Понятие и суть коммерческого найма жилья: что это такое? Правила заключения и расторжения договора
Жилое помещение может быть передано собственником в пользование другим лицам, на условиях заключенного договора. Одним из видов таких сделок является коммерческий наем жилья. Он несколько отличается от других видов сделок с недвижимостью. Процедура передачи помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что такое коммерческий найм жилья: понятие, суть
Коммерческий найм представляет собой один из видов сделок с имуществом, суть которой заключается во временной передаче жилого помещения собственником третьим лицам. Сделка является возмездной (бывает ли безвозмездная аренда?). То есть пользователь обязан будет внести оплату в размере и на условиях, определенных договором.
Отличительные особенности этой сделки
Коммерческий найм схож с другими видами временной передачи жилья другим лицам, например, договор о найме социального или служебного жилья. Но он имеет ряд отличительных особенностей:
Для заключения договора собственнику не нужно оформлять письменное решение, как, например, в случае с предоставлением социального жилья.
Кто может сдавать и снимать?
Быть нанимателем может любое дееспособное лицо. Если в процедуре будет принимать участие законный представитель, необходимо оформить доверенность, с указанием его круга полномочий. В качестве наймодателя жилья могут выступать:
Обязательным условием для наймодателя является право собственности на жилье.
Требования
Помещение, которое собственник передает пользователю должно соответствовать определенным требованиям. Прежде всего оно должно быть изолированным, то есть иметь свой отдельный вход. Пользователь должен иметь свободный доступ к местам общего пользования:
Помещение должно быть пригодным для проживания и иметь минимум оборудования для удовлетворения бытовых потребностей.
Как заключить договор?
Процедура совершения сделки такого характера состоит из нескольких этапов:
Составление соглашения
Поскольку законодательством не утверждено отдельного НПА для договоров коммерческого найма жилья, стороны должны руководствоваться правилами главы 35 ГК РФ.
Правила
Договор заключается в письменной форме. При составлении необходимо учитывать все обязательные условия сделки. Договор составляется произвольно, поскольку законодательством стандартной формы не утверждено. Документ оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого из участников. Если соглашение будет регистрироваться в Росреестре, то необходимо подготовить третий заполненный экземпляр.
Существенные условия и их содержание
Договор должен содержать следующую информацию:
Срок заключения и продления
Собственник помещения обязан предложить пользователю заключить новое соглашение на тех же или других условиях, не позднее трех месяцев, до истечения срока прежнего договора. Если наймодатель уведомил пользователя о своем намерении расторгнуть договор, то он не сможет сдавать помещение другим лицам в течение одного года. В противном случае прежний наниматель вправе инициировать процедуру аннулирования такой сделки и возобновления прежнего соглашения.
Какие документы приложить?
Допускается представление заверенных копий документов.
Плата
Порядок оплаты за жилье определяется условиями договора. Её размер может изменяться только по взаимному согласию сторон. Оплата производится путем зачисления денежных средств на расчетный счет собственника. В качестве подтверждения выступают банковские квитанции.
Закон допускает расчет наличными. В этом случае необходимо оформлять расписки о передаче денег. Последний вариант подходит для случая, когда помещение сдается на небольшой срок, например, на один месяц.
Порядок и последствия расторжения
Но для этого необходимо выполнить следующие условия:
Допускается и судебное расторжение договора по инициативе собственника. Оно будет возможным в случае:
О том, какие проблемы могут быть с квартирантами и как их решать, написано тут.
Суд может дать пользователю время для устранения нарушений. Такой срок не может превышать одного года. В судебном порядке любая из сторон сделки может аннулировать договор, если:
После расторжения договора наниматель и другие жильцы утрачивают свое право пользования недвижимостью и подлежат выселению.
Ограничения и ответственность при использовании жилья нанимателем
Коммерческий найм жилья не наделяет пользователя статусом собственника. Фактически наниматель может только проживать в помещении и пользоваться коммунальными услугами. Он не имеет права совершать каких-либо сделок с недвижимостью:
Статья 685 ГК РФ допускает передачу жилья в поднаем, с согласия собственника. Но в случаях с коммерческим наймом такое происходит редко.
Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.
Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.
Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)
В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.
По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:
Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.
Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.
Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.
Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.
В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.
При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)
В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).
Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.
Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.
Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:
Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.
По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.
-непригодности жилого помещения
-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством
Договор коммерческого найма жилья: законодательство РФ, нюансы процедуры
Последние изменения: Октябрь 2021
Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.
- срочность; возмездность; широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во); Консенсуальность.
Участники договорных отношений
Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.
Арендодатель
Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.
Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.
Арендатор в коммерческом найме
Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя. К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.
В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.
Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.
Предмет договора
Договор коммерческого найма жилого помещения. Образец (76,0 KiB, 381 hits)
Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее. Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.
Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома. Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома). Таким имуществом выступает санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.
Срок договора
Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.
Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.
Размер оплаты
Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.
Оформление прав и обязанностей
Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.
Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.
Права и обязанности участников правоотношений
Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.
Арендодатель обязуется:
- Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования. Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей. Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги. Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении. Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.
Арендатор обязуется:
- Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке. Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости). Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты. Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.
- При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм. Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.
Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.
Коммерческий найм с последующим выкупом
Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство — ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.
Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация. Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.
Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?
Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.
Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.
Заключение
Чтобы правильно оформить договорные отношения между участниками правоотношений, нет необходимости обращаться к специалистами, которые помогут в оформлении договора. Перечень «прав и обязанностей», которые должны быть прописаны, указаны выше. Если же решено снимать с последующим правом покупки, то тут без помощи грамотного юриста не обойтись, так как правила составления договора гибки, а регистрация прав собственника отличается от привычной. Обращение к юристу избавит от возможных судебных разбирательств.
Как оформить договор социального найма
И платить за аренду государству
Но государство не раздает квартиры всем подряд. Шансы есть у тех, кто стоит в очереди и признан нуждающимся в жилье. Я юрист и на практике сталкивалась с социальным наймом. Расскажу, что это за договор и какие документы следует собрать, если хотите снимать квартиру у государства.
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем жилья — это наем за деньги, вариант аренды. Но если в случае обычной аренды арендодатель — это физическое лицо, в социальном найме квартиру сдает государство или муниципальное образование. Оно собственник этого жилья, и тот, кто снимает, должен ежемесячно перечислять ему плату за пользование помещением.
Снять жилье у государства может не любой гражданин. Для этого человек должен стоять на учете как нуждающийся в жилье. Государство заключает с таким гражданином договор социального найма, и тот становится нанимателем жилья. Жить в таком помещении наниматель может вместе с семьей. При желании он вправе даже приватизировать его, то есть приобрести в собственность.
Кто может оформить договор социального найма
Со стороны арендодателя это может быть любой орган, которому государство или муниципалитет дали все полномочия по этому вопросу. Например, в Краснодаре это администрация муниципального образования город Краснодар.
Со стороны нанимателей это лица, которых признали нуждающимися в жилых помещениях. Расскажу, в каких случаях могут признать такими.
При этом важно, чтобы человек был признан малоимущим, без этого в предоставлении жилья откажут. Возможность получить соцнаем есть только у малоимущих без жилья или с жильем недостаточной площади.
В региональном законодательстве могут быть дополнительные основания и условия, чтобы признать человека нуждающимся в жилом помещении. Например, таковыми могут признать независимо от учетной нормы москвичей, которые живут в многоквартирных домах, в которых нет хотя бы одного из видов удобств: электроснабжения, водопровода, канализации, отопления, ванны или душа, газовой или электрической плиты, горячего водоснабжения или газовой колонки.
Иногда граждане специально ухудшают свои жилищные условия, чтобы их можно было признать нуждающимися в жилье. Например, меняют квартиру на меньшую, фиктивно разводятся или вселяют в квартиру новых жильцов. Если это вскроется, таких людей могут поставить на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не раньше чем через пять лет со дня, когда они ухудшили свои условия.
Например, житель города Камышина обратился в администрацию с просьбой предоставить ему жилое помещение. В качестве основания он указал, что живет в одной комнате с матерью, которую в отношении него лишили родительских прав. Получалось, что по закону они друг другу посторонние люди и жить вместе не могут. Помимо этого, на каждого из них приходилось всего по 6 м², хотя минимальная норма в этом регионе — 10 м².
Администрация отказала, и гражданин отправился в суд. В суде выяснилось, что раньше этим гражданам уже выделяли жилье, причем две комнаты площадью 25,4 м². Но гражданин вселяться в них не захотел.
Когда мать надумала приватизировать комнаты, он отказался участвовать в приватизации. В результате мать приватизировала все на себя и одну комнату продала. Администрация сочла, что у гражданина была возможность жить отдельно от матери. Но своими действиями он сам ухудшил свои жилищные условия, а значит, не имеет права на жилье по социальному найму. И суд с администрацией согласился.
Как получить жилье в социальный наем
Для этого нужно встать на жилищный учет в качестве лица, нуждающегося в жилом помещении. Учет ведут уполномоченные органы местного самоуправления. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества Москвы, а в Санкт-Петербурге — районные администрации.
Вот как это выглядит по этапам.
Подайте заявление (запрос). Его должны подписать все члены семьи, которые хотят, чтобы их признали нуждающимися в жилых помещениях. В каждом регионе свои шаблоны заявлений, их можно найти на сайте местных властей, на портале госуслуг или взять в МФЦ.
К членам семьи заявителя относятся супруги и несовершеннолетние дети. Размер жилья, которое можно получить от государства, зависит от количества членов семьи — на каждого человека выделяют определенное количество квадратных метров. Это число зависит от региона. Например, в Москве на каждого человека выделяют не меньше 18 м².
Приложите документы. К заявлению надо приложить документы, из которых будет видно, что у вас есть право на то, чтобы вас признали нуждающимся в жилье. Например, документ, что ваше жилье официально признали аварийным. И справка о доходах, подтверждающая, что семья действительно малоимущая.
Заявление подают через МФЦ или непосредственно в орган, который ставит на учет.
Местные власти сами разрабатывают шаблоны заявлений. Вы можете найти образец вашего муниципалитета на госуслугах. В некоторых городах, например в Москве и Иркутске, вообще нет шаблона, который можно заполнить самостоятельно заранее, все заявления заполняют только при подаче документов.
Дождитесь решения о постановке на учет. В течение 30 дней примут решение, что вас приняли на учет либо отказывают в этом. В течение трех рабочих дней с этого момента вам должны направить документ, где сообщат об этом. Отказать могут, в том числе если вы предоставили не все документы или из ваших документов следует, что вы намеренно ухудшили свои жилищные условия и с этого момента еще не прошло пять лет.
Если на учет не поставят, решение можно обжаловать в судебном порядке. Например, так сделала молодая семья в Дмитрове. Она участвовала в программе «Обеспечение жильем молодых семей», и администрация отказалась ставить их на учет. Суд сказал, что отказ незаконен, и обязал администрацию признать семью нуждающимися. В похожем деле суд Краснодара тоже встал на сторону гражданки и обязал администрацию принять ее на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.
Учтите, что очередь движется очень медленно, ждать социальное жилье можно десятилетиями. Вне очереди получают жилье сироты, ветераны, люди с хроническими заболеваниями, инвалиды, люди, живущие в непригодных для проживания помещениях. Непригодными могут признать, например, помещения, в которых вентиляция, отопление, водоснабжение или другие инженерные системы не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Или помещения, где в комнатах или кухне нет окон.
Ждите своей очереди. Если вас поставят на учет, нужно будет дождаться своей очереди. Важно постоянно обновлять документы, когда происходят какие-то события, которые способны повлиять на движение очереди: уменьшаются доходы, расширяется состав семьи, умирает родственник. Если будете сдавать в уполномоченный орган соответствующие справки, это может немного ускорить очередь.
Получите решение о предоставлении жилья. Когда ваша очередь подойдет, вам направят принятое решение в течение трех рабочих дней с момента, как его примут.
Заключить договор. После этого можно будет подписать договор социального найма и вселяться в помещение.
Кто является собственником жилья в соцнайме
Такое жилье принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию. Если снимать такое жилье по договору соцнайма, собственником можно стать только после приватизации. Если не приватизировать, жильем можно только пользоваться и владеть по договору. Его нельзя продать, подарить или передать по наследству — собственность так и останется за государством или муниципалитетом.
Какое жилье предоставляется в социальный наем
К жилым помещениям, которые государство предоставляет по договору социального найма, есть определенные требования. Например, это должно быть жилье, которое отделено от других помещений, а также пригодно для постоянного проживания, то есть там должны быть все необходимые условия: освещение, отопление, водоснабжение, канализация. Также оно должно подходить по площади — чтобы соответствовать той норме на одного человека, которая установлена по региону.
Есть два вида жилья в зависимости от того, кто им владеет на праве собственности.
Муниципальное жилье — жилье муниципальных образований. Оно входит в муниципальный жилищный фонд, и местные власти самостоятельно распоряжаются этим имуществом. Обычно жилье по договору соцнайма выделяют из этого вида.
Государственное жилье — это жилые помещения Российской Федерации и ее субъектов. Они входят в государственный жилищный фонд. Государственное жилье выделяют, например, работникам лесных хозяйств, судьям или прокурорам.
Понятие договора социального найма
Договор социального найма жилого помещения — это, по сути, договор аренды, в котором арендодателем выступает государство или муниципалитет, а арендатором — гражданин. По договору наймодатель передает нанимателю жилое помещение, чтобы тот мог владеть и пользоваться им, а наниматель может заселиться в него со своей семьей, но должен соблюдать правила проживания и вовремя вносить плату за помещение и коммунальные услуги.
Особенности договора социального найма. По договору соцнайма в предоставленное жилье может заселиться не только наниматель, но и члены его семьи. Более того, в некоторых случаях количество членов семьи нанимателя напрямую влияет на то, дадут ли жилье — и если да, то какой площади.
Наниматель ежемесячно не только платит за наем, но и оплачивает коммунальные услуги, работы и услуги по управлению многоквартирным домом, а также содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Пока наниматель снимает жилье по договору социального найма, он отвечает за него. И даже если не живет, платить он все равно обязан.
Наймодатель оплачивает капитальный ремонт жилого помещения, принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в МКД, в котором находится сданное внаем жилое помещение, и следит, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.
После смерти нанимателя члены его семьи могут остаться проживать в помещении, и договор соцнайма будет перезаключен с кем-то из них. С кем именно, должны выбрать сами жильцы. Единственное условие — выбор должен быть единогласным.
В некоторых случаях наймодатель может выселить граждан из жилого помещения, которое они занимают по договору социального найма. Иногда взамен будет предоставлено другое жилье — например, если дом признали аварийным. В других случаях жилье взамен не дают — например, если выселяют родителей, лишенных родительских прав.
Форма договора
Договор социального найма заключают в простой письменной форме на основании решения о предоставлении помещения для проживания. Простая письменная форма означает, что достаточно просто поставить подписи под договором, к нотариусу идти не нужно.
Бланк. Правительство утвердило типовую форму договора социального найма помещения.
Содержание договора социального найма
По договору социального найма государство или муниципалитет передает гражданину жилое помещение, в котором он может проживать со своей семьей. При этом он должен соблюдать определенные правила жилищного законодательства. Например, делать текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги, а также не делать самовольную перепланировку.
Что обязательно будет в любом договоре найма.
Стороны договора. Наймодатель — уполномоченный орган, который представляет интересы собственника жилого помещения. Само жилье входит в государственный или муниципальный жилищный фонд. Наниматель — гражданин, у которого есть право получить жилье по договору соцнайма.
Объект найма. По договору социального найма может предоставляться жилое помещение — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.
Неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут передаваться в наем. Например, нельзя предоставить в соцнаем комнату, смежную с другой, — это будет считаться неизолированным помещением. Или коридор, пусть даже его площадь больше, чем у комнаты, поскольку это вспомогательное помещение.
Срок найма. Жилье по договору социального найма предоставляется бессрочно.
Плата по договору социального найма. Наймодатель в договоре устанавливает плату за пользование жилым помещением. Плату рассчитывают исходя из стоимости 1 м². Эту стоимость наймодатель может ежегодно изменять и индексировать в одностороннем порядке.
Права и обязанности нанимателя. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:
В свою очередь, наниматель обязан:
Права и обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать, чтобы наниматель своевременно платил за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанностей у наймодателя больше:
Это основные права и обязанности нанимателя и наймодателя, но они могут пользоваться и другими правами, а также нести другие обязанности. Например, если наниматель сделает в квартире незаконную перепланировку, наймодатель может потребовать, чтобы он вернул жилье в прежнее состояние, и наниматель будет обязан подчиниться.
Как заключить договор социального найма
Чтобы заключить договор, обращаться можно непосредственно в уполномоченный орган, МФЦ или подавать документы через госуслуги.
Изначально гражданин встает на жилищный учет в местной администрации. На него заводят учетное дело, в котором отображается вся информация о заявителе. Если происходят изменения, например сократился доход, родились дети, изменилось место жительства, их вносят в это дело. Если у гражданина в связи с такими событиями появляются льготы, это тоже учитывается в деле. Но документы очередник должен предоставить сам — это в его интересах. Администрация не будет разыскивать, что поменялось в жизни заявителя.
После того как местные власти будут готовы предоставить гражданину жилье, они вынесут соответствующее решение. И на основании него заключат с гражданином договор социального найма.
Договор соцнайма подписывают наниматель-гражданин и собственник жилья в лице уполномоченного органа. Договор заключается бессрочно.
Основания для оформления. Таким основанием будет решение местных властей, что гражданину готовы предоставить жилье. Решение отправят заявителю по почте.
Иногда впоследствии выясняется, что законных оснований для принятия положительного решения не было. Тогда это решение и заключенный на его основании договор социального найма могут в судебном порядке признать недействительными.
Инструкция по оформлению договора. Для этого нужно собрать документы и подать их вместе с заявлением в уполномоченный орган. В заявлении потребуется указать способ, как с вами можно связаться и уведомить о готовности договора, — по обычной или электронной почте или по телефону.
Когда договор социального найма будет готов, его необходимо подписать. После подписания вы получите один экземпляр договора. Общий срок подготовки и подписания договора — 60 рабочих дней. Договор оформляют бесплатно.
Документы для заключения договора. В этом случае понадобятся такие документы:
Документы из пунктов 5—7 вы и члены вашей семьи должны подписать при сотруднике МФЦ или того органа, который принимает ваше заявление. Если такой возможности нет, можно сдать нотариально удостоверенные документы.
В остальных муниципалитетах могут запросить дополнительно и другие документы. Конкретный перечень нужно узнать в местной администрации.
Часть необходимых документов вы можете подать вместе с заявлением или не подавать — сотрудник уполномоченного органа может сам запросить их в порядке межведомственного информационного взаимодействия: например, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН или документы о праве на социальную поддержку.
Заключение договора, если нет решения о заселении. Если местные власти еще не приняли решение, что готовы предоставить вам жилье, договор заключить нельзя. Потому что именно такое решение будет основанием для подписания договора.
Заключение договора через суд. Если уполномоченный орган отказывается заключать с вами договор и вы считаете, что необоснованно, можно обжаловать такой отказ через суд и в судебном порядке обязать представителя собственника заключить договор. Если выиграете — уполномоченный орган будет обязан подписать с вами договор на основании решения суда. Например, так поступила семья, с которой в Майкопе отказались заключить договор социального найма. Граждане обратились в суд и выиграли дело.
Срок действия договора социального найма
Правовое положение членов семьи нанимателя
У членов семьи нанимателя по договору социального найма равные с нанимателем права и обязанности. И такая же ответственность предусмотрена для нанимателя. Например, они точно так же имеют право жить в помещении, но должны содержать его в пригодном для проживания состоянии и обязуются не делать несогласованных перепланировок. Если кто-то из членов семьи нанимателя будет регулярно нарушать правила проживания или сделает незаконную перепланировку, могут выселить всю семью.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются те же права, что и за остальными.
Можно ли оставить за собой старое жилое помещение
Например, если вы занимаете комнату в коммунальной квартире и норма площади на каждого жильца меньше положенной, вам могут дать еще одну комнату в той же коммуналке вдобавок к имеющейся. Или дать квартиру в другом месте при условии, что нынешнюю комнату вы освободите, — потому что площадь новой квартиры будет полностью соответствовать нормативам.
Если в решении стоит формулировка «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», все члены вашей семьи, которые собираются переезжать с вами в новое помещение, должны освободить старое жилье. Те люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, могут и дальше в нем проживать.
Перезаключение договора
Перезаключение договора социального найма происходит, когда меняется наниматель. Например, если прежний наниматель умер или был лишен родительских прав и должен быть выселен из помещения, где проживают его дети.
Изменение договора социального найма
Если в жилое помещение вселяются новые члены семьи нанимателя, в договор вносят соответствующие изменения.
Другой случай, когда в договор вносят изменения, — если граждане живут в одной квартире, пользуются жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма и в какой-то момент объединяются в одну семью. Тогда они будут вправе требовать, чтобы с кем-то из них заключили один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Еще один вариант, когда в договор могут быть внесены изменения, — если дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя потребует, чтобы его признали нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения можно прекратить, если жилье разрушено или одиноко проживавший наниматель умер, а также если договор расторгают.
Могут ли выселить нанимателя и членов его семьи из жилого помещения
Такое тоже может быть. Расскажу, по каким причинам это может произойти. В большинстве случаев выселять жильцов будут в судебном порядке.
Если дом признают аварийным или государству понадобится участок, на котором он стоит, для общих нужд — например, для строительства трассы, — всех жильцов расселят. Тем, кто проживает в таком доме по договорам социального найма, наймодатель должен предоставить другие помещения. Новое жилье должно быть благоустроенным по меркам этого населенного пункта, равнозначным по общей площади прежнему, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта.
Например, если наниматель с семьей жил в 45-метровой двухкомнатной квартире со всеми удобствами, его могут переселить в такую же квартиру или чуть больше. Дать ему жилплощадь 40 м² нельзя.
Если наниматель постоянно нарушал права соседей, использовал жилье не по назначению — например, устроил склад — или бесхозяйственно обращался с ним. В этом случае его могут выселить без предоставления другого жилья.
Выселение — крайняя мера воздействия и может применяться только по решению суда. Сначала нарушителю выносят предупреждение. Если это не помогает, у наймодателя появляется основание, чтобы обратиться в суд. И в некоторых случаях суд становится на сторону наймодателя — например, в Сахалинской области суд удовлетворил требование местной администрации и выселил гражданина, который систематически нарушал права и законные интересы соседей.
Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются такие действия, которые нарушают требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические или экологические нормы. Например, гражданин громко слушает музыку или делает ремонт в ночное время.
Если наниматель сделал перепланировку и отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, суд по иску наймодателя может принять решение о расторжении договора социального найма и выселить из жилого помещения.
Если наниматель с семьей выехали в другое место жительства насовсем, а не временно, договор социального найма жилого помещения будет считаться расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. В этом случае наймодатель может в судебном порядке потребовать, чтобы их признали утратившими право на жилое помещение.
Чтобы не потерять право на проживание в квартире, нанимателю нужно продолжать оплачивать коммунальные услуги и вовремя вносить плату за жилье. Человек может долго отсутствовать, если его отправляют в длительную командировку или он уезжает в другой город, чтобы ухаживать за больным родственником. Главное, чтобы при этом наниматель предполагал вернуться в это жилье для постоянного проживания.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не платят за жилье и коммунальные услуги больше полугода без уважительных причин, их могут выселить в судебном порядке. Взамен таким гражданам должны предоставить по договору социального найма другое жилье, размер которого будет соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Если суд решит, что плату жильцы не вносили по уважительным причинам, например из-за длительных невыплат зарплаты, болезней, наличия в семье несовершеннолетних детей и инвалидов, он откажется удовлетворять иск. А если наниматели не платили без уважительных причин, суд может удовлетворить требование администрации. Как, например, произошло в Сергиевом Посаде. Наниматели больше полугода не платили за квартиру. В результате суд вынес решение: расторгнуть с ними договор социального найма, выселить из квартиры и предоставить жилое помещение в общежитии.
Если суд признает невозможным совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав бывших родителей могут выселить из жилья. Другое жилье им не предоставят. Требования могут заявить законные представители несовершеннолетних, органы опеки и попечительства или прокурор.
При расторжении или прекращении договоров найма специализированного жилья — например, помещений в общежитиях, домах престарелых, ветеранов — граждане должны освободить жилье, которое они занимали по этим договорам. Если жильцы откажутся это сделать, наймодатель может выселить их в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за некоторыми исключениями.
Как расторгнуть договор найма
Договор найма могут расторгнуть по инициативе одной из сторон договора или по решению суда. Если инициатором выступит наниматель или наймодатель, он должен будет направить второй стороне письменное предложение расторгнуть договор. Наймодателю придется дополнительно указать причину.
Когда расторгнуть договор можно только по решению суда — например, из-за переселения нанимателя в другое место, наймодателю придется подать заявление в суд. Например, суд в Тюменской области рассмотрел дело и установил, что наниматель со своей семьей в квартире не проживает — дверь квартиры не заперта, хозяев квартиры соседи не видят, иногда в квартире появляются незнакомые люди. Суд вынес решение: договор соцнайма расторгнуть, жильцов выселить, задолженность по коммунальным платежам взыскать.
Как восстановить договор
Документы для восстановления. Чтобы получить дубликат, вы должны будете предъявить:
Где взять договор социального найма для приватизации
Если у вас на руках нет экземпляра договора социального найма, вы можете получить дубликат в том органе, с которым данный договор подписывали, и приложить его к пакету документов на приватизацию жилья.
Договор поднайма жилого помещения
Наниматель жилья по договору социального найма вправе передать его часть, а в случае временного выезда — и целиком в поднаем, если получит от членов своей семьи, живущих в этом помещении, и от наймодателя письменное согласие.
Договор поднайма можно заключить, только если в результате общая площадь этого жилья на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Напомню, что для Москвы эта норма составляет 10 м², а, например, для Казани — 12 м².
У поднанимателя не появится самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения останется наниматель.
Если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин с одной из тяжелых форм хронических заболеваний, нельзя передавать жилье в поднаем.
Договор о вселении временных жильцов. Наниматель жилья и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить другим гражданам временно пожить у них. При этом плата с временных жильцов не берется и жить в этом помещении они могут не дольше шести месяцев подряд.
Наймодатель вправе запретить вселять временных жильцов, если общая площадь жилья на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.
Прекращение договора поднайма. Договор поднайма прекращают, когда истек срок, на который он был заключен, или договор социального найма жилья прекратился.
Договор обмена жильем, предоставленным в социальный наем
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменять его на другое помещение.
Вы можете самостоятельно найти подходящий вариант или обратиться к наймодателю, с которым у вас заключен договор социального найма. Подайте в уполномоченный орган заявление о подборе иного жилого помещения для обмена и приложите договор социального найма. Если наймодатель подберет вариант обмена, он вас об этом уведомит.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в простой письменной форме и подписывается нанимателями. Регистрировать его в Росреестре не требуется, а вот получить письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя — обязательно.
Если в составе семьи, проживающей в обмениваемом жилом помещении, есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, придется дополнительно получить согласие органов опеки и попечительства.
Если наймодатель даст вам согласие, прежние договоры соцнайма с вами и вашим обменщиком расторгнут и заключат новые — на новое жилье.
