Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Как сдавать комнату в общежитии и зарабатывать на этом 200 тысяч тенге в месяц?
История Тимура Зайнудинова, который начал сдавать маленькие алматинские студии на Airbnb в 2018 году.
Фотография: Камила Ержан, предоставлены Тимуром
Тимур — алматинец, который всю жизнь увлекался экономикой совместного потребления. Сначала — прокатом коньков и спортивного инвентаря, затем работал в каршеринговой компании. Сейчас он сдает маленькие студии на Airbnb. Их ещё называют tiny apartments — это крошечные квартиры площадью до 25-27 квадратных метров.
Вместе с родственниками и друзьями он покупает мрачные и сырые комнатушки в приватизированных общежитиях и превращает их в светлые современные студии. Сейчас Тимур курирует четыре квартиры. В среднем каждая из них приносит ему около 150-200 тысяч тенге в месяц. По крайней мере, так было до того, как в мире разразился коронавирус.
Мы встретились с ним в одной из студий и поговорили о бизнесе, а именно:
Как появилась идея сдавать квартиры
«Во время путешествий мне нравилось останавливаться в отелях или квартирах, где я видел аккуратно сложенные полотенца и зубные щетки. Меня привлекала отельная индустрия, но я понимал, что у меня нет соответствующего образования. Когда я начал использовать Airbnb, подумал: “Почему бы не купить квартиру в Алматы и не начать сдавать её?”».
Сколько вложений потребовалось, чтобы начать бизнес
В 2017 году Тимур начал поиски, но скоро понял: чтобы купить квартиру в центральной части города, где удобно останавливаться туристам, нужно девять-десять миллионов тенге. При этом квартира была бы в плохом состоянии, площадью около 30 квадратных метров и, соответственно, окупалась бы долго.
В это время один из друзей Тимура купил квартиру в приватизированном общежитии и это навело парня на мысль о том, что можно сдавать комнату именно в таком доме. К тому же стоимость в два раза дешевле: пять миллионов вместо десяти.
«Мне повезло, потому что ремонт там был неплохой — это редкий случай. Я понимал, что, купив эту квартиру, сделаю минимальные вложения и начну тестить схему краткосрочной аренды. Читатели могут подумать “Как можно жить в девятнадцати квадратах?”. Но на самом деле любому человеку, живущему в мегаполисе, хватает и тринадцати квадратов. На такой площади может жить один человек или даже супружеская пара. Многие люди просто этого не знают и не используют каждый квадратный метр с пользой».
Любому человеку, живущему в мегаполисе,
хватает и тринадцати квадратов.
Тимур вложил в квартиру еще 500 тысяч тенге, которые потратил на небольшой косметический ремонт, покупку мебели, техники, необходимых вещей, вроде полотенец, и разместил квартиру на Airbnb.
Первая квартира Тимура после ремонта
Почему первый гость съехал с квартиры в первый же день
В марте 2018 года в квартиру заехали первые гости — англичанин с подругой. «Они заселились, а через двадцать минут гость уточнил, кто может зайти в подъезд». В доме не было домофонов и зайти мог каждый. Гостя это смутило: он чувствовал себя небезопасно, поэтому съехал с квартиры.
Тимур не стал расстраиваться и подумал, что это мини-испытание. «Я дал себе год. Если за это время тест провалится, решил, что продам квартиру. Но мои переживания не оправдались», — говорит он. Гости заселялись в квартиру, оставляли хвалебные отзывы и репутация хозяина становилась лучше. Благодаря этому в первый год в квартире было забронировано 280 дней из 365.
В первый год из 365 дней забронировали 280.
«Это хороший показатель, — говорит Тимур. Многие думают, что главная цель в краткосрочной аренде — сдать квартиру, но тут главное — находить баланс. Гость, который прожил неделю, платит за простой в течение месяца. Поэтому, если смотреть глобально, за год простоя как такового нет».
Когда пришла мысль купить вторую квартиру
«Я так волновался, когда первые гости останавливались, что хотел заглядывать в окна. А когда они уезжали, всегда самостоятельно делал уборку. Мой рекорд в уборке — восемь часов на квартиру, в которой 19 квадратов. После этой уборки я шутил, что в ней можно проводить операции.
Я уходил с мыслью о том, что следующим гостям понравится чистота. Хотелось ехать дальше и мыть еще одну квартиру, зная, что это оценят. У меня был эмоциональный подъем и я понял, что хочу купить ещё одну квартиру».
Для реализации этой идеи у Тимура был вариант: брат и его супруга заинтересовались темой краткосрочной аренды и были готовы вложить деньги.
Третью квартиру парень купил почти сразу после второй: в дело начали вкладываться друзья и родственники.
Третья квартира после ремонта
Как создать дизайн интерьера своими руками
Если в первой квартире ремонта практически не было, со второй и третьей пришлось повозиться. Например, в доме 1938 года постройки, где мы встретились, Тимур восстановил оригинальный дощатый пол, который был «похоронен» под линолеумом.
В квартире не было раковины и кухни, но была двухметровая ванна, огражденная перегородками из гипсокартона, которая занимала почти всю комнату. Стояла стиральная машина, коммуникации которой были приклеены скотчем к полу и покрыты линолеумом. Был неправильно реализованный санузел и проблемы с сыростью и вентиляцией.
Ванная во второй квартире до ремонта
Ремонт начался с тщательного планирования. «Когда я покупал студии, каждая из них измерялась в сантиметрах и отрисовывалась в AutoCAD. Сейчас много онлайн-ресурсов, которые позволяют прорисовать комнаты, виртуально расставить предметы в них», — говорит Тимур.
Благодаря планировке в квартире не было предметов, которые не влезли или не встали так, как было задумано.
Для ремонта Тимур нанял специалиста, который занимался сантехникой и электрикой. Ремонт во второй и третьей квартире шел одновременно и длился пять месяцев. В квартире, где мы встретились, переделали вентиляционную систему и сделали подиум, который обеспечивает гидроизоляцию и скрывает необходимые коммуникации: трубы с горячей и холодной водой к стиральной машине и раковине. Всё было продумано до мелочей — вплоть до высоты подиума.
Подиум во второй квартире во время ремонта
Парень самостоятельно занимался проектированием и дизайном интерьера. «В наше время, имея светлую голову, можно сделать дизайн квартиры самостоятельно. Тот же Google, Pinterest и Airbnb дают вдохновение».
Так выглядит стена после ремонта
Так она выглядела во время ремонта
Штукатуркой, покраской и укладкой плитки Тимур занимался сам. Оригинальные окна сохранить не удалось: в стране нет людей, которые занимаются их реставрацией. Поэтому окна пришлось демонтировать и заменить на немецкий стеклопакет, но подоконники Тимур поставил деревянные: парень старается использовать натуральные материалы в интерьере.
Вторая квартира до и после ремонта
Предметы интерьера покупались всюду: от блошиного рынка до IKEA. Например, банки и венский стул куплены на рынке «Семиречье», а прикроватные тумбочки хозяин квартиры сделал сам.
В маленькой студии есть гладильная доска, утюг, фен, плита и даже огнетушитель с аптечкой. По словам Тимура, последнее не обязательно, но «показывает не столько профессионализм, сколько безопасность». Для защиты от мошенников на входе и снаружи квартиры установлены камеры. «На балконе была решетка во всю длину, но я ее убрал, потому что было ощущение, что ты попугай, на которого все смотрят».
Балкон во второй квартире до и после ремонта
Благодаря некоторым предметам в квартирах Тимура, жильё кажется по-настоящему алматинским. Те же старые обои, карты Алматы, личные фотографии со свадьбы родного брата и панорама, которую Тимур запечатлел во время похода на Кок-Жайлау, создают уютную атмосферу.
Элементы с отсылкой на город в интерьерах разных студий
Сейчас стоимость за сутки в одной из квартир Тимура — от 19 до 27 долларов. «Я поставил цель сдавать квартиру в два раза дороже, чем при сдаче на долгий срок. Это оправдалось. Я понимаю, что квартира может зарабатывать больше, но мы всегда должны быть дешевле, чем отель».
Дороже чем вокзальные квартиры,
но не дороже, чем отель.
Цена является верификацией. Условно, студенты, которые распивают спиртные напитки в квартирах, не смогут снять мою квартиру. К тому же если человек знает, что такое Airbnb, и зарегистрировался там — это, как минимум, говорит о том, что у него есть электронный адрес и платежная карта».
Как общаться с гостями так, чтобы к тебе возвращались
Как говорит Тимур, «каждый клиент — это твой гость, друг». Парень считает, что с гостями желательно общаться лично. «Конечно, когда у тебя много квартир и ты встречаешь каждого гостя, можно эмоционально выгореть. Но я считаю, что физический контакт важен».
В 80% случаев Тимур встречает гостей лично.
«Когда я сам снимал квартиры, всё ограничивалось холодной перепиской. Я понимаю, что переписывался с сотрудниками агентства, которые отвечают по готовому скрипту. Это нормально. Но то, что пропагандирует сам Airbnb и Брайан Чески — сохранить романтику, то, что было изначально в Airbnb. Я к этому тоже склоняюсь, поэтому хотя бы записки должны быть. Это очень важно».
Какие гости останавливаются в квартирах на Airbnb
Когда Тимур начал сдавать первую квартиру, 80% гостей приезжали из дальнего зарубежья, но за последний год ситуация изменилась.
«Из дальнего зарубежья гости знают о городе порой больше, чем я. Приехавшие из США знают, где находится БАО и как далеко оно от квартиры, которую они сняли. Они заранее, еще в Нью-Йорке, договариваются с местными водителями обо всём и поэтому редко спрашивают меня о городе.
Основная цель визита иностранцев в Алматы — это природа.
Для них апартаменты — это базовый лагерь. Бывает, они снимают квартиру на двадцать-тридцать дней, а живут всего пять. Сам Алматы в редком случае интересен любителям архитектуры».
Подъездов общежитий иностранцы не боятся, ведь так они больше узнают о жизни обычных горожан.
По словам Тимура, если человек из дальнего зарубежья сказал, что он приедет восьмого марта в девять утра, то он действительно это сделает. А если опаздывает, обязательно напишет и предупредит. Локальные же гости могут просто пропасть и игнорировать сообщения. Также отличается стиль переписки: «У нас могут без приветствия спросить адрес квартиры и время заезда. Все очень сухо», — говорит Тимур.
А в квартире точно ничего не сломают или не украдут
Потенциально гости могут украсть из квартиры всё что угодно. Особенно, если во время выезда хозяина не было дома, но Тимур за это не переживает. «Любое жилье, которое сдается на Airbnb, застраховано. У компании есть фонд, который позволяет ежегодно решать подобные вопросы во всем мире».
Кухонная зона во второй квартире
Что касается мошенников извне, они могут забрать только технику. «Самые прожженные наркоманы возьмут фен и утюг с чайником», — говорит парень, поэтому в плане безопасности он переживает только за вещи гостей. До сих пор случаев кражи в его квартирах не было.
Что делать с бизнесом, когда в мире разразился коронавирус
За время интервью Тимур получил несколько уведомлений об отмене брони. По словам парня, за последние полторы-две недели календарь бронирований его квартир опустел.
В такой ситуации Тимур решил развивать местный туризм. «Буду запускать таргетинговую рекламу в крупных регионах Казахстана и искать нашу аудиторию там. Отпуск у всех есть и его никто не отменял», — говорит он.
Что нужно знать, если вы решили заняться этим бизнесом
Краткосрочную аренду можно сравнить с долгосрочной, но они приносят разные деньги. «В моем случае, вторая студия приносит 150-180 тысяч тенге в месяц. Она может не сдаваться пятнадцать дней, но принесет больше, чем квартира, которая сдавалась весь месяц», — говорит Тимур.
Почему Airbnb?
Вначале Тимур разместил объявление об аренде квартиры на Airbnb и Booking. Со вторым у него не заладилось с момента регистрации: нужно получить от Booking физическое письмо на почту. «Это объяснялось тем, что они хотели исключить фейковые объявления, хотя сейчас есть и другие способы верификации», — говорит парень.
Следующий неприятный момент: когда гости оплачивают стоимость аренды наличными, хозяин должен отправить сумму комиссии сервиса на расчетный счет Booking в Амстердаме. Но в этом случае банки удерживают большую комиссию за транзакцию. Например, если стоимость аренды — 30 тысяч тенге, комиссия банка за транзакцию — 18-20 тысяч тенге.
«Зарегистрироваться в Airbnb гораздо проще, чем в Booking. Это мой единственный вопрос к разработчикам: “Почему настолько легко?”. Так они провоцируют рынок на создание фейковых объявлений».
Простую регистрацию можно считать и плюсом, и минусом, а вот безналичная оплата — однозначное преимущество для хостов: не приходится смешивать теплые отношения с гостями на наличные и сдачу.
Airbnb не удерживает деньги с хостов, а только берет 3%-ную комиссию за издержки во время транзакции. Комиссия есть только для гостей. Она зависит от региона и количества ночей, которые вы проведете в квартире. В случае Тимура, в среднем это 10-13 евро.
Какие ошибки совершают новые хосты?
Количество алматинских квартир на Airbnb увеличивается. По словам Тимура, каждый месяц появляется, как минимум, одна квартира, но часто они уступают в качестве.
Парень рассказывает, что после того, как построили ЖК «Молодежный», в котором много квартир со свободной планировкой и квадратурой около 25 квадратных метров, на Airbnb появилось много новых объявлений. «Кто-то так инвестирует деньги. Они знают про сервис, но не учитывают нюансы: например, не читают материалы для хостов от Airbnb, не знают, как делать фотографии жилья или нагружают небольшую комнату мебелью.
Одна из квартир Тимура
Человек, который не сильно заморачивался над темой краткосрочной аренды поставит в маленькой квартире шифоньер из 90-х и 00-х. Он не понимает, что это лишний груз, даже визуально».
Сейчас Тимур со своей компанией купил еще одну квартиру. В планах — начать там ремонт и поставить умные замки в студиях. Расширять свою сеть парень не торопится: боится потерять качество и утратить душевность. У Тимура даже был инвестор, готовый вложить до миллиона долларов в это дело, но парень отказался, решил повременить.
5 ситуаций, когда выгодно купить комнату в коммуналке
Истории читателей Т—Ж
Купили с женой комнату в трехкомнатной коммуналке на Васильевском острове, в Гавани. Всего 20 м²: комната 13,8 м² и 6,2 м² общей площади. Обошлась она нам в 800 000 рублей, плюс 35 000 за нотариуса, ячейку и прочие платежи. За эти деньги такой метраж даже на окраине не купишь, а тут Васильевский, хоть и Гавань. Так что брать коммуналку всегда дешево.
Наша продавалась срочно. Платили сразу наличными: буквально достал из кармана деньги, положил в ячейку и пошел документы оформлять. Это очень важно при покупке, так как влияет на цену.
Кроме того, по кадастру наша доля в жилье составляет 2 миллиона рублей. Где вы такие условия по цене еще найдете?
кадастровая стоимость 20 квадратных метров в коммуналке на Васильевском острове
Я всю жизнь прожил на окраинах и больше не перееду в спальные районы. На Васильевском до всего можно дойти пешком, вокруг красиво, есть где погулять и посидеть. И даже ночью достаточно мирно и спокойно.
Завершив обучение в университете и прожив в съемном жилье более 5 лет, решила, что пора купить свою комнату. Приобрела в пятикомнатной двухэтажной квартире. Сама квартира была с отличным ремонтом. На первом этаже располагались комната, санузел, огромный коридор — 14,7 м², кухня-столовая — 28 м². На втором этаже — четыре комнаты, кладовка и санузел.
На момент покупки в квартире жили всего три человека — я была в восторге. Но потом все изменилось: появились квартиранты, а с ними и графики дежурств.
Когда я вышла замуж, мы продали комнату и купили квартиру. И я очень благодарна этой комнате, ведь она позволила мне приобрести свое жилье с 40% первоначального взноса.
стоимости квартиры получилось покрыть, продав комнату в коммуналке
Хотела приезжать в Петербург не туристом, а как житель, поэтому купила комнату в бывшем общежитии в отличном районе. Огромный светлый коридор, кухня на два крыла по шесть комнат с двумя плитами и мойками. За много лет жильцы привыкли готовить «по норам», поэтому на кухне никогда не было много народа. Душ и туалет располагались в каждом крыле. Плюс у нас с соседкой была отдельная душевая кабина. Причем туалет — это не просто перегородки, а помещение со стенами и вентиляцией. И никаких очередей.
Главное — всё близко: транспорт, магазины, больницы. Рядом Петергофское шоссе, четыре парка и даже дорожки, где можно кататься на велосипеде. Клопы, тараканы? Бывают, но их можно занести и в собственную квартиру.
Как способ инвестирования комната в коммуналке — самое то. Ее можно сдавать или перепродать. Мы ее купили, чтобы за три года накопить денег, присоединить маткапитал, продать коммуналку и купить себе отдельное жилье. Желательно тоже в центре или рядом с ним.
Мы свою коммуналку купили без мебели и с убитым ремонтом. Начали сдавать только после того, как я сделал простой ремонт, чтобы освежить комнату. В итоге дали адрес риелтору — и комната ушла за два дня!
Соседи также напрямую влияют на то, надолго ли задержатся арендаторы. С нормальными соседями люди живут годами. Но зависит и от самого арендатора. Если снимают взрослые и опытные люди, а не молодежь, которая еще не знает жизни, то может оказаться, что ваши соседи при новых жильцах и подобрели.
Я родилась в коммуналке на Каменноостровском, тогда еще Кировском, проспекте. Вскоре меня увезли в Москву, но почти 20 лет, до бабушкиной смерти, я часто приезжала в ту квартиру.
Комната в коммуналке — это развлечение для молодых.
Нет, нет и ещё раз нет. Что угодно лучше, чем коммуналка. Тут рассказывают про финансовую составляющую, но есть ещё и понятие качества жизни. В коммуналке оно на порядок ниже, чем в любом другом отдельном жилье, даже в доме с удобствами на улице.
