Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка
Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.
Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья».
Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.
Потенциальные банкроты
В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.
Сколько стоит залоговое жилье
Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.
В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.
Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.
Собственные площадки банков
Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.
ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».
Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.
У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.
Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.
Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.
Банковские аукционы
Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
Как купить недвижимость на банковском аукционе:
Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:
Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:
Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»
Аресты и взыскания
Как начать снова свободно пользоваться счётом?
Арест
На счёте арест: некая сумма на нём заблокирована и пользоваться ей нельзя (средства сверх этой суммы по-прежнему доступны).
Взыскание
На счёте взыскание: некая сумма списана без вашего распоряжения по решению суда или постановлению судебного пристава.
Как снять арест
Обратитесь к судебному приставу или в суд, чтобы получить постановление о снятии ареста.
После того, как банк получит постановление — арест будет снят в течение 3 рабочих дней.
Как прекратить взыскание
Если на счёте недостаточно денег — пополните его, чтобы погасить долг полностью.
Когда необходимая сумма будет взыскана — вы снова сможете свободно распоряжаться деньгами на счёте.
Банк не арестовывает и не взыскивает средства со счёта – он исполняет требования исполнительного документа. Банк не может вернуть вам деньги, потому что после списания с вашего счёта они сразу направляются на счёт приставу или взыскателю.
Узнать подробную информацию о действующих арестах и взысканиях можно на портале Госуслуги и в приложении Сбербанк Онлайн.
Видеоинструкция
Зарегистрируйтесь на Госуслугах через Сбербанк Онлайн
Причины арестов и взысканий
Не оплачены штрафы ГИБДД,
коммунальные услуги,
алименты, налоги
Судебные споры, разрешённые
не в вашу пользу
Сайт суда,
вынесшего решение
коммунальные услуги
(многофункциональный центр)
налоговой службы
У вас другой случай?
Полный список ситуаций, когда арестовывают или взыскивают деньги.
Часто задаваемые вопросы
Сервисы судебных приставов на Госуслугах
Данные должника и взыскателя, сумма задолженности, наложенные на должника ограничения (ограничения на выезд за границу, арест имущества и т.д.), действия пристава (запросы информации, постановления).
Заявления, жалобы, ходатайства и сообщения на рассмотрение судебному приставу в зависимости от жизненной ситуации. Результат рассмотрения поступит на портал Госуслуг.
Как получить доступ к сервисам судебных приставов?
Зарегистрируйтесь на Госуслугах через Сбербанк Онлайн
Основания для ареста или взыскания
1. Постановление судебного пристава об аресте или взыскании
Это документ, который судебный пристав-исполнитель направляет в банк для исполнения решения суда или другой инстанции. Банк обязан исполнить постановление незамедлительно.
2. Исполнительный лист или судебный приказ, выданный для исполнения решения суда.
Исполнительный лист или судебный приказ может поступить в банк от взыскателя (физического или юридического лица). По закону об исполнительном производстве, банк обязан исполнять решения суда по таким документам.
Другие постановления
Ещё деньги на счёте могут быть арестованы по постановлению органов предварительного следствия (если есть судебное решение), и в других предусмотренных законом случаях.
Сколько могут списать?
Чтобы не оставить человека без средств к существованию, закон защищает некоторые виды доходов от списания.
Собственные средства: можно взыскать в 100% размере
внесение наличных, перевод между своими счетами, выплата процентов по депозитам, перевод денег из других банков, переводы от физических лиц
При недостатке собственных средств взыскиваются Периодические зачисления.
Периодические зачисления: можно взыскать до 50% от суммы
зарплата, пенсия, стипендия, пособия по безработице и другие периодические доходы, поступившие на счёт в течение дня Когда на счёт поступает очередное периодическое зачисление, остаток ранее поступивших периодических зачислений может быть взыскан полностью. Правило не применяется, если очередное зачисление поступило на счёт в течение того же дня.
Могут взыскать до 70%, если возник долг по алиментам на несовершеннолетних детей или возмещению вреда (ущерба)
Социальные доходы: не подлежат аресту или взысканию
алименты, единовременные выплаты пенсионерам, материнский капитал, выплаты по уходу за детьми, выплаты инвалидам и ветеранам, другие социальные выплаты
Но если перевести их со счёта на счёт, деньги будут автоматически отнесены к категории «Прочие доходы», которая подлежит аресту или взысканию в полной мере.
Также относятся к социальным доходам суммы, которые выплачиваются для возмещения вреда, причинённого здоровью и компенсационные выплаты пострадавшим в радиационных или техногенных катастрофах.
Но их могут взыскать, если возник долг по алиментам на несовершеннолетних детей, возмещению вреда из-за смерти кормильца.
Я не согласен с арестом или взысканием. Что делать?
Используйте сервис Подача жалоб, ходатайств приставу на портале Госуслуг. Выберете жизненные ситуации: «Хочу пожаловаться на действия судебного пристава-исполнителя» или «Я уже оплатил задолженность».
Также вы можете подать обращение лично. Для этого скачайте бланк обращения:
Чтобы подать обращение в Федеральную службу судебных приставов, запишитесь на приём и предоставьте 3 документа: копию паспорта, СНИЛС и ИНН.
Хочу вернуть деньги
Чтобы вернуть списанные деньги, обратитесь к тому, кто наложил взыскание.
Банк не может вернуть вам средства: после списания с вашего счёта они сразу зачисляются на счёт приставу или взыскателю.
Взыскали сумму с социальных выплат
По закону банк не может арестовать или взыскать социальные выплаты.
Если это всё-таки произошло, вероятные причины:
Чтобы избежать взыскания социальных выплат, не переводите их со счёта на счёт.
Вы можете открыть Номинальный счёт для зачисления социальных выплат. Средства с Номинальных счетов списаны по взысканию не будут.
Как вернуть долг?
Чтобы взыскать долг по решению суда, отнесите исполнительный документ, подтверждающий наличие задолженности: к судебным приставам, по месту работы должника или в банк.
Служба судебных приставов
Если у вас нет точной информации о наличии средств на расчётном счёте должника.
Приставы имеют право арестовывать, изымать и разыскивать имущество.
Работодатель
Если сумма долга не более 100 тысяч рублей.
Можно взыскивать не только алименты, займы, кредиты, возмещение вреда, но и любые долги в пределах лимита.
Банк должника
Если у вас есть достоверные сведения о наличии средств на расчётном счёте должника.
По закону исполнительный документ можно предъявить в банк самостоятельно.
Как взыскать деньги через банк?
Отслеживайте ход исполнения в Сбербанк Онлайн. Вся информация по вашим исполнительным документам доступна в каталоге услуг на странице Требования.
Проверка хода исполнения взыскания
Вы можете узнать ход исполнения поданного в Сбербанк документа, если:
Если должник — юридическое лицо, статус исполнения можно проверить тут.
Часто задаваемые вопросы
Сервисы судебных приставов на Госуслугах
Информация о задолженности, наложенные на должника ограничения (ограничения на выезд за границу, арест имущества и т.д.) и действия пристава (запросы информации, постановления).
Заявления, жалобы, ходатайства и сообщения на рассмотрение судебному приставу в зависимости от жизненной ситуации. Результат рассмотрения поступит на портал Госуслуг.
Как получить доступ к сервисам судебных приставов?
Зарегистрируйтесь на Госуслугах через Сбербанк Онлайн
Документы для подачи в банк
Чтобы взыскать свои средства через банк, вам понадобится следующий пакет документов:
При смене платёжных реквизитов (банк получателя ликвидирован, счёт получателя закрыт) предоставьте в банк заявление о смене реквизитов.
Требования к исполнительным документам
Перед подачей документов изучите основные требования, предъявляемые банком к исполнительным документам.
Информирование о ходе исполнения
СМС уведомление придёт на указанный в заявлении мобильный номер.
Отслеживайте ход исполнения в Сбербанк Онлайн. Вся информация по вашим исполнительным документам доступна в каталоге услуг на странице Требования.
Отзыв документа из банка
Чтобы отозвать исполнительный документ, предоставьте в банк заявление на отзыв и паспорт для подтверждения личности.
Банк отправляет оригинал документа по почте заказным письмом с уведомлением не позже следующего дня после того, как клиент подал заявление об отзыве.
Сроки получения средств
Банк оперативно взыскивает деньги со счетов должника в рамках доступного остатка по счетам для списания.
Срок списания может быть отложен на 7 рабочих дней, если банку требуется дополнительная проверка подлинности исполнительного документа. На время проверки сумма, которую нужно взыскать, блокируется на счетах должника.
Если деньги долго не приходят — причины могут быть разные: на счёте нет денег, он арестован или закрыт. Если средства на счёте должника носят социальный характер — списать их нельзя, согласно 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Что делать?
Залоговая недвижимость Сбербанка
Залоговые квартиры от «Сбербанка» – это своего рода распродажа недвижимости. Банк на законных основаниях забирает залог себе в качестве погашения долга по ипотеке, взятой заемщиком.
Для желающих купить недорого квартиру – это отличный вариант, поскольку зачастую банк снижает цену на залоговую недвижимость, чтобы скорей найти покупателя, продать жилплощадь и закрыть свои финансовые «дыры».
Как купить залоговую квартиру от «Сбербанка», как попасть на торги и насколько безопасно обзаводиться недвижимостью, оставленную банку в качестве залога?
Перечень имущества, которое может выступать в качестве залога по ипотеке
Банк может взять в залог по ипотечному договору такие виды недвижимости, как:
Оценочная стоимость залогового имущества не должна быть ниже суммы ипотеки, взятой заемщиком в банке.
Если заемщик регулярно вносит ежемесячные платежи по ипотеке, не допускает просрочек, тогда залоговое имущество остается у него.
Если в силу каких-то обстоятельств он перестает соблюдать условия договора, у него формируется задолженность и он не знает как погасить ипотечный кредит, тогда его залоговое имущество передается банку, который в дальнейшем продает залог другому покупателю.
И таким образом банк возвращает свои деньги, компенсирует затраты, понесенные им при оформлении и выдаче ипотеки.
Продажа квартир осуществляется несколькими путями:
«Сбербанк» может начать продажу залоговой квартиры только после того, как будет вынесено судебное решение о конфискации имущества должника или после того, как текущий заемщик даст свое согласие на продажу предмета залога.
А обращаться в суд банк может только тогда, когда заемщик не пытается урегулировать вопрос с погашением ипотеки в мирном порядке, не идет на компромисс, не выплачивает даже проценты по кредиту.
«Сбербанк» осуществляет продажу квартиры, заложенной бывшим заемщиком, в 21 регионе страны.
Реализация залогового имущества в «Сбербанке»
Продажа залогового жилья может осуществляться в двух случаях:
Как купить залоговое имущество у «Сбербанка» в 2021 году?
Процесс приобретения залогового имущества выглядит так:
Чтобы стать участником аукциона потенциальный покупатель должен зарегистрироваться на сайте http://zalog.lot-online.ru и получить аккредитацию на аукционе. Для этого он должен представить в банк копии или сканированные копии паспорта и ИНН.
Преимущества покупки залоговой недвижимости от «Сбербанка»
Государственный банк – открытая финансовая организация, клиенты которой могут запросить список залогового имущества, выставленного на продажу, на электронную почту или факс.
Сотрудничать со «Сбербанком» выгодно, потому что:
Почему лучше покупать залоговую квартиру у «Сбербанка»?
Все дело в том, что продажа залогового имущества «Сбербанком» происходит через дочернюю компанию этого банка – «Сбербанк–АСТ». На этой электронной площадке проходят торги, распродается арестованное имущество.
Для того чтобы стать участником аукциона залогового имущества, необходимо зарегистрироваться на портале http://www.sberbank-ast.ru/, получить аккредитацию. Физические лица, желающие приобрести квартиру, должны сделать электронную цифровую подпись, которая облегчит им процесс приобретения жилья.
Также после подтверждения аккредитации на сайте человек должен пополнить свой виртуальный счет на сумму, которая должна быть не меньше 2% от стоимости залогового жилья.
Как осуществляется продажа залоговой недвижимости от «Сбербанка» на торгах?
Процесс продажи банком залоговой квартиры на аукционе выглядит примерно так:
Новый покупатель залоговой недвижимости может приобрести жилье наличными средствами (путем перевода средств с банковского счета) или же взять ипотеку в «Сбербанке» на покупку жилья.
Почему «Сбербанк» прибегает к продаже залоговой квартиры только в крайнем случае?
Банк в первую очередь думает о себе. Ему тоже невыгодно заниматься конфискацией и продажей залоговой недвижимости, потому что:
Продажа квартиры, оставленной заемщиком в качестве залога – крайняя мера, на которую идут банки, в том числе и «Сбербанк» для того, чтобы погасить задолженность заемщика. Такие квартиры обычно идут по стоимости ниже рыночной, поэтому тем, кто желает сэкономить, можно рассмотреть этот вариант покупки жилплощади.
Для этого нужно пройти регистрацию на онлайн-площадке компании «Сбербанк-АСТ», выбрать объект, предложить за него более высокую стоимость.
Если никто другой не поставит цену выше, чем ваша, тогда считайте, что квартира уже наполовину ваша. Останется только расплатиться за нее путем внесения на счет банка наличных средств или же путем оформления ипотечного договора.
