МКД: что это такое в ЖКХ, и в чём отличие многоквартирного дома от частного
Время чтения: 5 минут Нет времени?
Отправим материал вам на e-mail
В последнее время в лексиконе современного человека появилось достаточно много различных аббревиатур, смысл которых иногда понятен не всем. В связи с этим могут возникнуть неприятные ситуации при решении жизненно важных вопросов, особенно это касается пожилых людей, которые не пользуются интернетом. МКД: что это такое в ЖКХ, чем отличается многоквартирный дом от частного, а также какие работы должна выполнять управляющая компания в многоквартирном доме, и что такое ТКО − это тема настоящей статьи в онлайн-журнале HomeMyHome.
Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) является основным документом, регламентирующим отношения, связанные с использованием жилых и нежилых помещений
МКД – что это такое, согласно ЖК РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации был принят в 2004 году в соответствии с Федеральным Законом № 188-ФЗ от 29.12.2004.
МКД – это сокращённое название «многоквартирного дома», предполагающее наличие совокупности нескольких жилых помещений (квартир), имеющих общие помещения нежилого назначения или выходящие на общедомовую территорию, ограниченную определённым земельным участком.
К сведению! Отличительной чертой многоквартирного дома является наличие нескольких собственников, в качестве которых могут выступать физические и юридические лица, а также государственные структуры.
Вопросы, связанные с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, а также вопросы об общем собрании отражены в главе 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
Состав общего имущества в многоквартирном доме
Основные характеристики многоквартирного дома
К основным характеристикам многоквартирного дома относятся такие параметры, как:
Проведение энергоаудита жилых домов является необязательным мероприятием, но по результатам его проведения можно значительно сократить расходы на общедомовые нужды, связанные с использованием энергоресурсов
Основные характеристики МКД должны быть отражены в Приложении к Договору управления многоквартирным домом. Кроме выше перечисленных пунктов, в указанном Приложении должна быть отражена информация об элементах благоустройства придомовой территории, а также границы эксплуатационной ответственности Управляющей компании и энергоснабжающих организаций.
Чем отличается многоквартирный и частный дом
Основное различие между частным и многоквартирным домом − это объект права собственности.
Если в частном доме по данному критерию объектом права является сам дом, то для МКД объектом права являются отдельные квартиры.
К сведению! Для частного дома, имеющего несколько владельцев, объектом права, тем не менее, является само строение, находящееся в этом случае в долевой собственности.
Различия многоквартирного дома от частного определяются по следующим параметрам:
Таун-хаус внешне напоминает частный дом, но т.к. в собственности владельцев есть общий земельный участок, то данный тип строений относится к категории многоквартирных домов
Если же выражаться простым языком, то различия можно сформулировать по-другому, а именно:
Какие помещения входят в состав многоквартирного дома
В соответствии с ЖК РФ, к помещениям, находящимся в общей долевой собственности в многоквартирном доме, относятся:
Схема распределения общего имущества МКД
Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании
Управляющая компания – это организация, которой собственники объектов недвижимости доверяют управление своим имуществом, находящимся в долевой собственности в соответствии с Договором доверительного управления.
Важно! Обязанности управляющих компаний регламентированы ЖК РФ, в том числе статьями №№ 161 и 162.
Управляющая компания действует на основании заключённого Договора с собственниками жилья и выполняет следующие работы:
Обязанности управляющей компании по содержанию МКД
Все работы, выполняемые управляющей компанией, можно классифицировать следующим образом:
Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома
Получение дохода является правом управляющей компании (УК), и это регламентировано нормативными документами. В связи с этим организация, заключившая Договор доверительного управления с собственниками жилья, формирует тарифы на свои услуги, связанные с содержанием общедомовой собственности.
Перечень подобных услуг и работ утверждается собранием собственников жилья, а размер их стоимости определяется исходя из существующих на момент утверждения текущих цен, а также в соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Затраты на содержание и ремонт определяются на основании сметного расчёта, составленного для конкретного объекта недвижимости.
Структура состава оплаты услуг управляющей компании по содержанию МКД
В структуре тарифов, выставляемых УК, собственникам жилья, отдельными строками отображаются:
ТКО – что это такое в ЖКХ, и кто отвечает за оказания коммунальной услуги
Аббревиатура ТКО – это сокращённое название «твёрдых коммунальных отходов», которое было введено в обращение в 2016 году и зафиксировано в ЖК РФ (ст. 154) как коммунальная услуга, оказываемая управляющими компаниями.
Правила обращения с ТКО регламентированы Постановлением Правительства № 1156 от 12.11.2016 «Об обращении с твёрдыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 года N 641». Кроме этого документа, правила обращения с ТКО регулируются документами, приведёнными на следующем рисунке.
Документы, регламентирующие правила обращения с ТКО
В квитанции, выставляемой управляющей компанией собственнику жилья за коммунальные услуги, ТКО отражаются отдельной строкой. Сумма к оплате зависит от принятого способа расчётов, определяющего единицу измерения при оказании данной услуги: количество зарегистрированных проживающих в квартире или размер жилого помещения.
Важно! Тариф за сбор и вывоз ТКО должен учитывать вид сбора этих отходов: раздельный по категориям или общий.
Что представляет собой совет многоквартирного дома
Совет многоквартирного дома – это выборный орган, которые не является юридическим лицом и выбирается общим собранием собственников жилья. Обязанности и функции совета МКД определены ЖК РФ, их можно сформулировать следующим образом:
Роль совета МКД в контроле за работой УК
К сведению! Совет многоквартирного дома должен составлять план своей работы на год, по истечении которого он отчитывается о проделанной работе на общем собрании собственников жилья.
Из членов совета многоквартирного дом избирается председатель, который наделяется определёнными полномочиями, выражающимися в его правах и обязанностях.
Права председателя МКД:
Обязанности председателя МКД:
Полномочия председателя МКД
Все вопросы, связанные с деятельность УК, совета и председателя МКД, можно решить, зная соответствующие нормативно-правовые документы, а также имея опыт в решении юридических вопросов. Поэтому при возникновении сложностей и проблем в этой сфере жизнедеятельности современного человека лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу, работающему в сфере ЖКХ.
Видео: чем занимается председатель совета МКД
Экономьте время: отборные статьи каждую неделю по почте
Что такое многоквартирный дом?
С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.
Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе
С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.
Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.
В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:
Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).
Законодательная база
Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:
| Наименование документа | Его суть |
| Постановление Правительства №47 от 20.01.06. | Законодательный акт, устанавливающий основные требования к жилым помещениям. |
| Градостроительный кодекс | Свод законов, определяющих порядок территориального планирования, проектирования и строительства зданий. |
| СНиП 31-01-2003 | Свод правил, содержащий в себе основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам. |
| Постановление Правительства № 491 от 13.08.06. | Акт, регламентирующий содержание общего имущества в МКД. |
| Постановление Правительства № 290 от 03.04.13. | Документ, содержащий в себе перечень минимальных услуг, необходимых для поддержания функциональности имущества в МКД. |
| Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.03. | Законодательный акт, содержащий в себе правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений. |
| Постановление Правительства № 416 от 15.05.13. | Нормативно-правовой акт, определяющий стандарты управления МКД. |
Виды многоквартирных домов
Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:
От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.
Требования, предъявляемые к многоквартирным домам
Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:
Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.
Отличия частного дома от МКД
Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.
Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.
Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.
Многоквартирный дом блокированной постройки
Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.
Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.
Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).
Возможна ли смена статуса дома?
Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:
Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.
Особенности МКД
Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:
Что такое многоквартирный дом (МКД)
Расшифровка аббревиатуры МКД выглядит следующим образом – многоквартирный дом. По установленному государством закону, дом, построенный на частной территории, считается многоквартирным, если несколько квартир объединены в единое здание, с общей территорией и коммуникациями.
Такое здание не принадлежит отдельному гражданину, и оформляется на группу собственников. Собственниками могут быть:
К общей инфраструктуре относят:
Как определяется МКД в законодательстве РФ
Нормативные акты, дающие определение многоквартирного дома:
Управление многоквартирным домом
Управление МКД и системами его жизнеобеспечения организуются по одному из следующих сценариев:
На собрании жильцов решаются вопросы о:
Иными полномочиями собрание не наделяется, и спорные ситуации решаются через суд.
Особенности многоквартирного дома
Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:
Чем отличается многоквартирный и жилой дом
Многие граждане путают многоквартирные дома с жилыми и частными, в которых проживает две и более семьи одновременно. Различия между ними существенны, и заключаются в следующих деталях:
Обратите внимание! Различия указаны для МКД, относящихся к смешанной форме собственности.
Что такое квартира
Квартира – отдельное помещение МКД, из которого есть доступ в общие помещения.
Состоит как минимум из одной комнаты и бытовых помещений, для удовлетворения естественных нужд жильцов, владеющих помещением по праву собственности или снимающих его в аренду.
Придомовая территория
По определению, указанному в Жилищном кодексе РФ, к придомовой территории многоквартирного дома относят:
Границы участка определяются по формуле Sнор= УхSk, где
Sнор – придомовая территория;
У – удельная мера территории, рассчитываемая на один квадратный метр жилища;
Sk – площадь здания выделенная под квартиры.
Обычно границы придомовой зоны заканчиваются в 3-6 метрах от жилого здания, но бывают ситуации, когда территория значительно больше по размерам.
Оформив территорию на себя, жильцы вправе распоряжаться ею по собственному усмотрению, однако обязаны ухаживать за ней за собственный счет, ремонтируя дорожное покрытие и прочие объекты.
На придомовой территории жильцы обязаны:
Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным
Двухквартирный дом относится к многоквартирным. Это понятно из определения, в котором указывается, что здание, при наличии 2-х или более квартир и совместного участка, относится к МКД.
С общежитием все немного сложнее. Чтобы превратить бывшее общежитие в многоквартирный дом, необходимо выполнить следующий алгоритм действий:
Выполнив эти условия, жильцы имеют право переименовать свой дом в многоквартирный. В противном случае квартиры продолжат относить к общежитиям, пусть и приватизированным.
Название таунхауса в документах о собственности
По закону, таунхаус не относится к МКД и считается жилым домом блочного типа, а в некоторых документах даже значится, как квартира. Таким образом, управляющая компания не обязана ремонтировать фасад и крышу здания за собственный счет, а оказывает услуги лишь на территории общего пользования.
Обратите внимание! Список обязанностей, возлагаемых на управляющую компанию, указывается при составлении гражданско-правового договора. Полный список обязанностей будет зависеть от договоренностей, заключенных между жильцами и коммунальными службами.
Возможна ли смена статуса помещения
Пунктом №1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ, предусматриваются следующие условия для смены статуса помещения:
После вынесения положительного решения судом истец идет в кадастровую палату для переоформления жилища.
Какие ещё помещения входят в состав многоквартирного дома
В состав МКД входят такие нежилые помещения, как:
Иногда они выкупаются в частную собственность и используются в коммерческих целях. К таким помещениям предъявляется ряд требований, выполнение которых обязательно:
Оформление нежилых площадей МКД в собственность
Оформление нежилых площадей многоквартирного дома в собственность возможно после:
Какие дома являются многоквартирными по закону?
От статуса дома зависит способ содержания, права и обязанности владельцев квартир, расположенных в здании.
Какой дом считается многоквартирным по Жилищному Кодексу? Многоквартирным считается здание, в котором расположено две и более квартиры.
В нем имеется отдельный выход в помещения общего пользования, а также общая территория земли, прилегающая к многоквартирному дому.
Жилищный кодекс
Согласно Жилищному кодексу, понятие многоквартирного дома – это строение различной планировки, этажности и формы. Управление МКД осуществляется по закону, на основании договора.
В п. 1, ст. 36 ЖК РФ, МКД рассматривается как недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Кроме квадратных метров, собственникам принадлежит земельный участок, на котором построен дом, инженерные конструкции, крыши.
Также туда относятся помещения, которые:
Кто является собственником многоквартирного жилого дома? Собственниками МКД являются владельцы квартир, которые расположены в этом доме.
Согласно п. 1, ст. 37 ЖК РФ, доля собственности на общее имущество пропорциональна площади, принадлежащей собственнику квартиры.
Виды МКД
Многих интересует, какие дома относятся к многоквартирным в 2021 году. Такое строительное сооружение может классифицироваться по нескольким признакам.
По назначению:
По строительным материалам конструкции:
От материалов зависит срок эксплуатации дома. Панельные здания служат 100-120 лет, а кирпичные и монолитные – до 150 лет.
По количеству этажей:
По структуре:
По количеству квартир:
Требования к МКД
Основные требования указаны в СНиП 31-01-2003, регламент распространяется на:
Этот документ не распространяется на мобильные здания и объекты блокированной постройки. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, блокированная постройка – это здание до 3 этажей, которое состоит из отдельных блоков, предназначенное для проживания нескольких семей.
Такая постройка имеет общие стены между блоками без проемов и отдельный выход из каждой квартиры на участок общего пользования.
Особенности многоквартирных домов
МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.
МКД разделяют на:
К особенностям многоквартирного дома относятся объекты, находящиеся внутри здания:
В многоквартирном доме:
Придомовая территория
Так как содержание земельного участка требует расходов от собственников, то важно знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома.
Это прилегающий участок земли вокруг жилого дома, который закреплен за ним градостроительными и землеустроительными организациями. Параметры, площадь и границы придомовой территории указаны в кадастровом паспорте.
К придомовым участкам относятся:
Придомовая земля считается собственностью МКД, ее содержание и эксплуатация производится за счет всех собственников квартир. Хотя владельцы получают придомовую территорию бесплатно, она считается объектом налогообложения. Ее часто используют на свое усмотрение, вместо сквера или детской площадки воздвигая магазин.
Квартира
В соответствии с п. 3, ст. 16 ЖК Российской Федерации, квартирой называется отдельная площадь, которая состоит из жилых комнат и помещений для бытовых нужд.
Согласно Жилому Кодексу, квартира – это структурно обособленное помещение. Может состоять из одной или нескольких жилых комнат и хозяйственных мест для бытовых и других нужд граждан.
Размер квартиры зависит от количества отдельных комнат. Со стороны улицы она может быть оборудована балконом и иметь защитное ограждение. Из квартиры также можно попасть в помещения общего пользования.
Долевая собственность
Все квартиры в МКД являются не только объектами недвижимости, но и долевой собственностью владельцев. Она определяется площадью, которую занимает собственник. Владельцам также принадлежит территория прилегающего участка и конструкционные элементы.
Например, гражданин является владельцем квартиры площадью 100 кв. м и ему принадлежит 2% от имеющихся в многоквартирном доме помещений. Также он является собственником 2% территории земельного участка, на котором построен МКД. Сюда относятся системы канализации и водопровода, стены и перегородки, фундамент и другие конструкционные элементы.
Несмотря на право владения общей собственности, владелец квартиры не имеет права использовать крышу, чердак, подвал для оборудования там личной мастерской или кладовки, а также захватывать лестничную площадку для своих целей.
Инженерные коммуникации
Для каждого вида сооружения список общего имущества определяется индивидуально. Например, в некоторых домах есть лифт, в других – такой системы нет. Или в одном здании есть система противопожарной автоматики и удаления дымовых газов, а в других — нет, из-за небольшой этажности.
В домах до 9 этажей функционирует система газопровода. Если здание выше, газифицировать его запрещено на законодательном уровне.
Отличия от частного дома
Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса, частным домом считается здание до 3 этажей в высоту, предназначенное для проживания лишь одной семьи.
МКД не ограничен законодательством в количестве этажей и рассчитан на проживание большого количества различных семей.
Разнятся данные постройки наличием общей собственности. Частные дома обычно не имеют лифтов и общих лестничных площадок, ими не управляют ТСЖ, организации или кооператив. Владельцы собственного дома платят только за коммунальные услуги, не оплачивая капитальный ремонт и содержание жилищного фонда.
Двухквартирный дом
Многих собственников интересует, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным? Согласно постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», МКД – это строение, в котором две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Двухквартирные дома встречаются редко, но они считаются многоквартирными.
Общежитие
Является ли общежитие многоквартирным домом? После реконструкции общежития, только приватизированные комнаты могут относиться к многоквартирным домам. Комнаты в общежитиях являются жилым сектором.
Чтобы общежитие могло называться МКД, необходима реконструкция и инвентаризация, после чего жильцам необходимо переоформить документы и изменить все адреса.
Таунхаус
Является ли таунхаус многоквартирным домом? По закону новый формат жилого помещения не является МКД, так как это не многоквартирное сооружение, а блокированный жилой дом.
На территории общего пользования сервисные услуги оказывает управляющая организация, заботится о покраске фасада или ремонте крыши. Между собственником таунхауса и компанией заключается также договор водоотведения холодного и водоснабжения.
Итак, многоквартирный дом – это здание, в котором расположено две и более квартиры, которые имеют отдельный выход, а также общий земельный участок. За надлежащим уходом и подачей ресурсов следит управляющая организация.
