Комнату – в студию! Правила и риски
Раньше Петербург славился своими коммуналками, теперь статус «визитной карточки» в недвижимости постепенно переходит к квартирам-студиям. Если с маленькими квартирами в новостройках все ясно, то о студиях в старых домах вопросов больше, чем ответов.
Перепланировка и ее законность
Студии в центре Петербурга появляются после расселения коммунальных квартир. В перестроенных комнатах делают крошечную кухню и санузел, и можно жить автономно от соседей.
Надо понимать, что качественная перепланировка — весьма дорогое удовольствие, потому что речь идет не только и не столько об отделке, а о создании дополнительной мокрой зоны со всеми коммуникациями. Общая стоимость работ нередко переваливает за миллион рублей, и это при площади квартиры от 14 до 20 кв. метров.
Многие отмахиваются от необходимости согласовывать перепланировку, так как считают, что лишь впустую потратят время и деньги. Определенная логика в этом есть, так как, действительно, квартиру могут не проверять годами. Кроме того, если работы сделаны с учетом всех норм, то, в конечном счете, нужно будет просто зафиксировать факт перепланировки.
Но в случае аварии (например, если из-за разрыва трубы будет потоп) проблемы будут у вас, и они могут быть намного серьезнее, чем оплата ремонта. Например, дело вполне может закончиться в суде, где вас обяжут вернуть первоначальную конфигурацию квартиры (прощай, собственный санузел!) и выпишут штраф.
«Узаконить перепланировку комнаты в отдельную квартиру можно, если соблюсти два основных условия: квартира должна находиться на первом этаже, а все собственники жилых помещений внутри квартиры должны быть согласны с проведенной вами перепланировкой. Это будет помещение с жилым пространством, кухней и санузлом. В нашей практике подобных перепланировок немало. В целом любая такая перепланировка подразумевает большой цикл работ, которые должны быть отражены в документации. Но если учесть два условия, с которых я начала, то все возможно сделать», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ВамКНам» Анна Симашова.
Скромное очарование первого этажа
Узаконить перепланировку комнаты в студию можно, если коммуналка находится на первом этаже. Дело в том, что перенос мокрой зоны согласуют, если она не расположена над жилым помещением.
«Также подойдут помещения, которые располагаются над коммерческими объектами. Еще один вариант — если под санузлом также находится санузел (например, кто-то до вас уже сделал подобную перепланировку этажом ниже). Но надо понимать, что дом рассчитан на определенную нагрузку – у коммуникаций ограниченные возможности, особенно в старом фонде. Представьте себе квартиру из восьми комнат с общей ванной и санузлом. А теперь представьте, что мокрых зон стало в восемь раз больше! А дом при этом какой-нибудь дореволюционной постройки. Сценарий с авариями при таком раскладе становится очень вероятным», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.
Без шансов, без вариантов?
Многие хотят взять ипотеку под покупку комнаты и в итоге сильно удивляются, когда получают отказ. Действительно, получить кредит под долю намного сложнее, а квартиры-студии, о которых мы сегодня говорим, оформляются не как отдельные помещения, а как доли в коммунальной квартире.
К комнатам у большинства банков достаточно строгие требования: в квартире обязательно должен быть основной санузел (притом что во многих старых петербургских квартирах вообще не предусмотрена ванная), жилье должно быть построено не позже 1970 года, площадь комнаты должны быть не менее 12 кв. метров. Это типовые требования, но каждый банк может корректировать их на свое усмотрение.
Рентабельность
Крошки-студии часто приобретают не для жизни, а для сдачи. Логика в этом, безусловно, есть: туристов в Петербурге много, и посуточная аренда в центре пользуется спросом. Но и студий под аренду становится все больше и больше. Кроме того, не стоит забывать, что уже давно обсуждается закон о запрете мини-гостиниц и хостелов в жилых домах.
Но в компаниях недвижимости не теряют оптимизма.
Анна Симашова рассказывает: «Недавно у нас был такой кейс. Дано: трехкомнатная квартира площадью 90 кв. метров на первом этаже Петроградского района в шаговой доступности от метро. Стоимость лота до ремонта и перепланировки составляла 6,2 млн рублей. В дальнейшем квартира была переделана в четыре студии, которые в готовом варианте ушли по таким ценам: 1,65 млн, 1,78 млн, 1,95 млн, 2,47 млн. Согласование перепланировки обошлось в 700 тысяч рублей. Прибыль клиента составила 950 тысяч рублей (то есть 15%). Такие лоты часто покупают для дальнейшей посуточной аренды. Безусловно, пришлось бы учесть еще и стоимость дальнейших ремонтных работ, наполнение мебелью и техникой, управление проектом. Но могу сказать, что окупаемость подобного варианта составит примерно 7,5 лет. Это очень интересный срок — инвесторы не поспорят».
Эйфория пройдет быстро: почему нельзя покупать студии в переделанных коммуналках
Казалось бы жилье хоть и маленькое — зато свое и за небольшие деньги. Но придется мириться с целым рядом неудобств.
Фото, видео: ТАСС / Петр Ковалев
В Петербурге каждый год расселяют тысячи коммунальных квартир. Однако если верить официальным данным число проживающих в этих стенах, по какой-то загадочной причине не только не уменьшается, а даже растет. Впрочем, как выяснилось, никакой мистики здесь нет.
Просто квадратные метры в бывших коммуналках больше не комнаты, а уютные студии с отдельным входом и даже собственным санузлом. Жилье хоть и маленькое — зато свое и за небольшие деньги. Но придется мириться с целым рядом неудобств. О бизнесе на коммуналках Сергей Лесков.
Отличный ремонт, никакого хлама в коридоре и неприятных запахов. То, что это бывшая коммуналка сразу и не поверишь. И такого жилья на рынке недвижимости становиться все больше.
Такая студия далеко не апартаменты, в среднем 12-15 квадратных метров, но все необходимое здесь есть. Кровать небольшая кухня, но главное отличие от обычной коммуналки отдельный санузел.
Центр города, шикарный вид из окна, до метро пара минут пешком, да еще и цена для такого предложения, казалось бы, бросовая. От полутора до трех с половиной миллионов. Свою отдельную малометражку Екатерина Абаева купила не глядя. Но эйфория прошла быстро. Проблемы начались сразу после новоселья.
«Вот я сейчас покажу на плане. Это был мусоропровод, его зашивали, обивали кафелем. Мусоропровод, который оказался действующим, хотя нам говорили — он не работает. Бутылки бросали и мы это слушали», — рассказывает девушка.
Бизнес по реанимации старых коммуналок в Петербурге появился несколько лет назад. Схема простая, но прибыльная. Некие фирмы квартиры скупают целиком, делают косметический ремонт, в каждую комнату заводят воду и канализацию. А потом продают как отдельное жилье. Прибыль от 30 до 50 процентов от вложенных средств. Вот только по закону зарегистрировать такую коммунальную переделку вообще невозможно.
«Необходимо выяснить и установить, какие перепланировки были произведены. Имеют они согласование или самовольны. Так как ответственность несет собственник, независимо от того, кто их осуществлял», — говорит юрист Юрий Смирнов.
О своих мытарствах в модернизированных комнатах-студиях рассказывает чуть ли не каждый второй покупатель. Люди, уверяют, их нагло обманули. По факту они владеют не отдельным жильем, а лишь долей в коммунальной квартире.
«Сотрудники фирмы убедили нас, что буквально через несколько месяцев придет согласование планировок и нам разделят лицевые счета. Это все застопорилось и мы в результате, как платили по нормативу, так и платим», — рассказывает Ольга Столбова.
В этой ситуации представители компании задержку по срокам объяснили эпидемией каронавируса. Хотя и не отрицают, нужные документы они всегда получают со скрипом.
С еще одной фирмой, на которую постоянно жалуются покупатели, связаться не удалось. Пришлось, представиться клиентами и прийти якобы на просмотр жилья. Вроде бы все в порядке, кроме документов разрешающих перепланировку. Их говорят, действительно придется пождать.
Но по санитарным нормам, так называемые мокрые точки, раковины, душевые, где захочется устанавливать нельзя. Разрешение никто не выдаст. Ведь на коммуникации нагрузка возрастает в несколько раз. Тут и проводка может закоротить и соседей можно затопить в случае аварии, или наоборот без воды оставить.
«Нагрузка на инженерную сеть будет увеличена достаточно серьезно. Соседи почувствуют на себе это быстро. Особенно жители верхних этажей. У них не будет воды. Практически все давление будет распределяться ниже», — поясняет эксперт по ЖКХ Алла Бердец.
Сколько людей приобрели такие сомнительные апартаменты, эксперты по недвижимости говорить не берутся. Но подобных сделок регистрируют по нескольку сотен в год. Судя по официальным данным сегодня в Петербурге 60 тысяч коммунальных квартир, за счет расселения эта цифра ежегодно уменьшается на пять тысяч в год. Но вот, парадокс количество жильцов в них, наоборот, почему-то постоянно растет.
Переделка комнаты в студию
Живя в Санкт-Петербурге, начинаешь хорошо понимать пословицу «жильё на вес золота». И правда, в наше время купить квартиру, пусть даже в ипотеку, крайне сложно, не говоря уже о покупке без рассрочек.
Поэтому люди часто вынуждены снимать жить в маленьких комнатах в коммунальных квартирах, где общая кухня и санузел часто находятся в запущенных состояниях. В большинстве это старые дома: большие площади, высокие потолки, нестандартные окна и двери, обветшалые коммуникации. Для комфортного существования в коммуналке помогает переделка под студию.
В этой статье подробнее рассмотрим, можно ли сделать студию в коммуналке, с чего начать перепланировку комнаты в студию и в чём вообще плюсы такого ремонта.
Без сомнения, эстетика петербургских коммунальных квартир, вся эта ручная лепнина, настоящий паркет со старинной кладкой, дорогая оригинальная кафельная плитка – это всё очень красиво. Но на практике без должного ухода лепнина покрывается подтёками, паркет начинает скрипеть, а плитка трескается и покрывается жёлтым налётом. Всему этому требуется ремонт, хотя бы косметический.
Переделка комнаты в студию СПб
Переделка коммуналки в студию особенно актуально именно в старом фонде. Площадь средне комнаты в коммунальной квартире в старом фонде примерно равна площади студии в новостройке в Девяткино. При этом есть нестандартные высокие потолки – потенциальный второй этаж.
Если подойти к ремонту разумно и с фантазией, то из любой комнаты получится оформить красивое и комфортное жильё. На этапе планирования советуем не опираться на фото с модных сайтов, как правило, весь их архив составляют дизайнерские дорогие ремонты. Уточните детали у прораба, спросите совета у мастеров – опытные работники всегда помогут сориентироваться и не переплатить лишнего.
На этом архивном фото хорошо видно, что и сами жители коммуналок понимают свои привилегии, оформляют уровневые спальные места с уникальным зонированием. И всё же такого ремонта “своими руками” хватает не на долго. Для действительно качественной и комфортной жизни следует обратиться к профессионалам.
Возможна ли переделка комнаты в студию СПб, если площадь помещения всего 10-13 квадратов? Конечно, это чуть сложнее, но и тут вполне реально добиться комфорта и функциональности. Во многом итоговое решение зависит от потребностей и вкусов заказчика. В коммуналках обычно общая кухня и туалет, и если провести полноценное водоснабжение можно не всегда, то оформить в комнате кухонный уголок с электрической плитой – универсальный способ избавиться от кучи проблем с соседями.
Хотите оформить студию в коммуналке? Бригада «Европейского стандарта» вызывается помочь вам в этом нелёгком деле! Мы имеем 15 лет опыта ремонта, в том числе мы часто работаем со старым фондом Петербурга. Задать все вопросы и получить бесплатную консультацию можно уже сейчас, звоните: +7 (812) 970-77-70.
Ремонт в коммунальной комнате с небольшой кухней, потолки чуть выше стандартных не позволили оформить несколько уровней, но дизайнер вполне успешно справился и так
Студия из комнаты в коммуналке СПб
Главное, что нужно понимать: перепланировка комнаты в студию должна быть полностью согласована. В противном случае другие собственники квартиры по закону могут возмутиться и подать в суд.
Далеко не всё зависит от мастеров или заказчика. К примеру, если ваша комната находится где-то посередине квартиры, то провести полоненный отдельный санузел не получится. На данный момент оформление «мокрых» зон (туалет, ванная, душевая и т.д.) над жилыми помещениями незаконно. Специалисты по недвижимости давно говорят о подобной практике в старом фонде как об эффективном способе решения проблемы коммуналок.
Фактически, сейчас полноценная переделка студии из комнаты в коммуналке в СПб считается незаконной. Однако вопрос находится в подвешенном состоянии, велик шанс, что в дальнейшем в законодательство будут внесены некоторые поправки.
В этой комнате так же обошлись без второго этажа, вместо этого оформили минималистичный лофт и парящие потолки, наполняя комнату светом и воздухом. А за поворотом расположилась небольшая кухня.
Переделка из комнаты в студию под ключ
Ещё одна деталь: высота потолков. Всё чаще заказчики спрашивают, получится и оформить второй этаж в их комнатах. Иногда высоты потолка на небольшую спальную зону, иногда – на полноценный этаж, где можно встать в полный рост. Чаще всего здесь размещают зоны отдыха или кабинеты. Конечно, надёжная конструкция потребует дополнительных финансовых затрат, но и результат получится впечатляющим.
Как бы то ни было, ваша комната в коммунальной квартире не обязана быть типичной спальней с раскладным диваном, комодом, столом и маленьким холодильником в углу. Даже минимальная переделка коммуналки в студию, – качественное зонирование, оформление небольшой кухни – всё это сделает вашу жизнь в разы комфортнее и проще.
Если всё, что вы задумали, воплощено грамотными мастерами, то результат получится максимально приближенным к самостоятельной квартире. Поверьте, выход есть всегда, важен лишь индивидуальный подход и умелые работники.
Бригада «Европейского стандарта» своими руками переделывала комнату в 13 квадратов в полноценную студию с собственной кухней, спальней на втором этаже, раздельной гостиной, где комфортно ужились два взрослых человека.
Всё ещё сомневаетесь? Специально для вас предлагаем бесплатный выезд специалиста компании и полноценную консультацию на месте. Звоните прямо сейчас: +7 (812) 970-77-70.
Второй ярус в комнате не обязательно должен быть большим, вполне можно ограничиться специальной конструкцией для спального места (под ним часто располагают рабочий стол, таким образом экономя драгоценное пространство)
Переделка коммуналок в студии в СПб
Переделка из комнаты в студию под ключ будет интересна абсолютно всем владельцам комнат. Недвижимость в наше время – одна из лучших инвестиций. Особенно если это просторная комната в старом фонде, в историческом центре нашего прекрасного города.
Хороший ремонт сделает комнату лакомым кусочком для съёмщиков! Комфортное и современное жильё с удобным расположением (коммунальные квартиры располагаются в обжитых районах с налаженным транспортным сообщением и развитой инфраструктурой). Всё вместе это позволит не просто сдавать комнату как квартиру, но и устанавливать на неё неплохую цену выше средней.
Представьте семью из трёх человек, родители с ребёнком. Простая комната в 15м 2 – не самый комфортный вариант, элементарно личного пространства будет не хватать. Другое дело, когда речь идёт о двухъярусной комнате-студии, где ребёнка можно разместить на второй этаж, пока родители расположатся снизу. Такое жильё вызовет больше интересна, чем какая-нибудь новостройка за КАДом.
В этой комнате на второй ярус так же вынесено спальное место (это самый частый и удобный приём ремонта), таким образом, здесь с комфортом смогут расположиться семья из трёх человек: родители на двуспальной кровати внизу, ребёнок наверху
Стоимость переделки комнаты в студию
Ремонт комнат не отличается от любого другого ремонта вторичного и старого фонда. Мы настоятельно советуем обновить электропроводу, заменить розетки и радиаторы, поставить новые окна и дверь. В некоторых случаях требуется дополнительное утепление или шумоизоляция стен по желанию заказчика.
Впечатляющий опыт, проверенные мастера и низкие цены! Начните с бесплатной консультации:
| Срок работ | 22 дня | |
| Стоимость работ | 13 м 2 × 10 400 р/м 2 = 135 000 рублей | |
| Стоимость черновых материалов | 70 000 рублей | |
| Итоговая цена переделки комнаты в студию | 205 000 рублей | |
| Срок работ | 24 дня | |
| Стоимость работ | 19 м 2 × 9 400 р/м 2 = 179 000 рублей | |
| Стоимость черновых материалов | 81 000 рублей | |
| Итоговая цена переделки коммуналки в студию | 260 000 рублей | |
Хотите оставить заявку? Пишите нам и мы ответим в течение дня!
Не развернуться
Все переоборудование сводится к тому, что к каждой комнате подводят водопровод и канализацию. По заверениям продавцов, перепланировка вполне вписывается в нормы Жилищного кодекса. Водопровод тянут в жилую комнату, появляется так называемая «мокрая зона», но она не ущемляет прав других жильцов, поскольку квартира находится на первом этаже.
В Петербурге, согласно данным ЦИАН, на продажу выставлено 33 студии на первых этажах площадью меньше 17 квадратных метров. Цены демократичными не назовешь. Например, за студию площадью 15,47 квадратных метра на проспекте Космонавтов продавец просит 1,79 миллиона рублей. Комнаты в этом районе продаются чуть дороже миллиона, получается довольно дорого. Стоит отметить, что продавец не может реализовать студии в этой «хрущевке» еще с весны, изначально микрожилье выставлялось по цене 2,09 миллиона рублей.
Еще более экстремальный вариант предлагается на улице Алтайской. Там продается студия площадью 13 квадратных метров за все те же 1,79 миллиона рублей. Квадратный метр стоит 137 тысяч рублей, это сопоставимо с ценой квадратного метра в историческом центре.
В Петербурге эта схема только появилась, в Москве же «хрущевки» и панельные девятиэтажки превращают в студии на протяжении уже нескольких лет. Cамое маленькое жилье, по данным сервиса Яндекс.Недвижимость, продается на улице Олонецкой, за студию площадью 8 квадратных метров просят два миллиона рублей.
Появление таких микростудий вызывает серьезную озабоченность у экспертов.
Эксперт обращает внимание, что при выявлении незаконных перепланировок обычно жильцов заставляют вернуть все в доремонтное состояние. В данном случае это означает снос санузла и демонтаж перегородки, отделяющей «мокрую зону» от жилой части комнаты. И это превратит студию в обычную комнату в коммунальной квартире. Такое жилье, да еще и на первом этаже, традиционно относится к самому дешевому в городе. В Петербурге такую комнату в «хрущевке» в спальном районе можно купить за один миллион рублей.
Руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов говорит, что при таких перепланировках узаконивание вообще вряд ли вообще возможно.
Вообще, во всей этой ситуации эксперт видит попытку владельцев повысить ликвидность своих комнат на первых этажах.
Риелтор Анна Дмитриева признается, что предпочитает не иметь дела с такими объектами.
По словам Анны Дмитриевой, варианты с такими студиями ее смущают, поскольку непонятно, что с ними будет через несколько лет. Если подобные перепланировки на первых этажах признают незаконными и запретят, то продать такую студию в перспективе будет невозможно.
Цена законной студии в новостройке на границе Санкт-Петербурга и Ленобласти и переделанной комнаты в спальном районе в шаговой доступности от метро примерно одинакова. Интерес у покупателей вызывает именно местоположение: лучшая транспортная доступность, близость к достопримечательностям, школы с историей, поликлиники без очередей и другие связанные с локацией факторы.
Комната с перепланировкой: почти квартира
Большинство «комнат-студий» в исторических домах – нелегальны, а узаконить их невозможно. Однако «нелегальные» квартиры – популярный объект на рынке краткосрочной аренды. А те, кто не готов променять исторический центр на Мурино или Шушары, порой рассматривают покупку доли в коммуналке с последующей перепланировкой как единственно возможный способ улучшения жилищных условий.
Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.
В-третьих, продавцы позиционируют такие объекты как квартиры. Легальные квартиры-студии в старом фонде действительно бывают, но редко, и расположены они, как правило, на первых этажах. Ниже мы объясним, почему так.
Правила и исключения
В домах старого фонда встречаются «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-залами до 40 кв. м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не то что студию, а даже двухуровневую квартиру. Но если под «залом» находятся жилые комнаты, кухня и санузел в нем не могут быть узаконены в принципе.
Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.
Сегодня так не сделать. Вариант «кухня в прихожей», типичный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, – уже «непроходной»: в соответствии с действующими нормами, в помещении для приготовления пищи должно быть окно.
Справка БН
Что можно, а что нельзя при перепланировках
– Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухуровневой квартире)
– Расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов
– Увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь
– Переносить радиаторы центрального отопления на лоджии (вне зависимости от того, утеплена она или нет)
– Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации
– Объединять и делить жилые комнаты (каждое новое жилое помещение должно иметь окно, площадь от 9 кв. м и ширину не меньше 2 м), единственная комната в квартире – не менее 14 кв. м
– Увеличить прихожую, кладовую, гардероб на площадь жилой комнаты
– Объединить туалет и ванную комнату, сделав совмещенный санузел
– Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования
– Разместить санузел над нежилым помещением или прихожей расположенной ниже квартиры (разумеется, при наличии технических возможностей)
Главный фактор: соседи снизу
Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.
«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?
Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.
Узаконить перепланировку, к примеру, на среднем этаже возможно, если под ним имеется объект сходной планировки с уже легализованной модернизацией. Но для этого нужно, чтобы весь процесс от утверждения проекта перепланировки до сдачи в эксплуатацию и получения документов на вновь сформированный объект недвижимости последовательно прошли все собственники квартир, начиная с нижней. Надо ли говорить, что в реальной жизни это почти нерешаемая задача!
А ведь придется не только учитывать интересы соседей снизу, над головами которых вы не имеете права поставить свой унитаз, но и договариваться с соседями сбоку: чтобы произвести любую перепланировку в коммуналке, требуется письменное согласие всех собственников.
Узкое горлышко технических возможностей
Теперь разберемся с основными санитарными, техническими и строительными ограничениями, которых великое множество. Так, установить газовую плиту и водонагреватель разрешат только в том случае, если в кухне есть окно и возможно организовать вытяжку.
Проблема с вытяжкой решаема: в стенах старых домов почти всегда имеются недействующие дымоходы, до которых можно дотянуть гофрированные воздуховоды. Однако жилая комната должна отделяться от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что при студийной планировке невозможно.
Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы
Как накопить деньги на квартиру
Как уменьшить стоимость отделки
Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимум
Беспроцентный заем: экономия для очередников
Установка электрического бойлера и электроплиты позволяет обойти ограничения. Но возникает другая проблема: свободных мощностей (а снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру) может не быть. Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого фонда, нашпигованных коммуналками и объектами нежилого фонда на первых этажах, они почти всегда в дефиците.
Далее: кухня-ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв. м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Соответственно, жилая комната должна иметь окно, ширину больше 2 метров и площадь от 9 кв. м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв. м.
К слову, внутридомовые и внешние сети – это еще одно слабое звено. Ведь в старых домах к ним кроме жилфонда обычно подключено множество коммерческих потребителей. Поэтому согласования получить непросто.
Как в свое время пояснили нам специалисты по перепланировкам, ситуация такова. В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральных районов почти всегда есть возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но желающих «разойтись» с соседями – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений.
Промежуточный итог. Исходя из сказанного выше, шанс превратиться в отдельную квартиру есть у помещения не менее чем с двумя окнами, расположенного на первом жилом этаже, имеющего общую площадь не меньше 28 кв. м, при наличии технических возможностей присоединиться к внутридомовым сетям (водопроводу, канализации, теплоснабжению) и организовать отдельный вход.
Дойти до финала
Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.
Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.
Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.
Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.
При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).
Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.
Если нельзя, но очень хочется
Из всего вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат легализовать перепланировки. Наверняка хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и затратный процесс. А в том, что финал непредсказуем: имеется слишком много объективных и субъективных факторов, любой из которых способен поставить на инициативе жирный крест.
Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить в «улучшенной» комнате можно, продать – тоже (незаконная перепланировка – не препятствие для сделки). Но квартирой она не станет.
Что еще делают? Если комната просторна, примыкает к кухне или санузлу, «контрабандой» дотягивают до нее трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своей площади мобильный кухонный уголок с электроплиткой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой. Для этого в помещении делают выводы труб и водорозетки. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают быт, но тоже незаконны. А значит, в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям владельца объекта с незаконными перепланировками и врезками в сети почти наверняка «назначат крайним».
