«Специальный репортаж»: «квартиры: дорого и сердито»
Цены на квартиры в Москве бьют новые рекорды. Они достигли исторического максимума. При этом те, кто покупает жилье в новостройках, массово жалуются на низкое качество работ: кривые стены, щели в окнах и дыры в потолках.
Специальный корреспондент Антон Дергачев узнал, как заставить застройщика устранить неисправности, а затем выяснил, сколько стоит самая дешевая квартира в Москве. Об этом – в программе «Специальный репортаж».
Все права на материалы, находящиеся на сайте m24.ru, охраняются в соответствии с законодательством РФ, в том числе об авторском праве и смежных правах. При любом использовании материалов сайта ссылка на m24.ru обязательна. Редакция не несет ответственности за информацию и мнения, высказанные в комментариях читателей и новостных материалах, составленных на основе сообщений читателей.
СМИ сетевое издание «Городской информационный канал m24.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-53981 от 30 апреля 2013 г.
Средство массовой информации сетевое издание «Городской информационный канал m24.ru» создано при финансовой поддержке Департамента средств массовой информации и рекламы г. Москвы. (С) АО «Москва Медиа».
Информация о погоде предоставлена Центром «ФОБОС». Информация о курсах валют предоставлена Центральным банком Российской Федерации. Информация о пробках предоставлена ООО «Яндекс.Пробки».
«Специальный репортаж»: «Новостройки за 300»
Пробит то ли ценовой потолок, то ли дно. В пределах старой Москвы больше нет новостроек, где бы метр стоил дешевле чем 300 тысяч рублей. То есть стандартная двушка теперь обойдется минимум в 15 миллионов рублей. 3–4 года назад такую квартиру можно было купить за 10 миллионов.
Специальный корреспондент Лилия Шарафутдинова попыталась понять, остановится ли когда-нибудь рост цен на недвижимость, и узнала, сколько десятков лет нужно москвичу, чтобы накопить на квартиру. Об этом – в программе «Специальный репортаж».
Все права на материалы, находящиеся на сайте m24.ru, охраняются в соответствии с законодательством РФ, в том числе об авторском праве и смежных правах. При любом использовании материалов сайта ссылка на m24.ru обязательна. Редакция не несет ответственности за информацию и мнения, высказанные в комментариях читателей и новостных материалах, составленных на основе сообщений читателей.
СМИ сетевое издание «Городской информационный канал m24.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-53981 от 30 апреля 2013 г.
Средство массовой информации сетевое издание «Городской информационный канал m24.ru» создано при финансовой поддержке Департамента средств массовой информации и рекламы г. Москвы. (С) АО «Москва Медиа».
Информация о погоде предоставлена Центром «ФОБОС». Информация о курсах валют предоставлена Центральным банком Российской Федерации. Информация о пробках предоставлена ООО «Яндекс.Пробки».
Сколько стоит ваша квартира (или не ваша). Как объективно оценить жильё
Продавцы хотят продать подороже, покупатели — купить подешевле. И у каждого, конечно, есть аргументы! Рассказываем, как исключить эмоции и оценить квартиру на основании объективных данных.
Исключить эмоции и не возлагать больших надежд на хороший ремонт
Многие оценивают квартиру очень эмоционально: своя кажется лучше остальных и поэтому должна стоить дороже.
Отдельная категория эмоциональных манипуляций при оценке квартиры — ремонт. Покупатели в первую очередь смотрят на неизменяемые параметры квартиры (район, тип дома, площадь квартиры и т. д.) и иногда «базу» ремонта (коммуникации, окна, двери, выровненные стены и потолок, хорошее напольное покрытие — то, что прослужит десятилетия). «Косметика», которую можно быстро и бюджетно поменять: обои, линолеум или недорогой ламинат, розетки и выключатели, плинтусы, покраска радиаторов — скорее, приятный бонус, который позволит выделить квартиру среди аналогичных предложений.
Не стоит переоценивать важность хорошего ремонта при продаже. Чтобы «заехать и жить», многим достаточно просто более или менее аккуратной квартиры. По исследованию Яндекс.Недвижимости, большая часть покупателей согласна на «косметику» на первое время, чтобы в будущем сделать квартиру под себя, либо ищут жильё «под ремонт». «Убитые» варианты лишь чуть менее популярны, чем квартиры с хорошим ремонтом.
Стоит учесть свежесть и актуальность ремонта, а также помнить, что вкусы и представления о качестве ремонта у всех разные. То, что для одного «стильный евроремонт», для другого «бюджетная косметика» или вообще «безвкусица».
Попросите друзей честно «покритиковать» ваше жильё — можете обнаружить неожиданные минусы (или плюсы!).
Стратегии ценообразования
Сразу установить рыночную цену и не менять её. Как показало наше исследование, так поступают около половины собственников. С такой стратегией квартиры и продаются быстрее всего — в Москве на это уйдёт 2–3 месяца.
Установить завышенную цену (а вдруг?) и постепенно снижать её. Таких продавцов около трети. Они продают квартиры дольше всех. Такая тактика подходит, если у вас не ограничен запас времени на продажу квартиры и вы верите в «своего покупателя». В среднем в Москве с такой стратегией сделку придётся ждать около 10 месяцев.
Установить заниженную цену и постепенно повышать её. Так поступают всего 13–15% продавцов (в зависимости от региона). Покупателей в Москве придётся ждать около 9 месяцев.
Если решаете «поиграть» с ценой, не затягивайте время экспозиции объявления с ней. 2–3 недель хватит, чтобы прощупать спрос на текущей отметке. Это тоже, скорее, эмоциональный момент: кажется, что как только ты изменишь цену, появится «тот самый покупатель», который был готов заплатить больше, стоит только немного подождать. Так продажа и растягивается на месяцы.
Как узнать реальные цены квартир в своём доме или в соседнем
Завышение цены в одном объявлении толкает других собственников выставлять квартиры по нерыночным ценам. В результате проигрывают все: продавцы не могут найти покупателей (и не понимают, в чём проблема — цены-то у всех вокруг примерно одинаковые), покупатели не могут найти квартиру по адекватной цене.
На Яндекс.Недвижимости можно посмотреть историю объявлений в доме: когда и за сколько продавали квартиры, как менялась цена, сколько висели объявления. Фотографии листаются — так можно обнаружить, что одну и ту же квартиру перефотографировали и выставляли несколько раз по разной цене (а не просто постепенно снижали цену в одном объявлении). Не факт, что в объявлении указана та же цена, что и в договоре купли-продажи. Она может быть ещё ниже.
Смотрите фото, сравнивайте ремонт и планировки «конкурентов» и то, сколько времени они потратили на продажу жилья.
Что закладывать в цену квартиры
На цену квартиры влияют десятки факторов и их сочетание. Но основные из них — неизменяемые параметры.
Район
Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, чаще всего покупатели ищут жильё на севере, северо- и юго-западе столицы. Топ популярных станций метро выглядит так:
Посмотрите, какие планы у города на ваш район на ближайшие годы. Возможно, скоро откроют метро или новую школу (это плюс) или грядёт большая стройка (это минус).
Яндекс делал большое исследование районов Москвы, оценивая их удобство для жизни и развлечений. Локация тоже может относиться к эмоциональным оценкам: люди часто привыкают к определённому району и не хотят из него переезжать.
Транспортная доступность
Идеально, если метро рядом и есть удобные выезды на основные магистрали города.
Инфраструктура
Топ-3 — магазины (рынки и торговые центры), детские сады и школы, а также парки и зоны отдыха. Большинство будет ориентироваться именно на эти параметры. Если у вас рядом с домом консульство Испании или популярная кофейня, покупатели вряд ли сочтут это серьёзным преимуществом (хотя в объявлениях часто пишут про подобное соседство в качестве плюса квартиры).
Тип (серия) дома и материал стен
Тут всё очень индивидуально и зависит от того, как дом эксплуатировался и когда в нём был капитальный ремонт (если был). Узнать о графике капитальных ремонтов можно на сайте «Реформа ЖКХ».
Самые дешёвые дома — хрущёвки и брежневки, но квартиры в них и дорожают быстрее всего. Если ваш дом относится к первой половине ХХ века (или даже старше), узнайте, какие в нём перекрытия — железобетонные, деревянные или смешанные. Два последних варианта не всегда нравятся потенциальным покупателям, за них они могут попросить скидку.
Площадь квартиры
Чем больше квартира, тем ниже цена квадратного метра. Не стоит умножать цену «квадрата» в объявлении о продаже однушки на количество своих метров в трёшке.
Этаж
Первый этаж — это минус 10–15% от цены (зависит ещё от того, куда выходят окна). За квартиры на последнем этаже тоже часто просят скидку. Хорошо, если в доме есть технический этаж — некоторые специально ищут такие варианты, чтобы «сверху не топали», так что есть шанс найти своего покупателя, не сильно уступив в деньгах.
Планировка
Если не считать квартир-студий, то выделяют смежную (с проходом из одной комнаты в другую), смежно-изолированную (когда из одной комнаты можно попасть в другую, а третья комната — отдельно) и изолированную планировки. Обычно покупатели предпочитают изолированную. Но есть нюансы — например, у вас дореволюционный дом и анфилада комнат. В этом случае такой проход может стать плюсом. В остальных — смежные планировки ценятся меньше изолированных.
Узнайте, какие стены в вашей квартире несущие. Возможно, неудачную планировку можно переделать, тогда она скажется на цене чуть меньше (если вы продаёте квартиру под ремонт).
А ещё покупателям нравятся евродвушки и евротрёшки — квартиры, в которых гостиная соединена с кухней — подумайте, можно ли у вас сделать так.
Потенциальная возможность более удачной перепланировки, скорее всего, мало скажется на текущей цене, но станет дополнительным плюсом.
Балкон или лоджия
В Москве это в среднем добавляет квартире около 500 000 рублей.
Вид из окна
Вид должен быть действительно потрясающим и уникальным, чтобы за него захотели заплатить. В остальных случаях это просто преимущество, которое выделит ваше предложение. Скорее всего, вас попросят о скидке, если окна выходят на оживлённую магистраль или дом стоит «окно в окно» рядом с другим.
Остальные параметры влияют на цену в очень небольшой степени или не влияют на неё совсем, но могут стать плюсами, которые помогут быстрее найти покупателя.
Что с документами?
Хорошую юридическую историю квартиры закладывать в стоимость не стоит — это «база». А вот различные «нюансы», которые увеличивают риски покупателя, могут снизить стоимость жилья в среднем на 10–15%. К ним относятся:
«Свежее наследство». Покупатели очень неохотно связываются с такими вариантами, потому что опасаются появления новых наследников, а часто руководствуются и чисто эмоциональным «в квартире недавно кто-то умер».
Занижение стоимости в договоре купли-продажи, чтобы избежать уплаты налогов. Часто идёт вместе со свежим наследством, что усложняет ситуацию. Кстати, с 2020 года совсем уйти от налогов, если квартира недавно в собственности, скорее всего, не получится. Да и покупатели всё неохотнее соглашаются на такие варианты. Лучше хорошо обдумать, нужен ли вам такой риск, — ведь это нарушение закона.
Квартира недавно в собственности. Владение жильём менее года точно насторожит — часто квартиру быстро перепродают несколько раз, чтобы скрыть мошенническую схему. Придётся рассказать о причинах продажи и быть готовым сделать скидку.
Перепланировка, которую невозможно узаконить. Есть риск, что квартиру отберёт государство (в худшем сценарии), поэтому скидка может быть и больше, чем 10–15%, в зависимости от объекта. Почитайте, какие перепланировки незаконны и как о них могут узнать, если беспокоитесь, что зашли слишком далеко с ремонтом.
Пожилой собственник. «А потом бабушка передумает, а денег у неё уже не будет». В России с опаской относятся к собственникам в возрасте 80+, но сильно снижать цену из-за такого нюанса не стоит: это может ещё больше насторожить покупателя. Вдруг владелец действительно уже не отдаёт отчёта в своих действиях, что продаёт так дёшево (и такую сделку, кстати, будет проще оспорить). Лучше заложить небольшой дисконт или соглашаться на торг.
Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь выделить детям доли в другом жилье до сделки или проводите альтернативную сделку день в день с продажей квартиры — это должно снизить опасения покупателя и уменьшить размер потенциальной скидки (или вообще обойтись без неё).
Прописанные люди, отказавшиеся от приватизации. Если выписать такого человека некуда (или он не хочет), то вы, по сути, продаёте квартиру с жильцом. Это говорит, что скидка должна быть большой или очень большой.
Дешево и сердито: как можно сэкономить на покупке квартиры
Почему одинаковые, на первый взгляд, квартиры стоят по-разному, и на чем можно сэкономить при покупке жилья, разбирался LIVING.
Покупателю бывает непросто разобраться, почему квартиры с похожими характеристиками в одном и том же жилом комплексе стоят по-разному. Разница в цене иногда доходит до 10-15% и составляет сотни тысяч рублей. Почему одинаковые, на первый взгляд, квартиры стоят по-разному, и на чем можно сэкономить при покупке жилья, разбирался LIVING.
Какие квартиры в новостройках все-таки стоят дешевле?
Большую роль при ценообразовании играют видовые характеристики жилья. Для сравнения, квартира с панорамными видами на лесной массив, водоем или исторический центр города и достопримечательности, по оценкам Delta estate, будет стоить на 10-15% дороже аналогичной квартиры, но с окнами во внутренний двор или на стену противоположного дома. Квартира с окнами на север тоже может стоить дешевле, так как в ней меньше естественного света, а это минус для большинства покупателей.
На цене отражаются и планировочные решения. Неудобная и нестандартная планировка – это смежные, длинные и узкие комнаты, а также помещения неправильной формы, маленькие кухни и санузлы, окна, выходящие на одну сторону, отсутствие балкона или лоджии.
Эксперты «Метриум» подсчитали: если при среднеэтажной застройке разница в цене может быть не столь заметной, то в небоскребах «базовый» прайс действует только на уровне 2-10 этажей. Стоимость жилья, расположенного на 11-20 этажах, выше на 10%, 21-30 этажах – на 20%, 31-40 этажах – на 30%, выше 40 этажа – на 50%.
При этом в общую тенденцию повышения цен от этажа к этажу не вписываются малоэтажные кварталы высокого класса.
А можно сэкономить на планировке и расположении квартиры?
Стоимость жилья может определять юридический статус (апартаменты обычно на 10-15% дешевле жилых квартир), а также конструктивные особенности здания. Эксперты «Метриум» приводят пример: одна квартира разделена с соседской несущей стеной, другая – обычными блоками. Первый собственник уже не сможет объединить две соседние квартиры и снести стену, тогда как второй при желании имеет право выкупить два соседних лота и без нарушений конструктива здания увеличить площадь. За вариативность приходится доплачивать.
Кроме того, квартиры, в которых жилые комнаты не граничат с соседским санузлом или лифтом, а также мусоропроводом обычно стоят дороже. А варианты, в которых окна располагаются в углу смежных секций дома, наоборот, обходятся покупателям дешевле. Снижает стоимость жилья и наличие несущих конструкций, которые придется «обыгрывать» во время ремонта.
Экономия – дело хорошее, но в каких случаях лучше этого не делать?
Конечно, каждый покупатель должен ориентироваться только на свои вкусовые предпочтения, но общая рекомендация экспертов такова: лучше не экономить на том, что в будущем станет действительно большой проблемой.
Попытка сэкономить при покупке квартиры может аукнуться в будущем, когда владелец захочет ее продать, поэтому подходить к выбору квартиры нужно с учетом всех рисков.
Должен ли застройщик предупредить меня об особенностях квартиры?
По закону, застройщик должен предоставить потенциальному покупателю лишь информацию, касающуюся непосредственно жилого объекта: разрешение на строительство, планировку, технические характеристики. Рассказать или умолчать об индивидуальных особенностях квартиры – это вопрос остается на совести девелопера. Хотя такое понятие, как «репутация», по-прежнему в цене.
Какие риски ожидают меня при экономии?
Желание сэкономить при покупке жилья понятно: как правило, на кону большие деньги – сотни тысяч, а то и миллионы рублей. Однако сознательная экономия на комфорте в перспективе может обернуться большими проблемами. Главное – тщательно изучить все факторы, влияющие на цену жилья.
Как быстро и дорого продать квартиру
Призываем на помощь магические ритуалы
Экономическая ситуация сейчас непростая, но рынок недвижимости так же активен: люди охотно улучшают жилищные условия, уменьшают ипотечные ставки, избавляются от неликвидного жилья.
Если для продажи недвижимости вы наняли самого крутого риелтора, а покупатель не спешит расстаться с деньгами и радостно отмечать новоселье в вашей квартире, попробуйте методы «черных» риелторов.
Дисклеймер
Все методы, описанные в этой статье, законны и юридически чисты. «Черным» мы называем специалиста по недвижимости, который использует непопулярные методы по продаже жилья. Возможно — черномагические.
Отдавать монеты
Зайдите на популярный в вашем регионе сервис по продаже недвижимости и примените фильтры поиска квартиры: тип постройки, район, метраж и этаж. Помните: все хотят больше квадратных метров за меньшие деньги. Поставьте себя на место покупателя. Сравните среднюю цену на похожие объекты и в случае необходимости скорректируйте стоимость вашей квартиры — вы должны «встать в рынок», как говорят риелторы.
Затем разложите по углам каждой комнаты по монетке и громко произнесите:
«Пусть деньга деньгой вернется!».
Через трое суток соберите монеты и раздайте как милостыню.
Чистить ауру дома
Уберите личные вещи, подклейте тот кусочек обоев, протрите плафоны, оставьте пустыми все горизонтальные поверхности — полки, тумбы и столы. Загляните в объявления раздела «Аренда», чтобы понять, какими должны быть идеальные фотографии.
Проведите генеральную уборку в четверг на убывающей Луне. Чистите дом, используя воду, набранную в равных количествах из стольких кранов, сколько есть в жилище. Вода должна отстояться не менее трех часов. Затем соберите три веника: старый, которому больше года, приобретенный 2—3 месяца назад и совершенно новый, купленный до полудня в день уборки.
Сначала смочите в приготовленной воде самый старый веник и подметите все комнаты по часовой стрелке. Затем подобным образом используйте второй и последний. Весь мусор соберите в один пакет, туда же положите первый веник и отнесите на свалку. По возвращении вымойте руки под проточной водой с мылом.
И только после этих ритуалов приступайте к фотосъемке.
Притягивать купцов
В тексте объявления укажите преимущества, о которых потенциальные покупатели могут и не догадаться: верхний этаж — это не риск протечки крыши, а отсутствие топота соседей сверху и прекрасный вид из окна, окна на север — это не постоянная тьма, а приятная прохлада знойным летом.
На рассвете наберите воды в стеклянную банку и, стоя лицом к востоку, читайте текст:
«Отказываются хозяева от дома сего; едут купцы со всех четырех сторон, глаза у них мылом замылены, песком засыпаны, водой залиты. Покупают они дом без торгу и приглядки».
Этой водой нужно побрызгать все комнаты в доме, двигаясь по часовой стрелке. Брызгайте по окружности комнат вдоль плинтусов и особо тщательно обрабатывайте все имеющиеся углы. В завершении процедуры вылейте остаток воды на крыльцо перед входной дверью.
Отречься от жилища
Разместите информацию о продаже недвижимости на всех доступных интернет-ресурсах, включая таргетированную рекламу в социальных сетях. Расклейте объявления по району — возможно, кто-то хочет перевезти к себе старших родственников и ищет квартиру поблизости.
Затем отрекитесь от жилья, мысленно поблагодарите квартиру за уют и тепло и вымойте пол во всех комнатах, а грязную воду вылейте на дорогу. Перед этим наговорите на ведро с водой:
«Четыре угла, домина мой и домовой,
Отрекаюсь от вас, от дверей, замков,
От четырех углов и домового.
Кто мне деньги за вас принесет,
тот вас себе заберет».
Если вам кто-нибудь встретится по дороге, когда будете выносить воду, то все будет напрасно. Делать на убывающую Луну, лучше ночью.
Создать ажиотаж
Есть такой способ продажи недвижимости — аукцион. Суть проста: в объявлении о продаже указывается стоимость на 20% ниже рыночной с поправкой «продам за эту цену или лучшее предложение». В течение двух недель формируется список потенциальных покупателей: обрабатываются входящие звонки, но показ объекта назначается для всех звонивших в один день. Как правило, это суббота или воскресенье.
В назначенный день покупатели оценивают квартиру с интервалом в 15—20 минут — провожаем одних и сразу встречаем других, создавая ажиотаж, — и оставляют свое предложение о покупке. Таким образом собирается пул реальных покупателей, а вы тратите гораздо меньше времени и нервов для презентации квартиры.
Накануне проведения аукциона положите ключ от квартиры в кипящую воду. Во время кипения читайте:
«Как люди не могут жить без железного замка,
Без железного ключа,
Так и не смогут они быть без
Моей квартиры (дома).
Как вы, люди, не можете быть
Без еды и без воды,
Так вы не сможете и без
Моей квартиры (дома)».
Воду остудите, слейте в банку, а накануне сделки вымойте руки этой водой.
