Фотоотчет: «Лента»: стройка без документов, садик на обочине и ЖК «Октавия»
Давненько мы не бывали в «Ленте», но оно и к лучшему. В этот раз микрорайон порадовал нас новыми интересными объектами. Здесь готовятся к сдаче две шестнадцатиэтажки, почти достроен детский сад и началось строительство нового жилого комплекса.
Показать фото 
Но первый анонимный «сюрприз» ожидал нас прямо на въезде в микрорайон. Такое в последнее время случается частенько: забор, строительная техника, котлован, и никакой информации ни на сайте администрации города, ни на ресурсе наш.дом.рф. Но здесь хотя бы стоит «киоск» застройщика, поэтому можно предположить, что новую стройку затеял «Регионжилстрой».
Показать фото 
Была версия, что на этом построят еще одну одноподъездную шестнадцатиэтажку, ведь на первый взгляд места между улицей Асламаса, проспектом Тракторостроителей и речкой Кувшинкой совсем не много. Но фотки с высоты показали, что овраг, где протекает река, практически засыпан, и тут будет строиться нечто более масштабное и многоподъездное.
Показать фото 
Наконец-то введен в эксплуатацию самый загадочный дом «Ленты». Его застройщик «Центржилстрой», у которого даже нет рабочего сайта, сумел обойти систему эскроу и построил шестнадцатиэтажку своими силами. Но несмотря на то, что до завершения строительства компания не могла продавать квартиры в доме, сейчас на нашем портале CHEB.WS есть единственное объявление о продаже однушки. Правда цена для этих мест какая-то заоблачная.
Показать фото 
Показать фото 
В соседней позиции 43, которую «УОР» и «Линия-СП» должны сдать до конца этого года, всего на одну квартиру больше, и здесь тоже практически полный sold out. Глухой строительный забор вокруг П-образной шестнадцатиэтажки сменился на сетчатый, который, видимо, должен защитить жителей от скатывания в овраг.
Показать фото 
Первый в микрорайоне садик на 110 детей уже возвели под крышу, но работы на объекте еще много.
Показать фото 
Показать фото 
Показать фото 
Рядом со строительной площадкой находится земельный участок под строительство школы. Один из местных кандидатов в депутаты уверенно заявляет, что строительство школы начнется уже в следующем году, а в 2024 она распахнет свои двери. О чем это говорит? Правильно, на носу выборы.
Показать фото 
Судя по визуализациям, ЖК «Октавия» будет похожа на соседнее творение вышеупомянутого застройщика. В семнадцатиэтажке, сданной в прошлом году, жизнь уже вовсю кипит.
Показать фото 
Застройщики взяли курс на уменьшение
Почему в столице возник тренд на микроквартиры
В Москве впервые появились апартаменты площадью в 9 кв. м. Как сообщают в компании Metrium, такие студии сейчас строятся в жилом комплексе в Вешняках на востоке столицы. Там появятся четыре комплекса, которые в основном будут состоять из квартир площадью в 16 кв. м, а самые маленькие не превысят 9 кв. м. Именно эти апартаменты пока не выставлены на продажу, но одна из самых компактных студий — 12 кв. м — продается чуть больше, чем за 3 млн руб.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Сейчас такие площади покупаются очень активно, говорит председатель правления NDV Group Александр Хрусталев. По его словам, микростудий в столице со временем будет все больше: «Комнату или квартиру, так называемый 10-метровый юнит, можно продавать по цене 300 тыс. руб. 350 тыс. руб. за кв. м. Общая стоимость такого жилья составит порядка 3,5 млн руб. Сейчас в Москве однокомнатную квартиру, наверное, дешевле чем за 8 млн руб. вообще не найти.
Как микроквартиры вышли на бум
Поэтому принцип «хочешь быть богатым — продавай для бедных», к сожалению, работает. Конечно, и спрос на такие апартаменты есть, ведь малообеспеченных людей значительно больше, чем тех, у кого имеется достаточно денег для покупки стандартной жилплощади. Естественно, застройщики, в соответствии с трендом, идут на уменьшение. Если говорить об общем количестве таких предложений, то их немного. Юниты от 13 до 18 кв. м пользуются огромным спросом и раскупаются моментально. И тренд этот сохранится на ближайшие 50 лет».
Сейчас в Москве насчитывается всего около 4% квартир, площадь которых меньше 20 кв. м. Чаще всего такие объекты приобретаются для сдачи в аренду, и снимают их активно, отмечает генеральный директор информационного агентства «Строительство» Александр Гусев: «На малометражные однокомнатные квартиры спрос сейчас самый большой, потому что они очень быстро перепродаются и сдаются в аренду. И тренд этот наблюдается уже несколько лет. Люди, которые хотят иметь какую-то недвижимость, для начала покупают очень маленькую квартиру, в том числе и в Москве.
Как апартаменты меняют статус
9–12 кв. м действительно легче сдать. Основные арендаторы такого жилья — студенты. Они ищут маленькие квартирки, ведь снимать большую площадь в одиночку дорого, а многие предпочитают отдельное, пусть маленькое жилье, а не общежитие. Снять двухкомнатную квартиру, например, в районе проспекта Вернадского стоит в районе 60–75 тыс. руб. Студию в 10 кв. м можно найти за 15 тыс. руб.».
Эксперты отмечают, что микростудии сейчас активно строятся не только в Москве, но и в Париже, Гонконге, Риме, Нью-Йорке и других мегаполисах.
Скиньте денег. На рынке жилья в Москве началась массовая распродажа квартир. Как их купить дешевле?
Квартирный ажиотаж в Москве сошел на нет, спрос на жилье вернулся к показателям 2019 года, то есть к допандемийным. Это связано прежде всего с усечением программы льготной ипотеки — после того как предельную сумму кредита ограничили тремя миллионами рублей, у потенциальных заемщиков не осталось шансов взять кредит по сниженной ставке на покупку даже очень скромной квартиры в столице. Рыночные условия по ипотеке тоже изменились не в лучшую сторону, поэтому спад покупательского интереса абсолютно закономерен. Но у застройщиков своя логика — квартиры надо как-то продавать. И хотя за полтора года бума на рынке недвижимости они почти отучились торговаться, скидок в московских новостройках становится все больше. Долгожданная распродажа квартир — в материале «Ленты.ру».
Нам не надо
Спрос на квартиры в Москве падает с середины лета — по данным системы мониторинга рынка жилья bnMap.pro (есть в распоряжении «Ленты.ру»), в июле в городе заключили 3,6 тысячи сделок в новостройках, в августе регистрацию прошли 2,1 тысячи (по прогнозам аналитиков, их реальное количество может составить около четырех тысяч). В первом полугодии, когда действовали старые условия выдачи льготной ипотеки, в Москве продали 45,5 тысячи квартир в строящихся домах (данные Росреестра), то есть в среднем за месяц уходило по 7,6 тысячи лотов. 3-4 тысячи — это среднемесячный уровень продаж в Москве в допандемийном 2019 году.
После 1 июля (тогда ставку по льготной ипотеке повысили до семи процентов, предельную сумму урезали до трех миллионов рублей) рынок лишился около 40 процентов спроса, который до этого обеспечивали частные инвесторы, говорится в материалах «Бест-Новострой» (есть у «Ленты.ру»). «Конечно, в Москве ни при каких условиях по 6,5-7 тысяч квартир в месяц не продавалось, рост спроса 2020-2021 годов не органический, и в том, что он прекратился, нет ничего удивительного», — отмечают эксперты.
Согласно подсчетам ЦИАН, предоставленным «Ленте.ру», в августе 2021-го спрос на новое жилье в Московском регионе снизился почти на треть по сравнению с июньским показателем. За месяц в старой Москве, Подмосковье и Новой Москве зарегистрировали 10,95 тысячи договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) — против 15,78 тысячи в июне. В годовой динамике (в сравнении с августом 2020-го) спрос упал на 18 процентов.
Снижение числа сделок произошло по всем направлениям, указывают аналитики: в Москве за месяц оно уменьшилось на 18 процентов, в Московской области — на шесть процентов. Относительно июня падение — на 33 процента для Москвы и 27 процентов для Московской области. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы просели на 12 процентов, в области — на 24 процента.
На фоне падения спроса растет предложение строящихся квартир. По данным сервиса поиска жилья «Синица» (есть в распоряжении редакции), в Москве (включая присоединенные территории) только за август оно увеличилось на 14 процентов. За месяц застройщики вывели на рынок 20 корпусов в новых и уже реализуемых проектах. Число самых востребованных у покупателей квартир комфорт-класса выросло на 22 процента, до 26,8 тысячи лотов.
Держим цены
Изменилась и ценовая ситуация, хотя «с ретроспективной точки зрения речь идет только о незначительной коррекции», отмечают аналитики «Метриум». По их подсчетам, в августе в шести из восьми округов Москвы цены на массовые новостройки снизились или не изменились. За месяц до этого отрицательную динамику показал только один округ города — Юго-Восточный. Но в последнем месяце лета на северо-западе «квадрат» нового жилья подешевел в среднем на семь процентов, в Северном округе ценник сократился почти на четыре процента, в Южном — более чем на процент.
Небольшое падение стоимости новостроек (в пределах одного процента) произошло и в Юго-Восточном, и в Юго-Западном округах. И все же сейчас «квадрат» во всех округах сильно дороже, чем год назад. Самый заметный разрыв — на непрестижном северо-востоке, с августа 2020-го там он подорожал на рекордные 52 процента.
У ЦИАН тоже малоутешительные для покупателей квартир данные — в среднем по Московскому региону «квадрат» строящегося жилья за август подорожал на полтора процента, в старой Москве он стоит 312 тысяч рублей, в Новой — 194 тысячи, в Подмосковье — 135,7 тысячи. Падение числа сделок привело к снижению темпов роста цен на недвижимость, в столице фиксируются признаки охлаждения рынка, но по итогам августа «все равно был обновлен новый ценовой рекорд», указывают аналитики.
За июль-август средняя цена предложения строящегося метра в Москве снизилась на 9 тысяч рублей, подсчитали в bnMap.pro, но в структуре спроса стоимость жилья по-прежнему растет. В июне «квадрат» в сделках с квартирами и апартаментами стоил 306,6 тысячи рублей, в июле — уже больше 321 тысячи, в августе — 325,5 тысячи рублей. На увеличение этого показателя как минимум отчасти повлияли сами потребители — из-за взлетевших ипотечных ставок и падающих доходов они вынуждены выбирать небольшие квартиры, а в них «квадрат» всегда дороже.
Тень торга
«По моему мнению, в настоящий момент рынок постепенно возвращается к тем же объему и стратегии специальных условий, что фиксировались до апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека. Сейчас их можно разделить на три основные группы, — рассказала «Ленте.ру» Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Первая включает в себя предложения, предусматривающие снижение ипотечной ставки ниже среднерыночного уровня для определенных категорий покупателей. К ним относятся, например, зарплатные клиенты, а также заемщики банков, в которых открыто проектное финансирование под конкретный объект. Снижение ставки в этом случае происходит за счет субсидирования на сумму скрытого дисконта от застройщика».
Вторая группа спецусловий — это когда застройщик предлагает скидку на пул квартир (одного типа или в рамках проекта). Данные опции чаще всего действуют на протяжении максимум двух месяцев. Третья — индивидуальный дисконт. Скидка обсуждается непосредственно в офисе продаж при переговорах с клиентом и редко превышает три-пять процентов от стоимости лота, сообщила Коркка.
Скидки в столичных новостройках действительно появились, но пока их дают далеко не везде. Как свидетельствует статистика ЦИАН по квартирам в Московском регионе, которые были в реализации одновременно в июне и августе, стоимость была снижена для 13 процентов из них, в среднем по региону — на пять процентов, или 537 тысяч рублей. В старой Москве дисконт составил четыре процента (749 тысяч рублей), в Новой Москве — семь процентов, или 607 тысяч рублей. В Московской области скидка превысила пять процентов (392 тысячи рублей).
Ожидать резкого падения цены в ближайшие полтора-два месяца я бы не стала, так как изменения не происходят молниеносно. Чтобы застройщики пошли на снижение цены, особенно значимое, нужно ощутить падение спроса
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), максимальная скидка в денежном выражении в сентябре (без учета элитных новостроек; рассматривались предложения в Москве и области) — 1,6 миллиона рублей. «Столичные застройщики в сентябре не отличаются особой щедростью — скидки на квартиры редко превышают четыре-пять процентов», — сетуют аналитики.
Альтернативой скидкам стали различные ипотечные программы, запускаемые девелоперами совместно с банками. Покупателям предлагают кредиты по сниженным ставкам, без первого взноса, а также программы беспроцентных рассрочек (как правило, на срок от шести месяцев до года, реже — до окончания строительства дома).
Ипотека как подарок
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов считают, что большой распродажи квартир в Москве в обозримом будущем не будет. По мнению Виктории Кирюхиной, эксперта аналитического центра ЦИАН, разнообразие ипотечных программ и возможность получить кредит на жилье по ставке существенно ниже рыночной — главный подарок, на который можно рассчитывать в ближайшие месяцы. «Сейчас на рынке активно анонсируют льготную ипотеку от застройщиков в рамках партнерских программ девелоперов и банков, появляется ипотека без первого взноса, ипотека с отложенным платежом», — перечисляет эксперт.
Материалы по теме
Всем по коробке.
«Лучше удержать квартирантов»
Поводов для снижения цен нет и не будет, пока спрос не упадет серьезно, полагает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер кластера Russian Design District в Новой Москве). По его словам, девелоперы в настоящее время ведут строительство преимущественно на деньги банков, поэтому они больше не зависят от средств дольщиков и не станут уменьшать расценки — ограничатся «точечными» дисконтными акциями.
«Лихорадочных скидок ждать не стоит, но некоторые компании перегнули палку с ценами во время ажиотажа и теперь поняли, что надо «остывать», или распродавать неликвид, — указывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Множество таких предложений будет появляться в ноябре-декабре под соусом новогодних скидок и акций».
Глава аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов тоже ждет специальных предложений к Новому году (стоит отметить, что год назад праздничной распродажи жилья вообще не было). При этом до конца 2021-го он прогнозирует умеренный рост спроса на квартиры в новостройках и, соответственно, небольшое увеличение цен.
«Цены снижаться не будут, предпосылки для этого отсутствуют: себестоимость у проектов только растет — стройматериалы, стоимость проектного финансирования, смена вида разрешенного использования участка — все только дорожает, — сетует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. — На рынке есть скидки, они были и раньше. И были и есть застройщики, которые периодически «откатывают» цены переоценками и новыми объемами — это было, есть и будет, и это не структурное изменение рынка, а обычная практика».
Роста цен ждут и в «Азбуке Жилья» — по мнению экспертов, «рынок еще не отошел от ажиотажного года, и застройщики пока не готовы массово запускать различные акции, даже несмотря на снижение спроса». На дисконты могут рассчитывать те, кто отложит сделки до 2022 года, полагают специалисты. Все реже в речи участников рынка недвижимости появляются слова о непредсказуемости рынка и возможных «черных лебедях» (в виде, например, нового витка пандемии или обвала экономики) — то ли наступила стабильность, то ли нестабильность стала нормой — как и сохраняющаяся при любых внешних условиях недоступность московского жилья.
