В России рухнул спрос на квартиры в новостройках
По итогам третьего квартала 2021-го спрос на квартиры в российских новостройках упал на 25 процентов по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года. Об этом сообщает «Интерфакс» со ссылкой на данные сервиса «Авито Недвижимость».
Согласно данным аналитиков, по сравнению со вторым кварталом 2021 года значение спроса на первичное жилье по стране увеличилось в среднем на один процент, а по сравнению с аналогичным периодом 2020-го — снизилось на четверть. Они указали, что в прошлом году значительная доля желающих уже приобрела жилье, воспользовавшись программой льготной ипотеки. С 1 июля эту программу урезали, и она стала менее актуальной для Москвы и Санкт-Петербурга, где заключается львиная доля сделок с первичным жильем.
Одновременно эксперты зафиксировали рост числа предложений о продаже квартир в новых домах. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го их стало больше на 5 процентов. Особенно заметно — на 34 процента — выросло число предлагаемых квартир-студий.
Ранее общественный уполномоченный по вопросам судебной экспертизы и кадастровой оценке Кирилл Кулаков заявил, что в предстоящие месяцы рост цен на квартиры в российских новостройках продолжится. По его мнению, удорожанию жилья будет способствовать увеличение себестоимости строительства.
«Необычная ситуация»: что будет с ценами на новостройки Москвы осенью
Банк России 23 июля 2021 года повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%, объяснив такое решение сильной инфляцией. Это самое резкое повышение с 2014 года. По мнению экспертов, увеличение ключевой ставки приведет к пропорциональному росту ставок по ипотечным кредитам. Еще одним июльским нововведением стало снижение максимальной суммы кредита для Москвы по программе льготной ипотеки, что привело к уменьшению покупательской активности.
Аналитики рассказали, какое влияние эти изменения окажут на спрос и стоимость квартир в столичных новостройках и как ситуация поменяется осенью.
Спрос замедлился
Переход к нейтральной денежно-кредитной политике в сочетании с «обнулением» программы льготной ипотеки в Московской агломерации существенно меняет расклад на рынке недвижимости, поскольку в последние месяцы на ипотечные сделки в новостройках приходилось до 70% общего числа, рассказал руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«Пока банки массово не повышают ставки по кредитам, более того, Сбербанк вновь снизил минимальный взнос по ипотеке (с 15% до 10%). Но удерживать ставки ниже льготных 7% на длительном отрезке, а теперь и ниже ключевой ставки банкам будет невозможно. Для части покупателей ипотека станет слишком дорогой, а другие предпочтут депозиты покупке недвижимости», — отметил Попов.
Косвенные признаки замедления спроса уже заметны, подчеркнул аналитик ЦИАН. По его словам, за первые две недели июля число лотов в продаже на первичном рынке выросло с 64 тыс. до 67 тыс., то есть заметно упало число бронирований. О стагнации спроса на рынке первичной недвижимости свидетельствуют и значения июня 2021 года: относительно января текущего года покупательская активность в сегменте уменьшилась на 16%, подтвердил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
Покупательский ажиотаж постепенно ослабевает, что обусловлено несколькими факторами. «Во-первых, многие уже приобрели жилую недвижимость в прошлом году, воспользовавшись выгодными условиями льготного ипотечного кредитования. Во-вторых, повышение цен на объекты и отсутствие роста среднего уровня доходов населения на протяжении всего 2020 года сдерживают покупки в новостройках», — отметил Попов.
Тем не менее, покупательская активность в столице пока превышает показатели прошлого года в 1,9 раза (второй квартал 2021 года ко второму кварталу 2020 года), подчеркнул эксперт ЦИАНа.
Снижение спроса также связано с сезонными особенностями: многие уехали в отпуска и на дачи, отложив решение жилищного вопроса, подчеркнула председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. С сентября ожидается традиционное повышение покупательской активности в связи с наступлением делового сезона, отметила она. Но спрос будет расти при условии, что к тому времени девелоперы запустят новые совместные с банками ипотечные программы с более низким процентом, а также рассрочки и другие стимулирующие акции, считает эксперт.
Конкурентами новостроек становятся и смежные сегменты рынка, отметил Алексеев из «Авито-Недвижимости». К примеру, по его словам, вновь становится актуальной стратегия не покупать, а снимать жилье — ставки аренды в столице за последний год выросли на 5% против 25-процентного удорожания новостроек. Отчасти спрос из сегмента новостроек перетянул на себя и вторичный рынок, говорит эксперт: в некоторых московских районах в сегменте новостроек остались только проекты класса «комфорт-плюс» и «бизнес», что заставляет покупателей с ограниченным бюджетом присмотреться к старому фонду.
Цены продолжат расти
Рост цен продолжается и предпосылок к снижению пока нет, единогласно утверждают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». По состоянию на 20 июля 2021 года, с начала месяца в столичном регионе они прибавили 4%, теперь «квадрат» стоит 220 тыс. руб., отметил Попов. Он подчеркнул, что на рынке сформировалась необычная ситуация — цены продолжают расти несмотря на сжатие спроса и роста нового предложения.
«Сейчас в качестве основной причины удорожания квартир застройщики называют рост себестоимости строительства. Но с августа начнут действовать экспортные пошлины на металл, есть надежды и на стабилизацию ситуации на рынке труда. В любом случае, дальнейший разгон цен будет все больше отрываться от реального уровня спроса и осенью застройщикам придется перейти к более аккуратной индексации цен для выполнения планов продаж», — подчеркнул аналитик ЦИАНа.
В ближайшее время рост цен, заложенный в предыдущие кварталы, продолжится, кроме тех проектов, где цена предложения уже перегрета, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его прогнозу средний рост цен за квартал сохранится на уровне 5-7%.
«Увеличение ипотечных ставок, ухудшение условий льготной ипотеки, ускоряющаяся инфляция и новые возможные ограничения, связанные со сложной эпидемиологической обстановкой, могут стать сдерживающими факторами для дальнейшего бурного роста рынка. Объективных предпосылок к снижению цен нет, начиная с ситуации на рынке строительных материалов, заканчивая вымыванием предложения на рынке», — заявил Родионцев.
В условиях временного снижения спроса застройщики будут соглашаться на индивидуальные скидки и различные бонусы, поэтому тем, кто нуждается в новой квартире, лучше приобретать ее в ближайшее время, советует Доброхотова из компании «Бест-Новострой». Она пояснила, что при нынешнем дефиците предложения и возросшем спросе осенью цены могут продолжить расти и дальше.
Предложение восстановится осенью
На столичном рынке пока наблюдается дефицит предложения, но оно постепенно восстанавливается, утверждают эксперты. По оценке ЦИАНа, в столичной агломерации за первое полугодие появилось больше новинок, чем в доковидном 2019 году (4,7 млн кв. м против 4,4 млн кв. м). «Именно дорогие новинки разгоняют маховик роста цен еще сильнее. В порядке вещей стало, что новостройка на стадии котлована выходит дороже, чем вторичка в этом же районе», — отметил Попов из ЦИАНа.
Осенью ожидается старт новых проектов, что позволит нарастить объем экспозиции на рынке и снизить дефицит предложения, отметила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Крокка. Она уточнила, что выход новых интересных и ликвидных вариантов может поддержать спрос, так как в условиях ограниченности выбора многие клиенты отложили покупки до более благоприятного момента.
Прогнозы застройщиков
«Решения ЦБ окажут угнетающее влияние на рынок»
Заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов:
— На рынке наступила летняя пауза. Временное затишье связано с сезоном отпусков и изменением условий льготной ипотеки. Традиционное снижение деловой активности усугубляется действиями Центробанка. Регулятор продолжает закручивать гайки. Это и повышение ключевой ставки, которое приведет к удорожанию классических ипотечных продуктов, и ужесточение подхода к выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом. Решения ЦБ окажут угнетающее влияние на рынок новостроек в осенний период.
Однако другие факторы будут провоцировать рынок к росту. Главный среди них — недостаток предложения. Выход новых проектов не позволял полностью компенсировать его уменьшение. Другой позитивный фактор — выгодные субсидированные программы банков и застройщиков, а также семейная ипотека по новым условиям.
С учетом действия всех факторов, темпы роста цен на рынке новостроек снизятся и стабилизируются на уровне 1,5-2% в месяц, начиная с сентября. По нашим оценкам, наибольший спрос сохранится в комфорт-сегменте. В наиболее ликвидных объектах стоимость квадратного метра жилья может дорожать еще быстрее. А вот в менее интересных проектах цены могут и откатиться на 1,5-2% до конца года.
«Резких колебаний спроса ожидать не стоит»
Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим:
— Снижение лимита по кредитам в рамках ипотеки с господдержкой до 3 млн рублей фактически прекратило действие программы в Москве. В связи с этим к третьей декаде июля в столице можно отметить небольшое снижение спроса, которое отчасти компенсируется программой семейной ипотеки.
А вот по ценовой динамике давать прогноз довольно сложно с учетом того, сколько раз в первом полугодии дорожали ключевые строительные материалы: стальная арматура, стеновые и нерудные материалы, оконные конструкции, материалы для гидроизоляции и утепления, приборы учета, оборудование связи и сигнализации, приборы отопления и т.д. Так, к июню цены выросли на 34% по сравнению с предыдущим годом. Одно можно утверждать точно — банки продолжат совместно с девелоперами разрабатывать программы субсидирования ставок, что позволит крупным городам поддержать спрос в краткосрочной перспективе.
«Квадратный метр в премиальных ЖК стабильно дорожает»
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев:
В премиальном и элитном сегменте новостроек Москвы ситуация будет оставаться стабильной. Спрос на такие новостройки в меньшей степени подвержен влиянию ипотечных ставок и различных госпрограмм поддержки покупателей. При этом предложение весьма ограниченное — сейчас в «премиуме» продают всего 2 тыс. квартир (–21% за 12 месяцев), а в элитном сегменте — 1,2 тыс. (–43% за 12 месяцев). За полгода средняя стоимость новостроек премиум-класса увеличилась в Москве на 15% и составила 718 тыс. рублей за кв.м, а в элитном сегменте прибавила 10% и достигла 1,3 млн рублей за кв.м.
Полагаю, до конца года сохранятся действующие сейчас тенденции премиального рынка жилья — превышение спроса над предложением и желание потенциальных клиентов не только решить жилищный вопрос, но и сделать выгодную инвестицию. Осенью, конечно, возможно замедление темпов спроса по сравнению с осенью прошлого года, но в целом мы не ожидаем глобального спада активности.
«Люди не привыкли к новой реальности»
Коммерческий директор Sminex Роман Семчишин:
— Рынок заметно вырос. Тех цен, которые на нем были полгода-год назад, уже нет. Люди не привыкли к новой реальности. Особенно чувствительно это стало для покупателей высокого ценового сегмента — как правило, именно они находятся в процессе неторопливого поиска недвижимости.
Всему рынку нужно время, чтобы принять новую реальность. Полагаю, что процесс адаптации продлится до осени: покупатели привыкнут к новым ценам на фоне беспрерывной активности девелоперов.
Скиньте денег. На рынке жилья в Москве началась массовая распродажа квартир. Как их купить дешевле?
Квартирный ажиотаж в Москве сошел на нет, спрос на жилье вернулся к показателям 2019 года, то есть к допандемийным. Это связано прежде всего с усечением программы льготной ипотеки — после того как предельную сумму кредита ограничили тремя миллионами рублей, у потенциальных заемщиков не осталось шансов взять кредит по сниженной ставке на покупку даже очень скромной квартиры в столице. Рыночные условия по ипотеке тоже изменились не в лучшую сторону, поэтому спад покупательского интереса абсолютно закономерен. Но у застройщиков своя логика — квартиры надо как-то продавать. И хотя за полтора года бума на рынке недвижимости они почти отучились торговаться, скидок в московских новостройках становится все больше. Долгожданная распродажа квартир — в материале «Ленты.ру».
Нам не надо
Спрос на квартиры в Москве падает с середины лета — по данным системы мониторинга рынка жилья bnMap.pro (есть в распоряжении «Ленты.ру»), в июле в городе заключили 3,6 тысячи сделок в новостройках, в августе регистрацию прошли 2,1 тысячи (по прогнозам аналитиков, их реальное количество может составить около четырех тысяч). В первом полугодии, когда действовали старые условия выдачи льготной ипотеки, в Москве продали 45,5 тысячи квартир в строящихся домах (данные Росреестра), то есть в среднем за месяц уходило по 7,6 тысячи лотов. 3-4 тысячи — это среднемесячный уровень продаж в Москве в допандемийном 2019 году.
После 1 июля (тогда ставку по льготной ипотеке повысили до семи процентов, предельную сумму урезали до трех миллионов рублей) рынок лишился около 40 процентов спроса, который до этого обеспечивали частные инвесторы, говорится в материалах «Бест-Новострой» (есть у «Ленты.ру»). «Конечно, в Москве ни при каких условиях по 6,5-7 тысяч квартир в месяц не продавалось, рост спроса 2020-2021 годов не органический, и в том, что он прекратился, нет ничего удивительного», — отмечают эксперты.
Согласно подсчетам ЦИАН, предоставленным «Ленте.ру», в августе 2021-го спрос на новое жилье в Московском регионе снизился почти на треть по сравнению с июньским показателем. За месяц в старой Москве, Подмосковье и Новой Москве зарегистрировали 10,95 тысячи договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) — против 15,78 тысячи в июне. В годовой динамике (в сравнении с августом 2020-го) спрос упал на 18 процентов.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
Снижение числа сделок произошло по всем направлениям, указывают аналитики: в Москве за месяц оно уменьшилось на 18 процентов, в Московской области — на шесть процентов. Относительно июня падение — на 33 процента для Москвы и 27 процентов для Московской области. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы просели на 12 процентов, в области — на 24 процента.
На фоне падения спроса растет предложение строящихся квартир. По данным сервиса поиска жилья «Синица» (есть в распоряжении редакции), в Москве (включая присоединенные территории) только за август оно увеличилось на 14 процентов. За месяц застройщики вывели на рынок 20 корпусов в новых и уже реализуемых проектах. Число самых востребованных у покупателей квартир комфорт-класса выросло на 22 процента, до 26,8 тысячи лотов.
Держим цены
Изменилась и ценовая ситуация, хотя «с ретроспективной точки зрения речь идет только о незначительной коррекции», отмечают аналитики «Метриум». По их подсчетам, в августе в шести из восьми округов Москвы цены на массовые новостройки снизились или не изменились. За месяц до этого отрицательную динамику показал только один округ города — Юго-Восточный. Но в последнем месяце лета на северо-западе «квадрат» нового жилья подешевел в среднем на семь процентов, в Северном округе ценник сократился почти на четыре процента, в Южном — более чем на процент.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Небольшое падение стоимости новостроек (в пределах одного процента) произошло и в Юго-Восточном, и в Юго-Западном округах. И все же сейчас «квадрат» во всех округах сильно дороже, чем год назад. Самый заметный разрыв — на непрестижном северо-востоке, с августа 2020-го там он подорожал на рекордные 52 процента.
У ЦИАН тоже малоутешительные для покупателей квартир данные — в среднем по Московскому региону «квадрат» строящегося жилья за август подорожал на полтора процента, в старой Москве он стоит 312 тысяч рублей, в Новой — 194 тысячи, в Подмосковье — 135,7 тысячи. Падение числа сделок привело к снижению темпов роста цен на недвижимость, в столице фиксируются признаки охлаждения рынка, но по итогам августа «все равно был обновлен новый ценовой рекорд», указывают аналитики.
За июль-август средняя цена предложения строящегося метра в Москве снизилась на 9 тысяч рублей, подсчитали в bnMap.pro, но в структуре спроса стоимость жилья по-прежнему растет. В июне «квадрат» в сделках с квартирами и апартаментами стоил 306,6 тысячи рублей, в июле — уже больше 321 тысячи, в августе — 325,5 тысячи рублей. На увеличение этого показателя как минимум отчасти повлияли сами потребители — из-за взлетевших ипотечных ставок и падающих доходов они вынуждены выбирать небольшие квартиры, а в них «квадрат» всегда дороже.
Тень торга
«По моему мнению, в настоящий момент рынок постепенно возвращается к тем же объему и стратегии специальных условий, что фиксировались до апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека. Сейчас их можно разделить на три основные группы, — рассказала «Ленте.ру» Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Первая включает в себя предложения, предусматривающие снижение ипотечной ставки ниже среднерыночного уровня для определенных категорий покупателей. К ним относятся, например, зарплатные клиенты, а также заемщики банков, в которых открыто проектное финансирование под конкретный объект. Снижение ставки в этом случае происходит за счет субсидирования на сумму скрытого дисконта от застройщика».
Фото: Эмин Джафаров / Коммерсантъ
Вторая группа спецусловий — это когда застройщик предлагает скидку на пул квартир (одного типа или в рамках проекта). Данные опции чаще всего действуют на протяжении максимум двух месяцев. Третья — индивидуальный дисконт. Скидка обсуждается непосредственно в офисе продаж при переговорах с клиентом и редко превышает три-пять процентов от стоимости лота, сообщила Коркка.
Скидки в столичных новостройках действительно появились, но пока их дают далеко не везде. Как свидетельствует статистика ЦИАН по квартирам в Московском регионе, которые были в реализации одновременно в июне и августе, стоимость была снижена для 13 процентов из них, в среднем по региону — на пять процентов, или 537 тысяч рублей. В старой Москве дисконт составил четыре процента (749 тысяч рублей), в Новой Москве — семь процентов, или 607 тысяч рублей. В Московской области скидка превысила пять процентов (392 тысячи рублей).
Ожидать резкого падения цены в ближайшие полтора-два месяца я бы не стала, так как изменения не происходят молниеносно. Чтобы застройщики пошли на снижение цены, особенно значимое, нужно ощутить падение спроса
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), максимальная скидка в денежном выражении в сентябре (без учета элитных новостроек; рассматривались предложения в Москве и области) — 1,6 миллиона рублей. «Столичные застройщики в сентябре не отличаются особой щедростью — скидки на квартиры редко превышают четыре-пять процентов», — сетуют аналитики.
Альтернативой скидкам стали различные ипотечные программы, запускаемые девелоперами совместно с банками. Покупателям предлагают кредиты по сниженным ставкам, без первого взноса, а также программы беспроцентных рассрочек (как правило, на срок от шести месяцев до года, реже — до окончания строительства дома).
Ипотека как подарок
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов считают, что большой распродажи квартир в Москве в обозримом будущем не будет. По мнению Виктории Кирюхиной, эксперта аналитического центра ЦИАН, разнообразие ипотечных программ и возможность получить кредит на жилье по ставке существенно ниже рыночной — главный подарок, на который можно рассчитывать в ближайшие месяцы. «Сейчас на рынке активно анонсируют льготную ипотеку от застройщиков в рамках партнерских программ девелоперов и банков, появляется ипотека без первого взноса, ипотека с отложенным платежом», — перечисляет эксперт.
Поводов для снижения цен нет и не будет, пока спрос не упадет серьезно, полагает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер кластера Russian Design District в Новой Москве). По его словам, девелоперы в настоящее время ведут строительство преимущественно на деньги банков, поэтому они больше не зависят от средств дольщиков и не станут уменьшать расценки — ограничатся «точечными» дисконтными акциями.
«Лихорадочных скидок ждать не стоит, но некоторые компании перегнули палку с ценами во время ажиотажа и теперь поняли, что надо «остывать», или распродавать неликвид, — указывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Множество таких предложений будет появляться в ноябре-декабре под соусом новогодних скидок и акций».
Глава аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов тоже ждет специальных предложений к Новому году (стоит отметить, что год назад праздничной распродажи жилья вообще не было). При этом до конца 2021-го он прогнозирует умеренный рост спроса на квартиры в новостройках и, соответственно, небольшое увеличение цен.
«Цены снижаться не будут, предпосылки для этого отсутствуют: себестоимость у проектов только растет — стройматериалы, стоимость проектного финансирования, смена вида разрешенного использования участка — все только дорожает, — сетует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. — На рынке есть скидки, они были и раньше. И были и есть застройщики, которые периодически «откатывают» цены переоценками и новыми объемами — это было, есть и будет, и это не структурное изменение рынка, а обычная практика».
Роста цен ждут и в «Азбуке Жилья» — по мнению экспертов, «рынок еще не отошел от ажиотажного года, и застройщики пока не готовы массово запускать различные акции, даже несмотря на снижение спроса». На дисконты могут рассчитывать те, кто отложит сделки до 2022 года, полагают специалисты. Все реже в речи участников рынка недвижимости появляются слова о непредсказуемости рынка и возможных «черных лебедях» (в виде, например, нового витка пандемии или обвала экономики) — то ли наступила стабильность, то ли нестабильность стала нормой — как и сохраняющаяся при любых внешних условиях недоступность московского жилья.
Рынок жилья стоит на пороге падения: спрос и цены на квартиры пойдут вниз, эксперты призывают избавляться от активов
В части районов столицы стоимость жилья завышена на 15%, рынок перегрет, заявляют эксперты «Азбуки Жилья». Аналитики прогнозируют вскоре спад спроса и цен на квартиры, заработать на перепродаже недвижимости или сдаче ее в аренду будет проблематично.
За прошлый год цены на квартиры в крупных городах выросли на четверть, сейчас же рынок стоит на пороге отката назад. Доходы россиян упали на 3,5%, отмечается снижение покупательной способности, с июля ужесточены условия по льготной ипотеке — все это приведет к снижению спроса на покупку и аренду жилья.
Кроме того могут упасть цены на жилье, заявляют в «Азбуке Жилья»: в прошлом году инвесторы скупали квартиры для сдачи в аренду, теперь они будут вынуждены продать активы из-за низкого дохода от них.
«Это произойдет потому, что многие потенциальные арендаторы сами купили квартиры в рамках программы, спрос на съемное жилье упал, примерно на 10% снизилась стоимость аренды. Таким образом, и без того невысокий арендный доход от жилой недвижимости становится еще меньше и уже с трудом обгоняет инфляцию. Логичное следствие — собственники-инвесторы будут избавляться от актива, который не приносит прибыли, то есть начнут продавать жилье и увеличат число предложений на рынке. А увеличение предложения на рынке — предпосылка к снижению цены. Но это не все. Покупательная способность снижается, и примерно через четыре месяца люди перестанут массово покупать жилье по завышенным ценам. Собственники, возможно, будут ждать около пяти месяцев — это нормальный срок для поиска покупателя. После они пересмотрят цены и начнут их снижать. Этот момент станет поворотным на рынке недвижимости. Вторичка начнет корректировку цен», — заявляют аналитики агентства «Азбука Жилья».
К 2022 году спрос на рынке упадет на 15-20%, говорят аналитики. Чтобы получить максимальный заработок с недвижимости, купленной в 2020-м, специалисты советуют продавать ее сегодня и не дожидаться снижения цен и спроса.
