.
Без разрешения на строительство застройщик не имеет права продавать квартиры
Следите за рекламными акциями застройщика. Подгадайте, чтобы заключение сделки попало на начало строительства, конец месяца или года. Так у вас больше шансов на скидку.
« Какую скидку вы можете дать?»
Илья Синельников в статье «5 правил торговли» уже рассказывал, как сбить цену на что угодно. Я поделюсь причинами, по которым застройщик может дать вам скидку — возможно, пригодится в переговорах.
Тинькофф Банк договорился с другими банками, чтобы вы сэкономили 1% от ипотечной ставки. Заполнить заявку
Если у вас ипотека или предоплата, можно получить скидку до 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр квартиры. Застройщикам выгоднее получать деньги сразу, чем ждать полгода или год, пока вы рассчитаетесь по рассрочке. Благодаря этому они становятся уступчивее и дают скидку. Это работает, даже если у вас ипотека: банк платит застройщику сразу.
Тимур нашёл квартиру за 5,5 млн, но рассчитаться сразу не мог: 1,2 млн у него лежало на обычном счёте, а 4,3 — на срочном. Снять деньги без потери процентов можно было только спустя полгода. Тимур взял ипотеку с досрочным погашением и договорился с застройщиком о скидке в 160 тысяч. Этих денег Тимуру хватит, чтобы перекрыть переплату по ипотеке и купить кухню.
Если вы собираетесь покупать еще и парковочное место, не говорите менеджеру об этом сразу. Используйте как аргумент в торге: «А если я еще куплю парковку, какую скидку вы мне сможете предоставить?»
Если покупаете квартиру в рассрочку, узнайте у менеджера, каков максимальный срок. Если сможете выплатить стоимость квартиры быстрее, предложите это менеджеру и узнайте, какая скидка будет в этом случае. Договоритесь указать график платежей в договоре долевого участия.
Найдите в интернете информацию о прямых конкурентах вашего застройщика и посмотрите цены у них. Менеджеры застройщика часто узнают у клиентов, какие еще варианты те рассматривают и почему. Если у кого-то из конкурентов вашего застройщика аналогичные квартиры чуть дешевле, используйте цену как аргумент для торга.
В переговорах с менеджером по продажам Юля упомянула: «Я рассматриваю ЖК „Шолохово“, там похожая квартира дешевле на 160 тысяч. Я понимаю, что вы не обязаны давать мне скидку, и не обижусь, если это не получится. Но у меня ограничен бюджет на покупку квартиры. Как я могу получить скидку?» Менеджер взял паузу и пошел общаться с руководителем.
Директор согласился сделать Юле скидку в 110 тысяч на квартиру и 50 — на парковочное место. Юля и так планировала покупать парковку, поэтому согласилась. Cэкономленные деньги потратит на учёбу.
Дополнительную скидку менеджер вам не может дать, а директор по продажам — может. Используйте прием, о котором писал Илья: обсудите дополнительную скидку с руководителем менеджера. Просто попросите о скидке и дайте ему любую причину для этого.
Чем быстрее застройщик получает от вас деньги и чем их больше, тем ему выгоднее. Используйте это, чтобы получить дополнительную скидку.
8 способов купить квартиру в новостройке со скидкой, которые работают
При покупке квартиры в новостройке можно получить скидку от застройщика и сэкономить до 15–25% от стоимости жилья. Мы собрали восемь способов купить квартиру дешевле.
1. Покупать летом или в период праздников
Размер скидки: до 15%
Летом происходит традиционный сезонный спад спроса на жильё. Для поддержки продаж застройщики готовы предоставлять покупателям квартир скидки. Сезонные дисконты случаются также в период праздников. Например, в январе.
В целом застройщики запускают акции в течение всего года. Скидки приурочиваются не только к государственным праздникам, но и к событиям, важным для застройщика, например дню рождения компании, выставке недвижимости. Размер дисконта в период акций, по оценкам риелторской компании «Метриум», может достигать 15%.
Как узнать о скидках: смотреть на сайте застройщика или звонить менеджерам продаж.
2. Привести друга
Размер скидки: до 2% или другие бонусы от застройщика
Иногда застройщики запускают акции с условным названием «Приведи друга». Правда, привести друга мало. Ваш друг должен обязательно купить квартиру у застройщика. Скидка в этом случае будет небольшая — максимум 2%, рассказывают в «Метриум». Условия акции у каждой компании свои, но все они предполагают какое-то вознаграждение за то, что человек приведёт застройщику ещё одного клиента.
Например, сейчас такую скидку можно получить у «Лидер-Инвеста»: за каждого приведённого друга застройщик обещает вознаграждение в размере 0,5% от стоимости его квартиры (минус НДФЛ 13%). При этом ваш друг тоже получит дополнительную скидку 1%.
Tekta Group в рамках акции «Приведи друга» подарит тому, кто порекомендует своим знакомым приобрести квартиру в проектах компании, 70 тысяч ₽. Акция действует до 1 июля 2022 года для владельцев квартир в проектах Spires, BIG TIME, NOW, Eniteo и ЖК «Маяковский».
Лайфхак: если ваши друзья не готовы купить квартиру, то можете расширить круг поиска в социальных сетях или поискать людей на форумах.
Как узнать о скидках: спрашивать об акции в отделе продаж или искать акции на сайте застройщика.
3. Ловить распродажи
Размер скидки: до 15%
Иногда застройщики устраивают распродажи. Например, в «Чёрную пятницу» — Black Friday Real Estate. Это ежегодная большая трёхдневная распродажа квартир, коттеджей, апартаментов, земельных участков, машино-мест и прочей недвижимости в Московском регионе. Правда, количество специальных предложений ограничено, поэтому желающим купить квартиру со скидкой нужно поторопиться.
Посмотреть лоты можно ещё до старта акции, на её официальном сайте. Именно здесь застройщики размещают информацию о своих объектах, участвующих в распродаже. А вот забронировать и оплатить нужно успеть за три дня акции.
Как купить квартиру на распродаже в «Чёрную пятницу»:
В 2020 году «Чёрная пятница» проходила с 21 августа до 23 августа. Даты проведения распродажи недвижимости в 2021 году пока неизвестны.
Скидки на квартиры в 2020 году достигали 15%, а некоторые апартаменты можно было купить с дисконтом 44,6%.
Как узнать о скидках: мониторить появление информации о «Чёрной пятнице» на сайте распродажи.
4. Покупать на старте продаж
Размер скидки : до 25%
На старте строительства дома застройщик предлагает минимальную стоимость квартир. Затем цена увеличивается в зависимости от стадии строительства: чем выше уже дом, тем выше и цена.
Уровень роста цен в проекте зависит от многих факторов: от характеристик самого проекта, его класса, расположения, перспективы развития (например, откроется ли станция метро рядом). В этом случае прирост стоимости будет выше. По данным «Метриум», сегодня разница в стоимости квартир в объектах на этапе котлована и в готовых корпусах составляет в среднем 10–15%. Но в востребованных проектах она может достигать 20-25%.
Правда, выбор на старте продаж не так уж широк: застройщики редко выводят в продажу все квартиры в доме одновременно. Это позволяет им регулировать темпы продаж и страхует на случай, если покупатели разберут все квартиры по минимальным ценам. Поэтому компании выводят объекты в продажу порционно, оставляя наиболее ликвидные лоты на будущее, чтобы продать подороже.
Как сэкономить: следить за стартом продаж на сайтах застройщиков, в телеграм-каналах о новостройках (например, Novostroyman, Недвижимость инсайды, Все новостройки Москвы) или попросить менеджеров застройщика сообщить, когда начнутся продажи.
5. Покупать в финале продаж
Размер скидки: до 15%
Бывает, что к концу стройки у застройщика остаются нераспроданными всего несколько квартир, ради которых просто невыгодно содержать отдел продаж. Поэтому на эти квартиры могут снизить цену.
Скидка в этом случае может достигать 15%, рассказали в «Метриум».
Но ждать окончания продаж — это всё равно что играть в рулетку: приглянувшуюся вам квартиру могут купить в любое время, да и не факт, что какой-то пул квартир вообще останется у застройщика.
Как узнать о скидках: отслеживать информацию на сайте застройщика.
6. Выбрать непопулярную квартиру
Размер скидки: до 15%
На рынке новостроек со скидками могут предлагаться квартиры, которые по тем или иным причинам пользуются меньшим спросом. Например, на первом или втором этажах, над входной группой или над козырьками подъездов, рядом с лифтами, с видами на шумную магистраль или промзону или квартиры с не очень функциональными планировками, отмечают в риелторской компании «Миэль». Если покупателя это не смущает, то есть возможность купить квартиру дешевле. Скидки на такие квартиры, по оценке «Метриум», могут составлять порядка 10–15%.
Как узнать о скидках: спросить в отделе продаж застройщика о квартирах с минимальной стоимостью.
7. Купить несколько квартир или квартиру и машино-место, например
Размер скидки: до 2%
Покупатель может рассчитывать на дополнительную скидку при покупке второй или третьей квартиры у одного и того же застройщика (этот вариант может быть актуален, если вы инвестируете в недвижимость или покупаете жильё для своих детей).
Например, ФСК для своих клиентов предоставляет специальную скидку до 2% на покупку второй и последующих квартир и/или нежилого помещения. Акция действует не на всех объектах компании и не распространяется на гаражи и кладовки.
Также застройщик может предложить скидку при одновременной покупке квартиры и машино-места, отмечают в «Миэль». Или, например, если вдогонку к квартире покупатель берёт ещё и кладовку.
Как узнать о скидках: спросить у менеджера продаж.
8. Попросить о скидке
Размер скидки: до 15%
При покупке квартиры можно попытаться договориться с застройщиком об индивидуальной скидке. Нужно просто попросить её. Размер дисконта в этом случае варьируется от 6 до 15% (на выделенный пул квартир), отмечают в «Метриум».
Лайфхак: хорошее время для просьбы о скидке — конец месяца, квартала или года.
«У любого менеджера по продажам есть план на период, который он должен выполнить. Соответственно, в конце календарного месяца существует вероятность, что до выполнения целевых показателей сотруднику необходимо продать одну или несколько квартир. В этом случае он будет мотивирован закрыть сделку и может предоставить определённый дисконт», — делится советом управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
В массовом сегменте застройщики редко готовы к индивидуальным скидкам. Они скорее могут предложить индивидуальные условия приобретения. Например, рассрочку или отсрочку платежа на определённый срок, обращают внимание в «Миэль». В элитном сегменте индивидуальные скидки распространены гораздо шире, здесь с каждым покупателем работают отдельно. Например, для покупателей многокомнатных квартир могут сделать более существенную скидку.
«Возможность торга в процентном соотношении в элитном сегменте гораздо выше, чем в массовом. Дело в том, что в массовом сегменте застройщику довольно сложно предоставлять дополнительные скидки в индивидуальном порядке, а у застройщиков элитного жилья максимальный прирост цены даёт локация», — объясняют риелторы компании «Миэль».
Но это вовсе не значит, что покупателям массового сегмента не стоит спрашивать о скидках. Спрашивать можно и нужно, отмечают риелторы. Ведь отказ — это самое плохое, что может случиться, если попросить застройщика о скидке.
Как сэкономить: попросить скидку у застройщика.
«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.
В этой статье отвечаем на следующий вопросы:
Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.
Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что такое доступная однушка в Москве?
Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента
| Кол-во комнат | Минимальная площадь, кв. м | Средняя площадь, кв. м | Максимальная площадь, кв. м | Минимальная цена 1 кв. м, руб. | Средняя цена 1 кв. м, руб. | Максимальная цена 1 кв. м, руб. | Минимальная стоимость квартир, руб. | Средняя стоимость квартир, руб. | Максимальная стоимость квартир, руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 10,5 | 27,0 | 42,7 | 121 750 | 178 215 | 389 100 | 2 400 000 | 4 814 325 | 9 187 455 |
| Однокомнатная | 30,8 | 41,0 | 64,4 | 119 000 | 187 760 | 343 700 | 4 005 655 | 7 696 725 | 13 676 750 |
| Двухкомнатная | 40,8 | 62,8 | 128,2 | 112 000 | 175 805 | 311 500 | 5 902 060 | 11 044 120 | 29 155 630 |
| Трехкомнатная | 62,6 | 83,8 | 139,6 | 109 505 | 180 345 | 291 595 | 7 640 100 | 15 109 335 | 27 329 990 |
| Четырехкомнатная | 81,2 | 111,9 | 292,4 | 120 000 | 199 280 | 275 000 | 10 015 200 | 22 304 185 | 67 873 770 |
| Итого | 10,5 | 56,5 | 292,4 | 109 505 | 180 660 | 389 100 | 2 400 000 | 10 199 735 | 67 873 770 |
