Сколько стоят квартиры в сталинских высотках
Сталинские высотки — семь высотных зданий, построенных в Москве в конце 1940-х — начале 1950-х гг. Авторам проектов московских высотных зданий удалось создать оригинальные архитектурные решения, позже получившие название «сталинский ампир» или «советский монументальный классицизм».
«Семь сестер» — это главное здание МГУ, Министерство иностранных дел на Смоленской площади, гостиница «Ленинградская», дом на Котельнической набережной, гостиница «Украина», дом на Кудринской площади и здание на площади у Красных Ворот. Из них только в пяти есть жилые помещения. В боковых флигелях университета расположены общежитие для студентов и квартиры профессорско-преподавательского состава. Однако этот фонд не выводится на рынок, поэтому мы не рассматриваем его в материале.
Особый статус
В советское время сталинские высотки были «закрытыми» домами — они принадлежали ведомствам, и поселиться там могли только высокопоставленные чиновники, служащие министерств, деятели науки и искусства или заслуженные работники образования и т. д. Эти дома отличались уникальным, очень удобным расположением, высокими потолками и хорошо продуманной планировкой квартир.
После распада Советского Союза высотки также считались самыми престижными и дорогими домами. Квартиры в них на рынок выходили крайне редко, покупатели были готовы заплатить любые деньги за возможность жить там. До середины 1990-х гг. статус элитных за высотками сохранялся очень прочно. Сдавать свои позиции они стали тогда, когда в Москве началось строительство современного высококачественного жилья.
В связи с обилием качественного предложения на первичном рынке бизнес- и премиум-класса в Москве сталинские высотки ушли на второй план. Но все равно это знаковые дома для Москвы. По мнению риэлторов, из них пока самым статусным остается дом на Котельнической набережной из-за нескольких факторов — первая береговая линия, близость Кремля, состав жильцов.
«Покупатели начали предъявлять повышенные требования к недвижимости, и старые сталинские дома со временем уступили место современным элитным новостройкам. Инфраструктура советских высоток также стала уступать требованиям современных покупателей, то же самое можно сказать об охране и обслуживании домов», — рассказал Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Однако, безусловно, у этого формата жилья есть свои поклонники, которые по личным причинам стремятся приобрести квартиру именно в таком доме, и спрос сохраняется.
Предложение квартир в высотках
По состоянию на ноябрь 2014 г. на продажу представлено порядка 35 квартир различной площади в рассматриваемых сталинских высотках.
Предложение в сталинских высотках на вторичном рынке жилья по состоянию на ноябрь 2014 г.
Жилой дом на Котельнической набережной
Котельническая набережная, 1/15
1-комн. квартира, площадь 51 кв. м
5-комн. квартира, площадь 165 кв. м.
Кутузовский проспект, 2/1
2-комн. квартира, площадь 64 кв. м
5-комн. квартира, площадь 172 кв. м.
Цена за кв. м — 1073тыс. руб.
Жилой дом на Кудринской площади
Кудринская площадь, 1
1-комн. квартира, площадь 56 кв. м
3-комн. квартира, площадь 77 кв. м
3-комн. квартира, площадь 68 кв. м.
5-комн. квартира, площадь 113 кв. м
Что касается стоимости покупки, то здесь многое зависит и от этажности, и от отделки, типа ремонта и так далее. Но стоимость квадратного метра в сталинских высотках ненамного отличается от общей картины по стоимости дорогих проектов в данной локации. Цена «квадрата» в рассматриваемых домах составляет порядка 367-1073 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от здания, размера квартиры, числа комнат, расположения на этаже, качества отделки, видов, которые открываются из окон, подсчитали в компании Blackwood.
В данный момент недостатка предложения в этих домах нет. Учитывая серьезный отток экспатов с рынка аренды, в ближайшее время эта тенденция будет нарастать, прогнозирует Ольга Тараканова.
Аренда квартир в сталинских высотках по состоянию на ноябрь 2014 г.
Жилой дом на Котельнической набережной
Котельническая набережная, 1/15
2-комн. квартира с мебелью, 2-й этаж, площадь 73 кв. м, аренда — 67 тыс. руб. в месяц
4-комн. квартира с террасой, площадь 145 кв. м, аренда — 530 тыс. руб. в месяц
Кутузовский проспект, 2/1
2-комн. квартира, 5-й этаж, площадь 65 кв. м, аренда — 75 тыс. руб. в месяц
3-комн. квартира, площадь 130 кв. м, 6-й этаж, аренда — 300 тыс. руб. в месяц
Жилой дом на Кудринской площади
Кудринская площадь, 1
4-комн. квартира, площадь 140 кв. м, 8-й этаж, с машино-местом, аренда — 300 тыс. руб. в месяц
2-комн. квартира, площадь 70 кв.м, 8-й этаж, аренда — 70 тыс. руб. в месяц
3-комн. квартира, 6-й этаж, площадь 85 кв. м, аренда — 6500 долл. в месяц
Источник: «Ника Эстейт»
Кто живет в «сталинках»
В этих домах в основном проживают наследники профессоров, академиков, советской номенклатурной, научной и культурной элиты. Покупателей же можно назвать ценителями Москвы, это и чиновники, и политики, и бизнесмены, но в основном в возрасте за 50, так как более молодая категория покупателей предпочитает квартиры в новом фонде, отмечают в компании Blackwood.
У этого жилья есть свои поклонники. Среди покупателей и арендаторов не встретишь представителей так называемой золотой молодежи, но зато много чиновников и бизнесменов среднего возраста, любители старой Москвы, той неповторимой, частично утраченной ауры советской столицы. «Это те люди, для которых дом на Котельнической не пустой звук, а определенный стиль жизни, определенный социум. Среди поклонников сталинок есть и представители творческой интеллигенции — дизайнеры, артисты, архитекторы. Арендаторами в основном являются люди из других регионов — опять же зрелого возраста, ценящие, я бы так сформулировал, «скромную роскошь». И, конечно, иностранцы, которым интересно прикоснуться к истории нашего города советского периода», — рассказал Виктор Садыгов.
Денис Попов, управляющий партнера Contact Real Estate отмечает, что высотки пользуются спросом у иностранцев, которые редко бывают покупателями, зато часто арендуют квартиры в подобных домах. По его мнению, наибольшую ценность для арендаторов представляют следующие факторы: центральное расположение, хорошие виды, знаковость и историческая ценность сооружения.
«Элитка» или бизнес
Единой и принятой всеми участниками рынка методологии классифицирования жилой недвижимости сейчас не существует, поэтому критерии потребительских классов у разных компаний могут отличаться. Классификации по историческим зданиям в Москве, в отличие, скажем, от Лондона, не существует. Именно поэтому по данным объектам происходит определенная путаница при позиционировании, поясняет Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт».
Специалисты компании Blackwood причисляют данное жилье к элитному, поскольку сталинские высотки с архитектурной точки зрения относятся к индивидуальным проектам высокого класса, имеют высокие потолки и характеризуются хорошим местоположением.
По мнению Виктора Садыгова, сталинские высотки можно уже отнести к историческим зданиям — вокруг этих домов сложились легенды, во многом здесь сохранился исключительный состав жильцов, реализованы уникальные конструктивные и архитектурные решения. «Мы обычно говорим о «сталинках» «старый фонд», высотки так и называем. Это отдельный сегмент, ни к чему не причисляемый. Мы не используем в отношении сталинских домов определений типа «элитный», «премиальный» или «бизнес». Эти названия все-таки дань современности, поэтому относим их только к новостройкам», — отмечает Ольга Тараканова, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости Knight Frank.
Купить квартиру в сталинке (в Москве) – все за и против
Сталинскими называют кирпичные многоквартирные дома, строившиеся с конца до начала годов прошлого века.
Поначалу дома сталинского периода возводились по авторским проектам, поэтому планировки квартир были нестандартными, а фасады украшены богатым декором. Во времена первых пятилеток было идеологически важно подчеркнуть превосходство социалистического строя, показать успехи «строителей коммунизма», продемонстрировать рост благосостояния народа Советского Союза. Архитектура для этих целей подходила как нельзя лучше — дома строили как дворцы, монументально и с размахом. Стиль даже получил название «сталинский ампир».
В сталинских домах ранней постройки селились известные актеры и писатели, академики и военачальники, партийные функционеры и государственные деятели. После войны, когда нужно было восстанавливать разрушенный город, строительство приобрело массовый характер и в сталинках стали получать квартиры представители педагогической интеллигенции, профессура. Квартиры считались элитными, но во многом это зависело от локации: более солидными — сталинки в Дорогомилово, попроще — в Измайлово, например.
Как правило, сталинки раннего периода (начала годов) были с деревянными перекрытиями и межкомнатными перегородками. Позже стали использовать стальные каркасы и железобетон для перекрытий.
Отличительная особенность сталинских домов: в них почти нет однокомнатных квартир. В квартирографии домов, построенных для элиты, номенклатурных работников преобладают просторные четырех- пятикомнатные квартиры. В сталинках попроще — трехкомнатные.
Самыми престижными считались квартиры, выходящие окнами на разные стороны. Причем подсобные комнаты и кухни — во двор, а парадные помещения — на улицу. Говорят, что это было сделано для того, чтобы статусные жильцы могли наблюдать за праздничными демонстрациями, не выходя их дома.
Купить квартиру в «сталинке» — плюсы
Несмотря на «солидный возраст» сталинок, они продолжают пользоваться спросом на рынке недвижимости. Многие считают причиной популярности локацию: в основном, это обжитые районы с невысокой плотностью населения в центре или в прилегающих районах. Для тех, кто хочет жить ближе к центру, выбор квартир не очень велик. Но кроме удобного расположения у сталинок есть и другие плюсы:
Купить квартиру в «сталинке» — минусы
Главный недостаток сталинских домов — их возраст. Даже учитывая высокое качество строительства, невозможно закрыть глаза на износ коммуникаций. Это значительно повышает стоимость ремонта квартиры. Особенно это касается домов, где не проводился капитальный ремонт. Если перекрытия в доме деревянные, может понадобиться стяжка полов.
При покупке квартиры в сталинке, скорее всего, потребуется замена всех труб — отопления, водопровода, канализации. Кроме этого, старая электропроводка не рассчитана на современные приборы, поэтому ее тоже лучше заменить с установкой новых автоматов. Еще одна статья расходов — штукатурные работы: для выравнивания стен и потолков потребуется большое количество стройматериалов.
Нередко в сталинках мусоропровод выходит прямо на кухню квартиры, что может стать причиной появления в доме не только неприятных запахов, но и насекомых, и грызунов. Поэтому большинство владельцев таких квартир мусоропровод закладывают.
Для многих неудобством является система планировок: длинный узкий коридор, в который выходят двери всех комнат. Чаще всего именно коридор подвергается перепланировке.
Также покупатель квартиры может столкнуться с проблемой водоснабжения. Это объясняется тем, что разбор воды в большинстве сталинок идет снизу, и на верхних этажах напор может быть недостаточным.
Не стоит сбрасывать со счетов и социум: если в новостройках он однородный, то в сталинках можно встретить как старых хозяев, так и новых владельцев, которым квартиры перешли по наследству.
Впрочем, сталинка после капремонта продолжает оставаться качественным жильем в районе с хорошей инфраструктурой.
Районы Москвы где можно купить квартиру в «сталинке»
Статистика утверждает, что сталинских домов в Москве чуть более тысячи. А квартир в сталинках продается не больше 6% от общего предложения на рынке. Большая часть предложений сосредоточена в центре, а также в северном, западном и направлениях.
Дороже всего квартиры в исторических зданиях, например, на Смоленской и Котельнической набережных, на Кутузовском проспекте. По стоимости они сопоставимы с апартаментами и квартирами в новых элитных жилых комплексах, однако уровня «элит» и «премиум» такие квартиры достичь не могут недостаточного технического оснащения и изношенности коммуникаций.
К примеру, в ЦАО в высотке на Кудринской площади квартира 76 кв. метров предлагается по цене более 57 млн руб., а в Стрельбищенском переулке — 13,5 млн руб.
В САО разброс цен от 14,5 млн руб. за квартиру площадью 66 кв. метров на Ленинградском проспекте до 26,7 млн руб. за площадью 82 кв. метра в знаменитом Доме художников на Беговой улице.
В ЗАО можно приобрести квартиру в одной из знаменитых сталинских высоток на Кутузовском проспекте за 50 млн рублей.
Эти районы отличаются отличной транспортной обеспеченностью, развитой инфраструктурой, хорошей экологией. Главным минусом можно назвать ограниченное количество мест для парковки автомобиля, что вполне компенсируется обилием станций метро на разных ветках.
Что следует учесть при покупке квартиры в «сталинке»
Спрос на сталинки всегда был высок, но постепенно падает, так как часто в этой же локации можно выбрать жилье с меньшим износом либо новостройку. Если преимущества сталинских домов перевешивают их недостатки, нужно отнестись к выбору внимательно и учесть, что не все квартиры в «сталинках» возможно купить с использованием ипотеки:
