Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка
Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.
Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья».
Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.
Потенциальные банкроты
В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.
Сколько стоит залоговое жилье
Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.
В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.
Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.
Собственные площадки банков
Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.
ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».
Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.
У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.
Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.
Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.
Банковские аукционы
Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
Как купить недвижимость на банковском аукционе:
Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:
Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:
Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»
Реализация залогового имущества
Продажа Citroen C4, 2014. В отличном состоянии
Продажа Kia Optima, 2018. В отличном состоянии.
Сделка проходит под полным контролем сотрудников Банка. Авто в хорошем состоянии, ключи и документы в наличии. Без ДТП. Детальную информацию об авто вы можете получить, позвонив по указанному в объявлении номеру. Сотрудники Банка расскажут вам о состоянии транспортного средства, ответят на интересующие вас вопросы, а при вашей готовности осмотра – назначат удобную для вас дату и время показа на площадке его хранения. Осмотр будет произведен совместно с нашим сотрудником, который расскажет о техническом состоянии автомобиля. Рассрочка и обмен по данной сделке не предполагаются. Звонить в будни в рабочее время с 08.00 до 17.00 по московскому времени.
Продажа Volkswagen Passat, 2011. В нормальном состоянии
Продажа Седельного тягача Scania G380LA. В нормальном состоянии
Продажа Hyundai H-1, 2019. В отличном состоянии
Сделка проходит под полным контролем сотрудников Банка. Автомобиль в хорошем состоянии. Только 100% наличный расчет. Обмен не интересует. Детальную информацию об авто вы можете получить, позвонив по указанному в объявлении номеру. Сотрудники Банка расскажут вам о состоянии транспортного средства, ответят на интересующие вас вопросы, а при вашей готовности осмотра – назначат удобную для вас дату и время показа на площадке его хранения. Осмотр будет произведен совместно с нашим сотрудником, который расскажет о техническом состоянии автомобиля. Звонить в будни, в рабочее время, по московскому часовому поясу!
Продажа Kia Optima, 2018. В отличном состоянии.
Продажа вилочного погрузчика Hyster H2.5СТ, в хорошем состоянии.
Продажа LADA Vesta, 2019, в отличном состоянии.
Продажа LADA Vesta Cross, 2019 в хорошем состоянии
Сделка проходит под полным контролем сотрудников Банка. Автомобиль в отличном состоянии. Только 100% наличный расчет. Обмен не интересует. Детальную информацию об авто вы можете получить, позвонив по указанному в объявлении номеру. Сотрудники Банка расскажут вам о состоянии транспортного средства, ответят на интересующие вас вопросы, а при вашей готовности осмотра – назначат удобную для вас дату и время показа на площадке его хранения. Осмотр будет произведен совместно с нашим сотрудником, который расскажет о техническом состоянии автомобиля. Звонить в будни, в рабочее время, по московскому часовому поясу!
Продажа Infiniti FX45, 2006. В нормальном состоянии
Продажа FIAT Ducato, 2014. В хорошем состоянии.
Продажа LADA Granta, 2019. В хорошем состоянии
Квартиры от банка: как Big Data помогает продавать жилье по всей России
Задолженность россиян по ипотеке превысила 9 трлн руб. Ежегодно часть заемщиков по каким-то причинам оказываются не в состоянии выплачивать жилищный кредит. Нередко недвижимость таких ипотечников переходит банку в счет долга.
Вместе с экспертами рассказываем, как с помощью цифровых решений продать и купить такую квартиру в любом городе даже без представительства банка.
Как квартиры попадают на баланс банка
Ипотека в России в последние годы находится в стадии активного роста. Только за 2020 год россияне оформили жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. (+50% к 2019 году) — это рекордный для рынка показатель. По данным ЦБ, максимальных значений достигла и общая задолженность граждан по ипотеке перед банками — 9,07 трлн руб. Одновременно с этим часть заемщиков оказываются не в состоянии обслуживать жилищные кредиты и уходят в просрочку. И хотя в общей массе доля кредитов с просрочкой (которые не обслуживаются более 90 дней) небольшая (около 1%), сумма просроченных долгов тоже растет. По данным регулятора, за год она увеличилась на 12%, до 71,6 млрд руб.
Некоторые заемщики вынуждены продавать квартиры, чтобы погасить долг перед банком. По данным риелторов, в 2020 году доля квартир с ипотекой, выставленных на продажу в Москве, составляет от 10% до 15%. Часть таких квартир продается с торгов и гасится долг, часть переходит в собственность банка. В результате у кредитной организации на балансе образуется портфель подобной недвижимости.
Задача банка — быстрее продать такую недвижимость. Во-первых, это не профильный актив банка. Для него квартиры — замороженные деньги, которые он мог бы пустить в оборот. Во-вторых, недвижимость влечет за собой дополнительные издержки — оплата коммунальных платежей, налогов и так далее.
«Реализация залоговой недвижимости с баланса является непрофильной деятельностью для банков, длительные сроки нахождения имущества напрямую влияют на финансовый результат, в связи с этим любая кредитная организация заинтересована в оперативной продаже таких кейсов», — рассказал начальник департамента оценки розничных рисков ТрансКапиталБанка Тараканов Сергей.
Более того, чтобы продать объект по рыночной цене, его необходимо сначала «причесать» — оформить документы, перевести лицевые счета управляющих и ресурсо-обеспечивающих компаний, провести ремонт-клининг и т. д. На все эти мероприятия затрачивается очень много времени, а отсутствие представительства банка в регионе, операционные затраты на персонал, рекламу, сопровождение имущества съедают всю экономику процесса.
Согласно прогнозам аналитиков Группы компаний SRG, число такой недвижимости на балансах банка в будущем станет увеличиваться, поскольку продолжит расти сам ипотечный рынок и, соответственно, часть людей по каким-либо причинам будет не в состоянии выплачивать кредит. Но этот процесс достаточно инертный: рост просрочки сегодня может стать объектом на балансе банка через несколько лет.
Как продать такое жилье
У банка есть несколько вариантов, как реализовать такую недвижимость. Первый: кредитная организация может заняться продажей самостоятельно — например, организовав внутреннее подразделение. Но здесь нередко возникает противоречие. С одной стороны, задача банка — реализовать недвижимость как можно быстрее. С другой стороны, если все распродать, то у сотрудников подразделения не останется работы. Поэтому возникает сложность с мотивацией специалистов. Кроме того, это дополнительные издержки: штат надо содержать или отвлекать текущих сотрудников от основных задач.
Более того, такие квартиры чаще всего разбросаны по всей стране: недвижимость может находиться в небольших городах, где у банка нет представительства, а сам спрос на нее невысокий. Квартиры могут появляться хаотично: сегодня — на Дальнем Востоке, завтра — в Калининградской области. Поэтому держать штат под такие функции банку зачастую экономически нецелесообразно.
Второй путь: банк может обратиться в риелторское агентство, которое будет заниматься поиском покупателей. Но нередко это приводит к конфликту интересов. Изначально риелтор выступает агентом продавца (банка), но в процессе переговоров и показов фактически становится агентом покупателя и готов лоббировать понижение цены квартиры. Хотя изначально его задача — продать объект как агент продавца. Кроме того, такие агентства в основном привязаны к определенному городу.
«Стандартные агентства недвижимости, как правило, работают локально: кто-то в Москве, кто-то в регионах. У нас есть активы в разных городах, в том числе там, где нет присутствия нашего банка. Соответственно, найти подходящее агентство и доверить ему управление недвижимостью сложно, — отметил заместитель начальника отдела недвижимости и административного управления Абсолют Банка Алексей Кутырин.
Делегирование полномочий
Возможным решением такой ситуации для банка может быть передача на аутсорс функций по продаже подобных квартир. На рынке недвижимости существуют специальные компании, которые занимаются реализацией банковской недвижимости под ключ, среди них, например, Группа компаний SRG. Она проходит вместе с банком и покупателем весь путь — от анализа стоимости объекта и предпродажной подготовки до сделки и регистрации. Сейчас в портфеле компании находится 486 объектов недвижимости по всей России на общую сумму более 2,9 млрд руб.
Сотрудничество с компанией SRG за относительно небольшой срок — год (при условии среднего шестимесячного срока реализации объекта) — позволило реализовать более 20 объектов за пределами Московского региона на сумму, превышающую 60 млн руб., поделился опытом начальник департамента оценки розничных рисков ТрансКапиталБанка. «При этом хочется отметить использование в своей работе статистических данных, открытость в работе через структурированную систему отчетности по каждому объекту и высокий профессионализм команды SRG. А с учетом экспертизы компании рынка недвижимости делает это сотрудничество еще более привлекательным», — добавил он.
Среди партнеров компании много и других банков, например Абсолют Банк. «Большой плюс SRG в том, что они берут в работу недвижимость в любом городе России. Сейчас совместно с ними мы реализуем объекты в Выборге, Прокопьевске, Брянске, Смоленске и других городах. Кроме того, SRG обладает качественной аналитикой по рынку недвижимости, которую они нам предоставляют. Благодаря этому мы видим рынок и можем легко принимать решение при реализации актива и по цене, которая находится в рыночном диапазоне», — добавил заместитель начальника отдела недвижимости и административного управления.
SRG помогает продавать недвижимость и другим российским банкам. Например, Московский индустриальный банк в сотрудничестве с Группой компаний SRG реализует недвижимость в разных регионах. Благодаря онлайн-регистрации и автоматизации процессов продажи велись даже во время карантина — покупатели регистрировали квартиры онлайн без посещения МФЦ.
Группа компаний SRG
SRG представляет собой многопрофильную группу компаний, которая работает в разных отраслях экономики (недвижимость, финансы, информационные технологии и т. д.) и является одной из ведущих консалтинговых групп России. Группа компаний занимает второе место среди оценочных групп России, а также входит в топ-15 крупнейших консалтинговых групп страны. SRG работает на рынке свыше 20 лет, имеет более 30 банков-партнеров.
Как работает бизнес-модель
Бизнес-модель SRG принципиально отличается от той, по которой работают большинство риелторов. Весь комплекс услуг по продаже банковской недвижимости компания разделила на две части. Есть продавцы (трейдеры) — это люди, которые удаленно ведут переговоры с потенциальными покупателями. Их офисы находятся в нескольких крупных городах, чтобы охватить разные часовые пояса. Но трейдеры не встречаются с покупателями. Когда возникает потребность показать квартиру клиенту, подключаются администраторы объектов (свыше 2 тыс. представителей в регионах). Они проводят показы, оказывают помощь в подготовке предпродажных документов и подаче их в Росреестр. Но администраторы не ведут переговоры с покупателем по поводу самой сделки.
«Мы намеренно разделили функции между трейдерами и администраторами. Таким образом мы пытаемся исключить ситуацию, когда агент работает и на продавца, и на покупателя. В нашем случае это минимизировано, поскольку администратор, который встречается с покупателем, не продает объект, а показывает. Все разговоры о цене, порядке расчетов с покупателем ведет удаленно трейдер. Это позволяет избежать ценовых сговоров с покупателем. Кроме того, за счет такой модели мы дотягиваемся до любого города — от Калининграда до Владивостока — и можем проводить там сделки даже без присутствия банка», — пояснил партнер Группы компаний SRG Борис Терехов.
Сам банк может контролировать процесс продажи своих объектов в режиме реального времени. Его подключают к специальной платформе и заводят личный кабинет. Через него он может отслеживать информацию по объектам — по просмотрам объявлений, звонкам, показам и продажам. Также банк может получить данные переговоров трейдеров с клиентами и, что не менее важно, обратную связь от потенциальных покупателей. Например, узнать, как они оценивают объект, что им нравится, просят ли скидку и так далее. Все это делает процесс реализации прозрачным и позволяет принимать оперативное решение по разным вопросам — от мелкого предпродажного ремонта в квартире до понижения или повышения ее цены.
Четко выверенная цена = быстрые продажи
Основное правило успешной продажи квартиры — четкое понимание, сколько должен стоит объект в соответствии с его ликвидностью и спросом. При правильной цене квартиру можно продать за пару месяцев, при неправильной она может экспонироваться на рынке годами. Более того, даже предоставляя скидку, продавец должен четко понимать, когда ее давать и в каком размере.
SRG в этом плане обладает всеми необходимыми инструментами для определения оптимальной цены продажи, поскольку является крупнейшей консалтинговой компанией на рынке недвижимости. В своих расчетах аналитики используют Big Data — их цифровая платформа содержит большой массив данных о предложении на рынке недвижимости России начиная с 2012 года. Это позволяет прогнозировать цену, по которой банк может продать недвижимость.
«Для банка выстраивается абсолютно прозрачная цепочка: начиная от просмотра объявления до определения цены сделки и заключения договора купли-продажи. С помощью цифровых решений он видит, как меняются спрос и цены на рынке, и получает качественную обратную связь. Благодаря полноте информации и объективным рыночным данным банк может оперативно принимать решение о продаже и контролировать работу на протяжении всего процесса. Это также позволяет минимизировать репутационные риски кредитной организации», — отметил партнер Группы компаний SRG Борис Терехов.
Меньше рисков для покупателя
Для покупателя приобретение квартиру у банка — стандартная процедура, которая не отличается от той, если бы он покупал квартиру у физического лица или застройщика. Например, такую квартиру можно купить в ипотеку. Просто в данном случае собственником квартиры является банк (и это уже не залоговая недвижимость). Сами квартиры также выставляются на известных площадках недвижимости — ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и других.
При этом покупка квартиры у банка дает покупателю дополнительные гарантии. Во-первых, такой объект с юридической точки зрения является более чистым — он проверен банком еще при выдаче ипотеки предыдущему владельцу. Кредитная организация в этом плане обладает большими компетенциями. Поэтому риски, что появятся предыдущие собственники и начнут претендовать на квартиру, минимальны. В данном случае есть органическая страховка в виде банка. Более того, даже если такая ситуация возникнет (оспаривание сделки предыдущим владельцем), то банк возместит стоимость квартиры. С продавца-физлица получить деньги обратно обычно гораздо сложнее.
Во-вторых, все взаиморасчеты с банком прозрачны. В договоре купли-продажи отражена полная стоимость квартиры, а все деньги переходят на счет банку. Поэтому исключена ситуация, что человек заплатил за квартиру одну сумму, а доказать не может. Также для покупателей доступна электронная регистрация сделки. Во время карантина это позволило не останавливать продажи.
В угол и из угла
Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры
Проживающие в квартире в растерянности: в любой момент они могут остаться без крыши над головой и с долгами. Историю своих злоключений рассказывают отрывками, путано и эмоционально.
Мужчина устроился на работу в Перми, ездил туда-обратно каждые две-три недели, по возможности относил деньги в банк: по пять, десять, 15 тысяч. Старался не пропускать платежи, но случалось. Говорит, из банка не звонили, не писали. Банк уверяет, что пытался связаться с клиентом, «однако все обращения, включая письменные уведомления о наличии просроченной задолженности, были проигнорированы».
Весной 2015 года супругов вызвали в суд: банк просил взыскать с заемщиков кредитную задолженность, продав квартиру. Суд встал на сторону истца.
В этом мае к должникам начали приходить приставы. Дверь им не открывали, предписания о выселении находили в почтовом ящике и около двери.
Редакция «РГ» помогла организовать встречу с руководством банка.
— Национальная община готова поручиться за платежеспособность Димитри. Во время встречи мы предлагали банку такой вариант: семья остается в квартире и возвращается к изначальному графику платежей по договору. Но банк отказался.
Ошибка Димитри в том, что он пустил дело на самотек: поверил словам рядовых сотрудников банка, которые сказали, что платить можно хотя бы частями. Не переспросил, не уточнил, не проверил. Даже одно письменное обращение с просьбой о реструктуризации долга, напиши Димитри его в самом начале, могло изменить ход событий. Но рядом не нашлось человека, который мог дать дельный совет.
Ответ на запрос мы ждали больше месяца:
Центробанк рекомендует
19 июня Центральный банк РФ предложил банкам рассмотреть возможность прекращать взыскание оставшейся задолженности с граждан, лишившихся заложенного жилья. Однако обращение носит характер рекомендации и не обязывает банки следовать ей.
Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой
Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.
К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.
Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.
Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.
Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.
Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.
К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.
На публичных торгах
Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.
Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.
Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.
В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».
На онлайн-витрине банка
Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.
Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.
Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.
Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.
Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.
Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика
Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.
Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.
При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».
Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.
Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.
Цены и советы юристов
Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.
«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».
Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».
Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.
