Можно ли признать дом блокированным, если есть общее имущество?
На первый взгляд, малоэтажный дом можно перепутать с блокированным. Особенно если у каждого из владельцев жилого помещения — собственный земельный участок. Иногда собственники обращаются в суд, чтобы признать дома блокированной застройкой. Покажем на примерах, что учитывает суд по таким делам.
Верховный суд Республики Карелия выделил критерии, которым должен соответствовать дом блокированной застройки (апелляционное определение № 33 – 36/2019).
Собственники четырёх смежных земельных участков в 2003 году построили двухэтажный дом с четырьмя жилыми помещениями.
Как полагали собственники, жилые помещения были ошибочно учтены как квартиры в многоквартирном доме. Характеристики дома отвечают требованиям жилого дома блокированной застройки. В доме — четыре автономных жилых помещения (блок-секции), разделённые между собой сплошной капитальной стеной без проёмов.
Собственники обратились в Петрозаводский городской суд Республики Карелия с требованием признать МКД жилым домом блокированной постройки, а квартир — блок-секциями.
Первая инстанция оставила требования без удовлетворения. Суд указал, что если секции здания не имеют общего имущества (кроме стен соседних блоков) и расположены на отдельных земельных участках, здание может быть отнесено к жилому дому блокированной застройки, в ином случае дом является многоквартирным.
Наличие общего имущества в доме требует создания условий для его эксплуатации всеми собственниками. А это возможно обеспечить только с помощью правового режима управления многоквартирного дома.
Верховный суд Республики Карелия рассмотрел апелляционную жалобу истцов, которые настаивали:
• спорный жилой дом расположен на 4 отдельных земельных участках;
• земельные участки расположены в зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами;
• разрешённое использование земельных участков — для эксплуатации индивидуального жилого дома-блока;
• вывод суда о том, что дом — многоквартирный, не соответствует нормам законодательства, обстоятельствам дела, а также экспертному заключению;
• сведения государственного кадастрового учёта, согласно которым, ошибочны и содержат реестровую ошибку.
Верховный суд РК установил, что наличие общих инженерных коммуникаций подтверждено заключением судебной экспертизы и другими доказательствами. Эти обстоятельства подтверждают, что спорный дом относится к многоквартирным.
Дом не отвечает установленным ст. 49 Градостроительного кодекса РФ признакам дома блокированной застройки.
Апелляционная инстанция отметила, что истцы не только не доказали, что существование квартир нарушает их права, но и не подтвердили принадлежность им самих жилых помещений.
Решение районного суда осталось в силе.
Причины, по которым суды не признают дома блокированными
Суды придерживаются единого взгляда на то, какими признаками должен обладать дом, который можно признать блокированным.
Так, Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, как и Верховный суд Республики Карелия, подчеркнул, что наличие самостоятельных выходов на земельный участок не является единственным критерием для отнесения жилого помещения части дома (определение по делу № 88 – 7715/21).
Суд в кассационном порядке рассмотрел иск собственника квартиры в одноэтажном жилом доме. Владелец недвижимости просил признать дом блокированным.
Ранее суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали. Суды признали, что истец не представил доказательств нарушения его прав.
Вместе с тем истец не доказал, что выделяемое помещение является отдельной секцией дома блокированной застройки.
Кассационный суд привёл характеристики жилого дома блокированной застройки со ссылкой на Градостроительный кодекс:
• количеством этажей — не более чем три;
• состоит из нескольких блоков (не более десяти);
• каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;
• расположен на отдельном земельном участке;
• • имеет выход на территорию общего пользования (ч. 2 ст. 49).
Подробное описание дома блокированной застройки дано и в СП 55.13330.2016. Это застройка, которая включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Секцией (блоком) считается жилой блок с самостоятельными инженерными системами и индивидуальным подключением к внешним сетям. Не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Суд подчеркнул:
• Истец не доказал, что имеется техническая возможность разделить дом на несколько автономных жилых блоков.
• Кадастровым учётом занимается федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы.
Суд не является органом технического учёта. Судебный орган не вправе решать вопрос об отнесении жилой недвижимости к тому или иному виду и подменять собой уполномоченные на это органы, в которые истец не обращался и действия которых не оспаривал.
Важно! Из приведённых решений можно сделать кое-какие выводы.
Если возникнет необходимость признать дом блокированным, первым шагом должно стать обращение в органы кадастрового учёта, а не в суд. Именно они относят недвижимость к тому или иному виду.
В случае неправомерного отказа придётся собрать доказательства того, что есть техническая возможность автономного существования каждой секции в доме и обжаловать в суде неправомерный отказ.
Нельзя рассчитывать на то, что для удовлетворения иска будет достаточно самостоятельных выходов на земельные участки.
Жилой дом блокированной застройки — это что такое?
Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений. Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения. Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса. Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.
Жилой дом блокированной застройки — это что такое?
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)
ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.
Особенности строения
Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:
Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.
Типы домов блокированной застройки
В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.
Таблица 1. Типы домов блокированной застройки
Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.
Письмо Росреестра «О жилых домах блокированной застройки»
Правовое регулирование
Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.
Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ
| Нормативная база | Описание |
|---|---|
| Градостроительный кодекс РФ | Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ |
| Жилищный кодекс | Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных |
| Земельный кодекс | В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания |
Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188)
Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства.
Признание объекта блокированной застройкой
Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект. Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:
ВНИМАНИЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет).
Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.
Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта. Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:
Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент). Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения. Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).
Получение разрешения на строительство
Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.
ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.
Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:
Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Управление домами блокированной застройки
Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.
ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников.
Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного. Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ. Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда. При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.
Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.
ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен. Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2019 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.
Видео — Как разделить дом на два хозяина?
Видео — Возможность включение ДБЗ в программу капремонта
Таунхаусы разделят на дома
Правительство предлагает уточнить статус блокированной застройки
В Госдуму внесен правительственный законопроект, разграничивающий понятия «таунхаус» и «многоквартирный дом»,— это необходимо для устранения существующей уже несколько лет неопределенности правового статуса домов блокированной застройки. Согласно проекту, с 2022 года каждый блок будет признаваться отдельным жилым домом, то есть, по сути, частным и без общего имущества. Юристы отмечают, что это в том числе позволит решить проблемы с земельными участками под такими таунхаусами.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Правительство внесло в Госдуму законопроект, уточняющий правовой статус домов блокированной застройки — таунхаусов. Сейчас Градостроительный кодекс (ГрК) определяет их как жилые дома не более чем в три этажа, состоящие из нескольких, но не более десяти блоков (каждый предназначен для проживания одной семьи), имеющие общую стену без проемов с соседними блоками. Также каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет свой выход. Однако это определение содержит неопределенность — считать ли такие строения многоквартирными домами (МКД) или жилыми домами (то есть частными, где нет общего имущества).
В связи с этим Белый дом предлагает ввести в Жилищный кодекс отсутствовавшее там понятие МКД — под ним понимается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя также крыши, ограждения, конструкции, оборудование и помещения (например, лестницы, подвалы, лифты), которые обычно принадлежат жильцам на праве общей долевой собственности. Меняется и определение таунхаусов в ГрК — теперь планируется установить, что это «жилой дом, блокированный с другими жилыми домами в одном ряду с общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход».
Таким образом, таунхаусы в понимании ГрК будут теперь представлять ряд соединенных между собой частных жилых домов.
Предполагается, что изменения вступят в силу с 2022 года.
Доля строящихся в России малоэтажных домов, по оценкам ДОМ.РФ на конец 2020 года, составляет 16% от общего объема жилищного строительства (однако этот показатель включает в себя и четырехэтажные здания) — к этой категории относятся как таунхаусы, так и малоэтажные МКД. Отметим, что после окончания ограничительных мер, связанных с пандемией, спрос на загородную недвижимость стал заметно расти.
Как отмечает руководитель направления практики недвижимости и строительства BCLP Russia Максим Попов, споры из-за законодательной неопределенности действительно случаются. В качестве примера он приводит достаточно громкое дело 2020 года, когда до Верховного суда дошел спор о том, что является общим имуществом собственников квартир и блоков таунхаусов «Ангелово-Резиденс» и каковы их права в отношении земельных участков общего пользования. Юрист юрфирмы Amulex.ru Андрей Еремин добавляет, что из-за отсутствия четкого регулирования возникают ситуации, когда блок регистрировался как квартира в многоквартирном доме, при этом земля оформлялась в долевую собственность под всем домом блокированной застройки.
По его словам, поскольку законопроектом предусмотрено, что блок — это жилой дом, это дает право образования участка под ним.
«И тогда собственник блока является и собственником участка и вправе использовать его по своему усмотрению (например, посадить дерево), не испрашивая согласия у соседей»,— говорит юрист.
По словам Максима Попова, в проекте несколько смущает норма о том, что в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки потребуется согласие правообладателей всех домов в одном ряду: если в таунхаусе из девяти блоков собственник крайнего дома хочет провести реконструкцию крыши, получается, что он вынужден будет заручиться согласием всех собственников. Это может усложнить проведение работ — было бы правильно, полагает он, уточнить, что согласие требуется только тогда, когда потенциальный ремонт может негативно повлиять на права собственников домов блокированной застройки и угрожать безопасности их конструкции.
Что еще изменится в регулировании таунхаусов
Из-за того что предложенное в законопроекте определение таунхаусов не содержит ограничения по количеству блоков, сохраняется возможность не проводить экспертизу проектной документации только домов блокированной застройки, состоящих не более чем из десяти секций и которые строятся без привлечения бюджетных средств. Разграничение позволит поставить такие дома на кадастровый учет и регистрировать на них права как на здания с назначением «жилое».
Также законопроектом фактически снимается вопрос об участии таунхаусов в программе капремонта — она рассчитана только на МКД, а, значит, на дома блокированной застройки распространяться не будет. Отметим, формально с собственников таунхаусов и так не должны взиматься взносы за капремонт — еще в 2014 году Минстрой выпускал разъяснение, что в домах блокированной застройки по сути нет квартир, а значит, их владельцы освобождены от уплаты таких взносов. Однако в регионах ситуация порой была иной — в частности, из-за регистрации таунхаусов как квартир в многоквартирном доме. В итоге это вылилось в 2015–2019 годах в несколько законодательных инициатив как со стороны региональных властей, так и депутатов Госдумы — о запрете взимания взносов за капремонт с собственников таунхаусов.
Блокированная жилая застройка
Все новое — давно забытое старое. Хотите знать, что означает блокированная застройка? Вспомните бараки советского периода. Конечно, современная блокированная застройка имеет совершенно другой вид и статус, но суть осталась та же.
Определение блокированной застройки, приведенное в Градостроительном кодексе, позволяет выделить следующие характерные признаки данного вида жилой недвижимости:
Объекты блокированной застройки занимают промежуточное положение между индивидуальным и многоквартирным домом (МКД). Причем в правовом смысле блокированный дом ближе к многоквартирному: строительство требует оформления проектной документации, получения предварительного разрешения и последующего ввода в эксплуатацию. В некоторых случаях проект дома блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. При наличии разработанных ПЗЗ и Генплана блокированной застройки придется не только подводить коммуникации, но и создавать социальную инфраструктуру.
Принципиальные отличия для жильцов кроются в использовании общего имущества.
Данный вид строительства особенно популярен в странах центральной Европы, а в последнее время находит применение на территории Новой Москвы. Чаще всего зона блокированной застройки — квартальная и редко когда точечная. Из преимуществ можно выделить умеренные расходы на строительные работы, большую площадь застройки блокированного дома и, как следствие, низкую конечную цену для потребителя.
Один только перечень видов блокированной застройки способен поразить воображение: танхаусы, квадрохаусы, мезонеты, твинхаусы, дуплексы, лейнхаусы, флэтхаусы, британхаусы, виллеты. Но еще больший шок можно испытать, когда вскроется «теневая» сторона такой недвижимости.
Проблемы блокированного жилья
В соответствии с существующими правилами блокированной застройки отдельные секции (блоки) могут быть поставлены на учет в кадастре как самостоятельные объекты недвижимости на основании технического плана блокированной застройки. Но только при условии, что дом не строился как МКД и расположен на земельном участке с соответствующим назначением (для малоэтажного жилищного строительства и для блокированной застройки).
На практике люди столкнулись вот с чем
Основная схема строительства предыдущих лет выглядела следующим образом:
Все были довольны, кроме соседей (жителей деревень, СНТ и коттеджных поселков). Но вскоре власти объявили «войну» самострою. Примерно с 2017 года законодательные изменения объявили индивидуальные дома неделимыми. Это означало, что больше нельзя через суд произвести выдел своей квартиры на вышеуказанных участках.
Однако, строить такие объекты не перестали. И до сих пор обманным путем все также продают покупателям. Люди обращаются за помощью в суды и получают отказы. В результате появилось множество объектов, у которых просто нет документов. Последствия для таких владельцев весьма печальные: штрафы за нецелевое использование земли под домом, риск сноса постройки как самовольной, в лучшем случае — статус собственников, как обычных долевиков, и строительство коммуникаций за свой счет.
Ожидается, что в ближайшее время на рассмотрение ГосДумы будет вынесен законопроект, уточняющий требования к жилым домам блокированной застройки и земельным участкам, на которых они расположены. Возможно, законодатель пойдет навстречу «пострадавшему» населению и упростит процедуру согласования уже построенных проблемных объектов. Пока порядок определения статуса домов блокированной застройки утверждается постановлением местных органов (чаще всего со ссылкой на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.06 о жилых помещениях, которое прямого отношения к блокированной застройке вообще не имеет).
Если вам нужна помощь в легализации блокированных домов, построенных с отступлением от нормы, обращайтесь к нашим экспертам. Мы имеем солидный опыт в оформлении и регистрации объектов недвижимости, признании блокированной застройкой жилых домов после реконструкции. Также окажем содействие в подключении коммуникаций и присвоении адреса объекту. Получить консультацию можно не только в офисе нашей компании, но также онлайн и по телефону.
