Где в России выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду
Допустим, у вас есть миллион рублей и вы хотите его выгодно вложить. Один из способов — купить однушку и сдавать ее. В Москве и Санкт-Петербурге цены на жилье завышены — чтобы окупить вложения, потребуются десятилетия. Мы узнали, как обстоят дела в регионах, и посчитали, через сколько лет окупится квартира и какую годовую доходность принесет.
Итак, вот миллион рублей на первоначальный взнос и желание за счет аренды гасить ипотеку.
В Челябинске
За сколько сдавать: 11 386 Р /месяц
Когда окупится: через 12 лет
Какая доходность: 8,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 1 626 779 Р
Срок ипотеки: 5 лет
Платеж по ипотеке: 11 386 Р /месяц
В Омске
За сколько сдавать: 11 493 Р /месяц
Когда окупится: через 13 лет
Какая доходность: 7,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 1 852 199 Р
Срок ипотеки: 6 лет
Платеж по ипотеке: 11 493 Р /месяц
В Красноярске
За сколько сдавать: 13 651 Р /месяц
Когда окупится: через 15 лет
Какая доходность: 6,6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 470 401 Р
Срок ипотеки: 9 лет
Платеж по ипотеке: 13 651 Р /месяц
В Ростове-на-Дону
За сколько сдавать: 14 545 Р /месяц
Когда окупится: через 16 лет
Какая доходность: 6,1% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 866 746 Р
Срок ипотеки: 11 лет
Платеж по ипотеке: 14 545 Р /месяц
В Волгограде
За сколько сдавать: 11 565 Р /месяц
Когда окупится: через 17 лет
Какая доходность: 6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 318 633 Р
Срок ипотеки: 10 лет
Платеж по ипотеке: 11 565 Р /месяц
В Самаре
За сколько сдавать: 14 334 Р /месяц
Когда окупится: через 18 лет
Какая доходность: 5,5% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 3 137 964 Р
Срок ипотеки: 12 лет
Платеж по ипотеке: 14 334 Р /месяц
В Перми
За сколько сдавать: 12 691 Р /месяц
Когда окупится: через 19 лет
Какая доходность: 5,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 838 345 Р
Срок ипотеки: 12 лет
Платеж по ипотеке: 12 691 Р /месяц
В Новосибирске
За сколько сдавать: 15 888 Р /месяц
Когда окупится: через 20 лет
Какая доходность: 5% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 3 802 025 Р
Срок ипотеки: 15 лет
Платеж по ипотеке: 15 888 Р /месяц
В Екатеринбурге
За сколько сдавать: 18 125 Р /месяц
Когда окупится: через 22 года
Какая доходность: 4,6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 4 702 873 Р
Срок ипотеки: 17 лет
Платеж по ипотеке: 18 125 Р /месяц
В Казани
За сколько сдавать: 19 507 Р /месяц
Когда окупится: через 26 лет
Какая доходность: 3,9% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 5 991 677 Р
Срок ипотеки: 21 год
Платеж по ипотеке: 18 507 Р /месяц
В Нижнем Новгороде
За сколько сдавать: 14 599 Р /месяц
Когда окупится: через 27 лет
Какая доходность: 3,7% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 4 702 568 Р
Срок ипотеки: 21 год
Платеж по ипотеке: 18 599 Р /месяц
Т—Ж, не вижу свой город!
Срок ипотеки рассчитан так, чтобы платеж равнялся арендной плате. При этом срок окупаемости — это отношение полной стоимости квартиры к годовому доходу от сдачи жилья, а доходность — отношение годового дохода от аренды к полной стоимости жилья. В расчетах не учитывались налоги, вычеты, затраты на страховку, ремонт и коммунальные услуги. Время простоя квартиры тоже не брали в расчет. Ставка доходности указана без учета реинвестирования.
Цены на жилье и аренду взяты с Домофонда, ипотечная ставка — 9,6% — это среднее значение по стране, по данным Центробанка
Если деньги есть, а недвижимость вас не привлекает, вот куда еще можно вложить:
Какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду
Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.
Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек. При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.
При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.
Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.
В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.
Хоум-стейджинг: как выбрать и подготовить квартиру для сдачи в аренду
В связи с падением ставок по депозитам сдача квартиры в аренду становится выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем составляет 7,8% годовых, а держателя депозита — 5,8%. Также весной Госдума приняла закон о налогах на банковские вклады. Налогом в 13% будет облагаться «сумма процентов по вкладам, которая превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ». По мнению экспертов, часть консервативных инвесторов могут снять деньги с вкладов и инвестировать их в покупку квартиры для сдачи в аренду.
Совместно с дизайнером интерьеров, членом Ассоциации дизайнеров и декораторов интерьера (АДДИ) Екатериной Владимировой и риелтором компании «Инком-Недвижимость» Анной Ивановой рассказываем, как выбрать квартиру для бизнеса рантье, какие требования у современных арендаторов в Москве к интерьерам и меблировке жилья.
Как подготовить квартиру
Не каждую квартиру можно сдать быстро и выгодно и при этом извлекать доходность выше вклада по депозитам. Арендное жилье лучше покупать в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой в микрорайоне. Чтобы избежать проблем с поиском жильцов, нужно найти подходящую квартиру и сделать в ней ремонт, который соответствует запросам широкой массы современных арендаторов.
Если вы планируете купить и сдавать квартиру в аренду, важно понять, кто сегодня он, надежный арендатор, чего ждет от жилья и как подготовить вашу недвижимость соответственно, говорит Иванова. По ее словам, условно есть три большие группы клиентов, которые предъявляют разные требования к квартире, ее расположению, а также отделке и меблировке. На них и нужно ориентироваться, подготавливая жилье для сдачи в аренду, рекомендует риелтор.
Группа № 1:
Им важны следующие параметры жилья:
По словам Анны Ивановой, интерьер с изюминкой позволяет сократить время показов с нескольких недель до одного дня. Наибольшим спросом у этой группы пользуются: стилизация под лофт, открытая студия, дизайнерские фишки, которые цепляют взгляд, отмечает дизайнер Екатерина Владимирова. По ее словам, такой ремонт не требует больших затрат, главное — подойти к интерьеру творчески и умело расставить акценты.
Группа № 2:
В интерьерах эта группа предпочитает современную отделку, минимум старой мебели, хорошо оборудованную кухню и полноценную спальню (или выделенную зону, если это студия), то есть стационарное удобное спальное место, а не раскладной диван.
Грамотная планировка при небольшом метраже играет решающую роль, поэтому если вы собираетесь покупать квартиру с прицелом на перепланировку-увеличение комнат, очень важно до покупки оценить возможности помещения со специалистами, рекомендует риелтор. По ее словам, для того чтобы выделить дополнительные комнаты, количество окон даже важнее, чем количество квадратных метров. Минимально допустимая площадь жилой комнаты по московским нормам — 8 кв. м, при этом ее ширина должна быть не менее 2,25 м. И это далеко не все подводные камни перепланировок, говорит эксперт.
Группа № 3:
Их интересуют следующие параметры:
В интерьере они ожидают качественные, преимущественно натуральные отделочные материалы, хорошую бытовую технику, включая кондиционирование. Возможно, понадобится отдельный кабинет. Дизайнер рекомендует нейтральный, не перегруженный мебелью интерьер, который арендаторы могут дополнить на свой вкус.
Если для третьей группы отделка делается фактически «как для себя», то, ремонтируя квартиру с прицелом на первую и вторую группы, важно грамотно распределить бюджет с учетом долгой интенсивной эксплуатации. Задача дизайнера — создать такой интерьер и использовать такие материалы, которые позволят легко и незатратно освежать квартиру при необходимости. Все скрытые системы (электропроводка, канализация, отопление, сантехника и т. п.) лучше сразу делать основательно, во избежание аварийных ситуаций, которые повлекут за собой простой и потерю выгоды. А отделка должна быть максимально ремонтопригодна: например, один раз хорошо выведенные и покрашенные стены потом можно просто мыть, тогда как испорченные обои придется переклеивать, заключает дизайнер.
Хоум-стейджинг
Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.
По словам дизайнера, самый важный шаг — расхламление. «Сфотографируйте комнату и мысленно сравните с номером любимого отеля: на фотографии визуальный «шум» гораздо заметнее. Все личные вещи (фотографии членов семьи, грамоты и другие памятные вещи) лучше убрать», — рекомендует Владимирова.
Генеральная уборка и мелкий ремонт. Убедитесь, что в квартиру поступает максимум возможного света, все окна должны быть чистыми, сложные многоярусные гардины лучше заменить на простые светлые шторы. Возможно, в ключевых местах (прихожая, санузлы, кухня) их стоит заменить на более яркие.
Стайлинг. Наше эмоциональное впечатление о квартире складывается в первые 30 секунд, поэтому прихожая очень важна. Максимально освободите ее от вещей и мебели, убедитесь, что она хорошо освещена, а зеркало — чистое. Новый небольшой красивый ковер может стать прекрасным акцентом.
Второе важное место — это кухня. Все горизонтальные поверхности должны быть практически свободными. Если какие-то предметы невозможно убрать, сгруппируйте их на подносе/в корзине. Соберите красивую композицию на обеденном столе (ваза с фруктами, несколько красивых чашек, графин с водой, стопка кулинарных книг, домашние цветы и т. п.).
Санузлы. Убедитесь, что штора и полотенца свежие, однотонные, лучше белые (воспринимаемая чистота). Уберите флаконы, косметику, добавьте уместный декор — свечи, раковины, ароматизатор с палочками.
Спальня. Пустая комната выглядит меньше, кровать позволит прочувствовать габариты. Добавьте для показа красивый плед, живые цветы.
Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?
Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.
Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.
Сколько можно заработать?
«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).
Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.
Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре
* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.
Как выбирать квартиру?
Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:
Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.
Как купить квартиру в Москве, чтобы потом выгодно сдавать ее в аренду
Небольшой дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас себе квартиру и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики». Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.
Квартиры в ЦАО не лучший вариант
Сколько раз я слышала фразу «чем дороже недвижимость, тем выше окупаемость». И сколько же людей «погорело» на этом, когда поверили в нее. Надо запомнить: арендная доходность не зависит напрямую от стоимости объекта.
Один и тот же фактор формирования цены на товар может по-разному влиять на это самое формирование в зависимости от того типа сделки, которую мы хотим совершить.
Например, все интуитивно понимают, что на стоимость квартиры в ЦАО влияет «престиж» района. Однако, как показывают исследования, влияние «престижа» на цену квартиры при покупке и при сдаче ее в аренду не симметричны. Согласно рейтингу портала The Meters, Арбат имеет самый низкий процент годовой доходности с аренды среди всех районов Москвы — 3,58%.
Для сравнения общемосковский показатель равен 4,7% годовых. Одна из причин этого «парадокса» — неравномерный рост цены на жилье и арендной ставки. Плата за аренду зачастую остается прежней, а вот стоимость покупки объекта в ЦАО растет гораздо быстрее. Поэтому жилье в «престижных районах» не лучший вариант даже для очень долгосрочных инвестиций. Оно, может, и окупится, но вряд ли при вашей жизни.
Развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений
Остановимся на вышеупомянутом исследовании The Meters подробнее. Методология рейтинга проста: мы делим 12 месяцев аренды на стоимость квартиры и умножаем это на 100%. Авторы работы обобщили показатели до средней годовой доходности по каждому из московских районов. В итоге получилась небольшая табличка, где последние строчки занимают районы ЦАО (выше мы объяснили почему), а верхние — развивающиеся районы, где лидер рейтинга — Нижегородский район — имеет цифры в 6,11% годовых (практически в два раза больше показателей по Арбату).
Развивающиеся районы — это промышленные районы, которые сейчас проходят этапы бурного благоустройства, озеленения и точечной застройки. «В погоне за счастьем» сюда приходят строительные компании с планами на парки, жилые комплексы, спортивные сооружения, школы и медицинские учреждения. Цена за один «квадрат» тут невысокая, а стоимость аренды выше, чем в отдаленных от «старой Москвы» территориях за счет интеграции в городскую жизнь.
Это не «Новая Москва», от которой жильцам до работы придется добираться несколько часов и исключительно на личном авто из-за отсутствия общественного транспорта в районе. Поэтому развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений. Согласно методологии The Meters, они окупятся за 16 лет. Возможно, лет через десять вы даже захотите переехать сюда, так как район за это время значительно поменяет свой облик в лучшую сторону.
Чуть выше я уже упомянула, что лидером рейтинга является Нижегородский район. Хочу понять вместе с вами, как так вышло. Тем более, что я сама сейчас смотрю себе квартиру именно в этом районе.
В общем, с точки зрения экологии к району мало вопросов, но один все же есть. Как я и говорила, большинство развивающихся районов раньше были промышленными. Нижегородский не исключение. К счастью, практически все заводы уже «съехали» отсюда, а промзона Грайовороново, часть которой затрагивает и Нижегородский район, скоро будет модернизирована в парк.
Что касается социальной инфраструктуры, то тут все тоже неплохо. Даже есть несколько частных школ и профильных медицинских учреждений. Это помимо государственных, конечно же. Еще недавно читала, что Нижегородская школа плавания, оказывается, выпустила плеяду именитых спортсменов, среди которых есть чемпионы мира и Европы. Меня это не особо волнует, но вдруг кто-то из жильцов спросит про спортивные секции — тогда вам точно будет о чем рассказать.
Выбираем площадь квартиры
По аналогии с «престижем» района, утверждение «чем больше квадратов, тем больше доход» ошибочно. В материале РБК, где и вышло исследование The Meters, авторы рейтинга сообщают, что «самая низкая доходность — у квартир площадью более 100 квадратных метров, которые к тому же являются самыми низколиквидными на рынке». Наиболее доходным они считают «маленькие студии площадью до 30 «квадратов».
Однако тут позволю себе некоторое отступление от «линии партии» и добавлю, что покупка небольшой «двушки» площадью 45 квадратных метров также является неплохим вариантом. Да, доходность будет ниже. Однако переехать сюда в будущем будет гораздо приятнее.
Личный опыт как заключение
Повторюсь, что сама я сейчас рассматриваю покупку квартиры в Нижегородском районе. Я доверяю и рейтингу, и личному опыту неоднократного посещения района. Однако, это совершенно не значит, что каждому из читателей стоит непременно подыскивать недвижимость именно тут. Каждому по душе придется что-то свое. Лично я очень трепетно отношусь к исторической ценности и потому Нижегородский кажется мне оптимальным решением. Впрочем, того же мнения и авторы исследования The Meters. Решать вам в любом случае. Я лишь поделилась «аналитикой» и личным опытом.
Читатели пишут. Вы тоже можете написать текст на любую тему о финансах, которая вам интересна. Нужно всего лишь…
