Хоум-стейджинг: как выбрать и подготовить квартиру для сдачи в аренду
В связи с падением ставок по депозитам сдача квартиры в аренду становится выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем составляет 7,8% годовых, а держателя депозита — 5,8%. Также весной Госдума приняла закон о налогах на банковские вклады. Налогом в 13% будет облагаться «сумма процентов по вкладам, которая превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ». По мнению экспертов, часть консервативных инвесторов могут снять деньги с вкладов и инвестировать их в покупку квартиры для сдачи в аренду.
Совместно с дизайнером интерьеров, членом Ассоциации дизайнеров и декораторов интерьера (АДДИ) Екатериной Владимировой и риелтором компании «Инком-Недвижимость» Анной Ивановой рассказываем, как выбрать квартиру для бизнеса рантье, какие требования у современных арендаторов в Москве к интерьерам и меблировке жилья.
Как подготовить квартиру
Не каждую квартиру можно сдать быстро и выгодно и при этом извлекать доходность выше вклада по депозитам. Арендное жилье лучше покупать в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой в микрорайоне. Чтобы избежать проблем с поиском жильцов, нужно найти подходящую квартиру и сделать в ней ремонт, который соответствует запросам широкой массы современных арендаторов.
Если вы планируете купить и сдавать квартиру в аренду, важно понять, кто сегодня он, надежный арендатор, чего ждет от жилья и как подготовить вашу недвижимость соответственно, говорит Иванова. По ее словам, условно есть три большие группы клиентов, которые предъявляют разные требования к квартире, ее расположению, а также отделке и меблировке. На них и нужно ориентироваться, подготавливая жилье для сдачи в аренду, рекомендует риелтор.
Группа № 1:
Им важны следующие параметры жилья:
По словам Анны Ивановой, интерьер с изюминкой позволяет сократить время показов с нескольких недель до одного дня. Наибольшим спросом у этой группы пользуются: стилизация под лофт, открытая студия, дизайнерские фишки, которые цепляют взгляд, отмечает дизайнер Екатерина Владимирова. По ее словам, такой ремонт не требует больших затрат, главное — подойти к интерьеру творчески и умело расставить акценты.
Группа № 2:
В интерьерах эта группа предпочитает современную отделку, минимум старой мебели, хорошо оборудованную кухню и полноценную спальню (или выделенную зону, если это студия), то есть стационарное удобное спальное место, а не раскладной диван.
Грамотная планировка при небольшом метраже играет решающую роль, поэтому если вы собираетесь покупать квартиру с прицелом на перепланировку-увеличение комнат, очень важно до покупки оценить возможности помещения со специалистами, рекомендует риелтор. По ее словам, для того чтобы выделить дополнительные комнаты, количество окон даже важнее, чем количество квадратных метров. Минимально допустимая площадь жилой комнаты по московским нормам — 8 кв. м, при этом ее ширина должна быть не менее 2,25 м. И это далеко не все подводные камни перепланировок, говорит эксперт.
Группа № 3:
Их интересуют следующие параметры:
В интерьере они ожидают качественные, преимущественно натуральные отделочные материалы, хорошую бытовую технику, включая кондиционирование. Возможно, понадобится отдельный кабинет. Дизайнер рекомендует нейтральный, не перегруженный мебелью интерьер, который арендаторы могут дополнить на свой вкус.
Если для третьей группы отделка делается фактически «как для себя», то, ремонтируя квартиру с прицелом на первую и вторую группы, важно грамотно распределить бюджет с учетом долгой интенсивной эксплуатации. Задача дизайнера — создать такой интерьер и использовать такие материалы, которые позволят легко и незатратно освежать квартиру при необходимости. Все скрытые системы (электропроводка, канализация, отопление, сантехника и т. п.) лучше сразу делать основательно, во избежание аварийных ситуаций, которые повлекут за собой простой и потерю выгоды. А отделка должна быть максимально ремонтопригодна: например, один раз хорошо выведенные и покрашенные стены потом можно просто мыть, тогда как испорченные обои придется переклеивать, заключает дизайнер.
Хоум-стейджинг
Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.
По словам дизайнера, самый важный шаг — расхламление. «Сфотографируйте комнату и мысленно сравните с номером любимого отеля: на фотографии визуальный «шум» гораздо заметнее. Все личные вещи (фотографии членов семьи, грамоты и другие памятные вещи) лучше убрать», — рекомендует Владимирова.
Генеральная уборка и мелкий ремонт. Убедитесь, что в квартиру поступает максимум возможного света, все окна должны быть чистыми, сложные многоярусные гардины лучше заменить на простые светлые шторы. Возможно, в ключевых местах (прихожая, санузлы, кухня) их стоит заменить на более яркие.
Стайлинг. Наше эмоциональное впечатление о квартире складывается в первые 30 секунд, поэтому прихожая очень важна. Максимально освободите ее от вещей и мебели, убедитесь, что она хорошо освещена, а зеркало — чистое. Новый небольшой красивый ковер может стать прекрасным акцентом.
Второе важное место — это кухня. Все горизонтальные поверхности должны быть практически свободными. Если какие-то предметы невозможно убрать, сгруппируйте их на подносе/в корзине. Соберите красивую композицию на обеденном столе (ваза с фруктами, несколько красивых чашек, графин с водой, стопка кулинарных книг, домашние цветы и т. п.).
Санузлы. Убедитесь, что штора и полотенца свежие, однотонные, лучше белые (воспринимаемая чистота). Уберите флаконы, косметику, добавьте уместный декор — свечи, раковины, ароматизатор с палочками.
Спальня. Пустая комната выглядит меньше, кровать позволит прочувствовать габариты. Добавьте для показа красивый плед, живые цветы.
Антирейтинг квартир: какое жилье труднее всего сдавать в аренду
Каждый арендатор желает найти квартиру недалеко от метро, с хорошим ремонтом и техникой и чтобы еще платить немного. Но на практике поиски такого идеального варианта занимают много времени. Перед этим приходится посмотреть немало квартир, которые не устраивают арендатора. В одной — «бабушкин» ремонт, в другой — специфический запах, третья не слишком удобно расположена.
«РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов по городской аренде, какие квартиры в Москве сложнее всего сдаются и существует ли идеальная съемная квартира.
Огромные квартиры
Труднее всего сдать квартиру большой площади. Если трехкомнатные квартиры еще пользуются спросом, то на многокомнатную (от четырех и более) найти арендаторов достаточно трудно. Еще хуже, если такая квартира имеет нефункциональную планировку — смежные комнаты, маленькие кухня и санузел.
По данным экспертов, основной спрос приходится на однушки и двушки, на третьем месте — трешки. «Это связано с тем, что большие квартиры стоят достаточно дорого, немногие могут себе позволить снять их. Как правило, арендаторами выступают студенты, молодые пары или семьи», — пояснили в «Авито Недвижимости».
Однако дело не только в стоимости выше средней, но и в портрете потенциального арендатора, добавила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «По статистике, только 29% многодетных семей-арендаторов получают положительное решение от собственника», — отметила она.
Поэтому сдать большую квартиру непросто: спрос на такие варианты невысокий, а потенциальные арендаторы — многодетные семьи — не в приоритете у собственников.
«Бабушкин» ремонт и много хлама
Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.
В антирейтинге съемного жилья — квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.
«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тыс. руб. при обычной цене 35 тыс., но сдать не смогли», — рассказала управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
Жилье без техники и старая ванная
Помимо общего состояния квартиры, будущие жильцы смотрят на ванную комнату и кухню. Если они находятся в плачевном состоянии, то, скорее всего, арендатор откажется от такой недвижимости, поскольку менять сантехнику самостоятельно слишком затратно.
Среди других важных факторов, влияющих на быстроту сдачи объекта, — укомплектованность квартиры бытовой техникой.
«Наличие стиральной и посудомоечной машин, микроволновой печи, духовки в разы повышает привлекательность жилья, а их отсутствие, наоборот, в разы ее снижает», — отметили в «Авито Недвижимости».
Поэтому эксперты советуют перед сдачей сделать хотя бы косметический ремонт, выбросить хлам, провести генеральную уборку и привести в порядок ванную комнату (иногда просто почистить ее). Если нужно — докупить бытовую технику, пусть и самую простую, чтобы квартира потом не простаивала.
Далеко от центра
Безусловно, одним из определяющих факторов успешной аренды является локация. Сам район, расстояние до метро или остановок общественного транспорта влияют на выбор арендаторов. Плохая транспортная доступность снижает спрос.
По данным «Авито Недвижимости», в топ-3 районов по уровню спроса в долгосрочной аренде входят Северное Измайлово, Некрасовка и Академический. В первых двух районах арендаторов привлекают достаточно низкие ставки аренды, близость к метро («Щелковская» и «Некрасовка») и новые дома. Академический район пользуется популярностью из-за близости к центру и разнообразия жилого фонда (от сталинских построек до современных многоэтажек).
«Непросто сдать квартиру, удаленную от центра города. К примеру, на Троицкий административный округ (ТАО) приходится всего 1% потенциального спроса, столько же — на и Зеленоградский административный округ (ЗелАО). В результате низкий спрос на аренду таких квартир, как правило, компенсируется ее относительно невысокой ставкой», — рассказала Виктория Кирюхина.
Животные и неприятный запах в квартире
Сложнее сдать квартиру, если рантье категорически против наличия у арендатора домашних животных. По статистике ЦИАН, 13% потенциальных арендаторов собираются заселиться с кошкой или собакой. «Отказываясь заселять таких арендаторов, рантье потенциально теряет более 10% спроса», — отметила аналитик ЦИАН.
Как правило, собственники не хотят заселять квартирантов с животными, опасаясь за состояние ремонта и мебели, а также за запах в квартире, который останется после того, как арендаторы съедут. А плохо пахнущие квартиры и подъезды тоже сильно отталкивают арендаторов. Многие даже не заходят в квартиру, если в подъезде неприятный запах. А если в квартире прокурено или имеется специфический запах, то найти жильца будет достаточно сложно.
Несоответствие квартиры на фото и в жизни
Достаточно стандартная ситуация на рынке аренды, когда квартира на фото выглядит гораздо лучше, чем в жизни. У людей по снимкам формируются определенные ожидания от объекта, а когда они приезжают на просмотр, остается полное разочарование: ремонт хуже, а сама квартира гораздо меньше. В большинстве случаев арендатор отказывается от такого варианта.
В антирейтинг съемного жилья входят и переоцененные, даже ненамного, квартиры. Например, однушки в определенном районе сдаются в среднем за 35 тыс. руб. Но находится собственник, который недавно сделал ремонт в своей квартире и решил сдавать ее за 42 тыс. руб. В таком случае поиски жильцов могут затянуться надолго, в результате арендодателю все равно придется понизить ставки.
Оттолкнуть потенциального арендатора могут стройка под окном, эстакада, соседство с вокзалом или промзоной. Спрос на такие квартиры обычно ниже, чем на аналогичные варианты. Нередко собственники готовы давать скидки за такие неудобства. По словам Марии Жуковой, в целом ставки аренды для квартир из антирейтинга могут быть на 20–30% ниже рынка.
Идеальная квартира арендатора и влияние COVID-19
Вывести формулу идеальной съемной квартиры сложно, поскольку у каждого арендатора свои запросы и ожидания. У одних — бюджет и район, у других — ремонт и обеспеченность техникой, у третьих — возможность заселиться с собакой, у четвертых — белые стены и минимум мебели.
«В нашей практике были случаи, когда совершенно неподходящие варианты по всем параметрам вызывали внезапную любовь у арендатора. Например, семейная пара, которая хотела полностью обставленную квартиру в новостройке, в итоге сняла квартиру в сталинском доме без мебели и техники, потому что вид из окна был очень похож на вид из окна в квартире бабушки мужа.
Также был случай, когда в квартире оказалось старое кресло — как в детской у этого человека 40 лет назад, он сразу снял этот объект, хотя изначальный запрос был совсем иной», — поделилась историями управляющий директор «Миэль».
Кроме того, коррективы в предпочтения потенциальных арендаторов внесла пандемия COVID-19. В результате квартиры, которые были востребованы до коронавируса, утратили свои позиции. Например, из-за перехода на дистанционный формат работы арендаторы стали чаще отказываться от съема дорогого жилья в центре рядом с офисом, поскольку теперь в этом больше нет необходимости. По оценкам ЦИАН, в Москве на ЦАО приходится порядка 10% всех просмотров объявлений о долгосрочной сдаче жилья в аренду. Год назад доля составляла 13%. Одновременно аналитики зафиксировали рост интереса к САО и ВАО.
«Восток столицы не отличается хорошей транспортной доступностью, зато арендовать жилье на востоке можно значительно дешевле. Поскольку сотрудникам на удаленке не столь принципиален вопрос наличия пробок или переполненности метро, спрос на аренду смещается как раз в сторону не столь востребованных ранее районов города», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Поэтому если до пандемии метро в пешей доступности было для арендатора определяющим фактором, то сегодня потенциальные клиенты могут выбрать квартиру подальше от станции подземки, но большей площади. В идеале — с небольшой дополнительной комнатой или хотя бы возможностью организации рабочего пространства.
Какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду
Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.
Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек. При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.
При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.
Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.
В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.
Какое жилье покупать для сдачи в аренду
Наиболее надежным традиционно считается вложение средств в недвижимость. Если речь идет о жилых помещениях, то из этих инвестиций можно извлекать неплохой пассивный доход, не уступающий вкладам на депозиты и покупку ценных бумаг. Справедливости ради стоит отметить, что все указанные выше виды финансовых операций сопряжены с определенными рисками и имеют свои нюансы.
Какое жилье покупать для сдачи в аренду
Для сознательного инвестирования в жилую недвижимость с целью получения прибыли, нужно отталкиваться от практичности и прагматичности вложений. То есть, не следует покупать квартиру, опираясь на собственные требования и вкусовые предпочтения к жилью. Ориентироваться необходимо на желаемую категорию квартиросъемщиков. Для гарантированного получения стабильного и высокого пассивного дохода при минимуме временных и трудовых затрат первым делом нужно разобраться в тонкостях подобных вложений.
Статистика по аренде квартир
Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:
1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;
2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.
В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.
При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.
Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.
Принципы бизнеса арендованного жилья
При инвестировании в покупку квартиры для аренды, необходимо определить для себя приемлемый ценовой сегмент недвижимости, что автоматически обозначит круг потенциальных съемщиков:
— наиболее дешевые квартиры – однокомнатные, расположенные на окраине вдали от остановок, школ и магазинов, в старом (возможно – аварийном) доме. Как правило, в таком жилье давно не делался ремонт. Потенциальными арендаторами будут небогатые, самостоятельно подрабатывающие студенты либо приезжающие на заработки люди (часто – нерезиденты РФ). Поэтому рассчитывать на порядочных съемщиков в этом случае сложно, но восстановление помещения, если что-то повредят, обойдется недорого;
— квартиры эконом-класса, в которых «свежий» и аккуратный, но недорогой ремонт, не всегда новая, но исправная мебель и бытовая техника. Однако располагается такая недвижимость также далеко от центра, поэтому и стоит недорого. Найти жильцов в этом случае наиболее легко и просто, независимо от сроков аренды;
— жилье среднего класса. Это также однокомнатные (реже – двухкомнатные) квартиры, которые от «эконом» отличаются более современным ремонтом и мебелью, а также большим количеством техники. А местонахождение такого жилья будет ближе к центру. Этот вариант также пользуется высоким спросом, чаще всего, конечно же, у обеспеченных студентов либо молодых работающих семей;
— квартиры среднего класса, но большей площади. Они имеют большее количество комнат при идентичных остальных критериях относительно предыдущего пункта. Этот вариант актуален семьям, имеющим детей и планирующим арендовать жилье длительное время, но найти таких жильцов сложнее;
— квартиры элит-класса, имеющие стильный современный ремонт с индивидуальным дизайном, полный комплект актуальной техники и наиболее удобно расположенные в центре города. Независимо от квадратуры и комнатности такого жилья, найти на него жильцов, особенно на длительное время – задача сложная. Но и цены самые высокие. Такую недвижимость уместно приобретать в столицах либо мегаполисах в деловых кварталах.
Целевая аудитория
По поводу требований, предъявляемых съемному жилью разными группами арендаторов:
— студенты либо люди, приехавшие на заработки, предпочитают дешевые однокомнатные квартиры, которые расположены около транспортных развязок или учебных заведений (ВУЗов) и места работы;
— молодым семьям актуальнее будет двух- либо трехкомнатная квартира, имеющая «свежий» косметический ремонт и находящаяся в ближайшей доступности от социальной инфраструктуры и транспортной развязки (или автостоянки);
— группе лиц (студентам или рабочим) интересно будет арендовать трехкомнатное жилье эконом-класса с минимальным комфортом.
Идеальными квартиросъемщиками считаются следующие категории граждан:
— студенты (в основном – девушки), серьезно нацеленные на учебу, но для подстраховки в этом случае нужно брать контакты родителей (если оплачивают аренду они) с целью решения возможных конфликтных ситуаций;
— молодые семейные работающие пары старше 23 лет, которые уже более ориентированы на карьеру и повышение материального статуса, нежели на развлечения;
— семейные пары с детьми, предпочитающие арендовать жилье на длительное время, но в этом случае следует заранее оговорить вопросы возмещения ремонта при порче такового ребенком.
Исходя из желаемой группы жильцов, подбирается район расположения недвижимости.
Район
Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:
— около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;
— недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;
— возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;
— вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);
— рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).
Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.
Квадратура и планировка
Согласно статистическим данным рынка недвижимости, наибольший спрос имеют однокомнатные (максимум – двухкомнатные юниты) квартиры. Согласно популярности, вертикаль арендованного жилья выглядит так:
1. Однокомнатные квартиры до 40 м2 либо студии по 25 м2, имеющие балкон, новый ремонт и максимум удобств. Это может быть эконом или комфорт-класс. В любом случае такое жилье выгоднее: получается дороже стоимость аренды 1 м2, дешевле текущий и капитальный ремонт в общей сумме, высокий спрос из-за большой целевой аудитории. Как показывает практика, такая недвижимость окупается за 13 лет, что на 2 года быстрее двухкомнатных квартир такого же класса.
3. Многокомнатные квартиры считаются наименее ликвидными, а если относятся к дешевому сегменту, то сдать их вообще маловероятно (только группам рабочих либо студентов, что связано с большими рисками порчи имущества).
4. Одну либо несколько комнат в квартирах приобретать не следует, так как это чревато конфликтами с соседями из-за постоянной смены арендаторов. Усложняется также процесс урегулирования спорных ситуаций, так как помимо обоих владельцев также нужно учитывать мнение квартиросъемщиков.
Что касается планировки – наиболее безопасным и беспроигрышным вариантом будет функциональное классическое расположение комнат с правильными формами, изолированных друг от друга (не проходных). Желательно выбирать квартиру, имеющую просторную кухню и кладовую.
«Не стоит усложнять ситуацию европланировками, скошенными либо сглаженными углами, всевозможными террасами или эркерами. Эти веяния современного дизайна не всем нравятся, поэтому могут возникнуть проблемы с поиском квартиросъемщиков. Тем более, что гораздо важнее планировки непосредственно состояние квартиры» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.
Отделка
Не стоит делать акцент на дорогом ремонте – это не сильно отражается на арендной плате, а его обновление каждые 5-7 лет обходится недешево. Новые обои и линолеум уже будут достаточным аргументом для обоснования повышенной стоимости. Так, при отделке квартиры стоит придерживаться следующих рекомендаций:
— приобретать все строительные материалы с запасом в 15%, чтобы иметь возможность оперативно устранить мелкие дефекты (при необходимости);
— санузел и кухню оформлять лучше плиткой;
— потолок проще покрасить, а при элит- либо комфорт-классе жилья – сделать натяжным, но без сложных конструкций;
— жилые комнаты стоит обклеить моющимися обоями не светлых оттенков и без излишних орнаментов;
— межкомнатные двери нужно брать либо дешевые, для экономии при частой замене, либо массивные и надежные, для гарантии от повреждений;
— ванную комнату лучше оборудовать душевой кабинкой, для экономии места и удешевления ее ремонта;
— не следует делать гипсокартоновые перегородки – они легко повреждаются;
— осветительные приборы лучше встраивать в потолок либо брать не свисающие экземпляры, которые легко бьются;
— входные двери лучше установить прочные и надежные.
Можно делать ремонт своими силами, если есть к этому способности, можно прибегнуть к помощи строительных бригад, но это дорого, а можно купить квартиру с отделкой, даже если она в новостройке, что позволит значительно сэкономить деньги и время, так как себестоимость ремонта застройщика стоит намного дешевле за счет большой квадратуры.
Но не только качество отделки привлекает потенциального квартиросъемщика. Очень важны также состояние сантехники и бытовых приборов (техники).
Меблировка и бытовая техника
Чтобы иметь доходный и бесперебойно работающий бизнес по сдачи в аренду жилой недвижимости, нужно ее меблировать. Наиболее популярные минимальные требования:
— двуспальная кровать со встроенными ящиками для постели (нужно сразу предусмотреть влагостойкие наматрацники, которые не должны сниматься жильцами);
— вместительный шкаф, лучше – под потолок, это сэкономит полезное пространство;
— письменный стол со стулом;
— открытые полки под необходимые мелкие вещи;
— кухонная мебель: разделочный и обеденный стол со стульями, минимум одна навесная полка.
Минимальный набор бытовой техники ограничивается: холодильником с морозилкой, стиральной машиной и кухонной плитой с духовым шкафом. Для повышения классности сдаваемого жилья, дополнительно стоит приобрести:
— телевизор, который для надежности нужно закрепить на стене;
— утюг с гладильной доской;
— Wi-fi-роутер;
— микроволновая печь;
— электрический чайник;
— фен.
Дополнительно привлечет арендаторов наличие постельного белья, которое можно приобрести в секонд-хенде, а также посуды, включающей пару сковородок и кастрюль с дешевыми тарелками и кружками.
Первичное либо вторичное жилье
Определяясь между первичным и вторичным рынком недвижимости, предпочтение лучше отдать второму варианту, так как он предполагает наличие развитой инфраструктуры и готового ремонта, что позволит сдавать квартиру сразу. Ведь величина арендной платы и спрос больше зависят от месторасположения жилья, чем от возраста дома.
Но приобретение недвижимости в новостройке на ранних этапах строительства позволит сэкономить четверть стоимости готового жилья, а значит – несет финансовую выгоду в виде минимизации первоначальных вложений. Кроме того, в такой недвижимости будет наиболее «свежий» ремонт.
Эксклюзивность
Если приобрести просторную (независимо от количества комнат) недвижимость с эксклюзивным ремонтом, расположенную около делового центра, то оптимальным решением будет сдавать ее посуточно, что увеличит спрос и ускорит окупаемость.
Также у состоятельных граждан (особенно у менеджеров высшего звена, приехавших из европейских стран) популярностью пользуются квартиры, которые расположены на мансарде, в полуподвале либо имеющие уникальную необычную планировку, за что они платят повышенную стоимость. В этом случае часто арендаторами выступают нанявшие их компании, что упрощает урегулирование спорных вопросов.
Подводные камни
Достаточно часто пассивный заработок на аренде жилья связан с определенными рисками: простоем квартиры во время поиска арендаторов и недобросовестными квартиросъемщиками, наносящими значительную порчу имуществу. Минимизировать вероятность возникновения этих ситуаций поможет грамотно составленный договор аренды имущества с непременной описью такового.
