квартира в дореволюционном доме

Дореволюционные дома в Москве: сколько стоит история

В чем привлекательность домов с историей

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов добавляет: «Хороший дореволюционный дом, прежде всего, построен известным архитектором. Творения Ф. О. Шехтеля, Л. Н. Кекушева, Г. А. Гельриха и многих других мастеров московского модерна отличаются просторными вестибюлями, широкими лестницами, красиво оформленными высокими потолками под четыре метра. В элитном дореволюционном доме наличие внутреннего лифта, предусмотренного проектом, говорило о высоком уровне здания, на этажах размещалось не больше двух квартир».

Денис Попов,
управляющий партнер
Contact Real Estate

— Из минусов дореволюционных домов можно отметить ветхие деревянные перекрытия, частичную поквартирную реконструкцию некоторых зданий, что вовсе не подразумевало ремонт общественных зон и мест общего пользования, плачевное состояние домовых коммуникаций, протекающие кровли, затопленные подвалы и захламленные чердаки.

В число минусов входит также отсутствие подземных паркингов, а придомовая территория в лучшем случае едва располагает местом для одной машины на квартиру.

Также можно отметить, что, несмотря на то, что большинство бывших коммунальных квартир в дореволюционных домах уже расселено, кое-где еще остаются помещения с прежними владельцами. Это сказывается на разношерстном социальном составе и может отпугнуть потенциальных покупателей.

Портрет покупателя

Классики московской дореволюционной архитектуры

Источник

Дореволюционные дома: переплата за историю

Высокие потолки, деревянные перекрытия и риск быть погребенным под соседским джакузи

В центре Москвы расположено немало дореволюционных домов, которые относятся если не к элитному, то в любом случае к высокобюджетному сегменту. При этом по своим характеристикам они во многом уступают новостройкам и редко соответствуют современным требованиям к элитному жилью. Тем не менее многие покупатели мечтают жить в доме с историей, даже несмотря на связанные с его возрастом неудобства. В рамках серии статей про разные типы вторичного жилья редакция IRN.RU выяснила, как живется в домах, построенных до 1917 года.

Не только в центре

Сегодня на вторичном рынке недвижимости Москвы, по данным «Метриум Групп», представлено порядка 900 квартир, расположенных в дореволюционных домах. Из них 99% находятся в пределах ЦАО. Однако есть такие дома и за пределами центра – в исторических районах вроде Лефортово, Головинского, Преображенского и других. Некоторые из них попали в программу реновации. Как посчитали в РБК, их 25, при этом многие, по данным «Архнадзора», имеют охранный статус.

Цены порой завышены

По словам руководителя офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Леонида Носковича, продавцы таких квартир обычно оценивают их как хороший бизнес-класс. «Однако люди зачастую не готовы покупать жилье, пусть даже с историей, за такие деньги. Поэтому многие предложения висят в базах агентств недвижимости годами. Купить такую квартиру задешево не получится, даже в плохом состоянии. Если же приплюсовать еще стоимость ремонта, сложности с согласованиями (ведь часто это дома – памятники архитектуры), то может получиться, что игра не стоит свеч».

Джакузи на соседей

Ментальная связь

Однако, как отмечает Леонид Носкович, спрос на такие квартиры заметно снижается с течением времени: «Так, в начале 90-х в Москве еще не было строительства качественного жилья, и покупатели часто охотились за такими объектами. Однако, несмотря на весь свой исторический флер, сейчас такие квартиры заметно проигрывают современным новостройкам. В нашей практике квартиры в старых домах чаще всего покупают либо те, у кого связана с этим домом какая-то семейная история, либо иностранцы, либо те, кто по каким-то причинам не приемлет новостройки».

Екатерина Румянцева тоже выделяет покупателей, которые ментально связаны с тем или иным домом: «У нас нередко бывали случаи, когда покупатели стремились жить в доме, где когда-то проживали их предки, или же в котором они выросли в детстве еще в коммунальной квартире. Еще одна категория, о которой стоит упомянуть, – люди, которые стремятся войти в «свой круг» привилегированных и заполучить влиятельных соседей».

В целом, спрос на дореволюционные дома серьезно ограничен из-за технических недостатков и ограничений в плане ремонта. И хотя неоспоримая историческая ценность и «особый дух» старой Москвы сохраняют их востребованность на рынке, в условиях снижающегося спроса на дорогое жилье квартиры в дореволюционных домах обычно не самый ликвидный продукт.

Источник

Какие интерьеры оформляют в дореволюционных домах: 5 реальных проектов

Покупка квартиры в старом фонде – это всегда высокобюджетная сделка. Привлекательность такой недвижимости очевидна: дореволюционные дома находятся в центре, а их история бесценна. Но есть и свои минусы, которые отпугивают многих покупателей, но только не героев этой статьи.

Материал подготовила: Юлия Сахарова

1. Квартира в доходном доме

Где: Санкт-Петербург
Площадь: 100 кв. м
Автор проекта: Татьяна Снежкина

В гостиной — старинная печь Ракколаниокского гончарного завода, бережно отреставрированная и работающая: в квартире сохранились дымоходы. Фото: Дмитрий Царенщиков.

Но плюсов было больше. Так, обнаруженные во время расчистки помещений дополнительные дверные проёмы помогли более рационально организовать «логистику» передвижений по дому. Кроме того, дымоход оказался работающим, и сохранились два камина и печь, так что в квартире удалось организовать печное отопление (в дополнение к центральному).

Лаконизм стал объединяющим фактором для разных по времени и стилю предметов — современные вещи хорошо вписались в концепцию дома с историей.

В этой квартире две спальни — женская и мужская. Женскую спальню спроектировали в комнате с эркером, а в нём устроили зимний сад.

Где: Москва
Площадь: 64 кв. м
Автор проекта: Наталья Гусева

Изначально в квартире не было камина, но, по словам дизайнера, он буквально просился сюда. Очаг спроектирован по её эскизам, в топку вмонтирован биокамин. Семья любит собираться около очага за чтением книг. Фото: Сергей Ананьев.

Планировку признали вполне комфортной для жизни современной семьи, поэтому перепланировку делать не стали. В итоге в этой квартире, как и было, – четыре комнаты: гостиная, спальня и две детские.

В небольшой, но уютной кухне удалось разместить круглый стол, за которым собирается вся семья. Ретроплита пришлась кстати в квартире с историей.

В отделки спальни дизайнер использовала рафинированные оттенки серого, а также обои с ненавязчивым орнаментом.

Для тонких ценителей старины вопрос «плюсов и минусов» иногда вообще не стоит: ведь то, что получается в итоге, – шедевр, а шедевры поистине бесценны. Уникальный интерьер в стиле модерн был воссоздан благодаря усилиям хозяйки. Она разбирается во всех стилистических тонкостях модерна и профессионально занимается реставрацией антиквариата и предметов старинного быта. Интерьер жилища должен находиться в гармонии с экстерьером дома, считает она, поэтому с самого начала было понятно, какой должна быть эта квартира.

В интерьере этой квартиры нет ни одного современного предмета мебели или осветительного прибора. Фото: Зинон Разутдинов.

Из всех разновидностей модерна был выбран теплый по цветовой гамме, насыщенный темным деревом, патинированной бронзой и цветной керамикой русский модерн (в сочетании с некоторыми приемами и формами немецкого югендстиля).

Владелица квартиры решила заполнить пространство только настоящими старинными предметами обихода – от мебели до туалетных принадлежностей в ванной. Здесь создана подлинная картина быта начала XX века. Хозяйка с самого начала точно знала, как должна выглядеть квартира, поэтому ее можно по праву считать автором художественной идеи проекта.

При отделке использовались только аутентичные для модерна материалы и техники: лепной декор, отделка деревом стен и потолков, бумажные обои, дубовый паркет, керамическая, в том числе метлахская, плитка, художественная роспись фрагментов стен, витражи.

Где: Москва
Площадь: 195 кв. м
Автор проекта: Олег Тощев

Эти апартаменты занимают пространство старинной московской квартиры в доходном доме. История таких квартир в советскую эпоху была стандартной: её превратили в коммуналку.

Главное помещение квартиры — гостиная — состоит из двух функциональных зон: диванной группы и столовой. Дверь с фацетированными стёклами ведёт в холл детской зоны. Фото: Александр Камачкин.

Кухонная зона также выполнена в цвете натурального дерева и слоновой кости. Пол декорирован метлахской плиткой, а столешницы — из натурального мрамора.

По словам архитектора, особенность этого проекта — в его постоянстве, в отсутствии эффектов «на час». Нашей целью было создание пространства, на которое не могли бы повлиять сиюминутная мода или временные предпочтения.

Где: Москва
Автор проекта: Мария Бахарева, Никита Бахарев

А эта квартира располагается в реконструированном старинном доме. Перекрытия, инженерия – всё новое, современное. В цокольном этаже – гараж и домашний кинотеатр.

Одно из самых элегантных помещений на первом этаже – столовая, сочетающая светло-желтый солнечный цвет обоев и драпировок и глубокий кобальт фарфоровых аксессуаров. Фото: Зинон Разутдинов.

Квартира трёхуровневая, и это обстоятельство позволило создать интерьер по образу и подобию загородного дома. В качестве ведущего стиля выбрали классику. Концепция квартиры родилась в соавторстве с хозяйкой. Благодаря ей в декоре появились утонченные цветовые сочетания золотисто-жёлтого и кобальтово-синего, обои с цветами в спальнях и элегантная мебель.

Пространство спальни находится на втором этаже. Уютная и нежная обстановка создана благодаря обоям с цветочным рисунком и тщательно подобранному текстилю.

По замыслу авторов проекта, кабинет может играть еще одну роль – роль «мужской» гостиной. Это единственное помещение в квартире, декорированное в подчеркнуто мужском стиле.

Источник

Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года

Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.

АИЖК выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.

Появление доходных домов в Москве

Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.

Предпосылки появления арендного жилья:

В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.

К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.

Расцвет строительства доходных домов в Москве

К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.

Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.

В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.

Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).

Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год

Типы доходных домов

Были сформированы четыре категории домов, которые существенно различались по комфортности и размеру жилья:

Паевые фонды арендного жилья

Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта.

Доходные дома в России

Доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Целенаправленное строительство доходных домов в городе началось с середины XIX века. В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек Петербурга.

В Ростове-на-Дону на данный момент к архитектурному наследию относятся около 50 доходных домов.

Сегодня рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. В большинстве случаев нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), только потому что так захотелось у арендодателя неожиданно поменялись планы. Хозяин же постоянно волнуется, что в его квартире может произойти, например, пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. В 2016 году АИЖК взялось реформировать этот непрозрачный рынок. Первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды стал многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве, на базе которого появится первый арендный дом на 283 апартамента. К заселению такое жилье будет готово в июне 2017 года. Портфель арендных проектов АИЖК также включает дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта (заселение в третьем квартале 2019 года) и квартиры в ЖК на юго-востоке Москвы (заселение — третий квартал 2020 года). Текущий общий объем портфеля — 70 тысяч кв. м.

Источник

Квартиры в старинных особняках Москвы: пять предложений от Smolenka Estate

11 Июля 2019

Обеспеченные покупатели, выбирающие жилье в Москве, ориентируются не только на предложения в современных комплексах и клубных домах. Как утверждают риелторы, порядка 20% спроса приходится на квартиры в старомосковских особняках, построенных еще до революции. До 1917 года они возводились как доходные дома, многие из них имели статус элитных. В советское время большая часть квартир в таких особняках была переведена в формат коммунальных – началось легендарное столичное уплотнение. Спустя почти 70 лет стартовал обратный процесс: состоятельные люди за свой счет расселяли коммунальные квартиры, желая приобрести многокомнатное жилье в красивом здании с историей.

Наиболее высоким спросом пользовались и продолжают пользоваться квартиры в домах, построенных в XIX и в начале XX века по проектам выдающихся русских архитекторов. Такие здания расположены в центре – на Пречистенке, в районе Арбата, на Патриарших прудах и в Замоскворечье. Стоимость жилья варьируется: многое зависит от площади, видовых характеристик, а также от состояния самого здания. В некоторых особняках был выполнен капитальный ремонт с заменой перекрытий и коммуникаций, другие были отреставрированы в рамках редевелопмента и преобразованы в премиальные клубные дома.

В конце XIX и в начале XX века в особняках жили самые обеспеченные москвичи – предприниматели, выдающиеся деятели науки, культуры. Квартиры, как правило, арендовались, и их стоимость могла доходить до 150 рублей в месяц – вместе с ремонтом и мебелью. Безусловно, такое жилье могли позволить себе далеко не все. Для сравнения, в начале XX века жалование мелких столичных чиновников составляло порядка 20 рублей. Так что в апартаментах проживали чиновники высокого ранга, получавшие жалование порядка 200-300 рублей, крупные промышленники и купцы.

После революции советские власти решили использовать многокомнатные «барские» апартаменты более рационально – квартиры «нарезались» на коммунальные. Так, в подъезде доходного дома, в котором до революции насчитывалось не более десяти апартаментов, после 1917 года могло появиться порядка 50 или 60.

В 90-х годах XX века коммунальные квартиры в старинных столичных особняках начали расселять – как правило, этим занимались обеспеченные люди, желавшие иметь статусное и просторное жилье в красивом доме с историей.

Чем привлекают старинные московские особняки современных обеспеченных покупателей? Риелторы отмечают, что ключевым аргументом в пользу такой недвижимости нередко становится локация. Бывшие доходные дома располагаются в историческом центре Москвы, в пределах Садового или даже Бульварного кольца, в живописных и спокойных переулках. Свою привлекательность имеет и архитектура дореволюционных зданий – она изящна, и, в то же время, масштабна. Безусловно, значение имеет и площадь квартир – в среднем в бывших доходных домах и особняках она составляет 300 м2.

Спрос со стороны обеспеченных покупателей сосредоточен на квартирах в домах, построенных выдающимися русскими архитекторами – Гельрихом, Кекушевым, Шехтелем. Это лучшие образцы столичного модерна, которые отличаются не только красивыми фасадами, но и огромными вестибюлями, широкими парадными лестницами, высокими потолками. В некоторых зданиях есть лифты, на одном этаже может быть расположено всего две или три квартиры.

Наиболее высоким спросом пользуются бывшие доходные дома, реконструированные и отреставрированные. Обязательное требование – железобетонные перекрытия, новые коммуникации, современные лифты, наличие систем вентиляции и кондиционирования. Девелоперы, работающие в премиальном сегменте, активно осваивают такое направление, как редевелопмент. Его можно назвать ключевым трендом рынка: в 2018 году в Москве реализовано девять проектов реконструкции, тогда как в позапрошлом году их было всего два.

ТОП-5 квартир в реконструированных московских особняках

Просторная 4-комнатная квартира в легендарных Волоцких домах, построенных по проекту Нирнзее в начале XX века.

Площадь квартиры – 130 м2. Выполнен качественный ремонт, реализовано функциональное планировочное решение – с несколькими санузлами и гардеробной комнатой. Высокие потолки, действующий черный ход.

Волоцкие дома – комплекс зданий, расположенный в Трехпрудном переулке. В 1911 году дома были построены по проекту архитектора Нирнзее по заказу московских аристократов Волоцких. В 2015 году здания были реконструированы с заменой коммуникаций, перекрытий и с капитальным ремонтом фасада.

Пятикомнатная квартира в знаменитом московском «Доме Искусства» на Поварской, 20.

Площадь квартиры – 250 м2. Планировкой четырех комнат предусмотрены эркеры, 20 окон наполняют помещения светом. Окна выходят на три стороны света, в том числе, в тихий закрытый двор. Высота потолков – 3,8 м.

Удобная планировка: два зала с кессонированными потолками, четыре спальни, зона кухни и столовой, кабинет, гардеробная, три ванных комнаты.

«Дом Искусства» на Поварской, 20 построен в 1914 году по заказу известного столичного адвоката Кальмеера. Автором проекта здания стал архитектор В. Дубовской, который считается одним из самых ярких представителей московской зодческой школы. До революции здание на Поварской имело статус доходного дома.

Дом №20 на Поварской привлекает изысканным оформлением фасада, в котором использовано два декоративных приема: колонны и рустовка. Центральную часть фасада украшает изящный портик с колоннами и нишей, имеющей вид морской раковины. Дополнительную изысканность фасаду здания придают фризы и эркеры.

Пятикомнатный пентхаус с открытой террасой в клубном комплексе Stoleshnikov 7 – это один из самых ожидаемых и интересных проектов в сегменте редевелопмента в Москве.

Площадь пентхауса – 360 м2, площадь террасы – 58,9 м2. Объект занимает шестой этаж здания, окна выходят в закрытый двор клубного дома и в Столешников переулок.

Здание, расположенное по адресу Столешников переулок, 7, хорошо известно тем, кто интересуется историей Москвы. До революции оно использовалось как доходный дом и винный магазин – здание принадлежало столичному торговцу О.П. Леве. Дом построен в начале XX столетия по проекту Эрихсона и имеет статус памятника культурного наследия. В 2019 году началась его масштабная реконструкция, после завершения которой здание получит статус клубного дома класса «делюкс».

Пятикомнатная квартира в переулке Сивцев вражек, в доме, построенном по проекту архитектора Дубовского в 1914 году.

Площадь квартиры – 125 м2. Высокие потолки – 3.20 м, 11 окон, расположенных по периметру. На потолке сохранилась декоративная лепнина. В квартиру ведут два отдельных входа, окна выходят на четыре стороны – открываются красивые виды на арбатские переулки, старинный храм, расположенный рядом. На этаже – всего одна квартира. Обеспечивается круглосуточная охрана.

Дом по адресу Сивцев вражек, 12 построен в 1914 году по заказу присяжного маклера Московской биржи В.Н. Никифорова. Никифоров был известным столичным домовладельцем: сам он проживал на Пречистенке, а в арбатском переулке решил построить доходный дом, проект которого разработали архитекторы Архипов и Дубовский.

В доме №12 часто останавливался и даже одно время жил Борис Пастернак, снимавший комнату у журналиста Розловского. Здесь же Пастернак написал одно из лучших своих ранних произведений – «Детство Люверс».

Многокомнатные апартаменты в жилом комплексе «Большая Дмитровка IX», в реконструированном историческом особняке.

Площадь апартаментов – 299,8 м2. Объект расположен на пятом этаже, окна выходят в закрытый двор и на улицу. Апартаменты будут сдаваться с отделкой, выполненной по авторскому дизайн-проекту.

Особняк «История», в котором предлагаются апартаменты, входит в структуру жилого комплекса «Большая Дмитровка IX». До революции особняк использовался как доходный дом и принадлежал московскому купцу Михайлову. Здание построено по проекту архитектора Эрихсона в начале XX столетия. В рамках реализации проекта «Большая Дмитровка IX» доходный дом реконструируется с сохранением исторического облика – лепнины на фасаде, декором в виде масок египетских фараонов, глазурованной плитки.

Источник

Годы постройки	Количество построенных домов за период, шт.	Из них в эксплуатации до сих пор, шт.
1878–1884	7	—