Как уведомить налоговую о сроке владения новостройкой?
В 2018 году я купил квартиру по ДДУ у застройщика. В 2019 году оформил право собственности, а в 2021 решил ее продать. С момента, как я полностью оплатил квартиру, прошло три года и один месяц. У меня есть еще квартиры, но все они пока строятся. То есть эта готовая квартира — единственная, в которой можно жить.
По новым поправкам налог с продажи квартиры я платить не должен и, соответственно, в декларации мне ее указывать не нужно. Но я боюсь, что налоговая увидит, что квартира у меня в собственности всего 1,5 года, и посчитает, что я уклоняюсь от уплаты налога.
Как уведомить налоговую инспекцию о том, сколько времени прошло с момента полной оплаты квартиры? И надо ли это делать?
Вы правы: теперь минимальный срок владения новостройками считается не с даты регистрации права собственности, а с момента полной оплаты стоимости квартиры. Если единственная квартира была в собственности три года или более, не придется платить НДФЛ, когда будете ее продавать. Отражать в декларации доходы от продажи тоже не нужно.
По закону вы не обязаны уведомлять налоговую о том, когда фактически приобрели квартиру. Но наши читатели пишут, что проблемы со сроками часто возникают даже в более простых случаях. Поэтому нужно быть готовым к тому, что ИФНС пришлет вам запрос о продаже квартиры. Расскажу, как опередить инспекцию и представить пояснения до того, как она вами заинтересуется.
Когда не нужно платить НДФЛ и подавать декларацию, если продаете новостройку
При продаже новостройки надо учитывать правило минимального срока владения. Если человек владел квартирой пять или более лет, платить НДФЛ с доходов от ее продажи не придется. А если новостройка — единственное жилье продавца, этот срок сокращается до трех лет.
Чтобы минимальный срок владения новостройкой был сокращенным, на момент продажи не должно быть других квартир в собственности. Тут есть исключение: можно иметь в собственности две квартиры, если вторую вы купили в течение 90 дней до продажи новостройки.
Если квартирой вы владеете меньше минимального срока, то при продаже, возможно, придется заплатить 13% НДФЛ. И обязательно нужно будет подать декларацию.
Раньше минимальный срок владения новостройкой отсчитывался с даты регистрации права собственности, то есть после сдачи дома. С 29 декабря 2020 года вступили в силу изменения в налоговый кодекс: теперь срок считается с момента полной оплаты квартиры. Если после оплаты прошел минимальный срок, налога при продаже новостройки не будет. Но если была доплата за лишние метры при сдаче дома, срок нужно считать с момента, когда собственник внесет эту доплату. Считать срок по-новому можно, если квартиру, которую купили у застройщика по ДДУ или договору уступки, продали в 2019 году или позднее.
Вы оплатили квартиру по ДДУ уже больше трех лет назад, и эта квартира единственная в вашей собственности. Так что вы правы: платить НДФЛ с доходов от ее продажи не нужно.
Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?
Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.
Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.
Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?
Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:
Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.
Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.
Покупаем квартиру: что выбрать?
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.
Повышенный спрос на госипотеку под 6,5%
Как быстро и выгодно продать квартиру через агентство недвижимости
Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.
Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.
Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.
В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.
На что еще обратить внимание
Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Сколько платить
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Куда обращаться для регистрации сделки
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.
Что такое вторичное жилье
Покупка квартиры – серьезный шаг, поэтому необходимо подойти к ее выбору со всей ответственностью. Часто покупатель не может определиться, какой недвижимости отдать предпочтение. Попробуем разобраться, так ли страшна «вторичка», и на что следует обратить внимание при выборе жилплощади.
Что такое вторичная недвижимость
Говоря о вторичной недвижимости, многие обыватели неверно истолковывают это определение. Зачастую под ним подразумевают старый жилой фонд – дома, которые были построены давно, а на сегодня находятся в состоянии, близком к аварийному. Однако это не всегда так.
Термин «вторичное жилье» означает объект, находящийся в чьей-то собственности. При этом он может располагаться в недавно сданном доме. Сегодня никого не удивляет, что в одном и том же жилом комплексе некоторые квартиры продаются от застройщика (первичный рынок), а часть объектов продают собственники, успевшие приобрести помещение на ранних стадиях строительства.
Вторичный рынок
Что требуется от вторичного жилья
Большинство покупателей используют заемные средства, поэтому приобретаемый объект должен соответствовать требованиям банка: находиться на территории РФ, быть зарегистрированным в ЕГРН, не иметь незаконных перепланировок. Фундамент здания и перекрытия должны быть каменными или бетонными. Износ здания не должен превышать 70%, окна, двери и крыша должны быть целыми. Ипотека возможна только в том случае, если квартира оснащена основными коммуникациями – водоснабжением, канализацией, электричеством, газом, системой отопления.
Ветхое жилье и его приобретение
Некоторые покупатели надеются сэкономить, приобретая жилплощадь в ветхом доме. Они рассчитывают, что в перспективе здание будет снесено, а жители получат хорошие просторные квартиры в новостройке. Однако реализации программы переселения можно дожидаться в течение нескольких лет. Все это время придется ютиться в неблагоустроенном помещении.
Кроме того, существуют определенные нормы выделения жилплощади – 12 квадратных метров на человека (согласно ст. 50 Жилого Кодекса РФ). В некоторых случаях выделяется то же количество метров, что и было в старом помещении, однако более просторную площадь вам точно никто не предложит.
Выбор района
При покупке жилого помещения немаловажен и район, в котором оно находится. Не существует единых критериев выбора, приоритеты разных людей отличаются друг от друга. Как правило, чаще всего выбирают объекты, расположенные недалеко от места работы, либо в местах с хорошей транспортной развязкой и выездом на трассу. Многие покупатели хотят жить в элитном районе, при этом молодежь стремиться обосноваться поближе к центру.
Семьи с детьми предпочитают районы с развитой инфраструктурой, при этом важно, чтобы рядом находились дошкольные и образовательные учреждения, социальные объекты (поликлиники, больницы). Пенсионеры, желающие отдохнуть от шума и суеты города, обычно выбирают спокойные зеленые зоны.
Экология играет не последнюю роль, поэтому наличие рядом парка или сквера будет дополнительным плюсом. А близость предприятий, высоковольтных линий и ЛЭП, напротив, негативно скажутся на здоровье жильцов.
Этажность вторички
Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде. Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.
Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.
Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.
Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье
Плюсы и минусы вторички
Преимущества вторичных объектов очевидны. Как правило, они находятся в районах с развитой инфраструктурой. Покупатель может на месте оценить состояние дома и условия проживания.
Права собственности на объект недвижимости возникают сразу же, по завершении процедуры государственной регистрации. Соответственно, вы можете отпраздновать новоселье после того, как состоялась сделка. Вторичный рынок переполнен предложениями, поэтому найти варианты с хорошим ремонтом не составит труда.
Среди недостатков такого жилья – более высокая, по сравнению с новостройкой, стоимость. В квартире может оказаться незаконная перепланировка или скрытые недостатки. Также стоит учитывать износ коммуникаций. Если дом был построен более 40 лет назад, то состояние электропроводки, стояков, труб, вероятно, оставляет желать лучшего. Если не проводился капитальный ремонт, то имеет смысл поискать другие варианты.
Заключение
Каждый покупатель решает для себя, стоит ли ему приобретать недвижимость, уже бывшую в собственности. При этом не существует единого правила для всех, и нельзя заявить, что новостройка всегда лучше. Нередки случаи, когда покупатели бюджетных новостроек сталкивались с такими проблемами, как плохая тепло- и звукоизоляция, некачественные материалы, возникновение трещин в стенах. Поэтому, приобретая квартиру, стоит учитывать совокупность всех факторов.
Надо брать: 3 аргумента в пользу покупки квартиры на вторичном рынке
Доводы читателей Т—Ж
В комментариях с нами поделились историями и аргументами, почему тот или иной вариант лучше. В нашей подборке — счастливые истории обладателей вторичек.
Считаю, что для первой квартиры на одного человека или молодую семью стоит брать вторичку с хорошим ремонтом. Так мы и сделали. Какой квартиру мы купили — в том же все еще хорошем состоянии и продадим. Дополнительно только кондиционер установили.
В первой квартире вы не будете жить много лет. В этой я рассчитываю прожить около пяти лет. И знаете, было бы безумно жаль потраченного времени, сил и денег на ремонт, когда так скоро собираешься продавать квартиру.
А вот когда соберетесь купить квартиру побольше, тогда уже стоит присмотреться к новостройке, строить дом или брать во вторичке, но чтобы вложиться в ремонт так, чтобы хватило до конца жизни.
Еще добавлю, что не стоит бояться первого и последнего этажа, просто внимательно проверяйте квартиру на сырость и протечки. Последний этаж отлично подойдет тем, кто любит тишину. А вот первый — тем, кто эту тишину нарушает: семьям с детьми. Тут и коляску далеко тащить не надо, и дети могут бегать сколько захотят, не создавая дискомфорта соседям снизу.
В-третьих, это своя квартира, а не съемная. Можно все сделать под себя, и никакая тетя Наташа не скажет, как не делать, куда не ставить, кого не водить.
В-четвертых, планировка квартиры, конечно, не моя мечта. Мечталось о кухне-гостиной и спаленке. Но в этом новом районе не было таких планировок, а менять местоположение нам не хотелось.
Покупал квартиру 10 месяцев назад. Мне было на момент покупки 20 лет, работа у меня неофициальная, поэтому пришлось оформлять ипотеку на отца. Уговорил его отдать мою долю в нашей общей квартире в денежном эквиваленте — 500 тысяч рублей на первоначальный взнос.
Я выбрал хрущевку в центре Казани. Квартира стоила 2,5 млн рублей с хорошим евроремонтом. Пришлось вложить все заработанные деньги в ремонт в туалете, трубы и мебель. Изначально хотел новостройку, но по такой же цене квартиры были уже значительно дальше от центра.
Почему решил купить? Понял, что, если буду снимать, деньги буду отдавать только в воздух, не смогу много откладывать ежемесячно. А так через 3—5 лет у меня будет своя квартира стоимостью около 3 млн рублей, которую в любое время можно обменять на деньги.
Через два месяца после покупки цена моей квартиры увеличилась на 200—250 тысяч. Это стимулирует больше зарабатывать и быть всегда в тонусе. Платеж по ипотеке — 17 тысяч, сдаю ее за ту же сумму. Считаю, что купил очень выгодно. Это центр Казани, сдал буквально в считаные часы, даже остались обиженные потенциальные квартиранты, которые просто не успели приехать заранее.
В итоге квартиранты сами платят мою ипотеку, а долг отцу уменьшается. Папа будет запрашивать налоговый вычет с процентов по ипотеке, что даст еще 390 тысяч. Приятно осознавать, что уже примерно к 25 годам у меня будет капитал примерно в 3 млн рублей.
>А так через 3—5 лет у меня будет своя квартира стоимостью около 3 млн рублей, которую в любое время можно обменять на деньги.
Алексей, согласна. Наивно.
О капитале в 3 млн.руб. А про ипотеку-долг он уже забыл.
Потому как сейчас продать квартиру быстро и «в любое время» можно только с хорошим дисконтом, тем более в старом хруще (который уже давно и морально, и физически устарел). Я периодически заглядываю на циан и вижу, что квартиры висят в продаже по году и больше. Не могу сказать ничего про Казань, но во всех тех городах, что я хорошо знаю, активно застраиваются окраины + хватает точечной застройки в центре (хрущ, очевидно, ликвиднее от этого не становится).
Алексей, стоимость квартиры в новом доме в центре выше стоимости той же хрущевки в центре от 2 до бесконечности раз.
Это вообще разное жилье.Выбора или/или здесь нет.
Застройка окраин на дешевое жилье центральной локации влияет мало.
Кто хочет жить в центре,но имеет мало денег,купит поменьше и постарше,но в поля не поедет.Или как в примере героя истории жилье под сдачу.За условные 6-7 млн уж лучше купить хрущ в центре,спрос всегда будет,чем новострой на выезде из города.
Андрей, допустим и так. Во вторичках тоже молодые живут, и они не отличаются корректностью
Батор, а корректность это я так понимаю «зависаешь с гулянками до глубокой ночи»?
Алексей, согласен, покупаем ведь метры, в новостройке квадратный метр может стоить 53 тыс общая площадь 19,38, общая сумма 1,2 млн или вторичка 1,6м а площадь только 12 м и тоже окраина
Olesia, наша однушка на Тульской, за три года подешевела на 2 млн.
Крис, парень ипотеку за 3 года не выплатит. Чистого капитала в 3 млн.руб.не будет. Будет все тоже самое почти: долг и квартира.
В прошлом году покупали с женой свою первую квартиру в ипотеку.
Вводные данные: СПБ, сумма на первоначальный взнос 2кк, жена доучивается и временно не работает, так что ипотеку одобряли в районе 2.5 кк на 15 лет. Ждать особо не хотелось, так как жили с моими родителями, хоть и в отдельной комнате и пора было уже сваливать, машины нет.
Другой вариант: двухкомнатная хрущевка/панелька в пешей доступности от метро в районе со сложившейся инфраструктурой и адекватным расположением.
Да, маленькая кухня, да надо внимательно смотреть историю квартиры, да плохая шумоизоляция, да надо внимательно смотреть что за соседи, и все равно можно нарваться на безумных бабок или алкашей, да нет лифта, консьержа и мусоропровода, да квартира морально устаревает и дом старый, а стены тонкие.
Но! 2 комнаты это охрененно, личное пространство это суперважно. До метро 10-15 минут пешком, до центра города на метро еще 15 минут. До работы час, без всяких пересадок. Соседей мало, места для парковки есть. Вокруг 2 пятерочки, 3 магнита, сбербанк, почта, 2 школы, 3 садика. Это в 10 минутах ходьбы все.
Соседи спокойные, я их сейчас вообще не слышу. Бабушки и семейные пары 40+, раньше скандалила пара за стеной, но сейчас развелись и воообще тишь да гладь.
У меня очень много знакомых и друзей вокруг сейчас покупает квартиры, почти все в первичке, но для меня выбор был очевиден. Хрущевочка ван лов.
