Капитальный ремонт дома: что входит в перечень
Перечень работ по капремонту — это список организационных, строительных и технических мероприятий по устранению износа здания и восстановлению его до состояния, близкого к проектному.
Что входит в понятие капитальный ремонт
Капремонт (любой) — это плановые работы для приведения объекта в то состояние, в котором он был изначально, или максимально близкое к таковому, с заменой при необходимости любых его частей.
Применительно к многоквартирным жилым домам (МКД) имеется в виду восстановление или замена внутридомовых систем и коммуникаций, крыш, подвалов, фундамента, фасадов и т.д., которые выполняются за счёт средств фонда капитального ремонта.
Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (последняя редакция от 11.06.2021) — общая нормативная база по теме «капитальный ремонт здания»; что входит в перечень (конкретный), зависит от изначальных технических характеристик многоквартирного дома, года его постройки, изношенности и от региона.
Ключевой вопрос, указанный в законе, — финансирование. Оно происходит из фонда взносов, в который платят жильцы; сумма устанавливается субъектами РФ. Регионы же определяют и конкретный перечень работ за счет средств капитального ремонта и вправе дополнять его по своему усмотрению. Фонд формируется или на личном счёте дома, или на счёте регионального оператора.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как проводится капитальный ремонт жилых домов. Используйте эти инструкции бесплатно.
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
Всё, что перечислено в статье 166 ЖК РФ, всего лишь направления работ: условные «крыша» — «стены» — «подвал» общего пользования. Это реконструкция или замена:
В некоторых случаях список с общедомовых нужд перетекает в перечень работ по капитальному ремонту квартиры (одной, нескольких или всех) — если требуется обновление или реконструкция несущих стен, перекрытий, восстановление несущей способности балконов и лоджий, ограждений на них и т.д.
Повторимся: конкретный список работ и (или) услуг, сумма минимального взноса, порядок мониторинга технического состояния объектов, критерии очерёдности капремонта и т.д. определяются нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации. Где-то в подобные списки входит установка противопожарной автоматики, где-то — благоустройство и озеленение придомовой территории, везде по-разному.
Пример. Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З (ред. 03.03.2020) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Там указан перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте МКД в области, который включает в себя приведение в нормальное современное состояние или замену:
Как узнать, когда отремонтируют мой дом
Не только перечень работ, входящих в капитальный ремонт, но и его сроки зависят от того, когда дом построен и когда последний раз ремонтировался, кем управляется и обслуживается и т.д.
Самая полная информация по большинству многоквартирных домов в России содержится на сервисе «Реформа ЖКХ».
Шаг 1. На главной странице сайта в строке поиска введите адрес и кликните на него — сайт покажет всю информацию: площадь дома, год постройки, количество зарегистрированных жильцов, управляющую компанию и т.д.
Шаг 2. Перейдите в окно «Капитальный ремонт МКД» — там указаны средства (и долги), накопленные в фонде, расход, остаток, предполагаемые сроки капремонта и т.д.
Можно ли не платить за капремонт в новостройке
У многих жителей новостроек хотя бы раз возникал вопрос: «Почему я должен платить за капремонт дома, если он новый?» Действительно, вопрос кажется логичным. Тем более что на новостройки действует гарантия от застройщика на конструкцию здания и на технологическое оборудование до трех — пяти лет.
Разбираемся, действительно ли нужно платить за капремонт в новостройках или можно отодвинуть срок получения квитанции.
Оплата капремонта в новостройках
Несмотря на то что дом новый, собственники жилья в новостройках не освобождаются от ежемесячной уплаты взносов на капремонт. Такая норма закреплена в ст. 169 Жилищного кодекса.
Обязанность вносить платежи на капремонт в новостройках возникает не сразу после ввода дома в эксплуатацию. В разных регионах жители новых домов начинают уплачивать взносы в разное время. Срок зависит от того, когда власти включат дом в региональную программу капремонта. На это уходит от года до пяти лет после ввода новостройки в эксплуатацию. Сама обязанность оплатить коммунальную услугу наступает спустя шесть месяцев с момента включения дома в региональную программу капремонта, которая обновляется в среднем дважды в год.
«В Москве, например, это восемь месяцев с момента включения дома в региональную программу (п. 4.1 (1) постановления правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП), а в Московской области — шесть месяцев (ч. 2.2 ст. 5 закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ)», — пояснил управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев.
В каждом субъекте своя программа, ее можно найти в интернете. Наличие дома в московской программе капремонта и дату его включения в программу можно проверить здесь, в программу Московской области — здесь.
Сколько платить
Размер взноса на капитальный ремонт в каждом регионе свой, его определяют местные власти. Он зависит от метража квартиры. Но формула расчета платежа для всех одинаковая:
установленный регионом минимальный размер взноса на капитальный ремонт * на общую площадь помещения
Например, в Москве с 1 января 2021 года все собственники недвижимости платят за капитальный ремонт по единой минимальной ставке 19,52 руб. за 1 кв. м, находящийся у них в собственности. Так, за квартиру площадью 52 кв. м придется платить 1015,04 руб. ежемесячно.
Платеж за капитальный ремонт включен в ежемесячную квитанцию за коммунальные платежи или единый платежный документ (ЕПД). Жильцы многоэтажек могут увеличить платеж по своему желанию, но платить меньше установленного минимума они не могут.
Взносы на капитальный ремонт собственники могут вносить двумя способами. Первый — на специальный счет дома, второй — на счет регионального оператора. Принять решение, где формировать взносы на капремонт, необходимо в период от трех до шести месяцев с момента включения дома в региональную программу капремонта.
Кто не платит за капремонт
По словам юриста Дмитрия Галанцева, от уплаты взносов на капремонт освобождены жители аварийных домов и подлежащих сносу, а также собственники жилой недвижимости, расположенной в закрывающихся населенных пунктах. Платить за капремонт не нужно, если власти решили изъять для государственных и муниципальных нужд участок, на котором стоит многоквартирный дом.
Также льготы на оплату капремонта есть у пожилых. Например, в Москве предусмотрены 50%- и 100%-ные скидки для собственников в возрасте от 70 и от 80 лет. В Московской области предусмотрена денежная компенсация для восьмидесятилетних. Льготы на оплату капремонта есть у ветеранов войны, многодетных семей и других льготных категорий граждан.
Что будет, если не уплатить взносы за капремонт
Взносы на капремонт приравниваются к коммунальным платежам, поэтому игнорировать их уплату нельзя. Если не платить два месяца, будут начисляться пени. Если долг будет копиться и дальше, на собственника могут подать в суд о взыскании задолженности. В итоге нужно будет возместить долг, пени и судебные издержки. Стоит иметь в виду, что часто должникам доступна рассрочка, которой они могут воспользоваться, чтобы не доводить дело до суда.
Освободить новостройки от оплаты капремонта
Осенью 2020 года депутаты и сенаторы от партии ЛДПР предложили освободить жителей новостроек от уплаты взносов на капитальный ремонт в течение первых пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что сейчас для новостроек в разных регионах срок оплаты наступает в разное время.
Авторы инициативы хотят уравнять права граждан разных субъектов. Для этого они предлагают внести изменения в ч. 2 ст. 169 и ч. 5.1 ст. 170 Жилищного кодекса, которые позволят собственникам новостроек не уплачивать взносы на капитальный ремонт первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Рассматривать законопроект планируют в весеннюю сессию.
Как не платить за капремонт законно: инструкция
К обычным коммунальным платежам, которые уплачивают собственники квартир, с недавних пор добавились взносы в фонд капитального ремонта. Некоторая путаница в понятиях приводит к тому, что часть жильцов считает эти расходы не обязательными, и уклоняется от перечисления ежемесячных платежей в ФКР. Этот материал – подробная инструкция о том, как не платить за капремонт и не нарваться на штрафы.
Взносы на капремонт – законодательство
Платежи, собираемые ФКР на капитальный ремонт многоквартирных домов, квартиры в которых находятся в собственности жильцов, регулируются Жилищным Кодексом РФ с 2012 года. Часть 1 ст.169 ЖК предусматривает обязанность каждого владельца перечислять определенную сумму региональному оператору, который зачисляет поступления на специальном счете дома, либо аккумулирует их в «общем котле».
Какие работы включаются в перечень региональных программ по капремонту:
Минимальный размер платежа рассчитывается исходя из нормы за 1 кв.м. жилья и определяется местным законодательством. По заявлению домовладельцев он может быть увеличен (при желании их ускорить сбор необходимых средств). Жильцы, игнорирующие свою обязанность по уплате взносов в ФКР, рискуют в итоге получить судебное уведомление на оплату задолженности и начисленных на нее пени.
Жилищный Кодекс выделяет несколько категорий жилья, собственники которых освобождены от этой дополнительной нагрузки:
Нужно ли платить за капремонт жителям новостроек? Законодательство разрешает новоселам не делать взнос в ФКР течение определенного периода времени. Точный срок определяют местные власти – как правило, он не превышает пяти лет. Однако не запрещено и обратное: члены ТСЖ могут в добровольном порядке аккумулировать средства на будущие ремонты на своем спецсчете у регионального оператора.
Тем, кто хочет знать, как не платить за капремонт законно, инструкция в следующем разделе поможет определить, имеется ли право на льготу.
Кто имеет право не платить в ФКР
Некоторые категории граждан имеют льготы и субсидии по коммунальным платежам. Взносы в ФКР на капитальной ремонт не стали исключением. Региональные власти имеют право самостоятельно определять перечень тех лиц, которые освобождается от них полностью или частично:
Важно! Чтобы воспользоваться своими правами и не платить взносы в ФКР, необходимо подать заявление на имя регионального оператора и в местную администрацию, так как данная льгота носит заявительный характер. Кроме того, в некоторых областях даже все граждане обязаны полностью оплачивать квитанции от ФКР, а перечисленная льготниками сумма приходит на их личный счет в банке в виде специальной субсидии.
Можно ли не платить за капремонт без вышеперечисленных оснований? Нет, категории граждан, не вошедшие в перечень льготников, не могут отказаться от взносов на капитальный ремонт законно. Попытка сэкономить в итоге приведет к дополнительным расходам на оплату пени и штрафов.
Другие способы законно сэкономить
Однако снизить текущие расходы на платежи в ФКР вполне возможно. Если жители дома входят в ТСЖ или объединяться в инициативную группу, они могут:
Физические лица, сдающие квартиры по договору найма, могут уменьшить свои расходы на взносы в ФКР, договорившись об их уплате с арендатором. Однако нужно понимать, что официально такой пункт в условиях сделки фигурировать не может, поскольку уплачивать взносы обязан собственник жилья.
Как проконтролировать капремонт в многоквартирном доме
Я убедилась: если жильцы не контролируют капремонт, через 5—7 лет дом снова приходит в негодность.
Я муниципальный депутат одного из округов Москвы. Среди прочего я помогаю жильцам решать вопросы с капремонтом жилых домов. Например, если ремонт затянулся, а подъезд превратился в катакомбы. Или если качество ремонта сомнительное: в подъезде криво красят стены, а кровля, несмотря на ремонт, явно вот-вот рухнет.
Если ко мне обращаются за помощью, я выясняю, какая фирма делает ремонт, и требую, чтобы его вели аккуратно, добросовестно и в срок. А в конце помогаю жильцам принять работы.
То же самое может сделать и управляющая компания, и ТСЖ. Но депутаты, ТСЖ и УК рассматривают обращения до 30 дней — это долго. К тому же никто не проконтролирует капремонт лучше жильцов. Ведь вы бываете в подъезде каждый день и можете регулярно общаться с прорабом и строителями. А депутат и представитель УК делают это редко, только в дни специально созываемых комиссий.
Так что жильцам лучше самим найти документы по ремонту, узнать сроки и объемы работ и отыскать контакты подрядчика. А потом высказать ему претензии и проконтролировать ремонт. Расскажу в статье, как это сделать.
Что такое общедомовое имущество
В статье пойдет речь о капремонте общедомового, а не личного имущества.
Общедомовое имущество — это фасад, чердак, подвал, крыша и все, что есть в подъездах: лестницы, перила, стены, лифты, окна на лестничных площадках и электропроводка до счетчиков. То есть то, что предназначено для всех жильцов дома. А, например, провода от счетчиков в квартиру — это личное имущество жильца. И их он должен ремонтировать за свой счет.
В квартирах к общедомовому имуществу относятся стояки отопления и радиаторы. Если во время капремонта их меняют на лестницах и в подвалах, то заменят и в квартирах.
Периодически общедомовое имущество нужно ремонтировать или заменять полностью: проводку, лифты, канализацию и кровлю, стояки отопления. Иначе в доме становится опасно жить, потому что он ветшает. Любая из этих работ относится к капремонту.
Как победить выгорание
Кто решает, делать ли капремонт
У Фонда капитального ремонта — ФКР — есть сведения обо всех домах: износе кровли, фасадов и всего остального. На их основании ФКР составляет программу капремонта по каждому дому. И не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в ноябре 2022 года, то предложение появится самое позднее в июне 2021 года. Москвичи могут найти его на портале предложений о проведении капремонта. Или на «ГИС ЖКХ» — он охватывает не только Москву, но и всю Россию.
В идеале после этого собственники проводят общее собрание, рассматривают список работ и решают, нужны они или нет. Допустим, ФКР предлагает отремонтировать кровлю и подъезды. Если собственники решат, что подъезды пока в порядке, они могут отказаться от ремонта и избавить себя от грязи и запаха краски. Свое решение они должны оформить в протокол и передать в управляющую компанию, а оттуда его перешлют в ФКР.
Без согласования с собственниками в доме устраняют только аварии. Например, когда обвалилась кровля или прорвало трубу.
Но бывает, что ФКР опубликовал предложение, а собственники его не рассмотрели — например, потому что не смогли или не захотели проводить для этого общее собрание. Дома, где на предложение ФКР ничего не ответили, называют «молчунами». Если через три месяца ФКР не получает решения собственников, он может начать капремонт и без их согласия — это разрешено.
Кто отвечает за ремонт
Каждый месяц собственники платят взносы на капремонт. Деньги могут храниться в ФКР или на специальном счете дома в банке — это тоже решают на собрании собственников. Если деньги идут в ФКР, он сам отвечает за ремонт: нанимает подрядчиков, контролирует процесс и сроки, принимает работы.
А если деньги лежат на специальном счете, за ремонт отвечают собственники: выбирают на собраниях подрядчиков, а потом контролируют и принимают работы. Или доверяют это ТСЖ или управляющей компании.
Зачем жильцам контролировать ремонт
Люди часто приходят ко мне с жалобами. Например, жалуются на то, что во время ремонта в подъезде кто-то вечно стучит, топает и курит. Или в квартирах перекрывают воду и невозможно дышать от пыли. Где-то отключают домофон, а на лестницах ночуют бездомные. У кого-то ремонт идет уже несколько месяцев, а когда он закончится — никто не знает.
Даже если во время ремонта все спокойно, непонятно, хорошо ли его делают. Например, в конце работ не понять, есть на фасаде армирующая сетка под штукатуркой. А ведь без нее штукатурка может отслоиться и упасть кому-то на голову.
Швы, где сваривались магистрали отопления и подачи воды, должны окрашивать. Иначе они заржавеют, и трубы прорвет. Но вместо этого их часто просто заворачивают в утеплитель.
Если в доме ремонтируют мусоропровод, то должны установить систему промывки. Без этой системы промывать его не получится, и в мусоропроводе может завестись плесень и тараканы.
У конструкции кровли нужно обрабатывать все деревянные элементы жидкостью, которая защищает от огня и насекомых. Без этого они его уничтожат, и кровля рухнет. Это легко проконтролировать: защитная жидкость красного цвета — если дерево красное только с одной стороны, значит, защита плохая.
В общем, без контроля жильцов ремонт может идти как попало. Рассказываю, как действовать, чтобы проконтролировать его самостоятельно.
Я уже писала, что собственники должны собраться и решить, что именно ремонтировать в доме. На таких собраниях выбирают и ответственных добровольцев, которые готовы контролировать капремонт и быть представителями собственников на комиссиях по приемке работ. Их телефоны есть в протоколе собрания.
Этот протокол можно найти на порталах «Дома Москвы», «ГИС ЖКХ» или «Реформа ЖКХ». Вбейте адрес дома в поиске на одном из этих сайтов. А потом посмотрите раздел «Протоколы», «Документы» или «Сведения об общих собраниях собственников».
Если вы нашли протокол и номера ответственных, позвоните им и расскажите, что вас беспокоит. Ответственные поговорят с прорабом насчет грязи и шума или попросят что-то переделать. А если добровольцев не выбрали или они не реагируют на жалобы, переходите к следующему шагу — ищите старшего по дому, или управдома.
Бывает, что протокола вообще нет. Это значит, что УК или ТСЖ забыли его опубликовать. Или дом — так называемый молчун, и Департамент капремонта начал ремонт без согласия собственников. Тогда тем более нужно искать управдома — чем он поможет, расскажу дальше.
Старший по дому, или управдом, — это собственник, который представляет интересы остальных жильцов. В домах, которыми управляет ТСЖ, старший по дому — это председатель самого ТСЖ. Его обычно выбирают на собрании собственников.
А в домах, где предпочли управляющую компанию, старший — это председатель совета дома. Совет состоит из нескольких активных собственников, и они контролируют работу УК: качество воды и отопления, уборку в подъездах и своевременный капремонт. А председатель среди них главный.
У старшего по дому много обязанностей. Например, от лица всех он подписывает договор с УК, а если она не справляется с работой, ведет переговоры с новой. Еще он проводит собрания собственников — например, насчет установки шлагбаума. И следит, как используется общее имущество: вдруг кто-то огородил в подъезде место под свою кладовку. А еще старший по дому может контролировать капремонт.
Управдом должен знать, кто ремонтирует дом и какие у ремонта сроки. Ведь это он подписывает перечень работ по капремонту. Он поговорит с прорабом и передаст ему ваши претензии. Еще он скажет, было ли вообще в доме собрание насчет капремонта. Если нет, он его организует, и вы выберете добровольцев, которые его проконтролируют. А можете и сами стать таким добровольцем.
Узнать, кто старший по дому, можно на портале «Дома Москвы». Просто введите в строку поиска на главной странице адрес дома.
Но я много раз сталкивалась с тем, что управдом и сам не знает, кто делает капремонт. Например, если подписывает документы не читая.
Тогда он вряд ли вам поможет, и подрядчика придется искать самим: в строительном городке, через информационный стенд или по госзакупкам.
Подрядчик капремонта должен организовать строительный городок. Обычно это бытовка или вагончик во дворе, хотя порой городок устраивают прямо в подвале. Вообще, это возможно только по согласованию с жильцами. Но я много раз сталкивалась с тем, что управляющие компании подделывали подписи жильцов и пускали в подвал рабочих. Те там и жили, и хранили стройматериалы.
п. 2.2 требований к подрядным организациям при выходе на объект капремонтаPDF, 4,7 МБ
В строительном городке обычно сидит прораб. Если у вас есть претензии насчет грязи или шума, их нужно предъявлять ему. Напомните, что по общим правилам подрядчик должен поддерживать чистоту и вовремя выносить за собой мусор. Еще он обязан обеспечить себе автономную подачу электричества, а не подключаться к общедомовому источнику. Иначе в конце месяца жильцам придется платить за электричество, которое он израсходовал. Плюс прораб должен соблюдать графики отключения воды и электричества и заранее оповещать об отключениях.
Даже если претензий нет, вы можете попросить подрядчика показать вам документы по капремонту. Это может быть договор с ФКР или управляющей организацией, проекты, сметы, графики работ, журнал учета материалов и много чего еще. По ним легко понять, все ли условия выполняет подрядчик.
По графику работ будет видно, когда закончится один этап ремонта и начнется другой. Допустим, подрядчик обязался в феврале починить кровлю, а в марте покрасить стены. Если на дворе апрель, а ничего не готово, сроки явно нарушены.
На все это можно указать прорабу. Обычно они идут навстречу: заставляют рабочих убирать за собой мусор, поторапливают со сроками и не пропускают этапы работ. Если подойти в самом начале ремонта, то прораб почувствует контроль и побоится обманывать с материалами.
Но бывает, что прораб не реагирует на замечания жильцов, ведь по сути его наняли не они. Тогда можно пожаловаться на него в УК или в фонд капремонта — ФКР. Как это сделать, я расскажу дальше в статье. Но учтите, что ждать ответа придется до 30 дней.
Если строительного городка во дворе нет, поищите информационный стенд. Он обязательно должен быть на стене дома, где идет капремонт. На стенде будет перечень работ, сроки ремонта и телефоны прораба и начальника участка. По ним можно позвонить, высказать претензии или попросить встретиться и показать документы по ремонту. А если прораб не отреагирует, вы можете пожаловаться на него в ФКР или УК — это шестой шаг моей инструкции.
Если стенда нет, оставьте жалобу на портале «Наш город». Я много раз убеждалась: после нее стенд появляется через 3—5 дней. То есть ждать меньше, чем ответа из ФКР или управляющей компании.
Правда, стенд часто заполняют как попало: виды работ отмечают небрежно, а указанные телефоны недоступны. Если у вас так, переходите к следующему шагу — ищите подрядчика по госзакупкам.
Подрядчика можно найти и по госзакупкам. Дело в том, что управляющая организация или ФКР не нанимают для капремонта кого попало, а проводят электронный аукцион. Через него находят подрядчика, который попросит самую низкую цену за работы.
Все электронные закупки, в том числе аукционы, фиксируются в интернете. Например, в Единой информационной системе в сфере закупок или на «Росэлторге» — это оператор электронных торгов.
Через поиск по госзакупкам вы узнаете виды работ и сроки вашего капремонта. А главное, наименование подрядчика, его электронную почту или телефон. Через них можно будет с ним связаться и рассказать о претензиях.
Поиск по госзакупкам бесполезен только в двух случаях: если дом в принципе аварийный и если в нем произошла разовая авария, например, прорвало трубу отопления. Тогда подрядчика ищут без конкурса, по особому регламенту.
Если вы не нашли подрядчика или он не реагирует на ваши жалобы, позвоните или сходите в ТСЖ, УК или ФКР. Там объяснят, почему ремонт начался, а вы о нем ничего не знали. Возможно, ваш дом — молчун, и просто подошел плановый срок ремонта. А может, в доме авария и с собственниками не успели согласовать ремонт. Вас должны сориентировать по срокам, а прорабу сделать выговор насчет ваших претензий.
Проблема только в том, что дозвониться в УК, ТСЖ и ФКР бывает сложно. Или сотрудника, который отвечает за ваш дом, все время нет на месте. Вам говорят, что он перезвонит, но этого не происходит.
Если вам не помогли в течение дня, оставляйте обращение на сайтах ФКР, ТСЖ или УК. Но вам ответят только в течение 30 дней.
Если вам никто не помог, а управляющая организация или ФКР не ответили на обращение, обратитесь в совет депутатов. Он есть в каждом муниципальном округе. Контакты совета депутатов всегда есть на сайте округа.
Кто-то из депутатов рассмотрит вашу жалобу и узнает информацию по ремонту. Правда, на это тоже уйдет до 30 дней. Зато депутат точно поможет, а в конце ремонта примет работы вместе с вами.
Что требовать во время капремонта
Чтобы контролировать ремонт, достаточно знать сроки, объемы работ и общаться с прорабом — напрямую или через ответственных добровольцев и управдома.
Вот что точно можно и нужно требовать от подрядчика:
п. 1.1 ст. 2 закона города Москвы о соблюдении покоя гражданPDF, 95,2 КБ
Все это я делала даже без жалоб в ФКР. Думаю, это получится и у вас: прорабам не нужны проблемы. Так что если вы взялись за контроль, то ремонт, скорее всего, закончится успешно.
