«Жильё по дешёвке»: как выкупить комнату в коммуналке у города?
Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.
Кто имеет право на выкуп у города комнат в коммуналке и в чем особенность таких сделок? Разбираемся, как задешево решить жилищный вопрос.
Только для нуждающихся
Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):
И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.
Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).
Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:
Как узнать о продаже комнаты?
Дело в том, что комнаты в коммуналках, принадлежащие городу, как таковые на продажу не выставляются. Право их выкупа – это одна из форм их предоставления другим жильцам. Реализовать это право можно только после освобождения комнаты, так как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма, невозможно. Как узнать о таком освобождении?
Временное отсутствие нанимателей и членов их семьи не дает оснований считать комнату свободной и не позволяет другим лицам претендовать на нее (определение Хабаровского краевого суда №33-6510 от 09.08.2011). Освободившей считается комната в коммуналке, в отношении которой ранее был заключен договор социального найма и который был расторгнут или прекратил свое действие по иным причинам (определение ВС Республики Саха № 33-743/2016 от 15.02.2016).
В разных городах порядок извещения об освобождении комнаты может отличаться. В Москве, например, Департамент горимущества рассылает всем жильцам коммунальной квартиры уведомления об освобождении помещения. В нем же указывается адрес для получения консультаций, адресат для подачи заявления на предоставление комнаты и перечень необходимых документов, которые нужно иметь с собой. При этом обязательное условие для столицы – проживание в Москве не менее 10 лет (ст. 38 Закона г. Москвы № 29 от 14.06.2006).
Как выкупить комнату: 5 простых шагов
Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.
Шаг 1. Заявите о своих намерениях
Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.
Лучше поспешите – в практике есть случаи, когда очередность подачи заявления признавалась судом как значимое обстоятельство при решении вопроса о праве жильцов на освободившуюся комнату (определение Санкт-петербургского городского суда № 33-12357/2015 от 05.08.2015).
Чтобы выкупить квартиру (комнату) у государства, вместе с заявлением подайте:
Вам выдадут выписку с отметкой о дате приема.
Шаг 2. Пройдите проверку
Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.
Шаг 3. Получите распоряжение
После принятия решения в ваш адрес будет направлено распоряжение о предоставлении освободившейся комнаты. Вместе с ним вы получите уведомление о выкупной цене и приглашение для получения бланка на оплату выкупаемого помещения.
Шаг 4. Оплатите комнату
На внесение указанной суммы у покупателя будет 3 месяца с момента получения распоряжения. После внесения денег отдайте в департамент квитанцию об оплате.
Шаг 5. Заключите договор
В 5-дневный срок после получения квитанции в Департаменте подготовят договор купли-продажи и пригласят вас и других покупателей, которые будут включены в договор, для его заключения. Оформить его можно как в простой, так и письменной форме – принципиальной разницы нет. Получив свой экземпляр, отправьтесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности.
Сделано! Теперь комната ваша, готовьтесь прятаться от завистливых взглядов соседей!
Статья 13. Порядок продажи муниципальных жилых помещений
Информация об изменениях:
Решением Думы г. Сургута от 7 декабря 2015 г. N 805-VДГ статья 13 настоящего приложения изложена в новой редакции
1. Продаже подлежат следующие муниципальные жилые помещения:
2) освободившиеся в коммунальной квартире в соответствии с частью 3 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Оформление и заключение договоров социального найма, купли-продажи, коммерческого найма на освободившиеся муниципальные жилые помещения в коммунальных квартирах», утверждённым постановлением Администрации города;
3) муниципальные доли в праве собственности на жилое помещение отчуждаются в соответствии с законодательством Российской Федерации и автономного округа.
2. Не подлежат продаже муниципальные жилые помещения:
1) специализированного жилищного фонда;
2) находящиеся под арестом и (или) в судебных разбирательствах в отношении прав граждан по пользованию такими жилыми помещениями;
3) предоставленные гражданам, указанным в пунктах 2, 3 части 3 статьи 2 Порядка, в домах деревянного исполнения либо в бараках, сборно-щитовых домах, имеющих физический износ свыше 50 %;
4) предоставленные гражданам, указанным в пунктах 1, 2, 3 части 1 статьи 2 Порядка в случаях:
отсутствия трудовых отношений в течение пяти лет между гражданами (заявителями) и органами местного самоуправления, государственными органами (учреждениями) либо учреждениями, финансируемыми за счёт средств местного бюджета;
наличия пятилетнего стажа в органах местного самоуправления, государственных органах (учреждениях) либо учреждениях, финансируемых за счёт средств местного бюджета, но отсутствия трудовых отношений на момент обращения с заявлением о выкупе;
5) предоставленные гражданам, указанным в пункте 4 части 1 статьи 2 Порядка;
6) предоставленные управляющим компаниям города (товариществам собственников жилья, организациям или предприятиям, обслуживающим жилищный фонд города), указанным в части 4 статьи 2 Порядка, на основании договора аренды;
7) муниципальные жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования, при наличии оснований к расторжению действующего договора коммерческого найма, договора поднайма, заключённого на основании договора аренды, установленных статьёй 9 Порядка.
3. Продажа муниципальных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется в следующем порядке:
1) жилые помещения в коммунальных квартирах подлежат продаже в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Коммунальными являются квартиры, в которых проживают несколько нанимателей либо наниматели и собственники жилых помещений;
2) продаже в коммунальных квартирах подлежат только изолированные, фактически и юридически свободные жилые помещения при условии, что в квартире отсутствуют граждане, указанные в частях 1, 2 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации;
3) право выкупа жилого помещения в коммунальной квартире имеют граждане, указанные в части 3 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации;
4) граждане, желающие приобрести в собственность освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире на условиях договора купли-продажи, в течение месяца со дня освобождения жилого помещения обращаются в адрес Администрации города с соответствующим заявлением о приобретении освободившегося муниципального жилого помещения;
5) перечень документов, прилагающихся к заявлению о приобретении в собственность освободившегося муниципального жилого помещения в коммунальной квартире, а также сроки и последовательность предоставления муниципальной услуги определены административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Оформление и заключение договоров социального найма, купли-продажи, коммерческого найма на освободившиеся муниципальные жилые помещения в коммунальных квартирах», утверждённым постановлением Администрации города;
6) продажа освободившегося муниципального жилого помещения в коммунальной квартире при наличии двух и более претендентов на него осуществляется на закрытом аукционе в порядке, предусмотренном настоящей статьёй и Положением о порядке проведения закрытых аукционов по продаже освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в муниципальном жилищном фонде, утверждённым постановлением Администрации города.
4. Продажа муниципальных жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования осуществляется в следующем порядке:
1) продажа жилых помещений, находящихся в пользовании на условиях договора коммерческого найма, договора поднайма, заключаемого на основании договора аренды между органом государственной власти и Администрацией города, осуществляется с согласия совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении;
2) сторонами по договору купли-продажи являются Администрация города с одной стороны и гражданин, проживающий в жилом помещении по договору коммерческого найма либо по договору поднайма, заключённому в соответствии с договором аренды, с другой стороны;
3) по соглашению сторон при заключении договора купли-продажи жилого помещения, находящегося в пользовании на условиях договора коммерческого найма или по договору поднайма, заключённому в соответствии с договором аренды, стороной по договору купли-продажи могут быть граждане, постоянно проживающие с нанимателем (поднанимателем);
4) граждане, желающие приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, обращаются с соответствующим заявлением в адрес Администрации города. Перечень документов, а также сроки и последовательность предоставления муниципальной услуги определены административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Заключение договоров купли-продажи жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам коммерческого найма, а также договорам поднайма, заключённым в соответствии с договорами аренды», утверждённым постановлением Администрации города.
5. Продажа муниципальных жилых помещений в коммунальной квартире и муниципальных жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования осуществляется при обязательном соблюдении следующих требований:
1) стоимость жилого помещения определяется на основании предоставленного профессиональным оценщиком отчёта об оценке отчуждаемого имущества, подготовленного во исполнение договора, заключённого Администрацией города в соответствии с действующим законодательством;
2) в договоре купли-продажи устанавливается обязанность покупателя возместить 50 % стоимости расходов, понесённых Администрацией города на оценку отчуждаемого имущества;
3) договор купли-продажи муниципального жилого помещения заключается между гражданином и Администрацией города на основании постановления Администрации города. Оплата по договору производится продавцом в течение 20 банковских дней с момента подписания договора путём зачисления денежных средств в бюджет города;
4) в договоре купли-продажи муниципального жилого помещения может быть предусмотрена рассрочка внесения платежа, но не более чем на 5 лет. В этом случае гражданин в течение 20 банковских дней с момента подписания договора обязан перечислить в бюджет города не менее 30 % от стоимости жилого помещения, оставшаяся сумма должна быть погашена в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью договора;
5) договор купли-продажи жилого помещения, расположенного в домостроении, включённом в список домов, подлежащих сносу в текущем году, заключается без рассрочки платежа;
6) договор купли-продажи муниципального жилого помещения, расположенного в домостроении, включённом в список домов, подлежащих сносу в течение пяти лет, может быть заключён с рассрочкой платежа, но не позднее даты сноса домостроения, указанной в муниципальном правовом акте;
7) в случае невнесения покупателем выкупной стоимости жилого помещения в течение 20 банковских дней с момента заключения договора либо невнесения в течение 20 банковских дней первоначального взноса в размере 30 % от стоимости жилого помещения при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа договор купли-продажи считается расторгнутым;
8) при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа, в случае нарушения покупателем графика погашения платежей, являющегося неотъемлемой частью заключённого договора купли-продажи, покупатель несёт перед продавцом ответственность по уплате процентов, начисляемых на сумму задолженности по платежам, в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями заключённого договора купли-продажи;
9) право собственности на приобретённое жилое помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности;
10) с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилое помещение находится в обременении у продавца в качестве обеспечения выполнения обязательств покупателем;
11) при нарушении условий договора купли-продажи и неисполнении покупателем условий оплаты в установленные сроки договор расторгается в порядке, установленном действующим законодательством;
12) расходы по заключению и регистрации договора возлагаются на покупателя.
6. Принятие решения об отказе в заключении договора купли-продажи осуществляется в следующем порядке:
1) решение об отказе в заключении договора купли-продажи принимается постановлением Администрации города;
2) основания для принятия решения об отказе в заключении договора купли-продажи освободившегося муниципального жилого помещения в коммунальной квартире:
наниматель (собственник) жилого помещения в коммунальной квартире и члены его семьи (совместно проживающие граждане), написавшие заявление о выкупе муниципального жилого помещения, не относятся к категории необеспеченных жилыми помещениями (обеспечены общей площадью на одного члена семьи более нормы предоставления на территории города Сургута в размере 20 кв. м общей площади жилого помещения) в соответствии с частью 3 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации;
наниматель (собственник) жилого помещения в коммунальной квартире и члены его семьи (совместно проживающие граждане), написавшие заявление о выкупе муниципального жилого помещения, имеют задолженность по жилищно-коммунальным платежам в отношении занимаемого в коммунальной квартире жилого помещения;
наниматель (собственник) жилого помещения в коммунальной квартире и члены его семьи (совместно проживающие граждане), написавшие заявление о выкупе муниципального жилого помещения, используют занимаемое в коммунальной квартире жилое помещение не по назначению;
3) основания принятия решения об отказе в заключении договора купли-продажи муниципального жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, занимаемого гражданами на основании договора коммерческого найма либо договора поднайма, заключаемого на основании договора аренды между органом государственной власти и Администрацией города:
наниматель не относится к категории граждан, имеющих право выкупа муниципального жилого помещения;
при наличии оснований, установленных частью 2 настоящей статьи.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Какие права дает муниципальное жилье?
Что такое муниципальные квартиры, откуда они берутся и какие права есть у людей, живущих по договору социального найма?
Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.
В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.
Наем длиною в жизнь
Согласно статье 60 Жилищного кодекса, договор соцнайма заключается на неопределенный срок. По закону наниматель может сдавать квартиру в поднаем, прописывать членов своей семьи. Кроме того, наниматель имеет право обменять жилое помещение.
Проживание в муниципальной квартире накладывает и определенные обязательства: жилец обязан бережно относиться к имуществу, проводить текущий ремонт, и, конечно, своевременно оплачивать проживание в квартире и коммунальные услуги.
Наймодатель (иначе говоря – орган местного самоуправления) обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт, а также предоставлять коммунальные услуги.
Однако нередко происходят ситуации, при которых жильцы добиваются от местной администрации капитального ремонта только через суд – как женщина, проживающая в муниципальной квартире в удмуртском поселке Яр. Межведомственная комиссия определила, что дом нуждался в капитальном ремонте, однако чиновники выделять деньги не спешили. Тогда женщина провела ремонт своими силами, а после собрала все чеки и обратилась в суд. Исковые требования полностью удовлетворили, с местной администрации взыскали более 60 тысяч рублей на ремонт.
Обменять можно, но непросто
Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.
Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.
Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.
Кроме того, необходимы:
В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.
Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.
Приватизировать скоро будет нечего
Каждый наниматель муниципальной квартиры имеет возможность оформить ее в собственность. Это расширяет спектр возможных сделок с квадратными метрами, ведь неприватизированную квартиру нельзя сдавать в аренду или продавать. Кроме того, муниципальная квартира не передается по наследству. После смерти нанимателя при соблюдении ряда бюрократических процедур близкие родственники имеют возможность оформить на себя только договор найма.
По действующему законодательству, нельзя приватизировать аварийные или расположенные в общежитиях квартиры, а также жилую площадь в служебных зданиях или в закрытых военных городках. Об этом говорится в федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Каждый гражданин страны имеет право только на одну процедуру приватизации. При этом несовершеннолетние, участвующие в приватизации, сохраняют право на бесплатный перевод в собственность муниципального жилья и после 18 лет.
В последнее годы темпы приватизации жилья снизились. Во многом это произошло из-за того, что на фоне слухов об отмене бесплатной приватизации многие люди поспешили оформить жилье в собственность. Так, по данным московского департамента городского имущества, в домах столицы осталось всего 9% неприватизированных квартир.
Кроме того, количество нового муниципального жилья не успевает за ростом числа нуждающихся в нем. В этой сфере необходима серьезная государственная поддержка строительства – об этом в начале июня заявил председатель постоянной комиссии по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров. По его мнению, у многих граждан нет возможности оформить ипотеку, а потому необходимо увеличивать фонд муниципального жилья, в том числе с помощью привлечения частных инвесторов.
