Эффективная работа с клиентами в сфере посуточной аренды квартир
В условиях высокой конкуренции в сфере посуточной аренды квартир большое значение принимает эффективная работа с клиентами.
Важно не только добиться того, чтобы клиент выбрал именно ваши услуги, но и сделать всё, чтобы он обратился к вам повторно при необходимости и рекомендовал вас своим коллегам и друзьям.
Попробуем разобрать основные методы повышения лояльности клиентов в сфере посуточной аренды, те методы, которые при невысоких затратах могут значительно повысить ваши конкурентные преимущества.
1. Первое и самое главное – это качество предоставления услуг. Если Вы предоставляете некачественные услуги, то остальные методы не помогут вам расположить клиента к себе.
Будьте всегда на связи, ваши потенциальные клиенты должны иметь возможность быстро и своевременно забронировать квартиру посуточно или проконсультироваться. Будьте вежливы и внимательны при общении.
Следите за тем, чтобы в квартирах, которые вы сдаете посуточно всегда был порядок, свежее бельё, чтобы вся бытовая техника была в исправном состоянии.
Поверьте, если человек забронировал квартиру с кондиционером, а к моменту приезда он не работает, это не сделает чести вам и, скорее всего, вы потеряете этого клиента навсегда.
Старайтесь обеспечить соответствие информации о квартире на сайтах и в иных рекламных материалах реальному её состоянию.
Необходимо стараться всегда заселять человека именно в ту квартиру, которую он бронировал, а не заявлять в момент приезда, что это не возможно и ему придется разместиться в других апартаментах.
2. Предоставление скидок и дополнительных бесплатных услуг.
Вы можете предложить скидки своим клиентам, которые снимают квартиру посуточно на срок более определенного числа дней, а также клиентам, которые обращаются к вам регулярно. В качестве бонуса можно использовать, например, бесплатный трансфер.
Подготовьте скидочные или бонусные карты или иные промо материалы. Распространяйте их среди своих клиентов. Клиенту будет приятно, что Вы считаете его «Золотым» или «Платиновым» и готовы предложить ему и его знакомым скидки и бонусы за свои услуги.
Не стоит недооценивать силу скидок и «сарафанного радио».
Если у Вас имеется база тех клиентов, которые уже обращались к вам, Вы можете разослать им скидочные карты или иным образом донести информацию, что рады будете оказывать им и их знакомым услуги в дальнейшем на выгодных для них условиях.
3. Сувениры и подарки — маленькие полезности и украшательства с вашим логотипом и контактами, приятными пожеланиями для клиентов и т.д. Это средство малобюджетно, но очень эффективно в повышении лояльности клиентов.
Как правило, квартиры посуточно снимают гости города. Поверьте, если в момент отъезда клиент получит от вас небольшой сувенир, шансы, что он повторно обратится к вам или будет рекомендовать ваши услуги значительно повысятся.
Подойдите к работе с клиентами творчески и положительный эффект вам обеспечен.
Надеемся, что изложенная информация поможет вам сохранить и приумножить число лояльных клиентов.
888 квартир в Москве от 1 000 рублей в сутки.
Средние цены на квартиры посуточно в городах России.
Узнайте как работает бизнес посуточной аренды изнутри!
Как привлечь клиентов в квартиры посуточно
Если вы сдаете квартиры посуточно, вам необходима реклама, точно нацеленная на конкретного клиента и его очень конкретные потребности. Цена, район города, в котором сдается квартира, другие значимые особенности. Недостаточно просто рекламировать «квартиру посуточно».
Почему так? Судите сами: каковы особенности вашего рынка? Во-первых, высочайшая конкуренция. Даже в маленьком населенном довольно много квартир, которые сдаются в аренду. А если вы работаете в более-менее крупном городе, Интернет будет просто наводнен и переполнен конкурирующими объявлениями. Если вы будете давать рекламу просто о сдаче квартиры посуточно – может быть, клиент снимет менее удобную для него квартиру, чем ваша, более дорогую и не в том районе, в котором хотел. Просто потому, что не пробрался на ту страницу поисковой выдачи, где находится ваше объявление. Или прочитал его, так и не поняв из рекламы, что это – как раз очень удобная для него квартира, которая соответствует всем его требованиям.
Представьте сами: вам надо снять квартиру в более-менее крупном городе, и у вас есть ряд предпочтений: район, наличие интернета, близость транспорта и так далее. Что вы будете делать, обнаружив, что объявлений – масса, и вам есть из чего выбирать? Наверняка, уточните запрос и станете искать что-то вроде «квартиры посуточно с Интернетом, Город, Район» Вот так и должна выглядеть ваша реклама, отражая все преимущества и особенности вашей квартиры.
Большинство владельцев квартир и агентств указывают в объявлениях основные особенности: количество комнат, цену, примерный район. Или, в лучшем случае, то, что является очень явным преимуществом: расстояние до моря в курортных городах или до экскурсионных объектов в исторических местах, наличие дополнительного спального места. Ну вот, пожалуй, и все.
А между тем, такие объявления выглядят безлико. И дело не только в том, что их трудно находят клиенты. Даже если находят – они теряются в большом количестве примерно одинаковых объявлений. Люди предпочитают понимать что-то о квартире, которую собираются снимать. Хотят почувствовать, насколько комфортно проведут эти несколько дней. Из этого следуют два совета: опишите словами несколько особенностей квартиры: большой балкон, зеленый двор за окнами, большую ванную, приятный интерьер. Наличие посуды, утюга или фена – это мелочи, конечно. Но они поневоле заставляют выделить ваше объявление из ряда других. Клиент уже что-то знает о вашей квартире. Больше, чем из других, безликих объявлений. Даже если вы не находите явных преимуществ – напишите об особенностях, дайте квартире лицо.
А во-вторых, не скупитесь на фотографии. Просто поразительно, что иногда квартиры пытаются сдавать совершенно без фотографий или с одной максимум. Дайте клиенту не только что-то прочитать, но и увидеть. Кстати, большое количество изображений не избавляет от необходимости описывать квартиру словами – не забывайте, что поисковики нуждаются в ключевых словах, а не в фотографиях, чтобы показать вашу рекламу потенциальному клиенту.
Если вы сдаете квартиру посуточно и у вас – удобное заселение, напишите об этом. Это – преимущество. Человеку, который приехал в город на день-другой может быть важно, что не надо тратить время и перемещаться с сумками до агентства, чтобы заключить договор и взять ключи, а потом – обратно. Если вы приезжаете и поселяете человека на месте, это – ваше конкурентное преимущество, которое может и оправдать несколько более высокую цену и примирить с некоторыми недостатками квартиры. Указывайте его.
Все сказанное выше не отменяет необходимости сообщить о стандартных опциях квартиры – площадь, этаж, транспортные развязки, интернет. Просто добавьте немного подробностей и в графическую составляющую рекламы и в текст.
Бизнес по-русски, или Почему 70% посуточников работают в минус
Эксперимент,
который поверг нас в шок
Наша статистика показывает, что 70% посуточников работают в минус и при этом жалуются на нехватку клиентов. Давайте посмотрим, как современные инструменты по маркетингу (телеграм-чаты и умная биржа заявок) могли бы помочь им избежать этих проблем.
Это история эксперимента. Нам стало интересно, почему одни зарабатывают и процветают, а другие жалуются и стоят на месте.
70% посуточников работают в минус!
С фразы, которая вынесена в подзаголовок этого раздела, началась моя встреча с Алексеем Королевым. Ранее Алексей управлял 10 квартирами, сдававшимися посуточно.
Я: Сколько же ты зарабатывал в месяц и как давно это было?
Алексей: Еще год назад, — до того, как продал свой бизнес, — я зарабатывал 200.000 рублей в месяц в среднем по году, имея 10 квартир в управлении.
Я: Как я понимаю, это хороший результат для данной сферы?
Алексей: Это еще мягко сказать хороший. Скорее отличный.
Я: А почему остальные тогда не зарабатывают?
Алексей: Большинство людей просто не относятся к этому, как к настоящему бизнесу… Халатное отношение, мало цифр, никаких цифр!
После разговора я решил самостоятельно проверить — так ли это на самом деле.
Экономика посуточной аренды
Вначале я решили посчитать экономику посуточного бизнеса. Именно бизнеса, а не самозанятости!
Допустим, Вы берете в субаренду однокомнатную квартиру за 25.000 рублей/месяц.
Коммунальные услуги — 5.000 рублей/месяц.
Услуги горничной — 5.000 рублей/месяц.
Прачечная — 2.000 рублей/месяц.
Хозяйственные нужды — 1.000 рублей/месяц.
Реклама — 3.000 рублей/месяц
Интернет — 500 рублей/месяц.
Оплата телефона — 500 рублей/месяц.
Бытовой ремонт, непредвиденные расходы — 1.500 рублей/месяц.
Кто будет поднимать трубку? Вы сами или менеджер?
Если у Вас есть менеджер на телефоне, то это еще 15-20.000 рублей/месяц (если это сотрудник на дому или фрилансер).
Менеджера можно себе позволить, имея от 5 квартир в субаренде.
В любом случае цену менеджера необходимо закладывать в расход, даже если Вы сами отвечаете на звонки. Ладно, не будем считать затраты на менеджера, а то будет совсем грустно.
Итого себестоимость квартиры со всеми затратами = 43.500 рублей/месяц. Округлим до 45.000 рублей для удобного подсчета.
В месяце у нас 30 дней. Делим себестоимость квартиры на 30 дней (45.000/30) и получаем 1.500 рублей/сутки.
1.500 рублей необходимо за квартиру платить каждый день.
Еще один важный момент. Мы же понимаем, что 100% заселение — это идеальная картина, которую можно представить только в пик сезона (Алые паруса, Чемпионат Мира по футболу 2018).
При условии, что Вы заселяете квартиру на 80% (в среднем 24 дня в месяц), что маловероятно, особенно в не сезон — цена сдачи должна быть не менее 1.875 рублей/сутки, чтобы Вам просто выходить в ноль!
Реальные же цифры большинства арендодателей (по мнению экспертов и собственников) таковы: 70% заселяемости в не сезон (то есть 21 день в месяц). При такой заселяемости, чтобы просто окупаться, необходимо сдавать квартиру за 2.140 рублей!
2.140 рублей в сутки?! И ведь это только работа в ноль, про прибыль вообще можно вообще забыть!
Хотят ли посуточники зарабатывать?
Теперь вернемся к эксперименту и обзвону.
Как мы проводили эксперимент?
Отобрали и обзвонили 30 объявлений на Авито с целью снять однокомнатную квартиру посуточно в городе Санкт-Петербург. Даты 20.03 (заезд) — 25.03 (выезд). Отфильтровали разные районы города, удаленность от метро и цену в объявлении.
Выбирали первых на странице с объявлениями. Большинство в диапазоне от 1.500 до 2.500 рублей/сутки (1.100/1.200 даже не рассматривали).
Из 30 объявлений, по которым мы позвонили, у 21 квартиры оказались свободны эти даты. Мы начали вести диалог с целью узнать реальную стоимость квартиры и опустить эту цену как можно ниже!
По разговору: мы торговались + мы были готовы внести предоплату сразу после звонка, именно поэтому посуточники активно цеплялись за возможность нас заселить.
Результат: 21 красивая квартира в разных районах города, с разной удаленностью от метро, в центре и в спальных районах. Средняя цена, на которую мы договорились, — 1.600 рублей/ сутки!
Нам были готовы отдать квартиру за 1.600 рублей/сутки. При такой средней цене и 80% заселяемости — чистая прибыль составляет, внимание! — минус 6.600 рублей!
Отдельное уважение тем двоим нашим собеседникам, которые активно отстаивали цену в 1.800 рублей.
Не хочешь уйти в минус? Крутись!
Очнувшись от легкого недоумения, я начал думать: что стало причиной такого бедственного положения?
Конкуренция заставляет людей снижать цены и мы зачастую видим на Авито стоимость квартиры по 1.200 рублей/сутки.
На том же букинге, где комиссия составляет от 15%, — стоимость суток в несезон может опускаться до 1.600 рублей/сутки. Это провал!
Чтобы заработать 5.000 рублей чистыми за 1 день, нужно заселить 10 квартир по цене 2.000 рублей/сутки.
Целых 10 квартир. Уже не так легко и радужно, как рисуют специалисты, которые обучают заработку на посуточной аренде.
Посчитайте экономику своего бизнеса, чтобы не попадать в кассовые разрывы.
Поэтому нужно применять больше инструментов и делать больше действий. Это как случай с двумя таксистами: один жалуется, что стало мало клиентов и нет денег, но при этом продолжает сидеть на месте. А другой обложился телефонами и одновременно работает с Яндекс такси, Uber’ом, Gett Такси и остальными.
Вывод: нужно больше крутиться.
Как еще можно заработать на посуточной аренде?
Для тех, кто понимает, что бросать этот бизнес — не вариант, есть спасательный круг. Это обмен заявками. Сейчас существуют десятки групп в социальных сетях и чатов в мессенджерах, в которых посуточники обмениваются заявками.
А еще есть специальная биржа «Booking Broker», где каждый день размещают 30+ заявок от тех, у кого их переизбыток. Удобно то, что платить комиссию за заявку нужно только по факту сделки и при этом все участники приложения видят того, кто взял заявку. Полная прозрачность и безопасность.
Помимо того, что Вы можете брать клиентов с биржи, вы еще можете заработать комиссионное вознаграждение за размещение своих заявок, которые не можете заселить.
Чтобы получить те же 5.000 рублей в день на комиссии, Вам нужна 1 заявка на 50.000 рублей, либо 5 заявок на 10.000, что более чем реально, если пробежаться по сайтам и поднять свои объявления. Для кого-то это покажется нереальным, а кто-то уже зарабатывает.
Обмен заявками повышает процент заселения квартиры и приносит реальную прибыль от комиссии. Усиление бизнеса происходит с двух сторон.
Вывод: сейчас не сильный пожирает слабого, а быстрый обгладывает медленного.
Если у Вас есть еще примеры того, как можно увеличить прибыль за счет современных инструментов в маркетинге и рекламе, пишите в комментариях. Выберу самые интересные и расскажу подробнее.
Поделитесь статьей со своим другом, который жалуется, что нет прибыли и все время не хватает новых клиентов.
P.S.: спасибо Алексею за данные А/В теста двух фотографий одной и той же квартиры! При той же стоимости рекламы заявок стало в 4 раза больше.
Вот это круто! Все решают мелочи. Всем продуктивного дня.
«Квартира больше „убивается“ от длительной аренды»: что поможет выгодно сдать жилье посуточно
Опыт читателей Т—Ж
Многим кажется, что сдавать жилье на несколько часов или дней равносильно его «убийству».
Мы собрали истории читатели Т—Ж, которые сдают свое или чужое жилье, и сделали выводы о том, что нужно, чтобы краткосрочная аренда стала выгодной.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Правильная локация и железные нервы
Я переехал в Сочи, взял квартиру в ипотеку, а потом встретил свою будущую жену. Мы стали жить в ее ипотечной квартире, а мою сдавать в аренду. Оказалось, что в Сочи это очень выгодно: квартиры быстро окупаются и еще на жизнь остается. Поэтому я уговорил родителей тоже купить здесь квартиру в ипотеку и сдавать ее. Так что теперь я уже почти два года сдаю две 35-метровые однушки с новым ремонтом. Несмотря на изначально хорошее состояние квартир, с каждым днем арендаторы их ушатывают, и периодически приходится делать ремонт.
Летом сдаю квартиры только посуточно: это намного выгоднее, чем долгосрочная аренда, но и более рискованно, потому что все жильцы по-разному относятся к съемному жилью. У некоторых людей в крови везде мусорить и все портить. Хотя были и прекрасные арендаторы, которые оставляли после себя чистую квартиру. Искать жильцов в сезон приходится в среднем каждые 10 дней. Но от сообщений нет отбоя: приток туристов в регион очень большой, в том числе из-за последствий пандемии.
Зимой посуточная аренда не пользуется спросом. Стараюсь найти жильцов, которые снимут хотя бы на пару месяцев. Аренда первой квартиры с бассейном и зеленой территорией в холодное время года стоит от 40 000 до 50 000 Р в месяц, а с мая по октябрь — в среднем по 3000 Р в сутки. Снять у меня вторую квартиру в восьмиэтажном доме стоит от 30 000 до 35 000 Р в месяц зимой и около 2250 Р в сутки летом.
В конце каждого сезона в квартирах нужно делать косметический ремонт. За лето жильцы могут так заляпать стены, что проще не отмывать их, а поклеить хорошие обои. На случай поломок по вине жильцов всегда беру залог. Но если вдруг потек кран или сломался унитаз просто из-за срока эксплуатации, то это довольно сильно бьет по карману — даже с учетом того, что я делаю все сам и никому не плачу за работу.
Если вы сдаете квартиру, нужно иметь железные нервы и уметь находить индивидуальный подход к каждому арендатору. Если один человек живет в квартире и вообще вас не беспокоит, то другой будет писать каждый день по разным глупым вопросам или предъявлять необоснованные претензии.
Например, как-то раз меня попросили разобраться с соседями, которые курили у себя на балконе, а дым от их сигарет летел в окно моей квартиры. Или однажды вместо семейной пары ко мне приехали двое пьяных мужчин: якобы жена в последний момент отказалась от поездки и пришлось взять друга. Оба уверяли меня, что квартира будет в полном порядке и «русские друг друга не обманывают». Само собой, на следующий день они позвали еще одного приятеля и устроили дебош в бассейне. Наряд так и не приехал, и мне пришлось самому выселять трех агрессивных пьяных мужиков, припугивая их перцовым баллончиком, а потом весь вечер драить квартиру.
Многие думают, что сдавать квартиру — легко и не проблематично, но это далеко не так.
Нужно не только купить ее и отремонтировать, но и постоянно поддерживать в презентабельном состоянии, чтобы люди хотели заехать именно к вам. Если вы хотите заработать на сдаче, нужно будет много работать, тратить деньги на объявления и их продвижение, постоянно быть на связи с жильцами, вкладываться в уборку и ремонт.
Если за все это платить из собственного кармана, выйдет круглая сумма и сдача квартиры уже не будет выглядеть таким перспективным занятием. Но если вы готовы решать большую часть проблем своими силами, то получается довольно выгодно, хотя и отнимает много времени. Словом, сдавать квартиру в аренду — это как свой маленький бизнес, который нужно постоянно совершенствовать. Впрочем, этот «бизнес» всегда можно выгодно продать: квартиры на Черном море только растут в цене и стоимость их аренды тоже.
Как сдавать квартиру посуточно
Опыт отельера
У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.
Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.
Как я сдавала квартиру
Подготовка квартиры
Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.
В первую очередь я выписала все плюсы и минусы квартиры. Плюсы хотелось подчеркнуть, а минусы — исправить или как-то обыграть.
Исходные данные квартиры
| Минусы | Плюсы |
|---|---|
| Квартира не в центре, а в обычном спальном районе. | Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут. |
| Ремонт простой, морально устарел. | Современная мебель. |
| Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна. | Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина. |
| Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими. | Вокруг много супермаркетов и торговых центров. |
| Квартира небольшая, 35 м². | Дом по индивидуальному проекту. |
| Красивый вид на город с балкона на 24 этаже. | |
| Зеленый район, не перегружен транспортом. |
Что я докупила
При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.
Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.
Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.
я потратила на дополнительные покупки
Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.
Квартира не в центре города — этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы — получился импровизированный лобби-бар с видом на город.
Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.
Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.
Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Регистрация на сайтах
Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.
Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.
На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.
я беру у клиентов в качестве залога
Где я разместила объявления
| Сайт | Комиссия | Дополнительные условия |
|---|---|---|
| Букинг | 15% | Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске. |
| Суточно-ру | 15% | Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление. |
| Эйр-би-эн-би | 3% | Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги. |
| Циан | 0% | Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска. |
| Квартирка | 0% | Можно продвигать объявление за деньги. |
| Яндекс-недвижимость | 0% | Можно продвигать объявление за деньги. |
Объявление об аренде
Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.
Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет — ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.
Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!
Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.
Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.
Рейтинги и отзывы
Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы. Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.
С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.
Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.
Сезонность
На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.
Петербургский экономический форум никак не отразился на бронировании квартиры. Скорее всего, это потому что она в спальном районе, а бизнесмены и экономисты селятся в центре или гостиницах.
Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.
От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.
В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.
Обслуживание гостей
Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.
При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.
С сохранностью квартиры все оказалось проще, чем я думала. Когда люди снимают квартиру надолго, в любом случае что-то ломается, пачкается, царапается. Даже самые аккуратные люди не относятся к съемной квартире так же бережно, как к своей. А те, кто снимает квартиру ненадолго, просто не успевают ничего сломать или разбить. Их главная цель — переночевать. Особенно это заметно по туристам, которые целыми днями гуляют где-то в городе.
я сдала квартиру за сутки. Это мой рекорд
Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.
У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:
Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.
Доходы
Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.
Кроме того, цена оказалась своего рода фильтром адекватности. Те, кто платил сильно ниже обычного, часто устраивали мне проблемы: например, отказывались выезжать, потому что не выспались, или пытались заехать без залога. После нескольких подобных ситуаций я перестала опускать цены.
я зарабатываю в месяц летом и в праздники
В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.
Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.
Что в итоге
Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.
Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.
Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.
В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.
Спасибо за то, сто поделилось своим опытом. Я тоже сдаю свою квартиру в Питере, правда экслюзивно на Airbnb и хочу поделиться своим.
На Booking и прочие сервисы я сознательно не стал добавлять объявления, так как для меня это своего рода фильтр адекватности гостей. На Airbnb очень быстро получил статус суперхоста, который поддерживаю уже год, а это дополнительные клиенты, которым важно качество и комфорт.
Сам я живу в другом городе или по большей части путешествую, т.е. к Петербургу из-за посуточной аренды я не привязан. Для встречи гостей организовал self check-in (самостоятельное заселение), что позволяет принимать гостей в любое время суток. Для передачи ключей сейчас есть классные устройства, называются Lockbox, я использую от компании Igloogome, т.к. у него есть синхронизация с Airbnb и каждый гость получает свой PIN, который действует только на время его заезда (при этом в случае продления через приложение можно сгенерировать новый на нужный интервал). Попотеть пришлось только с домофоном, я разработал концепт устройства для автооткрытия двери (вместо домофонной трубки) и заказал сборку и ПО у фрилансеров. Устройство тоже синхронизируется календарем Airbnb через интернет. В день заезда гостя при звонке в мою квартиру устройство сэмулирует снятие трубки и откроет дверь. Такой режим также можно включать нажатием кнопки на 30 минут, гостям эта фишка очень нравится, удобно когда ждёшь курьера с пиццей 🙂
В квартире для удобства гостей у меня есть все необходимое:
— для готовки (все виды чая и кофе, растительное масло, соль, сахар, специи и т.д.);
— для бытовых нужд (шампань, гель для душа, одноразовые зубные щетки, средства для уборки и т.д.)
— есть даже подписка на Netflix и гамак для аэройоги.
Я сам останавливаюсь у себя в те редкие дни, когда бываю в Питере и мне тоже нравится проводить время с комфортом. У меня есть гости, которые приезжают ко мне на регулярной основе уже по 3-4 раза и это очень крутой показатель для хоста (как мне кажется). Все это также позволяет мне собирать только 5-ти звездочные отзывы.
Джентельмены верят друг другу на слово и мои гости выезжают из квартиры также самостоятельно, как и заезжают, а уборка приходит уже после их выезда. Подобрать уборщиц можно через сервис Youdo и затем работать с ними на постоянной основе, но для проверки качества на этапе выбора и до отъезда из страны лучше находится на месте, либо иметь в городе доверенное лицо. Лучше дружить с несколькими уборщицами на случай форс-мажора и распределять между ними нагрузку. Мой хороший друг так сдаёт 4 квартиры в Москве (правда не свои, а съемные), а сам живет на Пхукете и удаленно управляет этим хозяйством.
Сори за лонгрид в комментариях, просто есть что сказать на эту актуальную для меня тему. Закругляюсь 🙂
