«Человейник» в Питере, или Как живется в доме, где 35 подъездов, 3708 квартир и парковка во дворе
Получайте на почту один раз в сутки одну самую читаемую статью. Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте.
На сравнительно небольшой территории недалеко от Санкт-Петербурга появился «микрорайон-миллионник» с фантастической плотностью заселения. И вырос он на месте спокойной деревеньки Кудрово, относящейся к Всеволожскому району Ленинградской области.
Историческая справка: Впервые населенный пункт Кудрово упоминался в новгородских писцовых книгах XV в. Вначале XIX в. деревня фигурировала как мызы Оккервиль, где была расположена загородная резиденция Полторацкой, а рядом располагались винный и водочный заводы. В советские времена в ней была организована коммуна, а в 1939 г. колхоз, в который входило лишь 17 имеющихся дворов. В середине прошлого века в Кудрово проживало чуть более 300 человек, а к концу 80-х годов до населенного пункта был проложен туннель метрополитена, но станция «Народная» так до сих пор и не принимает пассажиров, поскольку ни вестибюль, ни наклонный ход не построены. В 2018 г. после тотального заселения новостроек деревня Кудрово превратилась в город.
Теперь Кудрово называют «многомиллионным муравейником», ведь там в начале двухтысячных началось активное строительство бюджетных жилых комплексов высотой 22-25 этажей (минимум 18 в нескольких блоках гигантского дома), в которых имеются преимущественно студии и однокомнатные квартиры. Хотя в «главной деревне России» еще нет 1 млн. жителей, но учитывая темпы ее разрастания и появления жилых комплексов в микрорайоне «Новый Оккервиль», в частности многоквартирного дома по адресу ул. Областная дом №1 – эта цифра не так и призрачна.
Этот жилой дом прославился на всю страну тем, что в нем создано 35 подъездов, 3708 квартир и 29 нежилых помещений! Даже по самым скромным подсчетам в нем проживает минимум 7,5 тыс. человек (численность небольшого городка!). Страшно даже себе представить, как живется огромному количеству людей в высотке, построенной в виде замкнутой структуры с узким двором-лабиринтом.
Пока комплекс еще только строился, он хоть и вызывал опасения из-за высотности разноуровневых зданий (от 18 до 25 этажей), но не было замкнутого пространства, появившегося после того, как был сдан последний корпус. Вот тогда остался лишь узкий проезд во двор, который изначально даже закрывался, чтобы чужаки не могли попасть на его территорию. Со временем въезд перестали закрывать, ведь кто-то выезжал или заезжал каждые 10 секунд.
По окончании строительства жильцы последних корпусов почувствовали всю прелесть объединения. В один прекрасный момент было объявлено, что из адреса пропали номера корпусов, в связи с вводом в эксплуатацию четвертой очереди, дому присвоен единый адрес – Кудрово, улица Областная, дом № 1. Это повлекло за собой бюрократическую волокиту, а именно: изменение адреса регистрации в документах, удостоверяющих личность, внесение изменений в базу Единого государственного реестра недвижимости, если уже было оформлено право собственности, то и в правоустанавливающих документах потребовалось вносить изменения.
Изменение адреса стало не единственным неприятным сюрпризом для жильцов дома. Прогуливаясь по гигантскому двору вдоль парадных, изучая таблички с номерами квартир, можно понять, что и здесь творится что-то неладное. Логично предположить, что в последнем подъезде будут расположены квартиры с номерами, приближающимися к цифре 3708. Как бы не так! Последние квартиры находятся в 25 подъезде, а в 35 – нумерация начинается с 2497 и заканчивается 2588. Представляете, как курьерам или бригаде Скорой помощи искать нужного адресата?
Удручающий факт: Ну и это еще не все. Учитывая, что дом имеет узкий и длинный двор, жильцы квартир 1-15 этажей, чьи окна выходят «вглубь колодца» или лабиринтов – солнечные лучи не видят никогда. Зато прекрасно слышат рев тысяч машин, пытающихся в морозное утро завестись (часов эдак в пять, позже уже не выехать из Кудрово), а в вечернее время припарковаться. И это не говоря об угарном газе, которым приходиться дышать круглосуточно.
Тем, у кого квартиры расположены у фасадной части конструкции здания, повезло больше, в их окна скудное питерское солнце заглядывает каждый раз, когда появляется на горизонте, да и весь расстроившийся микрорайон можно увидеть. Хотя и смотреть то практически не на что, одни 25-этажные коробки и заставленные машинами тротуары.
Не лучше обстоят дела и с инфраструктурой. Застройщики изначально красиво обещали и школы, и детские сады, и поликлиники, и досуг даже организовать. А на практике кое-где можно увидеть лишь малюсенькие детские площадки, ну а в остальном – крошечные дворы до отказа забитые автомобилями, единственный на 50 тыс. человек (официальная цифра, по факту в 2 раза больше) Центр общей врачебной практики расположен как раз в гигантском доме, одно отделение почты, катастрофическая нехватка школ и детских садов (все же рассчитано на жителей деревни). Справедливости ради, надо сказать, что в городе Кудрово имеется несколько супермаркетов и даже городской парк, но этого недостаточно для такого количества населения.
Естественно, живущий в Кудрово народ на работу и по малейшему поводу отправляется в Северную столицу (чему совсем не рады питерцы), правда и добраться до нее в час пик просто нереально из-за пробок и отсутствия адекватного пассажирского траффика. Так что «главная деревня России» прославилась не только самым большим домом, но и масштабными проблемами, которые никто не спешит разгребать.
Понравилась статья? Тогда поддержи нас, жми:
«Это отдельный микромир» Пробки, дружины и русское чудо: как живет самый богатый город России
Москву потеснили — в рейтинге самых богатых городов России столицу обогнали два небольших пригорода Санкт-Петербурга. Кудрово — новая столица самых обеспеченных жителей России. Правда, «богатый» статус пока не помог городку избавиться от дефицита детских садов и школ, а скорой помощи, как и полиции, там и вовсе нет. Зато граждане проявляют таланты кооперации. Народное вече с золотым отливом — в материале «Ленты.ру».
Первое место в рейтинге городов с самыми обеспеченными россиянами Кудрово присвоила компания Domofond. Аналитики учитывали ответы жителей из 200 городов страны. Респонденты отвечали на вопросы о том, достаточно ли им получаемого дохода на комфортную жизнь, устраивает ли их уровень цен в магазинах рядом с домом и насколько справедливыми они считают свои расходы на ЖКХ и другие регулярные траты.
Средний по стране показатель обеспеченности населения составил 3,9 балла (это, к слову, на 0,4 пункта ниже, чем годом ранее). Получившие бронзу рейтинга москвичи оценили свое благосостояние в 5,2 балла, а петербуржцы с 4,9 балла и вовсе оказались на девятой строчке рейтинга. А вот золото и серебро досталось двум пригородам Северной столицы — Кудрово (5,8 балла) и Мурино (5,3 балла).
Смычка города и деревни
Кудрово активно застраивается с 2006 года и сейчас представляет собой фактически пригородный район бюджетных высотных жилых комплексов. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках города, по имеющимся в распоряжении «Ленты.ру» данным «Авито Недвижимость», составляет 90,9 тысячи рублей. В среднем по Петербургу первичный метр стоит 109,7 тысячи.
Кудрово иногда называют микрорайоном-миллионником, имея в виду чрезвычайно плотную заселенность. В действительности, конечно, о миллионах речи не идет: по официальным данным, население района незначительно превышает 31,5 тысячи жителей. Неофициальные оценки дают гораздо большую цифру. Еще в 2017-м местный портал Vsekudrovo попытался оценить этот параметр, прибегнув к анализу городского рынка новостроек. На тот момент в эксплуатацию было введено около 51 тысячи квартир — это дало авторам публикации основание утверждать, что население Кудрова уже достигло как минимум 100 тысяч жителей. Совсем беспочвенным такое утверждение не назовешь: действительно, большинство россиян по-прежнему проживают кучно — на одного человека приходится меньше одной комнаты. Так что нехитрая арифметика не исключает цифры в 100 тысяч жителей и даже больше — во всяком случае, в ближайшей перспективе. Тезис подтверждается и количеством людей в районных группах в соцсетях: сообщество «Кудрово здесь» насчитывает более 100 тысяч подписчиков, «Я люблю Кудрово» — около 80 тысяч человек.
К 2040 году, по прогнозу областных властей, в Кудрове будут проживать 202 тысячи человек. Все они, судя по характеру застройки, будут жить в жилых комплексах стандарт- и комфорткласса.
Материалы по теме
«Люди ходить боятся»
«Дорогих квартир в Кудрове нет, их там просто изначально не строили. Нет и многокомнатных квартир — разве что единичные случаи, и то, как правило, они появляются в результате перепланировки, — рассказывает руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев. — Стоимость студий начинается от 2 миллионов в той части, что ближе к парку Оккервиль, рядом с “Мега Дыбенко” цены уже от 3 миллионов. “Двушки” и “трешки” — маленькие, дешевые: верхняя ценовая планка в районе 10 миллионов рублей. Дороже — это исключение, хотя можно найти и за 15 миллионов, но я не очень понимаю, кому такое чудо чудное надо. Человек с 15 миллионами рублей, поехавший в Кудрово, вызывает вопросы».
Своей статистикой с «Лентой.ру» поделились в агентстве недвижимости «Невский простор» — и там похожие цифры. Средняя стоимость студии в новостройках Кудрова (всего на первичном рынке продается 19 ЖК) — 2,65 миллиона рублей, минимальная — 2,1 миллиона. Средняя площадь такого предложения — 26,8 квадратного метра.
Стоимость полноценных «однушек» варьируется от 2,9 до 5 миллионов рублей, «двушек» — от 3,3 до 7,2 миллиона. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры — 8,2 миллиона рублей. На вторичном рынке и цены, и площади похожи — город застраивается достаточно давно, и многие квартиры в новых домах, включая студии, продаются уже как вторичные.
Богатые тоже плачут
Огромные объемы небольших недорогих квартир в приличных, в общем-то, ЖК — рабочий способ решения жилищного вопроса, заставляющий вспомнить о советской типовой застройке. Но у этой медали есть и обратная сторона: облик города — классическая иллюстрация ставшего в последние годы популярным определения «человейник». Типичная фотография Кудрова — ряды разноцветных высотных корпусов занимают собой весь кадр, уходя за горизонт. Средняя высотность новостроек в городе — 21 этаж, это третий по стране показатель.
Главная же проблема — инфраструктура. Кудрово часто ошибочно называют районом Петербурга (на самом деле это город Всеволожского района Ленобласти), и сделать такую ошибку легко. Территория города примыкает к Невскому району Петербурга, она находится внутри Кольцевой автодороги, ближайшая станция метро — «Улица Дыбенко» — расположена примерно в двух километрах от жилой застройки, что для области, в общем-то, рекордно близко.
Материалы по теме
Парадные метры.
Но до 2016 года, уже активно застраиваясь и заселяясь, Кудрово оставалось в статусе деревни, с деревенскими же нормативами инфраструктуры: 10-12 лет тому назад, когда большая стройка только начиналась, население деревни Кудрово составляло около сотни человек. В итоге в этом стремительно появившемся на карте области крупном современном городе фиксируется дефицит поликлиник, школ и детских садов.
С последними, впрочем, ситуация выправляется — острый дефицит был компенсирован уже к 2016 году: застройщики ждали присвоения Кудрову городского статуса и планировали в своих ЖК инфраструктуру уже по городским нормативам. В результате свои детские сады были запроектированы в ЖК «Новый Оккервиль», «Вернисаж», «Лондон», «Австрийский квартал» и других — сейчас в городе, по статистике риелторской компании «М16-Недвижимость», насчитывается около трех десятков ДОУ. Но в основном это частные платные заведения, возникшие рыночным образом — как ответ на острую потребность горожан.
В 2016-м в Кудрове начали активно строить школы — в том числе и государственные. Есть отделение Всеволожской клинической межрайонной больницы (клиника государственная, но обслуживает не все адреса в Кудрове), есть несколько частных клиник. И все же власти Ленобласти признают дефицит инфраструктуры в городе — в марте 2019-го было принято официальное решение о пересмотре генплана города, который был принят еще в 2013-м, по «деревенским» нормативам, и рассчитывал на вдвое меньшее количество населения.
Если школ, детских садов и больниц просто не хватает, то подстанций скорой помощи в городе нет вообще — вызывать приходится из Всеволожска. Скорая помощь может ехать на вызов полтора-два часа — это сразу ставит под вопрос привлекательность города как минимум для пожилых людей и молодых родителей. «За восемь месяцев жизни в Кудрове я увидела скорую помощь два раза, — рассказывает петербургская фотохудожница Анна Гофман, в 2019 году в качестве творческого эксперимента временно переехавшая в Кудрово. — У местных жителей есть поговорка: в Кудрове жить нормально, но только без детей и без машины. Люди, которые работают, учатся, лечатся в Петербурге, встают очень рано. Нормальная ситуация, когда в 5:30 утра я слышу стук каблучков — кто-то из соседей выезжает на работу. Те, кто не ездит на машине, идут 40 минут до метро в любую погоду». Впрочем, как говорит Гофман, подобные районы — не петербургская, и даже не российская диковинка: «Такое есть и в Париже, и в Брюсселе. Жопа — не только в Кудрове и не только в России».
Материалы по теме
«А из нашего окна боль и пустота видна»
Покупательская аудитория Кудрова напоминает столичную Новую Москву: как рассказывает Анна Гофман, квартиры в городе покупает молодежь, молодые семьи, много приезжих — все это активные люди, для которых покупка собственной квартиры здесь становится важной жизненной вехой. И эта энергия им пригождается: поскольку инфраструктуры в районе мало, приходится пользоваться петербуржской. То же самое относится и к рабочим местам. А дорога в город и обратно, особенно в часы пик, для жителей Кудрова превращается в настоящее испытание.
«Я поселилась в Кудрове ради экономии: семья моей подруги купила в пригородах и спальных районах Петербурга несколько квартир под сдачу в аренду, и одна из них долго пустовала, — рассказывает петербурженка Наталья Скокова. — У меня были перебои с работой, и в результате подруга пустила меня пожить в этой квартире за оплату коммунальных услуг. Прожила так несколько месяцев, сейчас у меня дела получше: я снова снимаю квартиру в Приморском районе. В Кудрово по своей воле не вернусь: до ближайшего метро минут 40, выезды из города встают намертво. Не представляю себе, как отсюда люди к 9 утра ездят на работу — по-моему, пробки в районе рассасываются часам к 10:30-11, не раньше». Но, как ни странно, таких жителей в городе меньшинство — по словам Анны Гофман, которая в рамках исследовательского проекта провела несколько десятков интервью с кудровчанами, для них характерен серьезный местечковый патриотизм.
Мест нет: в Кудрово больше негде строить
Почти за 15 лет застройки деревни Кудрово Всеволожского района Ленобласти здесь реализовано 2,47 млн м2 жилья. Собственно, это уже не деревня с населением 91 человек (данные 2007 года), а 40–тысячный город. На этой неделе объявлено о начале строительства последнего жилого дома в данной локации. Свободных участков, на которых разрешено возведение жилья, в Кудрово больше не осталось.
Застройщики начали освоение Кудрово в 2006 году. Тогда это была заброшенная деревня на границе города и области без инженерной и транспортной инфраструктуры.
Спокойствие и безопасность: преимущества жизни в Кудрово
Правда, были и плюсы — уже 3 года, как работала «МЕГА ИКЕА». В завершающей стадии находилось и строительство КАД, которая радикально изменила весь петербургский девелопмент.
Проект последнего жилого комплекса в Кудрово реализует Группа «Аквилон», которая приобрела его осенью прошлого года у «Евроинвест Девелопмент». Сумма сделки не раскрывается, но, по оценке участников рынка, она могла составить 1,5–1,7 млрд рублей.
Здесь появится жильё комфорткласса площадью около 90 тыс. м2. Объем инвестиций в проект составит 7–8 млрд рублей. Первая очередь — 37 тыс. м2 жилья (это два 12–этажных корпуса, рассчитанных на 649 и 341 квартир) — будет выведена в продажу на следующей неделе.
Оставшиеся в Кудрово земельные участки предназначены для строительства торговых комплексов либо имеют сельcкохозяйственное или промышленное назначение. «Конечно, потенциально они могут быть переведены под жилищное строительство, но на данном этапе это не нужно ни властям (дополнительная нагрузка на проблемные транспорт и социалку), ни девелоперам (интерес смещается к высоколиквидным участкам в черте города)», — говорит Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru.
Застройка Кудрово начиналась с северной части, где участок в 50 га стали осваивать «Отделстрой» и «Строительный трест». Южную часть (135 га) также предполагалось застроить в едином стиле. В 2007 году владелец земли — компания SVP–Group, подконтрольная депутату Госдумы РФ Сергею Петрову, привлекла для освоения территории Setl Group. Архитектурное бюро «Чобан и Герасимов» разработало идею строительства обособленных кварталов в стиле разных европейских городов. Проект получил название «Семь столиц». В течение 10–12 лет здесь планировалось построить 1,5 млн м2 жилья на 65 тысяч человек и объекты инфраструктуры. Setl Group выкупила у SVP–Group около 50% земель в проекте. Сумму сделки аналитики оценивали в 1,7 млрд рублей.
Концепция развалилась
Однако грянул кризис 2008 года, стройки встали, Setl Group не рискнула реализовать опцион на выкуп оставшейся территории. В итоге задуманное воплотить не получилось: ленд–девелопер SVP–Group просто распродал землю по кускам, а придерживаться единой стилистики никто, кроме Setl Group, не захотел. Таким образом, из семи столиц в Кудрово появились только две — кварталы «Вена» и «Лондон». Общая площадь построенной недвижимости составила около 960 тыс. м2, из них площадь квартир — порядка 630 тыс. м2.
Деньги на землю: Glorax активно пополняет земельный банк
«Кризис 2008–2009 годов, к сожалению, не дал реализовать комплексный проект в первоначальном варианте. Часть земель была перепродана разным девелоперам, что, конечно, не пошло в плюс общей архитектуре и инфраструктуре места», — говорит Кирилл Тимофеев.
Пик вывода проектов на рынок пришёлся на 2013–2014 годы. Сейчас в районе построены жилые комплексы от 10 девелоперов на более чем 40 тыс. квартир. Жилые комплексы в южной части кроме Setl Group построили «Полис групп», группы «ЦДС», «Инвестторг», «Мавис», «Арсенал Недвижимость», «Евроинвест Девелопмент».
Земли больше нет
Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers, считает, что к 2021 году Кудрово практически исчерпало свой потенциал. По его оценке, в городе в стадии строительства находятся порядка 300 тыс. м2, из которых 200 тыс. м2 заявлены к вводу в нынешнем году.
«Если в целом рассматривать “закадовые” территории, то Кудрово по комплексу критериев можно поставить на первое место. На эту зону выше спрос как со стороны застройщиков, так и покупателей. Здесь выше цены продаж и стоимость земли. К примеру, стоимость подготовленной земли в Кудрово сейчас составляет около 12 тыс. рублей и выше за 1 м2 будущих улучшений», — рассказывает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
Неудивительно, что долгое время локация Кудрово была одной из наиболее популярных по уровню реализации жилья на первичном рынке. «За период 2010–2021 годов здесь было построено и реализовано 2,47 млн м2 жилья, доля локации составляла 8–9% от общего уровня спроса», — говорит Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость».
Доступность предложения, близость метро и довольно развитая бытовая инфраструктура локации делают её популярной у покупателей. По оценке Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, в 2010 году квартиры в Кудрово предлагались по цене 50–65 тыс. рублей за 1 м2, за 10 лет (к концу 2020 года) этот показатель увеличился более чем в 2 раза, до 120–140 тыс. рублей.
Дождёмся ли станции метро?
Активная застройка Кудрово жильём сопровождалась отставанием всей остальной инфраструктуры. Например, транспортной. «В час пик можно простоять час–полтора, просто чтобы выехать из массива или въехать в него. Из плюсов можно выделить близость к станции метро “Улица Дыбенко” и к потенциальной станции “Кудрово”, которую, мы очень надеемся, построят возле “МЕГИ”», — рассказывает Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management. Ещё одна проблема — высокая плотность населения и большое количество малогабаритных квартир. Более 70% лотов в Кудрово — студии и однокомнатные квартиры. Соответственно, заметен дефицит социальной инфраструктуры. Анализ локации специалистами Living в 2019 году показал, что количество мест в детских садах почти в 3 раза ниже норматива, в школах — в 2 раза.
Впрочем, в последнее время ситуация с социальными объектами и транспортной ситуацией в локации улучшается. Строится дорога, соединяющая пр. Строителей и выезд на ул. Подвойского. К 2025 году будет построена развязка с КАД и транспортно–пересадочный узел «Кудрово», за строительство которого отвечает правительство Ленинградской области. В Кудрово уже построено и работает девять детсадов и две школы. Строится поликлиника, и уже есть два действующих поликлинических отделения. Свой вклад внесёт и последний застройщик жилья в городе — «Аквилон». По соглашению с областной администрацией группа построит детский сад и школу.
Несмотря на то что Кудрово относится к Всеволожскому району Ленобласти, его можно назвать петербургским районом, в первую очередь за счёт близкого расположения к Северной столице. «Оно, кстати, отчасти и объясняет более высокую стоимость жилья по сравнению с другими пригородными локациями, такими как Мурино и Ручьи. Ещё один фактор — соседство с ТРК “МЕГА Дыбенко”, а также наличие магазинов и других предприятий сферы услуг в строящихся жилых комплексах», — добавляет Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт–Петербург».
