Взять ипотеку и год не платить! Знаем как — читайте лайфхак
Изменение условий выдачи льготной ипотеки при ближайшем рассмотрении вовсе не означает, что хороших предложений по выдаче жилищных кредитов больше нет. Даже наоборот, в некоторых случаях они стали еще доступнее. По крайней мере у крупнейших застройщиков. Для примера рассмотрим актуальные предложения от «Группы ЛСР» (девелопер № 2 в РФ по объемам строительства) и увидим, что у нее есть целый ряд способов взять доступную ипотеку на квартиры в Москве, которые данная компания, кстати, строит по системе «Все включено».
Способ № 1. Год без платежей
«Группа ЛСР» совместно с АО «Российский сельскохозяйственный банк» запустила уникальную ипотечную программу, которая позволит клиентам компании не платить ежемесячные платежи в течение одного года с момента заключения договора. При этом первоначальный взнос составит 25%, сумма кредита может быть любой, а ставка будет равняться 8,7% годовых. Максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.
«Отсутствие ежемесячных платежей в течение года позволит будущим владельцам недвижимости направить сэкономленные деньги, например, на ремонт», — комментирует начальник отдела ипотеки «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александр Рычков.
Способ № 2. Полпроцента на 12 месяцев
Совместно с ПАО «Банк ВТБ» «Группа ЛСР» предлагает сразу несколько вариантов с привлекательными условиями для ипотечных кредитов:
Способ № 3. Рассрочка
Новую акцию «Группа ЛСР» запускает совместно с ПАО «Сбербанк». У клиентов, приобретающих квартиру в ипотеку, появилась возможность существенно сэкономить в первый год пользования кредитом благодаря уменьшению размера ежемесячного платежа в два раза, а также за счет снижения суммы начисляемых процентов.
Экономия достигается благодаря выдаче кредита равными долями. Первая часть выдается сразу после регистрации ДДУ, вторая — через 12 месяцев. Базовая ставка — от 8%, минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 10% от стоимости квартиры.
Другие предложение от «Сбера» (срок 12–20 лет):
Способ № 4. Семейная ипотека
По-прежнему одним из лучших способов улучшить жилищные условия остается семейная ипотека. Как мы уже отметили, главное условие ее выдачи — наличие в семье одного ребенка, родившегося в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го.
Вот топ-5 предложений по семейной ипотеке от разных банков:
Общие условия от всех кредитных организаций: заемщик должен быть гражданином РФ, сумма кредита — до 12 млн руб., взнос — от 15%.
Заметим, что указанными способами количество выгодных предложений по ипотеке от «Группы ЛСР» и банков-партнеров не ограничивается.
За обновлениями программ всегда можно следить на сайте застройщика.
Три способа сэкономить на покупке жилья в новостройке в 2020 году
Текущий 2020 год оказался рекордным для московского рынка жилой недвижимости: по данным Росреестра, в сентябре впервые за всю историю наблюдений число сделок с квартирами и апартаментами в новостройках превысило 10 тыс. Всего же в первый осенний месяц в столице было заключено 10,05 тыс. сделок с физическими лицами.
Ажиотажный спрос подстегнула не только неопределенность на рынке, вызванная коронакризисом, но и льготная ипотека под 6,5% годовых. Вложение средств в покупку недвижимости по-прежнему видится большинству россиян самым надежным способом сохранения сбережений. При этом стремление сэкономить на покупке жилья — одна из сильнейших мотиваций сегодняшних инвесторов. Рассказываем подробнее о том, как это можно сделать.
Рассрочка
Покупка квартиры или апартаментов в рассрочку — один из самых распространенных инструментов на рынке первичного жилья. По сравнению с ипотекой рассрочка имеет короткий срок погашения (как правило, от одного до четырех лет) и более выгодные условия для покупателей, позволяя им не переплачивать за услугу. При этом размер первоначального взноса в случае с рассрочкой будет больше, чем по ипотечному кредиту, — минимум 20%.
ГК ФСК предлагает своим покупателям приобрести квартиру в подмосковном жилом районе «Южная Битца» или московском комплексе «Настроение» в рассрочку по программе «Купи сейчас — плати потом». Первоначальный взнос в этом случае составит 25% от стоимости квартиры. Оставшиеся 75% покупатель может заплатить к моменту ввода дома в эксплуатацию. Отсрочку оплаты при этом можно погасить как единовременно, так и с привлечением ипотечных средств.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
— Предложение вызвало у наших покупателей интерес. И это неудивительно. Оно действительно выгодное. Можем разобрать на конкретном примере. Есть квартира в ЖК «Настроение» стоимостью 8 млн руб. Если покупатель приобретает ее в рамках нашей рассрочки, он может внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб., тем самым зафиксировав общую стоимость этой квартиры. До момента ввода дома в эксплуатацию (в нашем случае до третьего квартала 2021 года) клиент избавлен от платежей по ипотеке, рассрочке и прочих ежемесячных выплат. За это время он может накопить недостающие средства для внесения второго, финального платежа за квартиру. Но даже если он не смог собрать все 6 млн за это время, а только, к примеру половину, то на оставшиеся 3 млн он может взять ипотеку. Таким образом, он уменьшил сумму самого кредита и сэкономил на выплатах по ипотеке.
Trade-in
Покупка жилья по схеме trade-in — менее распространенный инструмент, чем ипотека и рассрочка, однако в последние годы число таких сделок в Москве неуклонно растет. Только с 2018 по 2019 год их количество выросло на 13%, по данным компании «Инком-Недвижимость». Решение подойдет для тех, кто хочет продать старую квартиру максимально быстро, при этом не переплачивая агентствам или частным риелторам.
Сегодня подобную схему используют многие застройщики в Московском регионе. В ГК ФСК в рамках этой программы компания выкупает жилье у клиента с дисконтом 7–10%. Взамен он может приобрести квартиру в одном из проектов девелопера. Это позволяет покупателю сэкономить время, которое он бы потратил на реализацию своей недвижимости, и приобрести квартиру в строящемся проекте по реальной рыночной стоимости, в том числе на начальном этапе строительстве.
«Клиент за счет использования инструмента трейд-ин может приобрести квартиру в строящемся проекте по той стоимости, которая актуальна в проекте на текущей момент. То есть если бы покупатель приобрел квартиру в этом же проекте, но спустя время, которое он бы затратил на реализацию своей старой недвижимости, то квартира в строящемся доме могла бы вырасти за счет стадии готовности дома. В наших проектах мы корректируем стоимость, как правило, один-два раза в месяц. Если средний срок реализации квартиры на вторичном рынке три-четыре месяца, то до момента покупки квартиры в новостройке покупателем застройщик бы корректировал цену минимум три раза», — приводит пример коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Европейская ипотека
Отдельные застройщики вводят дополнительные предложения и акции, которые позволяют привлечь покупателей на выгодных условиях. Осенью 2020 года ГК ФСК совместно с одним из крупнейших российских банков запустила программу субсидирования ипотечных ставок при покупке квартир в ЖК «Римский», «Сколковский», «Настроение», «Датский» и «Южная Битца» в Москве и ближайшем Подмосковье. Оформить кредит на покупку жилья в этих проектах можно по ставке от 3,1% в рамках льготной ипотеки на новостройки, льготная ставка устанавливается на весь срок кредита — до 30 лет.
Согласно условиям программы, максимальная сумма ипотеки не должна превышать 12 млн руб. Первоначальный взнос при этом составляет всего 15% от стоимости квартиры. Минимальная процентная ставка доступна для заемщиков, подтверждающих доходы и занятость выпиской из Пенсионного фонда РФ, заказать ее можно через сотрудника банка. Оформить ипотеку вне льготной программы на новостройки можно по ставке от 4,8%. Это позволит получить кредит в большей сумме — максимальный размер ипотеки составляет 30 млн руб. Кредит вне программы с господдержкой также оформляется на срок до 30 лет.
«Впервые за всю историю рынка заемщикам предлагается ставка на европейском уровне. Новые условия позволяют не только серьезно сэкономить на размере платежа, но и существенно снизить переплату по кредиту», — говорит Ольга Тумайкина.
Так, в ЖК «Датский квартал» при покупке квартиры стоимостью 4,5 млн руб. в ипотеку со ставкой 6,1% годовых переплата за весь срок кредитования (25 лет) составит 3,5 млн руб. Если брать аналогичную квартиру в ипотеку со ставкой 3,1% годовых, переплата по кредиту будет почти вдвое меньше — всего 1,8 млн руб. Ежемесячный платеж в первом случае у покупателя будет 24 459 руб., во втором случае — 19 724 руб.
Квартиры в новостройках в рассрочку
Новостройки в рассрочку от ФСК Лидер
На 2015 год, ФСК Лидер предлагает следующие варианты рассрочки квартир в новостройках:
Суть схемы
Как правило, квартиры в новостройках в рассрочку приобретаются по следующей схеме. Сначала покупатель оплачивает первоначальный взнос, составляющий от 10 до 70 % стоимости объекта. Величина данной суммы во многом зависит от этапа возведения новостройки. Остаток вносится покупателем равными частями в течение установленного периода или по графику, который согласуется с продавцом. Может быть, к примеру, такой вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежа, а периодичность и размер оплаты покупатель решает самостоятельно. В большинстве случаев рассрочка на квартиру составляет от 6 до 12 месяцев. Важно, чтобы долг был полностью погашен до сдачи новостройки Государственной Комиссии.
Формы рассрочки
Процентная. После внесения первоначального взноса покупатель квартиры в новостройке может рассчитываться с продавцом в течение 1–2 лет. Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2 %. И хотя формально данная схема сопоставима с ипотекой, средняя ставка для новостроек по которой равна 12–15 % в год, благодаря уменьшению срока выплат при покупке квартиры в рассрочку Вы переплачиваете около 7–10 % годовых. Кроме того, не стоит забывать, что получение кредита может потребовать дополнительных затрат на страхование и другие банковские процедуры.
Беспроцентная. Рассрочка без взимания процентов на жилье в новостройке оформляется на очень короткий срок. Как правило, он составляет 1–3 месяца, значительно реже – 6–12 месяцев или до завершения строительства объекта. Соответственно, такие программы оплаты жилья в новостройке в рассрочку предполагают, за очень редким исключением, большую сумму первоначального взноса — минимум 30–50 % от полной стоимости квартиры.
Квартира в рассрочку. Преимущества и недостатки такой сделки
Некоторые застройщики идут навстречу своим покупателям, соглашаясь оформить жильё в строящемся доме в рассрочку. Такая сделка выгодна тем, кто располагает лишь определённой суммой для покупки. Но и минусы есть всегда. Лайф разбирался в тонкостях приобретения жилья в рассрочку.
Фото © ТАСС / Айкин Данил
Такая схема покупки жилья, как рассрочка, это выход для людей, у которых на руках нет полной суммы для приобретения квартиры, но они могут себе позволить выплатить 50–70% цены за полгода или год. Основная доля клиентов, которые пользуются рассрочкой, это так называемые покупатели с альтернативой, объяснили в компании «ИНКОМ-Недвижимость».
К этой категории относятся люди, у которых есть около 70% от стоимости квартиры в новостройке, а оставшаяся треть — сумма, которую они ожидают получить от продажи квартиры на вторичном рынке. Существует ещё одна группа клиентов: они ждут поступления крупной суммы денег. Это может быть наследство, поощрения на работе в виде хорошей премии и так далее.
Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев рассказал, что система долевого строительства уходит в прошлое, так как на смену ей пришло проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Тем не менее многие застройщики сумели подстраховаться, реализовав часть квартир неким фирмам-посредникам (безусловно, аффилированным с самим застройщиком) и перепродавая их конечным покупателям.
Эта лазейка в законодательстве позволяет многим из девелоперов работать пока по старым правилам, то есть на условиях долевого участия. Хотя государство сейчас активно борется с такими схемами, ведь они фактически оставляют покупателей незащищёнными в случае банкротства или намеренного мошенничества со стороны застройщика
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»
Тогда встаёт вопрос, почему покупатели и застройщики выбирают схему долевого строительства? Алексей Коренев пояснил, что покупатель имеет возможность приобрести жильё ещё на стадии котлована, что заметно дешевле, нежели покупать уже готовую квартиру. Экономия может составить 25–30% и более. А застройщик получает необходимые денежные средства, которые может направить на строительство этого самого дома. Изменения в закон 214-ФЗ сейчас запрещают перебрасывать денежные средства с одного объекта на другой, как это делалось ранее. Ведь были времена, когда застройщики, собирая деньги с долевых вкладчиков, перебрасывали их на строительство совершенно иных объектов.
Тем не менее следует понимать, что выплата части средств от стоимости квартиры застройщику напрямую, а не через резервирование их на счетах эскроу, несёт в себе риски потери этих денег, если застройщик свои обязательства не выполнит. Аналитик отметил, что именно с целью защиты прав покупателей жилой недвижимости и был осуществлён переход на систему проектного финансирования, когда приобретатель жилья резервирует свои денежные средства на счетах банка-посредника, а застройщик сможет их снять только после того, как передаст готовую квартиру покупателю.
Кому подойдёт рассрочка на жильё?
Инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин говорит, что покупка квартиры в рассрочку является довольно распространённой практикой на российском рынке строящегося жилья, однако этот инструмент имеет смысл рассматривать только в нескольких случаях.
Случай первый. Если у покупателя есть возможность внести сумму, равную половине стоимости жилья, и в течение 6–12 месяцев выплатить оставшуюся сумму застройщику. Как рассказал Александр Бахтин, беспроцентная рассрочка предоставляется застройщиками на короткий срок — до полугода. Поскольку покупателю будет необходимо внести за этот срок оставшуюся стоимость квартиры, выплачивая равными платежами ежемесячный взнос, очевидно, что суммы такого взноса будут внушительными. То есть, по словам инвестиционного стратега, рассрочка будет удобна тем покупателям, кто имеет стабильно высокий доход или приобретает квартиру за счёт средств от продажи своей недвижимости.
Рейтинг рассрочки новостроек Москвы: самые выгодные предложения
Возможность приобрести квартиру, растянув платежи на несколько месяцев, предоставляют на сегодняшний день многие девелоперские компании. Часть из них кредитует покупателей, не начисляя проценты, но есть и откровенно невыгодные предложения. LIVING изучил предложения застройщиков в различных административных округах Москвы и составил рейтинг рассрочки. В него вошли новостройки, пользующиеся высоким покупательским спросом, с доступными ценами на жилье.
Рассрочка под процент, но выгоднее, чем в банке
Самые невыгодные условия предлагает ЖК «Хорошевский» (концерн МонАрх). Рассрочка выдается под проценты, до конца строительства. Окончательная ставка зависит от первоначального взноса, чем он больше, тем, соответственно, ставка ниже. Так, при наличии 45-50% собственных средств, годовая ставка – 8%. Если денег на первый взнос чуть меньше (40%), процент будет выше – под 9% годовых. Максимально возможная ставка – 11% годовых при первоначальном взносе менее половины стоимости жилья (30%).
В ЖК «Домашний» (PSN Group) на выбор покупателя сразу несколько вариантов рассрочки. Так для первого корпуса возможна покупка с первым взносом от 30%. В этом случае остаток необходимо внести через 3 месяца. При наличии половины стоимости жилья растянуть платежи можно до 30 марта 2018 года. Если на первый взнос наберется 70% от общей суммы, то можно получить скидку в 2% стоимости квартиры и также отсрочить дату внесения последнего платежа до 30 марта 2018 года. Условия покупки в рассрочку для второго корпуса почти аналогичны. Для приобретения требуется не менее 30% от общей суммы.
У новостройки один очевидный минус – расположение. Дома возводятся в промзоне, рядом с ж/д полотном, на удалении от метро.
Однако не все застройщики предлагают рассрочку под процент. LIVING отобрал новостройки, где квартиру можно купить, имея меньше половины её стоимости. Остальное можно постепенно выплачивать компании, при этом не переплачивая.
4 место: достаточно половины
Для того, чтобы купить жилье в «Центр-Сити», Лофт-проекте Kleinhouse, ЖК Perovsky понадобится ровно половина от стоимости выбранной квартиры. При этом, в «Центр-Сити» растянуть платежи можно на 9 месяцев с даты заключения договора, и рассрочка будет беспроцентной. Второй вариант: 30% первый взнос, и выплаты в течение 2 лет с даты оформления сделки. На остаток будет начисляться 12% годовых.
Три корпуса переменной этажности «Центр-Сити» (Жилой квартал Сити) расположатся на бывшей территории Мукомольного комбината на Шмитовской, 39. На 1227 квартир предусмотрен детский сад, фитнес-центр, магазины, наземная и подземная стоянки. Существенный плюс – близость ММДЦ «Москва-Сити», нескольких станций метро, крупных трасс, а также благоприятная экология и несколько парковых зон в доступности.
ЖК «Центр-Сити». Рендер с сайта проекта
В Лофт-проекте Kleinhouse (Coldy) срок действия рассрочки – 1 год. Уникальное жилое пространство расположилось в центре Москвы, на пересечении Ольховской и Нижней Красносельской улиц. В пятиэтажном доме спроектированы лофт-апартаменты площадью от 15 кв. м. Помещения с высокими потолками, до 4,3 м. Ранее здание принадлежало чаеразвесочной фабрике «Товарищества чайной торговли В. Высоцкого и Ко». Проект архитектора Романа Ивановича Клейна, получившего звание академика архитектуры благодаря Музею изящных искусств (ГМИИ им. А. С. Пушкина).
Лофт-проекте Kleinhouse. Рендер с сайта проекта
Новостройка комфорт-класса возводится в ВАО, по соседству с двумя парками – Терлецким и Измайловским, но на удалении от метро. Помимо трех 23-этажных башен Pegasus, Phoenix и Aquarius, проектом предусматривается собственная инфраструктура в виде детского сада, фитнес-центра, магазинов. Самое дешевое жилье в феврале стоит 6 млн рублей (1-комн., 38,1 кв. м).
3 место: первый взнос 40%
Большая часть застройщиков готова предоставить рассрочку покупателям при наличии 40% от суммы в договоре. На таких условиях можно приобрести квартиру в ЖК «Варшавское шоссе, 141», «Мещерский лес», «ВЛюблино», микрорайон «Северный», «Эталон-Сити». Длительность рассрочки в случае первых четырех жилых комплексов идентична, поскольку это – проекты одного застройщика в разных районах Москвы (ГК ПИК). На 3 месяца рассрочка будет беспроцентной. Если нужен более длительный срок, например, полгода, то на остаток будет начисляться 2% ежемесячно.
ЖК «Варшавское шоссе, 141»
А вот в «Эталон-Сити» (ГК Эталон) остаток суммы необходимо внести через 6 месяцев с даты подписания договора. Масштабный проект реализуется на юго-западе Москвы, в Бутово. Помимо жилых корпусов комфорт-класса, на участке площадью 14,9 га предусмотрена школа, детсад. Жилье в новостройке стоит относительно недорого – от 4,9 млн рублей, однако при этом стоит иметь в виду, что коммунальные платежи окажутся совсем не низкими, об этом свидетельствуют многочисленные негативные отзывы жильцов в социальных сетях.
2 место: первый взнос 25-30%
Для покупки квартиры в ЖК «Город» («Град Инвест»), «Золотая Звезда» («Эталон-Инвест»), «Мир Митино» («Рождествено») достаточно 30% от общей стоимости жилья. Рассрочка беспроцентная: в «Городе» – на полгода с даты оформления сделки, в «Золотой Звезде» – до декабря 2017 года, в «Мир Митино» – на 18 месяцев с даты подписания договора.
ЖК «Город»
Более выгодное предложение – в ЖК «Лучи». С минимальным взносом в 25% от общей стоимости платежи можно растянуть до 30 июня 2018 года. Локация у новостройки удачная – район Солнцево на юго-западе столицы. Территория ранее принадлежала НПО «Взлет». Помимо нескольких домов комфорт- и бизнес-класса, проектом предусмотрено строительство школ, детских садов и паркингов. В феврале самое дешевое жилье в новостройке обойдется в 4,1 млн рублей.
1 место: первый взнос 20%
C 20% первым взносом можно купить апартаменты в рассрочку в ЖК «Букинист». Комплекс бизнес-класса возводится в Коньково, на ул. Бутлерова. Строительство объекта застройщик – концерн «Крост» – планирует завершить к III кварталу 2018 года. Оформить рассрочку можно на 18 месяцев с даты заключения договора. Второй вариант: 10% – сразу, оставшуюся сумму понадобится внести равными платежами в течение года с момента подписания всех документов. В обоих случаях рассрочка беспроцентная.
ЖК «Букинист». Рендер с сайта проекта
Самое привлекательное предложение – в ЖК «Летний сад» от «Эталон-Инвест». Первый взнос – те же 20%, но срок рассрочки – до марта 2019 года. Проект реализуется в САО, на Дмитровском шоссе, 107. В составе комплекса: 10 жилых корпусов, 1 корпус с апартаментами, школа, детсад, паркинг, торговый центр. Рядом с «Летним садом» расположены Ангарские пруды – излюбленное место отдыха местных жителей. В скором времени откроется станция метро «Селигерская». В перспективе в пешей доступности появится еще одна станция метро – «Улица 800-летия Москвы», что значительно улучшит транспортную доступность ЖК. Самую маленькую студию в феврале застройщик предлагает за 3,4 млн рублей (23,4 кв. м).
ЖК «Летний сад». Рендер vk.com/etalonsad
Пока застройщики готовы кредитовать бесплатно
Очевидно, что застройщики пытаются держаться на плаву, предлагая потенциальным покупателям различные варианты приобретения жилья, однако не все они оказываются выгодными для клиентов. Рассрочка в большей части рассматриваемых проектов – беспроцентная, представлены лишь единичные случаи начисления процента на остаток суммы. На первоначальный взнос необходимо иметь на руках от 30 до 70% от общей стоимости квартиры, а срок действия рассрочки от трех месяцев до двух лет. Максимально привлекательные условия для покупателя предлагает только один застройщик – «Эталон-Инвест» в ЖК «Летний сад». В данном случае достаточно 20% от итоговой суммы в договоре и отсрочить внесение последнего платежа удастся на два года.
