Всё о том, что значит комиссия при съеме квартиры: за какие услуги платят риэлтору и сколько составляет эта сумма?
Чтобы снять квартиру или сдать жилье, необязательно обращаться к риэлторам. Тем не менее услуги посредника облегчают поиски квартир и клиентов, поэтому подавляющее большинство собственников и нанимателей обращаются к ним. За свои услуги они берут комиссию.
Кто ее должен оплачивать, от чего зависит ее размер и как грамотно оформить оплату вознаграждения? Что это такое — комиссия при сдаче (снятии) квартиры.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
За что платят риэлтору?
Комиссия — что это такое? Это гонорар за услуги агентства недвижимости. Она выплачивается риэлтору единожды после полного оказания помощи в поиске жилья или клиента. Обычно расчет с агентом происходит в день подписания договора найма между владельцем квартиры и нанимателем.
Жилец отдает деньги за первый месяц проживания владельцу, а риэлтору выплачивает его вознаграждение.
Что входит в стоимость услуг посредника:
Теперь вы знаете, что значит комиссия при съеме квартиры.
Услуги агента помогут нанимателю сэкономить время на подбор квартиры и согласование деталей с владельцами квартир. Агент проводит работу «под ключ»: берет все заботы по поиску жилья на себя и гарантирует чистоту сделки. Кроме того, не стоит забывать, что опытные риэлторы – это хорошие продавцы. В некоторых случаях они помогут сторговаться с собственником, снизив стоимость арендной платы.
Услуги посредника при найме и сдаче жилья
Как правило, услуги посредника при аренде квартиры оплачивает наниматель. Это общепринятая норма. Что такое снятие жилья с комиссией? Это означает, что расходы на работу агента ложатся на того, кто заинтересован в поиске квартиры.
В некоторых случаях комиссию оплачивает собственник. Обычно владелец сам выплачивает гонорар посреднику, если сдает элитное дорогое жилье. Найти клиентов на такой вид недвижимости достаточно сложно, поэтому, чтобы поскорее заключить сделку, собственник может заплатить агенту сам. Наниматель в этом случае не платит.
Теперь вы знаете, кто платит риэлтору при сдаче жилья и в каких случаях.
Сколько составляет гонорар?
Какая комиссия отойдет агенту, от чего она будет зависеть и кто несет расходы по оплате – собственник или наниматель?
От чего зависит размер?
Сколько платить риэлтору? Сумма вознаграждения агента зависит нескольких факторов:
В этом случае в сделке участвуют два риэлтора – один предоставляет квартиру, другой – жильца. Нанимателю придется оплачивать услугу двух посредников. Как правило, это сумма не превышает 100% от ежемесячной арендной платы (этот гонорар делится между двумя агентами).
Обычно за услуги посредника платит наниматель. В ряде случаев эти расходы может взять на себя владелец квартиры:
Хозяин и наниматель могут договориться и поделить расходы на оплату услуг посредника на двоих. Это будет выгодно обоим: жилец сэкономит деньги, а собственник, предлагая такие условия, сможет быстро найти жильца.
Как определиться с суммой?
Обращаясь в агентство недвижимости за поиском квартиры, нанимателю следует сразу узнать сумму комиссии. Как правило, большинство посредников берет от 50 до 100% от стоимости арендной платы.
Пример. Собственник сдает квартиру за 15 000 рублей. Агент берет за свои услуги 100% комиссии. Нанимателю при заключении договора придется заплатить за первый месяц проживания 15 тысяч рублей хозяину и 15 тысяч агенту за оказание услуг. Если бы комиссия составляла 50%, то риэлтору пришлось бы заплатить всего 7500 рублей.
Можно ли обойтись без помощи специалистов по недвижимости?
При поиске квартиры многие обходятся без услуг риэлтора, обращаясь напрямую к собственникам.
Сделка без агента не предполагает комиссии. Однако в последнее время объявлений от прямых хозяев становится все меньше, так как они предпочитают пользоваться услугами посредников.
Можно ли снять с помощью агента квартиру, но комиссию не платить, обойтись без неё? Теоретически это возможно, однако по отношению к риэлтору будет не совсем этично. Вариант следующий: во время показа квартиры с агентом наниматель может тайком договориться с собственником о заключении договора без посредника. Если тот согласится, то они могут встретиться в назначенный день и подписать бумаги, не выплачивая агенту, который их свел, комиссию.
Какие документы нужны для оформления?
Чтобы документально зафиксировать факт оплаты работы риэлтора, между ним и нанимателем подписывается договор на оказание услуг. В нем указываются паспортные данные сторон и сумма. Для заключения такого соглашения нужны только паспорта.
Отличия от залога
Не следует путать комиссию с залогом. В чем же разница? Комиссия выплачивается агенту за его работу. Залог оплачивает наниматель собственнику в качестве гарантии своей добросовестности. Эта сумма является платой за последний месяц проживания в квартире.
Если жилец будет бережно относится к вещам собственника и содержать жилье в надлежащем виде, то при выезде он может рассчитывать на возврат этих денег.
Следует помнить, что услуги агента оплачиваются только после полностью выполненных им обязательств. Если посредник требует оплату вперед, то, вероятнее всего, это мошенник. Теперь вы знаете, что значат объявления типа «Сдам квартиру без комиссии».
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры
Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.
Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.
Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.
Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.
Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.
Варианты сотрудничества с риэлтором
Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:
На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.
Зачем риэлтор нужен покупателю?
Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.
В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:
Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.
Зачем риэлтор нужен продавцу?
Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.
Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.
Какую ответственность несет риэлтор?
Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.
Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.
Когда следует платить риэлтору?
Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.
Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:
Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
Скрытая оплата
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
Договор «на берегу»
Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.
Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.
Кто должен платить комиссию риелтору. Снимаем квартиру экономно
Активность постепенно возвращается на московский рынок аренды жилья после серьезного падения в карантин. Но пока основным спросом пользуются недорогие объекты: одни арендаторы ищут варианты побюджетнее, другие переезжают из квартиры в комнату.
Выяснили, возможно ли сейчас снять квартиру без риелтора и кто должен платить комиссию — собственник или квартирант.
Кто пользуется услугами риелтора
Чаще всего к помощи риелторов обращаются именно собственники квартир. Таким образом они хотят избавить себя от необходимости вести переговорные процессы, оградиться от спама и нецелевых звонков.
Арендаторы, наоборот, в большинстве случаев занимаются поиском жилья самостоятельно. Более того, чтобы сократить сопутствующие затраты на комиссию риелтору, многие рассматривают именно объявления от собственников, а не агентов. Нанимают риелторов в основном региональные арендаторы, которые готовы приехать в город и посмотреть сразу несколько подобранных для них объектов.
К услугам риелтора нередко прибегают при аренде жилья премиум-класса (от 70–100 тыс. руб.). Такие клиенты обычно готовы платить за подбор вариантов и все переговорные процессы.
«Если объявления от собственников занимают примерно десятую часть предложений длительной аренды, то на них приходится порядка четверти всего потенциального спроса», — отметила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.
В условиях финансовой нестабильности многие стараются использовать наиболее экономичные способы решения разных бытовых вопросов, в том числе аренды жилья, отметила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По ее словам, 63% арендаторов пробуют своими силами подобрать нужный вариант и провести сделку, но потом обращаются к специалистам. Если рассматривать эту группу, то половина ее участников искали жилье на площадках в интернете, четверть самостоятельно размещали запросы на специализированных ресурсах, 15% рассчитывали на помощь знакомых, а 10% пользовались услугами информационных агентств.
Размер комиссии
По данным экспертов, стандартная комиссия риелтору составляет сегодня 50%. Однако ее размер зависит от нескольких факторов. Для самых бюджетных квартир комиссия обычно достигает 100%. «Если квартира сдается за 20 тыс. руб. в месяц, то ради комиссии в 10 тыс. руб. (50%) не каждый брокер готов тратить деньги и время: давать рекламу, обрабатывать звонки, показывать объект», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
При аренде комнат комиссия обычно низкая (15–20%) или нулевая. Высокая комиссия (100%) существует на рынке премиальной и элитной аренды (от 100 тыс. руб.), где найти подходящий объект и арендатора — непростая задача. Владельцы самых дорогих объектов под сдачу чаще других отказывают потенциальным арендаторам. В такой ситуации обычно присутствуют два риелтора (как со стороны арендатора, так и собственника), и размер комиссии, как правило, составляет 100% от ставки аренды для обеих сторон.
Кто платит: квартирант или собственник
Традиционно комиссию платит арендатор. Для собственников услуги по сдаче жилья обычно бесплатны. «Но бывает так, что риелтор есть как со стороны собственника, так и нанимателя — в таком случае комиссия брокерами от нанимателя делится пополам, если нет другой договоренности с собственником», — отметила эксперт ЦИАН.
При сдаче дорогих объектов комиссию агенту может платить уже собственник, а не арендатор. По данным ЦИАН, в Москве среди объектов со ставкой аренды от 70 тыс. руб. в месяц для 80% объектов комиссия с нанимателя не берется — агенту платит собственник. И наоборот — в бюджете до 70 тыс. руб. собственник платит примерно в 20% случаев.
Как снизить комиссию или не платить ее
Чаще всего комиссия делится с контрагентом, и скидка при таких сделках практически никогда не предоставляется. «Бывают ситуации, когда собственник, желая получить эксклюзивные условия или дополнительные услуги, готов оплатить работу агентства — таким образом, он берет часть комиссии на себя, и в этом случае арендатору объект предлагается с дисконтом по комиссии», — добавила Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости».
Попытаться снизить размер комиссии можно, если квартира сдается от собственников не от года, а на несколько месяцев. Аргументом в такой ситуации станет то, что всего через несколько месяцев квартиранту снова придется платить комиссию для поиска нового объекта.
Еще один способ снизить комиссию — обратиться к различным сервисам или группам в социальных сетях. Например, в популярной на Facebook группе Flats for friends можно найти много объявлений от собственников. Также стоит поискать варианты с невысокой комиссией (15–30%) или без нее на платформах ЦИАН, «Авито». К примеру, на сервисе ЦИАН комиссия для арендатора составляет 15% вместо 50% при обращении к риелтору. Иногда риелтор может в индивидуальном порядке предоставить небольшую скидку, но ее размер составляет 2–3 тыс. руб.
Как правильно составить договор с риелтором
Зачем он нужен и на что обращать внимание
Договор с агентством недвижимости может обернуться судом и даже арестом счетов.
Услугами риелторов пользуются, когда хотят найти или продать квартиру, оформить все документы и провести спокойно сделку. Чтобы зафиксировать все условия, стороны подписывают договор. Однако даже при наличии договора возникают споры, которые часто доходят до суда.
В разное время я побывала и клиентом риелторов, и юристом, который помогал агентству недвижимости. Я видела, какие формы договоров предлагают клиентам, а общение с агентами и анализ судебной практики помогли мне понять, как риелторы подменяют понятия и психологически воздействуют, чтобы человек заплатил комиссию. В этой статье разберемся, как грамотно составить договор с риелтором, чтобы защитить в нем свои интересы.
Зачем нужно заключать договор с риелтором
Риелтор — это специалист по недвижимости, который получает от клиента плату за свои услуги. Он может быть сотрудником фирмы или заниматься риелторством самостоятельно — это называется «частный маклер».
Чаще всего, когда клиент обращается в агентство недвижимости, он рассчитывает получить услуги не только специалиста по недвижимости, но и ипотечного брокера, юриста, рекламщика, фотографа. Будет лучше сразу узнать о стоимости и условиях оказания всех этих услуг.
По закону между юридическими лицами и гражданами договор в простой письменной форме заключают всегда. Поэтому риелтору из агентства недвижимости запрещено работать с клиентом без договора: он обязан отчитываться обо всех вознаграждениях, которые получает от заказчика услуг.
Если не заключить договор, агента могут обвинить в «левой» сделке — так называют сделки, которые идут мимо официальной кассы агентства. Еще за такую сделку риелтора могут уволить, а клиент лишится гарантий, которые могло дать агентство.
Частный маклер, как правило, не может выполнить весь комплекс услуг. Нужно узнать сразу, услуги каких еще специалистов придется оплачивать.
В ряде случаев договор с риелтором важен, когда человек не может самостоятельно заниматься сделкой. Например, он живет в другом городе. Тогда агента наделяют правами, например правом заключить договор, передают ему документы и ключи от недвижимости. Доверять это малознакомому человеку без договора рискованно.
Плюсы и минусы работы с риелтором
Сотрудничество с агентами по недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Напишу основные моменты, с моей точки зрения. Если вы видите другие плюсы и минусы — пишите в комментариях.
Опыт. У риелтора есть навык работы с базами недвижимости и поиска подходящих вариантов. Также он может еще на стадии телефонного разговора отсечь неподходящие варианты или клиентов, которые хотят только посмотреть квартиру, но реальной задачи купить жилье у них нет.
Экономия времени. Клиенту не нужно самому тратить время на поиск и проверку вариантов. Большинство вопросов он делегирует специалисту.
Продавцам риелтор помогает сфотографировать квартиру в выгодном ракурсе, составить объявление и разместить все в базах. Также он отвечает на звонки и работает первичным фильтром. В некоторых случаях риелтор берет у продавца ключи и может сам показывать квартиру, чтобы не подстраиваться под продавца и упростить процесс показов.
Ценовая политика. Риелтор знает реальные цены сделок и поможет не продешевить и не поставить слишком высокую цену. Он выслушивает ценовые предпочтения клиентов, анализирует рынок и предлагает оптимальную цену. Если завысить цену — квартира может зависнуть в продаже. Если цена будет слишком низкой — квартира уйдет быстро, но продавец получит меньше денег.
Другие специалисты. Как правило, у риелтора уже есть свой наработанный круг знакомств среди других специалистов. Вот кого он может привлечь на разных этапах:
Деньги в долг. Агентство недвижимости может предложить деньги в долг, чтобы, например, погасить ипотеку на квартиру и продавать ее уже без обременения банка. Этот вариант может существенно увеличить шансы на быструю продажу.
Сбор документов. Риелтор поможет собрать документы для сделки и проверит их — насколько хватит его квалификации. При покупке риелтор может подсказать, какие документы нужно запросить дополнительно у собственника. Например, справку о прописанных в квартире или справку из ПФР об остатке маткапитала, если у продавца есть дети и квартиру могли купить с использованием маткапитала.
Возмещение убытков. Деятельность агентства недвижимости может быть застрахована. Если сделку признают ничтожной и клиент лишится купленной недвижимости, агентство — через свою страховую — может возместить убытки. Но добиваться этого, скорее всего, придется в суде.
В Екатеринбурге люди заключили с агентством договор возмездного оказания услуг по покупке квартиры, где было указано, что деятельность агентства застрахована. Риелтор подобрал объект недвижимости — квартиру в строящемся доме, а клиенты ее оплатили. Но риелтор не проверил застройщика и оказалось, что эта квартира уже продана другим людям. На тот момент застройщика уже исключили из жилищно-строительного кооператива, и он не имел права заключать договоры на продажу квартир. Против директора строительной компании возбудили уголовное дело, он находился в розыске.
В итоге клиенты потеряли деньги и пошли в суд, чтобы взыскать убытки с агентства недвижимости и страховой. Суд встал на их сторону. Риелторы подали жалобу на решение, но изменить его не смогли.
Однако есть и минусы работы с риелтором.
Многие возмущаются высокой стоимостью услуг риелтора и не понимают, чем она обоснована. Бывают простые сделки: например, все необходимые документы и справки продавец подготовил самостоятельно, а расчет был через банковскую ячейку. Если в сделке есть ипотечные деньги, то договор купли-продажи часто составляет сотрудник банка. Если сделку заверяет нотариус — он готовит документы. Юрист агентств эту услугу не оказывает, но вознаграждение риелторов меньше не становится.
Нет гарантий. Ни одно агентство не гарантирует 100% юридическую чистоту сделки. Для этого риелторы и страхуют свою гражданскую ответственность.
Например, в Нижнем Тагиле женщина купила квартиру через крупное агентство недвижимости. Продавец — внучка, которая получила квартиру в дар от престарелой бабушки. Когда внучка продала квартиру, бабушка спохватилась и обратилась к прокурору. Она сказала, что не осознавала свои действия и не понимала сути дарения. Эксперт на суде это подтвердил.
Нет прямого контакта. Обычно риелтор сам общается с продавцом и покупателем, а его клиент не может сам обсуждать вопросы сделки с другой стороной. Риелтор может неточно передать информацию, неверно понять интересы клиента или просто отстаивать свои.
Конфликт интересов. Гонорар риелтора завязан на сделке: как только она проходит — он получает деньги. Случается, что риелтор слишком торопит клиента, чтобы побыстрее закрыть сделку и получить гонорар. В результате клиент может купить не то, что нужно, или дороже, чем планировал, и потерять деньги из-за такой поспешности.
Другой пример: гонорар риелтора — процент от сделки. Клиент нацелился купить однушку, а риелтор настойчиво показывает ему двушки, которые стоят дороже, и убеждает, что ничего более подходящего на рынке нет.
Активность. Успех сделки может зависеть от активности риелтора. Если у него одновременно в работе несколько сделок, он может пропадать или выключать телефон, поэтому потенциальные покупатели не смогут ему дозвониться. Если риелтор разместил в базах объявление о продаже и не следит за ним, то, как только закончится срок размещения, объявление перестанут показывать.
Риски заключения договора с риелтором
Когда стороны подписывают договор, у них всегда возникают взаимные права и обязанности. Так, если человек заключает договор с риелтором, он уже соглашается на оплату его услуг. Расторгнуть договор можно и до того, как стороны исполнят обязательства полностью. Но все равно придется оплатить оказанные услуги, а в зависимости от вида договора — еще и расходы риелтора.
Обязательно ли заключать договор с риелтором. Заставить заключить договор нельзя. Риелторы зачастую в своих договорах как раз навязывают целый комплекс услуг, каждая из которых имеет свою цену. Вместе получается кругленькая сумма.
По закону каждый клиент вправе сам выбирать, какую услугу он хочет получить и оплатить. На практике агенты чаще всего соглашаются только на полное вознаграждение. Особо усердные клиенты в ходе долгих переговоров с руководителем агентства могут добиться снижения стоимости услуг, но это скорее исключение. В каждом агентстве есть своя разработанная форма договора, и меняют ее крайне неохотно.
Но если человек заключает договор, это гарантирует, что риелтор займется его вопросом, и у клиента появится право требовать отчета о результатах. Также клиент будет знать перечень услуг и условия, на которых ему их оказывают. Крупные агентства недвижимости не отправляют запросы к ипотечным брокерам и юристам агентства, пока клиент не подпишет договор.
Риелторы часто посещают сайты для поиска или продажи недвижимости: «Авито», «Циан», «Домофонд», «Домклик», «Юла». Если человек продает квартиру и разместил объявление сам, то ему наверняка предложат свои услуги сразу несколько специалистов. Каждый из них захочет, чтобы продавец работал только с ним, и будет просить оригиналы документов и ключи. Их лучше не передавать. Максимум, что можно сделать, — снять для них копии или предложить заказать выписку из ЕГРН.
Покупатель недвижимости тоже не должен подписывать все, что предлагает риелтор: показ квартиры или подбор вариантов для показа — тоже платные услуги.
Бывает так, что одна сторона сделки — клиент агентства, а вторая — нет. Второй стороной может быть клиент другого агентства или человек, который вовсе не хочет заключать договор с риелтором. У риелторов есть понятие «совместное проведение сделки» — это когда два агентства заключают соглашение и каждый работает в интересах и за вознаграждение от своего клиента.
Сложнее дело обстоит, когда одна из сторон сделки не хочет платить никому из риелторов. Риелторы будут склонять такого человека заключить с ними договор. На профессиональном сленге человек, который проводит сделку без агента, называется ССР — «сам себе риелтор».
Потребуется много эмоционального упорства, чтобы доказать агентам, что он может провести сделку лично и отказаться от услуг посредников. В исключительных случаях риелторы могут пойти на такое и подписать вместо договора соглашение о совместном проведении сделки, где будут прописаны права и обязанности всех сторон.
Виды договоров с риелтором
Договор с риелтором может называться по-разному в зависимости от цели, с которой его заключают: договор оказания услуг, агентский договор, эксклюзивный договор или договор поручения. Иногда из названия договора нельзя понять, к какому виду он относится, — тогда необходимо обращать внимание на обязанности исполнителя и предмет договора. Универсальных договоров нет, поэтому в разных фирмах разработана своя типовая форма.
Чаще всего на практике встречаются три вида договоров: договор возмездного оказания услуг, договор поручения и агентский договор.
Договор возмездного оказания услуг — самый простой и распространенный. Клиента не представляют по доверенности и не ставят дополнительных запретов, а просто оказывают платную услугу.
Если человек заключает такой договор, он не лишается права выдать риелтору нотариальную доверенность. По такой доверенности риелтор может совершать определенные действия по сделке. Однако такое сотрудничество будет ничем не оговорено, кроме самой доверенности.
Договор поручения заключают только в том случае, если риелтор будет действовать от имени клиента по доверенности. Например, клиент поручает купить для себя квартиру.
Агентский договор. Главное отличие от других договоров — в нем может быть прописано условие, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов и самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Если клиент нарушит это условие, он должен будет заплатить штраф.
ст. 1007 ГК РФ: ограничения прав принципала и агента
Для таких договоров риелторы еще используют название «эксклюзивный договор» и включают в него пункты со штрафами за самостоятельные действия. Чаще всего именно такой договор риелтор старается заключить с владельцем дорогой элитной недвижимости и включить в него условие о том, что ему должны передать ключи и документы.
От вида договора зависит объем прав и обязанностей обеих сторон. В договор стороны могут включить любые условия, о которых договорятся и которые не противоречат законодательству. Например, договор может содержать в себе элементы другого договора, в таком случае это смешанный договор. Чтобы правильно понять его условия, нужно буквально толковать его слова и выражения и сопоставлять с другими условиями и смыслом договора в целом.
Расскажу подробнее про каждый вид и покажу шаблоны таких договоров.
Договор возмездного оказания услуг
На языке риелторов его еще называют «возмездник».
Стороны договора — заказчик и исполнитель. Исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услугу, а заказчик обязуется ее принять и оплатить. Расходы исполнителя при этом заказчик не компенсирует.
Хотя стороны и заключают договор, чтобы достигнуть определенного результата — приобрести, продать или арендовать недвижимость, — это удается не всегда. Если нужного результата нет, это не считается ненадлежащим исполнением договора — услуги риелтора все равно нужно оплатить.
Предмет договора — оказание комплекса услуг информационного, консультационного характера и юридическое сопровождение сделки.
Когда услуги по договору исполнены, оформляют акт к договору возмездного оказания услуг.
Без акта можно обойтись, если указать в договоре, какой результат будет считаться его исполнением. Например, государственная регистрация права собственности.
Договор поручения
По договору поручения риелтор становится представителем клиента — поверенным, а клиент — доверителем. Поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные действия. Например, клиент планирует находиться в другом городе и просит провести сделку без него. Права и обязанности по сделке все равно возникают у клиента, хотя всеми вопросами занимается риелтор.
Договор поручения обязательно предполагает составление доверенности на риелтора. Если ее не будет, такой договор становится договором возмездного оказания услуг, даже если его и назвали в шапке договором поручения. Нет доверенности — нет договора поручения.
В доверенности клиент может наделить риелтора правом передоверия третьим лицам или обязать действовать только лично.
Договор поручения больше ориентирован на результат — выход на сделку. Если результата нет, это может расцениваться как ненадлежащее исполнение договора.
В Приморском крае риелтор и его клиент заключили договор поручения — риелтор должен был найти покупателя на дом клиента и полностью сопроводить сделку, а также сдать документы в Росреестр. Риелтор нашел покупателя, однако стороны на сделку не вышли и срок договора поручения истек.
Чуть позже продавец и этот же покупатель заключили сделку купли-продажи, но уже самостоятельно. Риелтор попытался оспорить все в суде и взыскать свое вознаграждение. Он указывал, что договор фактически исполнен и продавец продал дом покупателю, которого нашел риелтор.
Покупатель опровергал это: он действительно звонил риелтору и узнавал о продаже дома, но на показ с этим риелтором не ходил. Позже он нашел объявление от собственника в интернете и позвонил ему напрямую. Суд установил, что по договору риелтор должен был осуществить целый комплекс услуг, а исполнением договора стороны признали два фактора: продавец должен был получить задаток или подписать договор купли-продажи. Ни то ни другое так и не произошло, и договор истек. Суд отказал в удовлетворении требований риелтора.
Агентский договор
По такому договору агент — риелтор — обязуется за вознаграждение выполнить услуги для принципала — заказчика. Агент действует от своего имени или от имени принципала и за его счет, как и при договоре поручения.
Очень часто агентский договор риелторы называют эксклюзивным. Обычно он запрещает клиенту заключать сделки с недвижимостью без ведома агента. Чтобы увеличить привлекательность такого договора для клиента, риелторы могут включить в него бонусы. Например, что агент поможет после продажи заполнить налоговые декларации, показывать объект без клиента либо в процессе подготовки к сделке провести дополнительную юридическую проверку документов.
Независимо от названия договора — агентский или же эксклюзивный — риелтор в таком договоре может наделяться исключительным правом выполнять услуги, чтобы провести сделку с недвижимостью. То есть пока действует этот договор, больше никто не сможет заниматься этим вопросом. Если вам предлагают подписать такой договор, нужно быть внимательным и смотреть, какие предполагаются санкции за нарушение условия об эксклюзивности.
В Ростовской области риелтор подписал с женщиной договор с пунктом об эксклюзивности, то есть агентский договор. В нем были и санкции за нарушение этого пункта: если женщина отказывалась покупать квартиру через риелтора, она должна была заплатить штраф 4% от стоимости объекта недвижимости.
Риелтор добросовестно вел сделку, нашел покупателя на объект клиентки, и стороны заключили предварительный договор. Однако женщина передумала, расторгла предварительный договор купли-продажи и продала квартиру другим людям, но уже самостоятельно. Вознаграждение риелтору — 30 000 Р — она платить не стала.
Как правильно составить договор с риелтором
Обычно у риелторов есть свой договор, который они предлагают подписать клиенту. Его обязательно стоит прочитать и уточнить все пункты, которые непонятны. Также в любом договоре с риелтором должны быть обязательные пункты — о них я напишу чуть ниже.
Договор составляют в двух экземплярах, и один должен остаться у клиента. Также в любом договоре должны быть дата и место его заключения, а в шапке — номер.
Со стороны агентства недвижимости договор подписывает лицо, у которого есть соответствующие полномочия — они должны быть оформлены в виде доверенности или указаны в уставе фирмы. Стоит запросить эти бумаги и ознакомиться с ними. Если подписать договор с лицом, у которого нет таких полномочий, будет невозможно предъявить претензии к агентству.
Компания удостоверяет договор подписью или подписью и печатью, если она есть, а заказчик — подписью. Не стоит подписывать договор, подлинность печатей и подписей в котором вызывает у вас сомнения.
Содержание договора с риелтором
В каждом разделе договора есть общие места, а есть формулировки, которые характерны для того или иного вида договора. Расскажу о них.
Стороны договора. В них указывают сведения о сторонах. В каждом договоре они называются по-разному :
Предмет договора. В этом разделе указывают суть услуги — например, поиск, покупка, продажа, аренда конкретной недвижимости и комплекс услуг, которые должен оказать риелтор, чтобы достигнуть этой цели. Этот комплекс выполненных услуг клиент и обязуется оплатить в будущем.
В договоре поручения в этом разделе будет указано, какие действия совершает поверенный от имени доверителя и за его счет. В агентском — что агент совершает действия от имени принципала, если оформлена доверенность, или от своего имени. Права и обязанности, которые связаны с недвижимостью, при этом возникают у принципала.
Права и обязанности сторон. В любом договоре будет указано, что риелтор должен:
Обязанности клиента тоже должны быть перечислены. Например, обязанность передать риелтору достоверную информацию и оплатить услуги.
Также должно быть указано, что клиент вправе требовать отчет о проделанной работе.
В возмездном договоре дополнительно могут быть указаны и другие обязанности риелтора: совершать платежи, сопровождать клиента, когда он обращается в органы опеки или к нотариусу. При этом исполнитель не вправе принимать решения за клиента, распоряжаться его имуществом и брать деньги. По этому договору клиент действует сам, а риелтор только сопровождать его в процессе сделки.
Риелтор вправе не исполнять обязательства по договору возмездного оказания услуг лишь при условии, что он полностью возместит клиенту убытки. При этом клиент должен:
В договоре поручения права и обязанности поверенного — это действия, на которые ему дали полномочия в доверенности. Поверенный может отклоняться от выданных поручений, если он не может вовремя вас уведомить об этом или не получил вовремя ответ. Но он обязательно должен действовать в ваших интересах.
Поверенный обязан исполнить поручение и вернуть вам доверенность, отчитаться о проделанном, передать все деньги и документы, которые он получил по сделке.
Вы как доверитель должны:
Сроки исполнения. Обычно срок действия договора начинается с даты подписания и заканчивается датой, которую оговорили стороны. Его можно продлить.
Однако у договора поручения может быть и другой срок, который заканчивается:
Стоимость и порядок расчетов. Стороны устанавливают срок оплаты услуг и могут предусмотреть, каким документом нужно подтвердить передачу денег — распиской или чеком.
Представители агентства в суде настаивали, что договор с женщиной они не заключали и денег не брали. Обосновывали тем, что у сотрудницы, которая подписала договор, не было права подписи, договор не зарегистрировали, а бланк договора и реквизиты фирмы в договоре уже устаревшие.
Женщина никак не смогла доказать, что она действительно передала деньги, и суд в удовлетворении ее требований отказал. Остается только догадываться, пыталась ли женщина обмануть суд и обогатиться за счет агентства или же ей подсунули старый образец договора и не выдали чек преднамеренно.
По возмездному договору размер оплаты риелтору за услуги может быть установлен как фиксированная сумма или как процент от суммы сделки. Может быть и смешанный вариант: фиксированная сумма плюс процент от стоимости объекта.
Расходы на рекламу, размещение объявления и телефонные переговоры обычно несет сам агент. Все дополнительные расходы, которые связаны с оформлением справок, технической документации и госпошлиной, заказчик оплачивает сам.
По договору поручения доверитель обязан оплатить расходы поверенного и вознаграждение. Если сумму вознаграждения не прописать, оно должно быть оплачено по рыночной цене. Если не прописать порядок расчетов, то вознаграждение выдается после того, как поручение исполнено.
В агентском договоре принципал обязан оплатить агентское вознаграждение и расходы агента. Если размер агентского вознаграждения не указан в договоре, то оно определяется по средней рыночной цене. Если не предусмотреть порядок расчетов, то вознаграждение выплачивается в течение недели с момента, когда агент предоставил отчет за прошедший период.
Ответственность сторон. Здесь каждая сторона может предусмотреть неустойку для другой. Риелтор пропишет неустойку за каждый день просрочки уплаты вознаграждения. Клиент может предусмотреть штраф за утерю документа по сделке или за ошибку, из-за которой затянется срок исполнения договора.
Нельзя устанавливать штрафные санкции за односторонний отказ от договора.
В возмездный договор и договор поручения нельзя включить пункт о штрафах за то, что клиент будет решать свой вопрос параллельно с риелтором. А вот в агентском договоре пункт о штрафах может быть. Согласно ему за нарушение клиентом запрета действовать самостоятельно или через других маклеров агент может потребовать полной уплаты вознаграждения, даже если сделка пройдет без него. Но штраф могут наложить только в период, пока действует договор.
Другие разделы. Кроме перечисленных выше, в договоре с риелтором будут следующие разделы:
Какой договор выбрать
Риелтор — это продавец не недвижимости, а своих услуг. Агентство оценивает его профессионализм по навыку, насколько он беспроблемно заключает договоры с клиентами на условиях фирмы. Вы в этой ситуации — потребитель риелторских услуг, права которого защищает закон «О защите прав потребителей». В любой спорной ситуации можно ориентироваться на разъяснения Роспотребнадзора.
Наиболее удобен для риелтора агентский, или эксклюзивный, договор. Агентства заинтересованы в том, чтобы клиент работал только с ними, плата по таким договорам, как правило, выше, чем по обычному договору возмездного оказания услуг. Во многих агентствах даже есть план продаж на заключение «эксклюзивов».
Для клиента более привлекателен возмездный договор: он не ограничивает в праве решать свой имущественный вопрос параллельно с риелтором.
Чуть сложнее обстоят дела, когда клиент хочет уполномочить риелтора действовать за себя. В таком случае стороны могут заключить договор поручения или агентский договор, где будет прописано, что риелтор действует от имени и в интересах своего заказчика.
Возмездный договор не исключает возможность, что риелтор будет представлять интересы заказчика. Такие случаи встречаются в практике. Заказчик выдает нотариальную доверенность, а когда задание выполнено — отзывает ее.
Какой бы ни был заключен договор, он не должен:
Как расторгнуть договор с риелтором
Порядок расторжения договора. Каждая сторона может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке — достаточно письменно уведомить об этом вторую сторону. Объяснять причину расторжения договора не нужно. Указанные в нем санкции и штрафы за отказ от договора ничтожны.
п. 6 раздела «Судебная коллегия по гражданским делам» обзора ВС РФ № 4PDF, 1,24 МБ
Договор прекращается с момента, когда вторая сторона получила уведомление. Подтвердить этот факт могут:
В случае обоюдного согласия расторгнуть договор стороны могут заключить дополнительное соглашение о его расторжении. Если договор составлен письменно, то и соглашение о его расторжении составляют письменно, в двух экземплярах.
Важно сохранить документ о расторжении договора с риелтором или о получении уведомления о расторжении в одностороннем порядке.
В Тюмени заказчица заключила с агентством недвижимости договор возмездного оказания услуг по продаже своей квартиры. Продать квартиру через агентство ей не удалось, и стороны составили дополнительное соглашение о расторжении договора возмездного оказания услуг. Позже заказчица продала квартиру. Агентство обратилось в суд с иском к своей бывшей заказчице и умолчало, что договор расторгнут. С заказчицы заочно взыскали вознаграждение — 65 000 Р — и судебные расходы.
Ответственность за нарушение условий сделки. При досрочном расторжении договора риелтор вправе потребовать оплатить фактически понесенные расходы и часть выполненных работ.
Если к моменту расторжения договора по соглашению сторон у агента есть финансовые требования и клиент согласен их исполнить, то пункт об оплате фактически оказанных услуг можно включить в соглашение о расторжении договора.
Если договор расторгли без соглашения, то риелтор должен действовать в рамках закона и попытаться выйти на мировую до судебного разбирательства. Вымогание вознаграждения и шантаж недопустимы.
Агент обязан направить претензию: письменно оформленную просьбу оплатить услуги, перечислить их, обосновать стоимость и установить разумный срок, в течение которого клиент должен ответить. Претензию составляют в произвольной форме и могут вручить лично, заказным письмом или через электронную почту — любым способом, который указан в договоре.
Если риелтор пойдет в суд, то к исковому заявлению он обязан приложить документ о невозможности разрешить спор без суда.
Не бойтесь вступить с агентом в диалог по поводу его претензии. Если не согласны с определенными пунктами — обсудите, как их отменить.
Дойдя до судебного разбирательства, риелторы могут пойти на хитрость и пригласить для своей защиты стороннего юриста. Если суд установит, что вы обязаны выплатить риелтору вознаграждение, с вас также взыщут судебные расходы и оплату услуг представителя.
На какие пункты договора с риелтором нужно обращать особое внимание
Когда заключаете договор с риелтором, обратите пристальное внимание на предмет договора, размер вознаграждения за услуги и сроки его уплаты.
Предмет договора — тот запрос, с которым вы и пришли за услугой. Он должен быть указан точно: продажа, поиск покупателя или арендодателя. Все действия, которые направлены на выполнение вашего запроса, должны быть прописаны в договоре.
Если в договоре сказано, что риелтор оказывает услуги только информационного характера, то сделка может и не наступить, а услуга будет считаться оказанной в полном объеме. Такие договоры любят заключать информационные агентства.
Они заманивают клиентов рассказами про секретные базы собственников и маленькие риелторские вознаграждения. По факту предоставляют услуги лишь информационного характера: выдают листочек с адресами и телефонами собственников, которых вы должны сами обзвонить. В лучшем случае реальными оказываются лишь несколько вариантов.
В Самаре женщина заключила с агентством договор возмездного оказания услуг, предмет договора — подбор клиентов для продажи квартиры без сопровождения сделки. Риелтор действительно нашел покупателя на квартиру клиентки, и стороны заключили предварительный договор. Дело шло к основному договору.
Если агентство заявляет: «Вы платите только за услуги риелтора, юридическое сопровождение — в подарок», это не всегда выгодно для вас. Они отразят в своем возмезднике только поиск клиентов, а за большее отвечать не будут. Сейчас этой хитростью пользуются и крупные компании.
Цена услуг. Стоимость объекта недвижимости не должна отличаться от реальной, ведь если вы платите от нее процент, то она не должна быть завышена.
Срок оплаты. Не вносите аванс перед началом выполнения услуг. Такое условие договора должно насторожить. Надежнее заключать договор с маклером, который берет плату по факту выполнения услуги.
Возможность менять сумму вознаграждения в одностороннем порядке — это недопустимое условие договора.
Срок сверх срока. Договор может содержать условие об автоматической пролонгации. Если вы не уверены в желании сотрудничать сверх установленного в договоре срока, попросите исключить этот пункт.
Санкции для клиента. Договор не должен содержать запрет на его расторжение заказчиком в одностороннем порядке и санкции за это. Юридической силы такие пункты не имеют, но их могут прописывать, чтобы запугать и заставить вас работать только с этим маклером.
Реквизиты. Вы пришли в офис крупной риелторской компании, а печать и реквизиты в договоре — другой фирмы или индивидуального предпринимателя. В случае спора вам придется иметь дело с той стороной, которая указана в договоре.
В какой момент заключать договор с риелтором
Если вы готовы платить риелтору за услуги, которые оговорили с ним в предмете договора, — можете подписывать его. Право расторгнуть договор в одностороннем порядке у вас остается.
Перед подписанием внимательно изучите договор и убедитесь, что его подписало лицо, у которого есть на это полномочия, ведь, как правило, на подпись подносят форму договора, в котором уже стоит печать и подпись со стороны агентства.
Сначала читать, потом подписывать
Не бойтесь обсуждать договор и задавать вопросы. Не поддавайтесь давлению. Один из риелторских приемов — «подписывайте, и мы покажем вам недвижимость, которой больше нигде не найти». Или другая уловка — «у нас уже есть покупатель на вашу квартиру». Как правило, риелторы используют в работе сайты недвижимости, которые находятся в общем доступе.
Если собираетесь дать риелтору доверенность, ключи и документы, то заключите с ним договор до этих действий.
Если вы обратились в агентство недвижимости, а вам не предложили заключить договор, это повод заподозрить риелтора в желании провести вашу сделку в обход кассы компании. Такая сделка будет не учтена агентством, и вы лишитесь права в случае спора восстановить свои права потребителя услуг.
Какие документы нужны для договора с риелтором
После того как риелтор откопировал документы, он должен не удерживать их у себя, а передать владельцу.
На деятельность риелторов распространяется закон «О персональных данных». Это значит, что риелтор должен добросовестно использовать личные данные клиентов. От вас должны получить согласие на обработку персональных данных в виде отдельного документа или как пункт договора и только после этого приступить к работе.
Что еще может попросить подписать риелтор
Кроме договора, риелтор может попросить вас подписать другие документы.
Акт осмотра. Агент заполняет акт осмотра, чтобы зафиксировать факт, что вам действительно оказывались услуги по поиску недвижимости, если вы покупатель или хотите снять жилье, или зафиксировать факт того, что вам приводили потенциальных покупателей, если вы продавец. В акте риелтор попросит вас поставить подпись.
Оформляется акт осмотра обычно как таблица — приложение к договору. Этот документ очень важен для риелтора, ведь в случае спора именно на него он будет ссылаться в суде.
Если агент показал вам квартиру и получил подпись в акте, а вы решили купить ее в обход риелтора, напрямую заключив договор купли-продажи с собственником, агент обяжет вас выплатить вознаграждение в судебном порядке.
Риелторы узнают о новом собственнике из выписки из ЕГРН на объект недвижимости, которую они могут заказать в любое время. Также они могут заказать выписку о вашем имуществе по паспортным данным.
Акт приема документов и ключей. Не передавайте риелтору документы и ключи под честное слово, а только при заключении официального соглашения. Обратную передачу также нужно совершить по акту.
Отчеты о выполненных услугах. Если договором вы установили, что риелтор предоставляет отчеты, то как раз этот документ подтверждает, что риелтор исполнил свои обязательства по договору.
Дополнительное соглашение. Изменение любых положений договора, в том числе его пролонгация или прекращение, может быть оформлено таким документом.
Акт приема-передачи выполненных услуг. Если по договору должен составляться акт, то он подытоживает всю работу риелтора: фиксирует факт, что он выполнил, а вы приняли результат его услуг и готовы оплатить их.
Нужно ли заключать договор с риелтором у нотариуса
Заключение договора с риелтором — это сделка. По закону такую сделку можно совершить в простой письменной форме. Значит, сторонам достаточно подписать договор — и сделка состоялась. Нотариального оформления сделки не требуется, но стороны могут заверить договор у нотариуса.
Нотариальное удостоверение сделки означает, что нотариус проверит ее законность, в том числе действительно ли представитель агентства вправе подписать с вами такой договор.
Также нотариус вряд ли согласится визировать документ, в котором имеются явные нарушения прав потребителя — например, штрафные санкции за расторжение договора, если это договор возмездного оказания услуг или договор поручения.
В остальном нотариус заверит все те же условия, на которые бы вы согласились и в простой письменной форме. Заключать договор с риелтором у нотариуса — это дополнительные расходы, поэтому такое практикуется редко.
