Как осуществить перепланировку комнаты в квартиру?
Данный вопрос интересен с двух точек зрения: во-первых, не каждая комната может стать квартирой, во-вторых, при продажах квартир-студий из числа бывших общежитий встречаются мошенники, которые утверждают о законности произведенных ими перепланировок.
Какая комната может стать квартирой?
Нормативные требования закреплены в разделе 2 СНиП 2.08.01-89.
Самое главное – это возможность перепланировки из первоначальной комнаты в жилую комнату, кухню, коридор, совмещенный санузел (туалет с ванной или душевой).
Правда, кухня может находиться в жилой комнате, как кухня-ниша (площадь комнаты 14 кв. м, из них кухня-ниша занимает 5 кв. м). Это связано с наличием окна в комнате.
Нельзя располагать кухню в коридоре.
Из коридора должны быть отдельные входы в совмещенный санузел, жилую комнату, кухню, а также выход в общий коридор жилого дома.
Как видим, при планировке кухни-ниши в жилой комнате (квартира-студия) эта проблема снимается, плюс экономятся квадратные метры! Поэтому нередко в продаже появляются квартиры-студии, переоборудованные из комнат в бывших общежитиях.
Как обманывают с квартирами-студиями в бывших общежитиях?
Продавец заявляет, что оформить документы на перепланировку не составит труда!
Конечно же, стоит насторожиться. И вот почему!
Самый удобный вариант – сделать перепланировку комнаты на первом этаже бывшего общежития. Почему? Потому что все последующие этажи должны будут копировать перепланировку первого этажа в части расположения санузла и кухни. И без первого этажа никто не узаконит перепланировку всех последующих этажей, так как планировка санузла и кухни над жилой комнатой запрещена.
Поэтому при покупке такой квартиры-студии стоит посмотреть документы соседей снизу, их комнаты и убедиться, что коммуникации по воде подключены не к общей кухне, туалету, душевой через стену комнаты, а к общим трубам с соседями снизу и сверху!
Кроме того, необходимо проверить общую площадь квартиры-студии, жилая комната с кухней должны быть минимум 14 кв. м, плюс совмещенный санузел и коридор должны занимать минимум 6 кв. м, то есть общая площадь квартиры-студии должна быть минимум 20 кв. м.
Таким образом, осуществить перепланировку комнаты с площадью менее 20 кв. м в квартиру вряд ли получится (сам СНиП говорит о том, что однокомнатная квартира должна быть минимум 28 кв. м, однако допускает экономить квадратные метры на кухне-нише и совмещенном санузле).
Как перепланировка оформляется?
В силу ст. 26 Жилищного кодекса РФ согласовывают перепланировку органы местного самоуправления (например, администрация города), обратиться с заявлением можно и через МФЦ.
Решение о согласовании перепланировки или об отказе в ее согласовании выносится администрацией города в течение 45 дней.
Только после получения положительного решения собственник вправе провести перепланировку, после чего ему выдается акт приемки в эксплуатацию жилого помещения (завершающий документ).
Осуществив перепланировку комнаты в квартиру, собственник больше не должен платить коммунальные платежи исходя из общей площади комнаты в коммунальной квартире (расчеты должны проводиться по площади его вновь созданной квартиры), а также имеет полное право установить приборы индивидуального учета электроэнергии, подачи холодной и горячей воды, а также отопления.
Комната с перепланировкой: почти квартира
Большинство «комнат-студий» в исторических домах – нелегальны, а узаконить их невозможно. Однако «нелегальные» квартиры – популярный объект на рынке краткосрочной аренды. А те, кто не готов променять исторический центр на Мурино или Шушары, порой рассматривают покупку доли в коммуналке с последующей перепланировкой как единственно возможный способ улучшения жилищных условий.
Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.
В-третьих, продавцы позиционируют такие объекты как квартиры. Легальные квартиры-студии в старом фонде действительно бывают, но редко, и расположены они, как правило, на первых этажах. Ниже мы объясним, почему так.
Правила и исключения
В домах старого фонда встречаются «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-залами до 40 кв. м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не то что студию, а даже двухуровневую квартиру. Но если под «залом» находятся жилые комнаты, кухня и санузел в нем не могут быть узаконены в принципе.
Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.
Сегодня так не сделать. Вариант «кухня в прихожей», типичный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, – уже «непроходной»: в соответствии с действующими нормами, в помещении для приготовления пищи должно быть окно.
Справка БН
Что можно, а что нельзя при перепланировках
– Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухуровневой квартире)
– Расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов
– Увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь
– Переносить радиаторы центрального отопления на лоджии (вне зависимости от того, утеплена она или нет)
– Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации
– Объединять и делить жилые комнаты (каждое новое жилое помещение должно иметь окно, площадь от 9 кв. м и ширину не меньше 2 м), единственная комната в квартире – не менее 14 кв. м
– Увеличить прихожую, кладовую, гардероб на площадь жилой комнаты
– Объединить туалет и ванную комнату, сделав совмещенный санузел
– Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования
– Разместить санузел над нежилым помещением или прихожей расположенной ниже квартиры (разумеется, при наличии технических возможностей)
Главный фактор: соседи снизу
Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.
«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?
Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.
Узаконить перепланировку, к примеру, на среднем этаже возможно, если под ним имеется объект сходной планировки с уже легализованной модернизацией. Но для этого нужно, чтобы весь процесс от утверждения проекта перепланировки до сдачи в эксплуатацию и получения документов на вновь сформированный объект недвижимости последовательно прошли все собственники квартир, начиная с нижней. Надо ли говорить, что в реальной жизни это почти нерешаемая задача!
А ведь придется не только учитывать интересы соседей снизу, над головами которых вы не имеете права поставить свой унитаз, но и договариваться с соседями сбоку: чтобы произвести любую перепланировку в коммуналке, требуется письменное согласие всех собственников.
Узкое горлышко технических возможностей
Теперь разберемся с основными санитарными, техническими и строительными ограничениями, которых великое множество. Так, установить газовую плиту и водонагреватель разрешат только в том случае, если в кухне есть окно и возможно организовать вытяжку.
Проблема с вытяжкой решаема: в стенах старых домов почти всегда имеются недействующие дымоходы, до которых можно дотянуть гофрированные воздуховоды. Однако жилая комната должна отделяться от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что при студийной планировке невозможно.
Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы
Как накопить деньги на квартиру
Как уменьшить стоимость отделки
Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимум
Беспроцентный заем: экономия для очередников
Установка электрического бойлера и электроплиты позволяет обойти ограничения. Но возникает другая проблема: свободных мощностей (а снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру) может не быть. Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого фонда, нашпигованных коммуналками и объектами нежилого фонда на первых этажах, они почти всегда в дефиците.
Далее: кухня-ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв. м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Соответственно, жилая комната должна иметь окно, ширину больше 2 метров и площадь от 9 кв. м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв. м.
К слову, внутридомовые и внешние сети – это еще одно слабое звено. Ведь в старых домах к ним кроме жилфонда обычно подключено множество коммерческих потребителей. Поэтому согласования получить непросто.
Как в свое время пояснили нам специалисты по перепланировкам, ситуация такова. В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральных районов почти всегда есть возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но желающих «разойтись» с соседями – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений.
Промежуточный итог. Исходя из сказанного выше, шанс превратиться в отдельную квартиру есть у помещения не менее чем с двумя окнами, расположенного на первом жилом этаже, имеющего общую площадь не меньше 28 кв. м, при наличии технических возможностей присоединиться к внутридомовым сетям (водопроводу, канализации, теплоснабжению) и организовать отдельный вход.
Дойти до финала
Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.
Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.
Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.
Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.
При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).
Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.
Если нельзя, но очень хочется
Из всего вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат легализовать перепланировки. Наверняка хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и затратный процесс. А в том, что финал непредсказуем: имеется слишком много объективных и субъективных факторов, любой из которых способен поставить на инициативе жирный крест.
Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить в «улучшенной» комнате можно, продать – тоже (незаконная перепланировка – не препятствие для сделки). Но квартирой она не станет.
Что еще делают? Если комната просторна, примыкает к кухне или санузлу, «контрабандой» дотягивают до нее трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своей площади мобильный кухонный уголок с электроплиткой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой. Для этого в помещении делают выводы труб и водорозетки. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают быт, но тоже незаконны. А значит, в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям владельца объекта с незаконными перепланировками и врезками в сети почти наверняка «назначат крайним».
Дизайн комнаты в общежитии: как выбрать декор и мебель
Отправим материал на почту
Общежитие, как временный способ решения жилищного вопроса, ценится студентами и молодыми семьями за бюджетность. Для ремонта комнаты в общежитии не нужны значительные финансовые вложения, главная проблема состоит в ограниченности пространства. Существует множество приемов, подсказывающих, как обустроить комнату в общежитии, чтобы она стала комфортной, стильной и функциональной.
Зонирование: на что обратить внимание
От скромной площади (а она редко превышает 18 квадратов) жильцы стараются получить максимум комфорта. Студентам нужно пространство, в котором удобно жить и учиться, а, при случае, и друзей не стыдно пригласить. У молодых пар другие приоритеты; им хочется иметь и спальню, и гостиную, и кабинет, нередко детскую и кухню.
В таких условиях грамотное зонирование становится насущно необходимым, именно оно определяет, насколько эффективно будет использоваться каждый сантиметр комнаты. Обычно зоны определяются просто расстановкой мебели; понятно, что спальная зона находится там, где стоит кровать.
По сути, комната в общежитии используется как комната-студия, но, из-за маленькой площади выделить место для всех необходимых зон гораздо труднее. Для планировки комнаты в общежитии можно использовать следующие приемы зонирования:
Как зрительно увеличить комнату
Маленькое пространство вынуждает обращаться к следующим приемам визуального увеличения объема:
Видео описание
Об уютной комнате в общежитии в следующем видео:
Стиль и цветовая гамма
Оптимальным стилем для дизайна комнаты в общежитии 12-18 кв. м считается минимализм. Он создает эффект открытого пространства благодаря почти полному отказу от всякого декора. На основе минимализма разрабатываются другие стили: современный, скандинавский, лофт, хай-тек. Все они обладают сходными чертами, легко комбинируются и позволяют сделать жилье красивым и комфортным.
Все перечисленные стили широко используют светлую палитру: белый, оттенки серого и бежевого; их дополняет песочный и различные вариации коричневого цвета. Интерьер, оформленный только в светлых тонах, большинству кажется пресным и скучным, но доминирование светлой палитры совсем не обязательно.
Яркие краски не стоит использовать в отделке стен, но акцентами можно сделать подушки, ковер, покрывало. Также не стоит злоупотреблять количеством, достаточно двух-трех тонов.
Дозировано используются темные оттенки коричневого и серого. Они подойдут для любителей лофта и хай-тека, поклонников экологического дизайна и кантри.
Видео описание
О преобразовании комнаты в общежитии в следующем видео:
Мебель
К вопросу, как обставить маленькую комнату в общежитии подходят по-разному. С одной стороны, в маленькое пространство поместится только самое необходимое, и его нельзя перегружать мебелью. С другой стороны, можно использовать некоторые способы уплотнения помещения, главное, чтобы передвигаться по комнате-студии было удобно.
Покупатели мебели нередко нарушают правило соразмерности, считая, что для маленькой комнаты необходимо приобретать маленькие предметы. В реальности эффект получается обратным ожиданию, и помещение выглядит захламленным. Правильным решением будет приобретение нескольких крупных предметов, выбранных точно по размеру.
Предпочтительнее выбирать мебель с простыми, без лишних украшений, фасадами; она позволит распоряжаться пространством экономно. В вопросах меблировки можно использовать следующие подсказки:
Видео описание
Об идеях для обустройства комнаты в общежитии в следующем видео:
Заключение
В вопросах обустройства комнаты в общежитии много нюансов. Так, например, даже громоздкий шкаф-купе можно растворить в интерьере. Для этого цвет шкафа подбирают так, чтобы он максимально сливался с цветом стен. Хорошо сочетаются бежевые, кремовые и песочные оттенки, белый цвет может показаться слишком резким. Шкаф, созвучный стенам, выглядит менее громоздко, чем контрастные варианты: темная мебель на светлом фоне или светлая на темном. Зеркальные фасады — второй работающий способ избавиться от давящего ощущения и сделать пространство светлее.
Снять комнату в общежитии на длительный срок без посредников в Москве
Средняя стоимость долгосрочной аренды комнаты в общежитии в Москве 15 000 рублей в месяц.
. ЦЕНЫ МОГУТ МЕНЯТЬСЯ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КОЙКО-МЕСТА В НОМЕРЕ, КОТОРЫЙ ВЫ ВЫБЕРЕТЕ. БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ. ДЛИТЕЛЬНОЕ БРОНИРОВАНИЕ НЕ НА СУТКИ, А НА МЕСЯЦ ИЛИ БОЛЕЕ. ДЛЯ УТОЧНЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ ЗВОНИТЕ ИЛИ ПИШИТЕ НАМ!\»\n\nУютный хостел в центре Москвы открывает свои двери для путешественников и гостей столицы в новом 2021 году. Мы только закончили ремонт.
Сдам к/место для славянки на длительный срок ( подселение) одно место.
Гостиница «Арбат Инн», находящаяся в самом центре Москвы, по адресу: Смоленская площадь, д. 6, стр. 3 предлагает в аренду гостиничные номера (с полным санузлом в номере) для длительного проживания от 15-ти дней. Стоимость проживания беспрецедентно снижена до 1350 рублей в сутки (на период длительного проживания). Стоимость проживания в месяц от 40 00.
Сдам в аренду светлую комнату в 2-х комнатной квартире в хорошем районе, рядом центра. В комнате есть вся мебель и техника, необходимая для комфортной жизни. Двуспальная кровать, шкаф-купе, стол, проведен интернет, ремонт делали для себя, имеется выход на балкон. На кухне есть плита, холодильник, микроволновка, стиралка в ванной. Соседи вежливые, рядо.
Сдаю солнечную комнату в квартире в спокойном квартале, неподалеку от остановки общественного транспорта. В комнате есть вся мебель и техника, необходимая для проживания. Кровать, шкаф-купе, стол и стулья, безлимитный интернет, в отличном состоянии, везде стоят пластиковые окна. На кухне есть плита, холодильник, чайник, стиральная машина. Соседи тихие.
Сдам комнату в 2-х комнатной квартире на длительный срок. Квартира в отличном состоянии, после ремонта. Полностью укомплектованная кухня. Санузел в кафеле. Квартира теплая. Из техники есть холодильник, плита и стиральная машина автомат, микроволновка, электрический чайник. В соседях один человек. Звоните.
Сдается комната в двухкомнатной квартире. Комната просторная только после ремонта, ранее комната не сдавалась. Мебель и бытовая техника присутствуют.Все дополнительные вопросы по телефону.
Снять комнату в общежитии без посредников в Москве
Средняя стоимость аренды комнат в общежитии в Москве 15 000 рублей.
. ЦЕНЫ МОГУТ МЕНЯТЬСЯ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КОЙКО-МЕСТА В НОМЕРЕ, КОТОРЫЙ ВЫ ВЫБЕРЕТЕ. БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ. ДЛИТЕЛЬНОЕ БРОНИРОВАНИЕ НЕ НА СУТКИ, А НА МЕСЯЦ ИЛИ БОЛЕЕ. ДЛЯ УТОЧНЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ ЗВОНИТЕ ИЛИ ПИШИТЕ НАМ!\»\n\nУютный хостел в центре Москвы открывает свои двери для путешественников и гостей столицы в новом 2021 году. Мы только закончили ремонт.
Сдам к/место для славянки на длительный срок ( подселение) одно место.
Гостиница «Арбат Инн», находящаяся в самом центре Москвы, по адресу: Смоленская площадь, д. 6, стр. 3 предлагает в аренду гостиничные номера (с полным санузлом в номере) для длительного проживания от 15-ти дней. Стоимость проживания беспрецедентно снижена до 1350 рублей в сутки (на период длительного проживания). Стоимость проживания в месяц от 40 00.
Сдам в аренду светлую комнату в 2-х комнатной квартире в хорошем районе, рядом центра. В комнате есть вся мебель и техника, необходимая для комфортной жизни. Двуспальная кровать, шкаф-купе, стол, проведен интернет, ремонт делали для себя, имеется выход на балкон. На кухне есть плита, холодильник, микроволновка, стиралка в ванной. Соседи вежливые, рядо.
Сдаю солнечную комнату в квартире в спокойном квартале, неподалеку от остановки общественного транспорта. В комнате есть вся мебель и техника, необходимая для проживания. Кровать, шкаф-купе, стол и стулья, безлимитный интернет, в отличном состоянии, везде стоят пластиковые окна. На кухне есть плита, холодильник, чайник, стиральная машина. Соседи тихие.
Сдам комнату в 2-х комнатной квартире на длительный срок. Квартира в отличном состоянии, после ремонта. Полностью укомплектованная кухня. Санузел в кафеле. Квартира теплая. Из техники есть холодильник, плита и стиральная машина автомат, микроволновка, электрический чайник. В соседях один человек. Звоните.
Сдается комната в двухкомнатной квартире. Комната просторная только после ремонта, ранее комната не сдавалась. Мебель и бытовая техника присутствуют.Все дополнительные вопросы по телефону.
