Максимальная приватность: обзор клубных домов-новостроек Москвы
Клубный дом — это не просто элитный малоквартирный жилой дом. Для такой недвижимости характерно расположение в престижном благоустроенном районе, а жилье доступно для узкого круга жильцов одного социального класса. Клубные дома строятся по эксклюзивным проектам с использованием уникальных архитектурных и дизайнерских решений, а также премиальных материалов. В таких домах нет ничего «случайного»: от выбора отделочных материалов, до соседей напротив.
Мы составили список строящихся клубных домов-новостроек Москвы для тех, кто предпочитает максимальную приватность и комфорт.
ЖК «Клубный дом «Октябрь»
Клубный дом «Октябрь» находится в пешей досягаемости от метро «Октябрьское поле» и станций МЦК «Зорге» и «Панфиловская». Проектом предусмотрено открытие в составе ЖК продуктового магазина, кафе, детского клуба, фитнес-центра, медицинской клиники, SPA-салона и кинотеатра. В двухуровневом паркинге будет работать шиномонтаж и автомойка. Проект ориентирован на современных горожан, предпринимателей и фрилансеров, которые хотят работать, не выходя из дома. С первого по четвертый этаж отдадут под офисы и коворкинг, а для встреч с клиентами предусмотрено две лаунж-зоны. Остальные этажи занимают апартаменты с панорамными окнами. Все лоты предлагаются покупателям без отделки и со свободной планировкой. В доме есть двухуровневый подземный паркинг, кладовые, колясочные и места для мытья лап домашних животных.
ЖК «Титул на Серебрянической»
ЖК «TITUL на Серебрянической» представляет собой элитный жилой комплекс, расположенный центральном административном округе в двух километрах от Кремля в Таганском районе. Проект включает в себя 8 особняков малой этажности от 7 до 9 этажей. Площадь жилья начинается от 46 кв. м со свободной планировкой и возможностью объединения, квартиры с террасами, двухуровневые пентхаусы. Из окон открываются виды на Кремль, Храм Христа Спасителя, Сити, Серебряническую набережную, высотку на Котельнической набережной и Храм Троицы Живоначальной. Собственная инфраструктура для жителей комплекса предполагает клабхаус с каминной зоной и библиотекой, консьерж-сервис, приватный огороженный охраняемый двор с ландшафтным дизайном, зонами отдыха и детской площадкой.
ЖК «Собрание клубных домов ORDYNKA (Ордынка)»
Семь корпусов клубных домов элит-класса «Ордынка» расположены в центре столицы, в Центральном административном округе, на улице Малая Ордынка. В проекте сочетаются старинные особняки и современные здания. В пешей доступности находятся станции метро «Третьяковская» и «Полянка». Поблизости сосредоточены знаменитые памятники архитектуры, соборы, храмы, театры, музеи. В комплексе покупателям будут предложены пентхаусы (одно- и двухуровневые) с террасами на крыше и семьдесят четыре квартиры. На первых этажах зданий разместятся апартаменты с патио (приватным двором и садом) и отдельным входом. Во дворе ЖК высадят сирень, яблони, липы. Территорию двора оформят зеркальными водоемами, арт-объектами, скульптурами, дизайнерской мебелью.
ЖК «Клубный дом SOHO+NOHO (Сохо+Нохо)»
Клубный дом SOHO+NOHO расположен в шаговой доступности от станций метро «Белорусская», «Савеловская», «Менделеевская». Клубная инфраструктура предназначена только для жителей дома и включает в себя лобби, зал Play для настольных игр и просмотра кино, бизнес-пространство Home office, залы для приемов и встречи гостей. В клубном доме также есть детская игровая зона и спортивный зал. Поблизости находятся различные магазины, бары, кафе, кофейни, офисные и торговые центры. Покупателям предлагаются апартаменты площадью от 25 кв. м (студии) до 244 кв. м (пентхаусы с индивидуальным доступом) и 192 машиноместа в подземном паркинге. Все апартаменты предлагаются с чистовой отделкой в цветовых вариантах Silver и Bronze.
ЖК «Клубный дом TURGENEV (Тургенев)»
Клубный дом: плюсы, минусы, комментарий эксперта
Что изменилось в подборе жильцов для клубного дома, кому доступна эта недвижимость и сколько она стоит.
Что такое клубный дом
Стоимость недвижимости складывается из нескольких факторов, включая местоположение, класс застройки, качество материалов. В клубном доме все продумано до мелочей: от отделочных материалов и инфраструктуры до соседей. Такая недвижимость может включать от 5 до 30 квартир. Часто клубные дома выкупают коллеги и друзья — уже знакомые люди, которым будет комфортно жить и общаться друг с другом.
Принципиальные отличия
Помимо соседей, клубный дом отвечает и другим элитным запросам: как правило, это уникальная архитектура и дизайн, удобное местоположение и отличная инфраструктура. Такие дома обеспечивают парковками с достаточным количеством машино-мест, закрепленными за каждой квартирой, благоустраивают дворы и продумывают все необходимые коммуникации. Нередко клубные дома организуют в уже существующих отремонтированных старинных особняках, в развитых районах. Особое внимание застройщики уделяют экологичности и удобству: помимо озеленения территории и близости к зеленым зонам, жильцы могут рассчитывать на приятный вид из окна. В клубных домах нет общественных фитнес-центров, салонов красоты и продуктовых магазинов — все, что находится на территории клубного дома, доступно только его жильцам. Некоторые объекты инфраструктуры располагаются в пешей доступности за пределами элитных дворов.
Если в клубном доме уже живут люди, они будут обладать первоочередным правом на покупку свободных квартир. Учитывайте, что документы часто оформляются на покупку части дома, а не конкретной ограниченной метражом квартиры. Дело в том, что под индивидуальное жилищное строительство выделяются земельные участки, а сама недвижимость вводится в эксплуатацию как частный дом.
Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России:
— Собеседования среди покупателей клубных домов проводились на заре становления элитного рынка и давно канули в Лету. Сегодня квартиру в клубном доме может приобрести любой желающий. Отбор жителей происходит более естественным путем — отбивка идет по ценнику и по району. В целом заметно, что при отсутствии какого-то отбора в клубных домах формируется достаточно однородная среда.
Вилка цен на квартиры в клубных домах начинается от 500 тыс. руб., верхняя граница превышает 2 млн руб. за 1 кв. м. Средняя цена для клубных домов на февраль 2021 года составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что на 23% выше среднерыночной цены для премиальных жилых комплексов на первичном рынке.
Примерный портрет жителя клубного дома
Основные клиенты, покупающие квартиры в клубных домах, — уже состоявшиеся люди. В большинстве это мужчины от 50 и старше, владельцы собственных крупных бизнесов или рантье, владельцы и совладельцы банков. У большинства высшее техническое образование либо это военные. Как правило, основной капитал был приобретен в конце 1990-х — начале 2000-х и сейчас приумножен. Особо стоит отметить, что такие клиенты ставят во главу угла семейные ценности. Часто у них много детей: от трех и более. В основном, у всех первый брак. Предпочитают жить на две-три страны. Квартира в клубном доме — один из многочисленных объектов недвижимости. По их мнению, в клубных домах сервис максимально приближен к европейскому, но все равно требует улучшения.
ТОП-10 самых недорогих клубных домов Москвы
Еще 20 лет назад слова «клубный формат» были приверженностью только богатых людей, но в последнее время ситуация очень изменилась. Более того, «камерные» новостройки масштабируются – если раньше в таких комплексах было запроектировано всего по 10-20 квартир, то теперь их число увеличивается до 200 штук. О том, в каких элитных и премиальных проектах сегодня по-прежнему можно встретить не больше 100 квартир, порталу «НовостройСити» рассказали эксперты ЦИАН.
1 место. Апарт-комплекс Sinatra
На первую позицию рейтинга самых недорогих клубных домов эксперты поставили комплекс Sinatra, который проходит стадию реконструкции в Пресненском районе Москвы. Цены здесь стартуют от 12.9 млн рублей. За такую сумму, к примеру, можно купить жилье площадью 36 кв. метров. Всего в доме запроектировано 70 апартаментов, при этом ввод в эксплуатацию объекта реконструкции намечен уже на третий квартал этого года.
2 место. Апарт-комплекс «Данилов дом»
На втором месте – комплекс с апартаментами «Данилов дом» на юге Москвы, который планируется к сдаче уже во втором квартале текущего года. Здесь предусмотрено всего 30 лотов, и один из самых недорогих, площадью 51.5 кв. м, продается по цене 16.5 млн рублей.
3 место. Апарт-комплекс «Цвет 32»
В тройке лидеров – проект «Цвет 32», который также реализуется в формате апартаментов в районе Цветного бульвара. Комплекс, где представлено 47 лотов, уже построен и введен в эксплуатацию. На текущий момент минимальный порог для входа в объект составляет 18 млн рублей. По такой стоимости, например, продается апартамент метражом 39 кв. метров.
4 место. Апарт-комплекс Maison Rouge
На четвертую позицию эксперты поместили проект Maison Rouge в Тверском районе столицы. Этот камерный комплекс был сдан в прошлом году. Стоимость апартаментов здесь намного превышает первую тройку – цена начинаются от 25.8 рублей за трехэтажный лот метражом 60 кв. м.
5 место. Апарт-комплекс «Гороховский, 12»
В пятерке самых доступных клубных домов – готовый проект «Гороховский, 12» в Басманном районе, где приобрести апартаменты от застройщика можно от 26.7 млн руб. Это наиболее просторный вариант в представленной подборке – метраж лота равен 65.5 кв. метров.
В десятку самых доступных камерных проектов также вошли комплексы The Mostman в Таганском районе со стоимостью 26.7 млн рублей, ЖК «Оливковый дом» с ценами от 27 млн рублей и проект NV9 в минимальной ценой от 27,5 млн рублей. Кроме того, в подборке комплекс «Резиденция на Покровском бульваре», где купить апартаменты можно от 29,3 млн рублей, и апарт-комплекс Magnum с минимальной ценой от 32,5 млн рублей.
Название проекта
Минимальная стоимость, млн рублей
Площадь апартаментов, кв. м
Клубные дома: что с ними стало и есть ли у них будущее?
Есть такое изобретение российского рынка элитной недвижимости — клубный дом. Вроде бы все интуитивно понимают, о чем речь, но когда дело доходит до четкого определения, возникают вопросы. Сколько этажей? Сколько квартир? Кто живет? В попытке ответить на них мы внезапно открываем противоречивую эволюцию этого формата элитного жилья: в 2010-х клубных домов стало мало, многие из них увеличились в размерах, а социальный контингент размылся. Почему это произошло, есть ли новые альтернативы и где их искать?
Чувство локтя класса люкс
«Первое правило клуба» — клуб не для всех, особенно если речь идет о клубном доме. В нем не бывает много соседей, а значит, и квартир. Первое поколение успешных россиян, как и почти все их соотечественники, вышло из «панельной шинели» массовой советской застройки, где о понятии приватности никто не знал. Поэтому желание молодой элиты жить уединенно было органичным. Но потом что-то пошло не так.
15 лет назад риелторы писали, что в клубном доме должно быть не больше 20 квартир. Тремя годами позже, на излете «золотых нулевых», клубные дома уже разрослись до 40 квартир. В межкризисный период (2009–2014) стандарт клубного дома сохранялся на уровне 30–40 квартир, но уже только в методологии риелторов, да и то только для самых дорогих представителей вида. А потом грянул второй кризис, и мерки «клубности» вновь сдвинулись к «массовости». Одна из риелторских компаний в 2016 году допускала наличие в клубном доме до 70 квартир, хотя отмечала, что на рынке так позиционируются даже комплексы на 140 квартир.
Для понимания: представьте себе четырехэтажный дом с тремя подъездами. Всего в таком здании около 30 квартир. В общем, назвать такой дом небольшим уже нельзя, и едва ли жители первого подъезда знакомы с соседями из третьего. А между тем сегодня застройщики называют клубными новостройки, насчитывающие 70, 80 и даже 140 квартир.
Неужели покупатели элитного жилья соскучились по чувству локтя, а застройщики пошли им навстречу?
География элитного уплотнения
Предпосылкой кризиса клубного формата стал земельный голод в ЦАО. В середине 2010-х застройщики элитного жилья начали активно осваивать новые локации, когда стало ясно, что «золотая миля» почти застроена. Большие площадки (часто на месте старых фабрик) располагали девелоперов строить много, а кризис, сделавший покупателей «элитки» более экономными, заставлял строить плотно. Тогда на рынке появились крупномасштабные элитные комплексы, больше напоминающие жилые массивы Новой Москвы по количеству квадратных метров на гектар, хотя все остальные атрибуты элитного жилья в них сохранились. В таких комплексах могло быть 200–300 квартир. Сейчас в Москве насчитывается 53 проекта элитных новостроек, а число квартир в них — около 5,4 тыс. Нетрудно подсчитать: в среднем на каждый жилой комплекс приходится 103 квартиры.
Однако такое положение дел наблюдается не везде. Камерные элитные новостройки, в частности клубные дома, можно найти в старинных и наименее затронутых индустриализацией и современной застройкой районах. Возьмем для сравнения вторую по количеству элитных новостроек локацию — Большое Замоскворечье, состоящее из районов Якиманка и Замоскворечье, но исключим «вещь в себе» — специфический Балчуг. На десять оставшихся в этих границах элитных новостроек приходится 539 квартир, то есть в среднем по 54 квартиры на один комплекс, что наводит на мысль: если и искать что-то клубное, то здесь.
За годы массового элитного строительства новые масштабные комплексы стали антикризисным продуктом девелоперов дорогого жилья, оттянувшим внимание покупателей от более традиционных камерных домов, которые остались в меньшинстве. В Москве насчитывается 15 проектов новостроек клубного формата (не более 30 квартир), а всего в элитном сегменте 53 комплекса.
Клуб или элитный коливинг?
Итак, с габаритами и количеством клубных домов ситуация ясна. А что с социальной однородностью, которая составляет основу «клубности»?
Поскольку клубные дома были самыми дорогими вариантами элитного жилья, рыночный механизм автоматически формировал социальную среду, однородную как минимум по уровню достатка. Однако далеко не все резиденты видели среди членов клуба, скажем, звезд шоу-бизнеса, которые тоже могли позволить себе такой формат жилья.
Поэтому на заре эпохи клубных домов нормальной практикой считался кастинг среди потенциальных резидентов. Первые претенденты на вселение часто были тесно связаны с застройщиком. Они формировали высокий «ареопаг», который подбирал будущих соседей среди знакомых, родственников и партнеров по бизнесу.
Сейчас ситуация поменялась. Девелоперы конкурируют за каждого покупателя, лишь бы у него были деньги. Об этом свидетельствует расширение линейки предложения в клубных домах. В одном из проектов такой новостройки есть крохотные по меркам элитных объектов квартиры по 44 кв. м (говоря проще, «однушки»), в другом — по 56 кв. м (тесноватые «двушки»). Более того, иногда застройщик может «нарезать» не находящие спроса большие квартиры на маленькие, даже студии. Между тем элитные дома обычно наполовину состоят из квартир с тремя и более комнатами площадью от 100 кв. м. Что все это значит на практике?
Если раньше клубный дом был местом обитания нескольких похожих по составу и образу жизни больших семей, то сегодня эти резиденты внезапно могут обнаружить среди соседей, скажем, обеспеченных арендаторов, приезжающих время от времени в Москву по делам; детей таких же солидных семейств, которым дали возможность пожить отдельно; прагматичных айтишников или криптовалютчиков, которым нужен небольшой запасной аэродром в центре, и т. д. Нетрудно догадаться, что образ жизни у этих персонажей разный и конфликты с соседями возможны.
Якиманка: от клубных домов к клубным кварталам
Впрочем, в 2010-е годы рынок выработал альтернативу выхолощенному клубному формату и циклопическим жилым комплексам. Условно такие объекты называют клубными кварталами.
Обычно речь идет о нескольких небольших среднеэтажных (до семи этажей) особняках на закрытой территории, объединенных единой архитектурной идеей. В отличие от отдельно стоящих клубных домов они образуют приватный квартал. Такой формат решает несколько задач.
Во-первых, клубный квартал небольшой и включает от 2–3 до 20–40 квартир на дом. В итоге жители каждого особняка получают желанную приватность, которая была бы невозможна, если бы их жилища объединили в одном корпусе на 200–300 квартир.
Во-вторых, есть плюсы крупного комплекса. Застройщик может заселить достаточное число покупателей, чтобы инфраструктура квартала была рентабельной, отчего выигрывают сами жители. Практика показала, что, скажем, бассейн или фитнес-студия в клубном доме на несколько квартир хронически не окупается. В клубном квартале число резидентов достаточно для существования таких объектов.
В-третьих, что касается социальной среды, то небольшой квартал формирует приватный социальный микрокосм — житель прогуливается по внутренней улице или устраивает день рождения в клубном сквере, зная, что вокруг только соседи.
В-четвертых, есть и эстетический плюс: клубный квартал создает однородное архитектурное пространство, так как облик всех домов, а также прилегающих территорий подчинен единой концепции. Между тем из окон клубного дома мог открываться вид на неприглядную хрущевку, стеклянный офис или аляповатый особняк в лужковском стиле (а иногда на все это сразу).
Наконец, клубный квартал практически всегда предполагает закрытое придомовое пространство – сквер, променад или даже парк, тогда как у точечно «посаженного» в старые дворы клубного дома могло не быть даже детской площадки.
Где искать такие проекты?
Прежде всего нужно обратить внимание на старинные районы южной части центра Москвы. По данным ЦИАН, в 2017 году Якиманка становилась лидером по количеству квартир в клубных домах. Сейчас этот район лидирует по числу клубных кварталов. Здесь реализуются три такие новостройки. Еще два объекта есть в соседнем Замоскворечье и по одному — в Тверском районе и Хамовниках. Почему клубных кварталов много в Большом Замоскворечье?
Возможно, причины исторические: сложившаяся здесь застройка достаточно плотная и невысотная, поэтому построить очередной «муравейник», пусть даже элитный, сложно. Также в этой локации столетиями складывался камерный формат жилья — здесь сохранились десятки дворянских усадеб, купеческих особняков и небольших доходных домов, в то время как север Москвы подвергся сначала джентрификации, а потом и «пролетаризации». Судя по новым проектам, клубные традиции на Якиманке и в Замоскворечье все еще в тренде.
Клубные дома Москвы
За последние 10-15 лет можно наблюдать эволюцию идеи клубных домов. Начав свой путь в виде закрытых элитарных сообществ, максимально обеспеченных собственными удобствами, идея клубного дома разделилась на несколько ипостасей.
Исторический экскурс
Сегодня клубными домами принято называть проекты нескольких типов:
На рынке элитной недвижимости клубные дома долгое время были единственным форматом жилья. Однако на конец 2019 года среди проектов этого сегмента доля квартир в клубных домах составила всего 40%. Тем не менее, по количеству проектов элитное клубное жильё продолжает держать первенство (58%).
Следствием успеха концепции клубных домов элит-класса стал рост доли таких проектов в бизнес и премиум сегментах. Здесь клубные дома хоть и занимают пока всего лишь 13% рынка, но пользуются стабильным спросом и наращивают свои качественные характеристики, нагоняя по наполнению и проработанности проекты элитарного уровня, при этом будучи более доступными по цене.
Так, клубный дом сейчас – это, в первую очередь, дом для комфортного проживания умеренного количества семей (до 90-100) на небольшой территории, при относительно небольшой плотности населения, приватности жилого пространства и атмосферы добрососедства, что становится ответом на массовое распространение «бетонных муравейников».
Дополнительным фактором распространения клубных домов бизнес-класса стало ограничение по высотности и площади объектов в результате ужесточения политики застройки города и сужения пригодных для застройки пространств в пределах «старой» Москвы. Клубные дома бизнес-класса являются оптимальным форматом для застройки небольших участков, к примеру, на границах лесопарковых зон и на берегах водоемов.
Однако данный фактор – это и ограничение при развитии сегмента, так как строительство клубного дома обойдется застройщику на 40–50% дороже, чем дома на 400–500 квартир. Невысокая рентабельность определяет тенденцию по увеличению этажности и общего числа квартир клубных домов, что прямо противоречит изначальной концепции. Вместо разреженного проживания предлагается набор услуг на первых этажах, которые сэкономят время молодым и активным деловым людям – основной целевой аудитории таких проектов, представленных зачастую в формате апарт-отелей.
Наконец, понятие клубных домов стало использоваться девелоперами и при строительстве объектов комфорт-класса, пока представленных в единичных экземплярах. В данном случает даже наличие 500 квартир и более не мешает представлять дом в клубном формате, хотя в данном случае это мало чем подкрепляется.
Сегмент премиум и элит-класса
Премиальное и элитное клубное жилье на конец 2019 года представлено в Москве достаточно широко и лидирует по числу проектов, несмотря на отставание по количеству квартир. Всего в 2019 году экспонировался 21 элитный проект, из которых только 5 вышло именно в этот период. Масштаб комплексов также представлен в широком диапазоне – от 326-квартирного ЖК I’M Тверская до камерных ЖК Сомелье и ЖК Stoleshnikov 7 на 12 квартир каждый.
SINATRA – это клубный дом премиум-класса, воплощающий в себе лучшие архитектурные традиции эпохи неоклассицизма. Проект представляет собой современное переосмысление концепции клубного дома, но в русле традиционного понимания. Респектабельное 7-этажное здание, в котором предусмотрено всего 70 апартаментов и 12 пентхаусов, расположено в ЦАО, в окружении уютных старомосковских улиц и исторических зданий. Первый этаж занимают помещения стрит-ритейла, в лобби располагается круглосуточная зона ресепшн, а на придомовой территории запроектированы собственный фитнес-центр, ландшафтная терраса с кинотеатром и охраняемый наземный паркинг. На данный момент в продаже представлено 49 апартаментов площадью от 36 до 186 кв. м, цена которых варьируется от 292 до 362 тыс. руб. за кв. м. Средний бюджет таких апартаментов составляет 22,2 млн. рублей.
Присутствует всего четыре клубных проекта в элит-сегменте, вышедшие на рынок в 2019 году − ЖК «Долгоруковская 25», ЖК «Artisan», ЖК «Stoleshnikov 7» и ЖК «TURGENEV».
Клубный дом «Долгоруковская 25» выполнен в классическом для клубных домов масштабе – проект состоит из двух пятиэтажных корпусов − дома рассчитаны всего на 46 апартаментов — по 23 номера в каждом корпусе. Покупателю доступны студии, двух-, трех- и четырехкомнатные варианты площадью от 41 до 284 кв. м. Застройщик отмечает кулуарность, созданную приватной территорией, изысканную архитектуру и истинно клубный формат. На 46 номеров запланировано 57 машино-мест. В продаже остался 41 апартамент площадью от 39 до 237 кв. м, цена варьирует от 490 до 1 200 тыс. руб. за кв. м, доступны лоты от 19,5 до 276 млн руб., средний бюджет составляет 57 млн руб.
Второй вышедший в 2019 году проект − ЖК «Artisan» – представляет собой пятиэтажный дом на 23 квартиры элит-класса площадью от 58 до 325 кв.м с подземным паркингом на 72 машино-места и внутренним двором. Клубный дом расположен в историческом центре Москвы, в пешеходной зоне на Старом Арбате. Исторический облик здания воссоздан на основании архивных материалов, а фасад внутреннего двора решен в современной стилистике, с дорогим панорамным остеклением и отделкой клинкерным кирпичом. В продаже находится 25 квартир площадью от 56 до 316 кв. м, цена варьирует от 637 до 1 797 тыс. руб. за кв. м, доступны лоты от 53 до 359 млн руб., средний бюджет составляет 164 млн руб.
Третий вышедший на рынок в 2019 году проект − комплекс апартаментов Stoleshnikov 7 — представляет собой ещё более камерный вариант. Это проект реставрации доходного дома на 12 апартаментов, в каждом из которых присутствует настоящий камин. В продаже осталось 11 апартаментов площадью от 138 до 258 кв. м, цена варьирует от 1 490 до 2 262 тыс. руб. за кв. м, доступны лоты от 207 до 485 млн руб., средний бюджет покупки 294 млн. руб.
ЖК TURGENEV − клубный дом на Костянском переулке в ЦАО Москвы. В 8-этажном кирпично-монолитном здании 106 апартаментов. Первый этаж новостройки отведен под торговые объекты и сервисные службы. К открытию запланированы: фитнес-клуб, спа-комплекс, ресторан, сигарная комната, переговорная-трансформер и кинотеатр на 12 мест. На 106 апартаментов предусмотрено 246 машино-мест и 79 кладовых помещений в подземном паркинге. Устроены зарядки для электромобилей. Как можно предположить, вся инфраструктура будет использована только жителями проекта. Это позволяет отнести его к классическим клубным домам элитного типа.
Клубные дома бизнес-класса
За прошлый год на столичный рынок вышло 6 новых проектов бизнес-класса. В их числе ЖК «Vitality», ЖК Счастье на Ломоносовском, ЖК «Исток», «Композиция №24», ЖК «11» и ЖК «Река». Лишь четыре из них соответствуют критерию клубного жилья – предполагают до 90 квартир.
Можно отметить всего 7 находящихся в реализации проектов бизнес класса, рассчитанных до 90 квартир.
Во-первых, стоит отметить ЖК Клубный дом на Таганке. Монолитное 14-этажное здание выполнено в классическом стиле и рассчитано на 78 квартир. Жилье имеет площадь от 43,8 до 96,6 кв. м, в каждом есть балкон или лоджия, предусмотрены гардеробные или кладовые. Двух- и трехкомнатные квартиры оснащены гостевыми санузлами. Первый этаж нежилой, с площадью, выделенной под коммерческие цели, дизайнерски оформленным фойе, ресепшн-зоной, колясочными и служебными помещениями. В доме два скоростных лифта — пассажирский и грузопассажирский. Число парковочных мест практически равно числу квартир. В продаже осталась всего одна 3-х комнатная квартира площадью 97 кв. м за 32,5 млн руб.
Самый компактный клубный проект в бизнес-классе – ЖК Исток. В доме, расположенном в окружении старомосковской застройки и зеленых парков, представлено всего 40 квартир. Девятиэтажный монолитный дом клубного формата сочетает в себе эстетику классических архитектурных традиций и передовых инновационных технологий. В здании представлены квартиры от 47,5 до 120,5 кв. м с современными планировочными решениями, высокими потолками под 3 метра и уникальными видовыми характеристиками. Предусмотрен подземный паркинг на 30 машино-мест. На данный момент в данном клубном доме продается 24 квартиры площадью от 47,6 до 120,4 кв. м, цена которых варьируется от 283 до 318 тыс. руб. за кв.м. Доступные лоты: от 14,6 млн руб. – «однушки», от 23,4 млн руб. – «двушки» и от 24 млн руб. – «трешки». Средний бюджет таких квартир составляет 22,8 млн руб.
Далее следуют два проекта от ГК Эталон – ЖК Счастье в Кусково (81 квартира) и ЖК Счастье на Ломоносовском (56 квартир). Девелопер видит такие составляющие клубного дома, как малоквартирность, функциональные планировки, благоустройство и безопасность, современные технологии и подземный паркинг в рамках сложившихся районов «старой» Москвы. Как отмечает застройщик, малоквартирность позволяет построить дом быстро и сформировать дружелюбное и гостеприимное сообщество жителей.
ЖК Счастье в Кусково — это монолитное 11-этажное здание. На первом этаже коммерческая площадь, под зданием — паркинг на 41 машино-место. В рамках проекта застройщик откроет двухэтажный учебный центр для детей. Торговая площадь отделена от жилой, к ней будут вести отдельные входы. ЖК расположен в 700 метрах от Кусковского лесопарка, в шаговой доступности Графский пруд. В продаже находится 41 квартира площадью от 37,6 до 121,5 кв. м, цена варьирует от 200 до 215 тыс. руб. за кв. м, доступны квартиры от 7,6 млн руб. (однокомнатные), средний бюджет составляет 11,8 млн руб.
ЖК «Композиция №24 − три дома на улице Хавская в районе метро «Шаболовская», объединенных общим двором, приподнятом на стилобате, на 74 квартиры и столько же машино-мест. В новостройке откроют тренажерных зал и библиотеку. Во дворе предусмотрены детская игровая площадка и зона отдыха. На данный момент в данном клубном доме продается 44 квартиры площадью от 37 до 125 кв. м, цена которых варьируется от 288 до 362 тыс. руб. за кв м. Доступные лоты: от 12 до 44 млн руб. Средний бюджет таких квартир составляет 27 млн руб.
ЖК «Eleven» — дом премиум-класса на Звенигородском шоссе в Пресненском районе, состоит из двух башен высотой 16 и 17 этажей на 90 квартир. Две башни с жильем размещены на двухэтажном стилобате с коммерческой недвижимостью. В комплексе откроют ресторан, фитнес-клуб со SPA-центром и бассейном на 4 дорожки по 25 метров, магазин фермерских продуктов и детский клуб. На 90 квартир предусмотрено 184 машино-места в подземном паркинге. На данный момент в данном клубном доме продается 88 квартир площадью от 45 до 280 кв. м., цена которых варьируется от 474 до 1080 тыс. руб. за кв. м. Доступные лоты: от 25 млн руб. – «однушки», от 42 млн руб. – «двушки» и от 90 млн руб. – «трешки». Средний бюджет таких квартир составляет 70 млн руб.
Объекты бизнес-класса более 90-100 квартир.
Вместе с тем, изначальная идея элитного клуба, которая заключалась в органичном и строгом подборе жильцов клубного дома, не прижилась на российской почве и стала причиной спекуляций застройщиков, которые стали всё чаще выдавать обычные малоквартирные и многоквартирные дома за дома клубного типа. Приставка клубный, без сомнения, значительно повышает интерес к недвижимости и способствует реализации жилья. Теперь даже наличие 150 и более квартир не мешает застройщику представлять данные проекты как клубное жильё. Критерием клубности в данном случае становится не наличие внутренней инфраструктуры и других достоинств, а широкое распространение коммерческих помещений на первых этажах, что прямо противоречит изначальной идее, когда ставилась задача максимально отгородиться от внешних посетителей, и инфраструктура предназначалась только для жителей дома. Количество машиномест также в лучшем случае равно числу квартир, а зачастую намного уступает ему. Тем не менее, все это не мешает застройщикам позиционировать данные проекты, по сути, массового жилья как клубные, особенно на фоне масштабного развития районов комплексной застройки, где идёт счёт на тысячи квартир.
Самым крупным из подобных клубных домов бизнес класса является ЖК «Октябрь» – он рассчитан на 595 апартаментов, в продаже осталось 189 единиц. В данном случае застройщик позиционирует проект как максимально удобный деловым людям, ведь все необходимое реализовано внутри дома – от продуктового магазина, ресторана и фитнес-клуба до медицинского центра, спа-салона, кинотеатра на первых 3-х этажах, а на 4-м этаже расположены офисы. Такой клубный дом в бюджетном варианте включается в общественное пространство за счет коммерческих помещений, а общению людей способствует общая инфраструктура на первых этажах, что заставляет вспомнить дома-коммуны в стиле конструктивизма.
Среди уже выполненных проектов от данного застройщика можно отметить ЖК Sky Parks, который позиционировался как среднеэтажный жилой дом среди парков и незастроенной территории, который позволяет жителям быть ближе к природе, к свету и отрытому пространству. В данном случае ЖК Октябрь и ЖК Менжинского 30 используют новую концепцию клубного дома как насыщенного инфраструктурой на первых этажах здания.
Среди других крупных домов клубной концепции можно отметить ЖК Серебряный бор (426 квартир). Проект включен в перечень рассматриваемых из-за своей локации (окружен сосновой рощей и расположен в 100 м от реки-Москвы), концепции (первые два этажа нежилые и заняты коммерческими помещениями и дошкольными учреждениями), а также из-за равного числа квартир и парковочных мест. В продаже осталось 20 квартир площадью от 40 до 134 кв. м, цена варьирует от 345 до 700 тыс. руб. за кв. м, доступны квартиры от 17,7 млн руб. (однокомнатные), средний бюджет составляет 37 млн руб.
Клубный дом бизнес-класса ЖК Vitality (297 квартир) находится рядом со станцией метро Дубровка и представлен двумя кирпично-монолитными 15-16-этажными домами, рассчитанными на 297 квартир. На каждой лестничной клетке их не более 5, планировки свободные. Застройщик позиционирует проект как предназначенный для молодых профессионалов на пике карьеры и активной жизни, которые хотят жить в спокойной обстановке недалеко от благ большого города. Застройщик обещает помочь подружиться с новыми соседями, устраивая общие мероприятия и праздники для жильцов. Комфорту проживания также поспособствуют системы умного проживания, такие как умный консьерж. В продаже осталось 130 квартир площадью от 39,6 до 91 кв. м, цена варьирует от 205 до 271 тыс. руб. за кв. м, доступны квартиры от 8,1 млн руб. (однокомнатные), средний бюджет составляет 13,6 млн руб.
Апартаменты в клубном доме бизнес-класса также представлены в ЖК Tatlin Apartmets, который представляет собой возрождение идей конструктивизма, где пространство для отдыха, работы и саморазвития едино. Этому способствует совмещенная с зимним садом библиотека, детский образовательный центр и коворкинг. Расположенный в здании фреш-маркет не откладывать поход за покупками, а сэкономленное время провести в фитнес-клубе или салоне красоты. Как отмечает сам застройщик, расположенное в здание кафе является наследником другой характерной черты конструктивизма ‒ расположенной в жилом доме фабрики-кухни. Так,12-этажное здание включает в себя 130 апартаментов и 83 машиномест. В продаже осталось 40 апартаментов площадью от 46 до 93 кв. м., цена варьирует от 250 до 320 тыс. руб. за кв. м., доступны лоты от 12,5 млн руб. (однокомнатные), средний бюджет составляет 20,5 млн руб.
Последний проект среди крупных клубных домов бизнес класса представлен ЖК Концепт House ‒ 12-этажный дом с подземным паркингом и детским садом. В монолитном доме всего 100 квартир, от студий 28 кв. м до пятикомнатных. На последнем этаже есть пентхаус площадью 135 кв. м с открытыми террасами и панорамным остеклением. На первом этаже размещены лобби, помещение для консьержа и детский сад. Под домом паркинг на 70 машино-мест. Застройщик не упоминает, почему дом позиционируется как клубный. Из достоинств выделена разве что транспортная доступность и зелёное окружение. В продаже осталось 41 квартира площадью от 28 до 126 кв. м, цена варьирует от 180 до 290 тыс. руб. за кв. м, доступны лоты от 7,8 млн руб. (однокомнатные), средний бюджет составляет 20,3 млн руб.
Среди проектов такого масштаба есть по-настоящему клубные объекты, как ЖК Река — клубный дом от компании «Донстрой» в Раменках, недалеко от пересечения Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского. В проект входит 6-10-этажный дом на 115 квартир премиум-класса — по 1-2 на лестничной клетке. Предусмотрено 23 квартиры с террасами, часть планировок с окном в ванной или каминами. Потолки 3,65 м – 3,95 м. Под домом будет паркинг на 220 машин. Первый этаж с коммерческой недвижимостью, здесь откроется фитнес-зал, ресторан, супермаркет, танцевальная студия и сервисные службы. Клубный дом расположен вблизи реки Раменки, вдоль русла которой раскинулась зеленая зона. Жителям «Реки» обеспечен приватный выход к прибрежной зоне. В продаже осталось 44 квартиры площадью от 60 до 355 кв. м, цена варьируется от 378 до 627 тыс. руб. за кв. м, доступны лоты от 30 млн руб. (однокомнатные), средний бюджет составляет 74 млн руб.
Сегмент комфорт-класса
Понятие клубного дома нашло продолжение даже в сегменте комфорт. В данном случае оно оправдывается наличием широко представленной инфраструктуры как в самом доме, так и в ближайшем окружении, хорошо проработанных общественных зон. Функциональные планировочные решения, подземный паркинг, благоустроенная придомовая территория с зонами для спорта и отдыха, детский досуговый центр на первом этаже, высокая транспортная доступность, район со сложившейся инфраструктурой и привлекательная цена – такие характеристики позволяют застройщикам позиционировать свои проекты как клубные даже в комфорт-сегменте.
Другим примером клубных домов в комфорт-классе может служить 23-этажный ЖК L’Club на 506 квартир, расположенный на улице Совхозной в Люблино. Под территорией устроен паркинг на 246 автомобилей. Первый этаж нежилой и занят магазинами, аптеками, отделением банка и детским досуговым центром. Вокруг корпуса обустроят зоны отдыха, игровые и спортивные площадки. Кроме крытого подземного паркинга, на территории организуют открытую гостевую автостоянку. Участок по периметру будет огорожен. Как обещает застройщик, живя здесь, вы будете знать своих соседей в лицо и по именам, а ваши дети будут играть друг с другом во дворе. Здесь вам не придется переживать за парковочное место, возвращаясь с работы. Проект уже практически распродан, в продаже осталось 8 квартир площадью от 39 до 67 кв. м, цена варьирует от 158 до 186 тыс. руб. за кв. м, доступны лоты от 7,2 млн руб. (однокомнатные), средний бюджет покупки 9,6 млн руб.
