Так в чем же заключается обещанная прозрачность при расчетах?
Популярное
В Волгограде проведут 120 мероприятий на новогодние праздники
Безопасный проезд в Волгограде обеспечили до начала часа пик
Жителям Волгоградской области следует готовиться к резким морозам
? Слышала по телевидению про какую-то прозрачность в оплате ЖКУ, но она какая-то туманная. Что такое «коммунальный ресурс ЭЭ на СОИ»? Вроде бы за свет в подъезде стоит нулевой расход. При этом плату за общий свет посчитали с коэффициентом. Но ведь общего счетчика на электричество ни у кого нет – за что же штрафные санкции? В общем, ничего не понятно. Может, разъясните?
Надежда Ивановна.
Уважаемая Надежда Ивановна! Прежде всего стоит напомнить, что с 1 января 2017 года в силу изменений, внесенных в жилищное законодательство, из платежных документов исчезла плата по строке «Общедомовые нужды». Вместо нее появилась строка с указанием конкретных коммунальных ресурсов (свет, вода, водоотведение), используемых на содержание общего имущества (то самое СОИ). Как это влияет на прозрачность?
– В соответствии с ранее действовавшим порядком люди вынуждены были оплачивать не коммунальные услуги, оказываемые в целях содержания общего имущества, а сверхнормативное потребление воды своими соседями. Грубо говоря, все то, что потребил дом, наравне распределялось между всеми его жильцами. Допустим, ситуация, когда в квартире никто не прописан, а живет там, грубо говоря, до 20 человек, и за потребленные ими безучетно ресурсы по строке «ОДН» платили соседи. Или недобропорядочные собственники ставят магниты на счетчики, отматывают показания и в неограниченном количестве потребляют те или иные ресурсы. За это тоже расплачивались добросовестные жители дома. Понятное дело, что большинство граждан были недовольны таким положением вещей. И законодатель услышал граждан, – объясняет Наталья Махонина, начальник отдела контроля за порядком начисления платежей Госжилинспекции.
Теперь, по новым правилам, жители многоквартирного дома оплачивают не коммунальную услугу на ОДН, а жилищную (в составе платы за содержание и ремонт), – то есть учтенное количество коммунального ресурса, истраченного строго на содержание общего имущества.
Согласно рекомендациям Госжилинспекции исполнитель (УК и ТСЖ) должен указывать в платежке формулу расчета начисленной платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества. При этом важно, что размер платы не может превышать норматив потребления на ОДН. То есть если плата по общему счетчику оказывается выше, чем по нормативу, в квитанции должна быть выставлена оплата именно по нормативу!
Стоит добавить, что в скором времени нормативы потребления ресурсов на общие нужды будут дифференцированы в зависимости от конструктивных особенностей каждого дома и наличия возможности использования того или иного коммунального ресурса.
Важно отметить и то, что плата за ресурс может быть выставлена только в том случае, если в доме имеются условия для оказания услуги. Иными словами, если вы платите за общий свет – в подъезде должны быть лампочки, если выставляют счета за воду – в доме должны быть краны. В противном случае предъявление счета незаконно.
Следует помнить, что если в здании отсутствует общедомовой прибор учета, плата выставляется по нормативу. При наличии счетчика коммунальные ресурсы на содержание общего имущества составляют разницу между значением, которое показал общедомовой прибор, и суммой значений индивидуальных счетчиков вместе с расходами по нормативам в необорудованных счетчиками помещениях. Получившийся результат распределяется между собственниками пропорционально занимаемой площади.
Как поясняют эксперты, если в квитанции плата за электроэнергию в содержании общего имущества равна нулю, это возможно за счет экономии ресурса, когда в доме проведены мероприятия по энергосбережению. Также нуль в платежке может иметь место, если в здании отсутствуют возможности для освещения, но это маловероятно, или же если произведен перерасчет.
Теперь что касается повышающих коэффициентов, которые применяют с 1 января 2017 года. Это возможно в следующих случаях:
1) Квартира или частный дом не оснащены приборами учета холодной, горячей воды, электрической энергии, и при этом есть техническая возможность установки таких приборов учета.
2) Прибор учета сломан, утрачен, истек срок его поверки. На устранение указанных ситуаций дается срок три месяца. По истечении трех месяцев, если работа счетчиков не восстановлена, применяется повышающий коэффициент.
3) Собственник не дает возможности в течение трех месяцев, идущих подряд, представителю УК, ТСЖ или ресурсоснабжающей организации проверить исправность счетчика и достоверность передаваемых показаний.
Важно, что в квитанции на оплату коммунальных услуг повышающий коэффициент с соответствующей платой выделяется отдельной строкой.
При этом обращаем внимание читательницы: повышающие коэффициенты не могут применяться при начислении платы за ресурсы на общедомовые нужды. Если это происходит, нужно обращаться с жалобой на незаконные действия УК в муниципальную жилищную инспекцию.
Коммунальный ресурс на содержание общего имущества: откуда берется и как минимизировать
Помимо индивидуального потребления коммунальных услуг собственники оплачивают коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), к которому относятся ресурсы, потребляемые домом на общедомовые нужды. Законом предусмотрено несколько вариантов оплаты и начисления КР на СОИ потребителям.
26.12.2016 г. было принято Постановление Правительства РФ от «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» № 1498 (далее – Постановление № 1498), которое определило порядок применения КР на СОИ при начислении платы собственникам. Новый порядок стал применяться с 1 января 2017 года.
До принятия Постановления № 1498 в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) использовалось понятие общедомовых нужд (ОДН). Нужно сказать, что КР на СОИ на бытовом уровне продолжает называться населением «ОДЭЭНАМИ».
Однако разница между КР на СОИ о ОДН состоит в том, что если ОДН являлось коммунальной услугой (которую сейчас можно относить на ресурсоснабжающую организацию при переходе на прямые договора через ст. 44 и 157.2 ЖК РФ), то КР на СОИ относится к жилищной услуге, выставляемой в составе платы за текущее содержание.
Для чего потребовалась такая игра понятиями? Если очень сильно упрощать, то для того, чтобы ресурсник всегда мог получить свои деньги и списать все свои небалансы из-за проблема с коммерческим учетом на управляющую домом организацию. Изменив природу данной услуги с коммунальной, на жилищную, органы власти отнесли данную ответственность в виде транзитных денег за выпадающий коммунальный ресурс на конечного потребителя. И теперь при переходе на прямые договора с ресурсником, КР на СОИ все равно продолжает относиться на управляющую домом организацию, а та относит эти небалансы (если они есть) на жителей.
Нужно отметить, что первоначальное понятие ОДН (как коммунальная услуга) в законе осталось применительно к двум случаям:
— непосредственному управлению (ст. 164 ЖК РФ, оно возможно, если в доме до 30 квартир)
— ситуации, при которой способ управления домом не реализован.
В этих двух случаях плата за КР на СОИ не выставляется, но выставляется (ресурсником) только плата на ОДН в ограниченном объеме (не более норматива). Во всех остальных случаях на КР на СОИ относится реальный факт коммунального ресурса, который потребил дом.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ, законодатель ограничивается общей формулировкой, что в состав платы за содержание жилого помещения, включается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Реальный состав КР на СОИ определяется степенью благоустройства самого дома (например, вместо отведения сточных вод, в доме могут быть установлены колодцы-септики, а вместо отдельной трубы на ГВС может быть общая труба на тепловую энергию, из которой готовится ГВС уже внутри самого дома).
При этом есть два вида коммунальных услуг, плата по КР на СОИ за которую не может начислять вообще:
1.Отопление (потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) (п. 40 Правил № 354).
(для общедомовых нужд газ не используется, только для личного потребления и в редких случаях крышных или автономных газовых котельных).
Варианты оплаты КР на СОИ
Порядок оплаты КР на СОИ может варьироваться и определен в п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Данные варианты оплаты КР на СОИ следующие:
1.Исходя из норматива по КР на СОИ при наличии коллективного (общедомового) прибора учета (ОДПУ). Данный норматив утверждается региональным органом исполнительной власти, а размет тарифа контролируется региональной жилищной инспекцией. Норматив должен включать потребление КР на СОИ на:
— освещение мест общего пользования, электроэнергию на работу лифтов, инженерных узлов или иного оборудования, являющегося общим имуществом собственников
— санитарно-гигиенические мероприятия мест общего пользования (мытье полов), обеспечение сохраннности зеленых насаждений (полив)
— иные работы по содержанию общего имущества, для которых необходимы коммунальные ресурсы.
Если нормативов нет, это их нужно утвердить. В письме Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04 пояснено, что для установления нормативов в многоквартирном доме собственник помещений вправе обратиться к исполнителю коммунальной услуги, который вправе обратиться в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.
2.Исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг (АИС). Такая система одновременно снимает индивидуальное и общедомовое потребление, что минимизирует разницу и небалансы по КР на СОИ.
3. Исходя из решений общего собрания, которые могут предполагать расчет по КР на СОИ:
— по среднемесячному объему потребления КР на СОИ в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний ОДПУ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
— по объему потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
У всех трех вариантов начисления КР на СОИ есть плюсы и минусы.
Плюсы первого – предсказуемость суммы, которая каждый месяц одинакова. Минусы – необходимость оплаты даже при отрицательном КР на СОИ.
Плюсы второго (при наличии в доме АИС) – полный контроль и полная прозрачность по определению объема КР на СОИ. Минусы – дороговизна АИС и затраты на ее эксплуатацию.
Плюсы третьего – оплата КР на СОИ по реальному факту, отсутствие необходимости оплаты КР на СОИ при отрицательном потреблении (а такое часто бывает, если налажен коммерческий учет). Минусы – возможность небалансов по КР на СОИ при запущенном коммерческом учете.
Спорные моменты по КР на СОИ
Первым спорным моментом является вопрос о том, может ли начисляться плата за КР на СОИ по тепловой энергии (по договору теплоснабжения на покупку КР на СОИ) при наличии в доме индивидуального теплового пункта (ИТП), на котором готовится коммунальная услуга по ГВС. Единого мнения на этот счет нет.
Если следовать п. 54 Правил № 354, то при наличии в доме ИТП КР на СОИ по ГВС начисляться не может. В этом же духе есть письмо Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04, где указано, что под КР на СОИ понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Тепловая энергия в этом перечне отсутствует.
В пользу данной позиции можно также сослаться на п. 2 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124). Они относят к КР на СОИ холодную воду, горячую воду, электрическую энергию и сточные воды. КР на СОИ по тепловой энергии в этом перечне нет.
Против данной позиции есть общая норма, приведенная в п. 12 ст. 161 ЖК РФ, где сказано, что управляющий домом организации не вправе отказываться от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями. Такая неурегулированность данного вопроса, конечно, порождает двоякие толкования взаимных прав и обязанностей между управляющей организацией и ресурсником.
Вторым спорным моментом является ответ на вопрос о том, нужно ли начислять плату за КР на СОИ по нормативу при отрицательном потреблении. Например, если в дом вошло 100м3, а показаний индивидуальных приборов учета (вместе со штрафными санкциями, нормативами и повышающими коэффициентами) собрано на 110м3, нужно ли начислять норматив при отсутствии решения общего собрания по КР на СОИ на ОДПУ.
В Письме Минстроя России от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04 изложена позиция о том, что если объем КР на СОИ рассчитанный по показаниям таких приборов учета, предъявляемый к оплате собственникам помещений, будет ниже, чем рассчитанный по нормативу потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, оплату нужно начислять по факту. Однако для управляющей организации даже при отрицательном КР на СОИ начисление норматива жителям является возможностью собрать хотя бы какие-то дополнительные деньги. Поэтому, с учетом того, что письма Минстроя России не являются нормативными актами (а на уровне закона этот вопрос не урегулирован), управляющие организации не следуют такой рекомендации и выставляют норматив, даже при отрицательном факте потребления.
Третий спорный момент – попытки начисления ресурсниками сверхнормативных КР на СОИ при отсутствии ОДПУ по коммунальному ресурсу на отведение сточных вод. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственников помещений оснащать дома таким прибором учета (чаще всего они не устанавливаются застройщиками). В таком случае объем по КР на СОИ определяется как сумма ХВС и ГВС по показания индивидуальных приборов учета (п. в_4) п. 21 Правил № 124). Иные действия ресурсника будут неправомерны, поскольку при отсутствии в доме установлен ОДПУ на водоотведение, невозможно определять составляющую КР на СОИ на водоотведение по факту его потребления.
Основная проблема при определении объема по КР на СОИ также состоит в том, что закон написан исключительно в пользу ресурсника, поскольку все свои небалансы ресурсник перекидывает на управляющие организации, а те вынуждены собирать транзитные деньги с жителей (чтобы их отдать ресурснику одной кучкой). У ресурсника нет никаких стимулов налаживать коммерческий учет за поставляемый им коммунальный ресурс, а государство всяческим образом поддерживает и поощряет эту порочную практику.
Коммунальный ресурс ээ что это
Понятия «коммунальные услуги» и «коммунальные ресурсы» неразрывно связаны друг с другом.
Определение понятий «коммунальные ресурсы»
и «коммунальные услуги»
Определение понятия «коммунальные ресурсы» содержится в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354:
Перечень коммунальных услуг указан в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, где указано, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
Содержание каждого вида коммунальных услуг раскрыто в п. 4 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.
Чем отличаются коммунальные ресурсы
от коммунальных услуг
1. Коммунальный ресурс – это товар, коммунальная услуга – это деятельность
Коммунальный ресурс (вода, энергия, газ, топливо) – это материя, товар. Коммунальный ресурс может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав наряду с вещью, что делает возможным включение его в перечень объектов в ст. 128 ГК РФ. Его следует назвать специфичным товаром, обладающим ценностью, по поводу которого заключаются договоры ресурсоснабжения.
Коммунальный ресурс поставляется до границ сетей, входящих в общее имущество собственников (грубо говоря «до стены дома»). На границе сетей, как правило, установлен прибор коллективного учета коммунального ресурса.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг гражданам формируются только «внутри дома», то есть от границы сетей «на входе в дом» (от прибора коллективного учета коммунального ресурса) до каждого помещения многоквартирного дома.
2. Отличия по субъекту: коммунальный ресурс поставляется ресурсоснабжающей организацией, коммунальная услуга предоставляется потребителю исполнителем (управляющей организацией)
Ресурсоснабжающая организация (РСО) поставляет по своим сетям коммунальный ресурс (вода, энергия, газ, топливо) до стены дома (т.е. до границы сетей, входящих в состав общего имущества собственников), после чего данный коммунальный ресурс подается потребителям в помещения дома уже управляющей организацией (исполнителем коммунальных услуг). Для того чтобы предоставить потребителю коммунальную услугу, управляющей организации необходимо приобрести у РСО коммунальный ресурс.
В п. 2 «Правил предоставления коммунальных услуг» даны понятия сторон указанной цепочки:
РСО обязана поставлять в многоквартирный дом коммунальные ресурсы необходимого качества и в объеме, необходимом для предоставления потребителям коммунальных услуг надлежащего качества, до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ).
Ресурсоснабжающая организация продает исполнителю коммунальных услуг какой-то один или несколько коммунальных ресурсов, но практически никогда не отвечает за предоставление всех ресурсов;
Понятие лица, пользующегося на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющего коммунальные услуги, расшифровывается в ст. 153 ЖК РФ (это, в частности, наниматель жилого помещения по договору социального найма, арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, член жилищного кооператива, застройщик и т.д.).
Исходя из смысла Жилищного кодекса РФ, исполнителем коммунальных услуг, в зависимости от выбранного собственниками помещений дома способа управления, может быть управляющая организация или товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация, ТСЖ, кооператив), в отличие от РСО, отвечает за предоставление полного комплекса коммунальных услуг. Исполнитель не вправе отказаться от предоставления потребителям какой-то отдельной коммунальной услуги при наличии объективной возможности ее предоставления.
Наличие у компании статуса управляющей организации означает автоматическое возникновение статуса исполнителя коммунальных услуг, в результате чего у такой компании возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям.
Исполнитель коммунальных услуг:
Если в многоквартирном доме выбирается непосредственный способ управления или принимается решение о заключении договоров ресурсоснабжения «напрямую» с РСО, то исполнителем коммунальной услуги становится РСО. Т.е. при непосредственном управлении многоквартирным домом правоотношения по поставке и оплате коммунальных услуг складываются между ресурсоснабжающими организациями и жильцами (собственниками помещений), которые оплачивают потребленные коммунальные ресурсы в объеме, поставленном на границу сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор между РСО и исполнителем. Между ресурсоснабжающей организацией (РСО) и исполнителем коммунальных услуг (управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК и др.) в договорах на поставку коммунального ресурса проводится разделение границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности за состояние и обслуживание соответствующих сетей. Как правило, на данной границе находится прибор коллективного учета коммунального ресурса. Коммунальный ресурс поступает в сети жилого дома. Исполнитель, используя разводящие сети внутри дома до соответствующих точек в квартире, обеспечивает надлежащую поставку коммунального ресурса.
Иными словами, само предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК и др. посредством заключения с РСО договоров о приобретении коммунальных ресурсов (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг).
Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не могут рассматриваться как ресурсоснабжающие организации.
3. Оплата коммунальных услуг и коммунальных ресурсов
Управляющая организация или ТСЖ либо иной кооператив, являющиеся исполнителями коммунальных услуг, обязаны оплатить коммунальный ресурс, поставленный в управляемые им жилые дома.
Соответственно, потребители обязаны вносить плату за коммунальные услуги исполнителю коммунальных услуг.
РСО не имеет права взыскивать задолженность с потребителей, проживающих в жилых помещениях многоквартирного дома.
РСО не имеет права приостанавливать/ограничивать поставку коммунального ресурса как в многоквартирный дом, так и в отдельные его помещения по причине задолженности населения.
Если у потребителей договор поставки коммунального ресурса заключен напрямую с соответствующей РСО (в частности, при непосредственном управлении), в этом случае оплата коммунального ресурса должна производиться ресурсоснабжающей организации.
4. Ответственность за ненадлежащее качество коммунальной услуги и коммунального ресурса
Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установлен в разделе X Правил предоставления коммунальных услуг.
Ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг несет организация, управляющая многоквартирным домом (управляющая организация, ТСЖ, кооператив).
Если у собственников договор поставки коммунального ресурса заключен напрямую с соответствующей РСО, в этом случае РСО несет ответственность за режим и качество подачи коммунальной услуги. Такие договоры возможны при непосредственной форме управления.
Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, признается за любым потерпевшим, независимо от того, состоял он в договорных отношениях с исполнителем или нет (п. 150 Правил предоставления коммунальных услуг).
Как указано выше, Правила предоставления коммунальных услуг возлагают ответственность за причиненный при оказании коммунальных услуг (включая вред, причиненный некачественным коммунальным ресурсом) вред именно на исполнителя, в том числе и в случаях, когда исполнитель оказывает услуги не непосредственно, а приобретает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающей организации.
В случае предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем (п. 105 Правил предоставления коммунальных услуг).
Правила предоставления коммунальных услуг предусматривают два обстоятельства освобождения исполнителя от ответственности за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества. Это, во-первых, обстоятельства непреодолимой силы, а во-вторых, вина потребителя (п. 150 Правил), из чего можно заключить, что исполнитель несет «безвиновную» ответственность.
Тем не менее, для обеспечения наиболее эффективной защиты интересов потребителя не следует исключать возможность привлечения к ответственности ресурсоснабжающей организации, несмотря на то, что данная организация не состоит с потребителем в договорных отношениях.
Плата за коммунальные ресурсы,
потребляемые на общедомовые нужды
В настоящее время плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, входит в состав платы за содержание жилого помещения (ч. 1, 2 ст. 154, ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).
Исключение составляют случаи, когда управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений либо способ управления таким домом не выбран или не реализован. В этом случае плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, включается в плату за коммунальные услуги (ч. 5 ст. 154 ЖК РФ).
Коммунальные ресурсы поставляются
собственнику нежилого помещения
Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан заключить прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). То есть собственник нежилого помещения не может оплачивать коммунальные услуги непосредственно ТСЖ, иному кооперативу или управляющей организации.
Если такой договор не заключен, собственнику нежилого помещения может быть определен объем потребления коммунального ресурса как при самовольном пользовании (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Как правило, это гораздо дороже, чем если бы оплата производилась согласно приборам учета.
