Как решали жилищный вопрос в Российской Империи: Кровати по часам, больницы для рабочих, доходные дома
Получайте на почту один раз в сутки одну самую читаемую статью. Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте.
Квартирный вопрос
Проблема с жильём в Российской Империи тесно связана с историей крестьянства. Точнее, двумя процессами в его жизни: сведением лесом во многих областях России и тем, как воплотили в жизнь отмену крепостного права. Со сведением лесов всё просто: крестьянским семьям стало не из чего строить или расширять дома, и в избах становилось всё теснее. Отмена же крепостного права привела к тому, что многие помещики назло выделяли положенные бывшим холопам аршины земли в тех местах, где выращивать хлеб и другие культуры было невозможно: на песке, камне, болоте.
Чтобы не умереть с голоду, крестьяне массово подались в город или на активно строящиеся в то же время заводы вне городов. Всю эту резко сменившую место жительства массу народа надо было где-то и как-то расселять. При этом, понятное дело, никаких государственных жилищных программ не было, а с общей дешевизной труда быстро добыть денег себе на покупку квартиры или домика было невозможно.
Кроме крестьянства, крова лишились многие женщины, которые прежде жили у родственников, крёстных и просто благодетелей, как считалось, из милости. Считалось — поскольку на многих из них взваливали обязанности, подобные тем, которые исполняли приглашённые за деньги экономки или свои же холопки бесплатно.
Пришлось податься в города целыми семьями бедным дворянам, которые раньше жили за счёт своих немного численных крепостных — в городе грамотный человек мог найти хоть какую-то работу. Наконец, именно в шестидесятые годы девятнадцатого века юноши и девушки из разных городов массово подались в Санкт-Петербург, Москву, Казань, Киев для того, чтобы учиться. Умы молодёжи захватили идеи народников либо нигилистов, и эти идеи включали в себя необходимость образования.
Если посмотреть литературу двадцатых-сороковых годов девятнадцатого века и шестидесятых-восьмидесятых, мы увидим разницу в том, кто чаще всего снимает какие-нибудь «комнатюрки» и насколько обычным это становится со временем — сдавать и снимать комнаты, чуланы, чердаки, подвалы и углы, строить под сдачу многоквартирные доходные дома. В начале века съёмные каморки — удел молодых писарей из государственных контор, в конце таким образом живут студенты, просто бедные и образованные люди, целые семьи.
Бараки как решение вопроса
В больших городах активно создавались ночлежные и доходные дома. Жизнь в них была относительно дёшева. В то же время очень часто они представляли собой улей из крохотных каморок, с нужниками на улице (хотя унитазы со смывом были уже изобретены, они оставались дорогим удовольствием), часто без кухни или с одной кухней на несколько семей, с крохотными окнами в каморках. Владельцы домов часто заселяли всё, что только возможно заселить, включая затопляемые подвалы и тесные чердаки.
Пытались решить жилищную проблему и хозяева фабрик, в меру своей жадности и гуманности. Порой бараки для рабочих представляли что-то вроде хлева, только без перегородок — длинное помещение с парой буржуек, топить которые рабочие должны были за свой счёт, и соломой для сна прямо на земле. Чаще рабочие бараки представляли собой дом с одной общей комнатой, в которой тесно стояли кровати или нары. На этих постелях спали по часам, по очереди, из расчёта 4-8 часов на человека подряд. Дело в том, что часто на одного рабочего полагалось две смены по 6-8 часов в сутки, с перерывом на чужую смену той же или меньшей длины. Это очень мешало нормальному режиму дня.
Надо сказать, самая длинная продолжительность рабочего дня была на фабриках, где активно использовался женский и детский труд, вроде ткацких, фарфоровых и тому подобных. Дети и женщины считались вроде животных, более покорными и менее требовательными, чем «настоящий человек» мужчина. Им и платили меньше за более длинный день — мол, есть им надо меньше.
«Рогожники г. Рославля, например, встают в час полуночи и работают до 6 часов утра. Затем дается полчаса на завтрак, и работа продолжается до 12 часов. После получасового перерыва для обеда работа возобновляется до 11 часов ночи. А между тем, почти половина работающих в рогожных заведениях — малолетние, из коих весьма многие не достигают 10 лет» — пишет очевидец о совсем уж людоедском графике. Кстати, за рабочие часы не засчитывалось время, которое работник тратил на обслуживание рабочего места, а в тех местах, где работали почти круглосуточно, не делали спален — и на своём рабочем месте поспят.
В остальное нерабочее время — которого было не так уж много — рабочий мог сидеть за общим столом или, если погода хорошая, шататься по улице. В начале двадцатого века нередко специальный инспектор следил за тем, чтобы рабочие не разговаривали больше чем по двое — во избежание «политики». Женские общежития ничем не отличались от мужских. Были ещё семейные, с широкими нарами, на которых можно было спать вповалку с детьми. В семейных могла быть общая кухня с буржуйкой, но чаще готовили на личных керосинках, которым много места не надо, или питались всухомятку.
В образцовых рабочих общежитиях, как правило, общая комната убиралась по графику и хорошо проветривалась, кровать полагалась на одного человека и к каждой кровати прилагалось хозяйское одеяло. Такие общежития были похожи на спальни в пионерлагере, но вместо тумбочек вещи хранились в сундуках или узлах прямо на полу под постелью. В хорошем семейном общежитии кровати семей отделялись занавесками, было просторное общее пространство.
Наконец, некоторые фабриканты строили настоящие рабочие городки, в которых, в зависимости от квалификации работника и представлений хозяев о гуманности, рабочий мог выкупить в кредит домик или половину домика или мог жить в общежитии с общей кухней, но отдельными, пусть и небольшими, комнатами с простой мебелью и кроватями, отдельными для взрослых и детей. Такие общежития обязательно инспектировались: жёны рабочих, часто сами — такие же работницы, должны были держать их в чистоте, не допускать порчи имущества.
Самые гуманные фабриканты строили для рабочих клубы самодеятельности, библиотеки, школы, больницы, устраивали детские комнаты. К сожалению, закон никак не регулировал социальное обеспечение рабочих в городах или на предприятиях вне городов, так что это оставалось на доброй воле фабриканта. Увы, у большинство предпринимателей такой доброй воли не было. Очевидцы вспоминают, что фабричных работников всегда легко было узнать по худобе, анемии, порой налёту вынужденной неопрятности.
«При всяком заводе имеются рабочие избы, состоящие из помещения для кухни и чердака. Этот последний и служит помещением для рабочих. По обеим сторонам его идут нары, или просто на полу положены доски, заменяющие нары, покрытые грязными рогожами с кое-какой одежонкой в головах… Полы в рабочих помещениях до того содержатся нечисто, что покрыты слоем грязи на несколько дюймов…. Живя в такой грязи, рабочие распложают такое громадное количество блох, клопов и вшей, что, несмотря на большую усталость, иногда после 15–17 часов работы, не могут долго заснуть… Ни на одном кирпичном заводе нет помойной ямы, помои выливаются около рабочих жилищ, тут же сваливаются всевозможные нечистоты, тут же рабочие умываются…» — свидетельствует всероссийская фабричная инспекция 1900 года.
Надо сказать, что, по оценкам 1913 года, чуть меньше трети рабочих жили в условиях, сопоставимых с условиями жизни мещан, которых сегодня бы причислили к среднему классу, разве что питались похуже, почти без животных продуктов, и по-другому организовывали быт. Однако, увы, больше половины работниц и работников жили в условиях в лучшем случае «коммуналки».
Похожая ситуация в конце девятнадцатого — начале двадцатого веков сложилась не только в России. Очень скученно жили рабочие во многих местах в Британии, Франции, США, а детский труд был очень популярен. Так выглядела индустриальная революция: детский труд на фотографиях начала XX века хорошо её иллюстрирует.
Текст: Лилит Мазикина.
Понравилась статья? Тогда поддержи нас, жми:
Девелопмент XIX века: кто жил в доходных домах, а кто на них зарабатывал
Сколько денег приносил один дом? Кто жил один в семи комнатах, а кто — всемером в одной? Бонус: пять доходных домов, в которые вы захотите переехать.
Почему дом доходный?
Доходными называют дома, построенные (или перестроенные) специально для сдачи квартир внаём. Для домовладельца такая недвижимость была прибыльным активом, особенно в России. В европейских столицах XIX века средняя годовая доходность дома составляла около 1,5% от его стоимости, а в Санкт-Петербурге — от 8,5% до 15%.
Как доходные дома перекроили европейские города
Ещё в Древнем Риме существовали инсулы — большие, в два-пять этажей, здания, жилые помещения в которых можно было арендовать. Но настоящий бум доходных домов пришёлся на девятнадцатый век и начало двадцатого.
В это время Европа переживала промышленный подъём. Вчерашние крестьяне переезжали из деревень в города, чтобы работать на новых заводах и фабриках, и им нужно было где-то жить. А владельцы предприятий искали способы с выгодой инвестировать свои капиталы. Доходные дома решали проблемы и тех, и других, поэтому их строили особенно активно. В XIX веке 80% всех построек Петербурга составляли именно такие дома.
Из-за массового строительства многие города в XIX веке буквально выросли из старых границ. На месте крепостных стен, которые опоясывали центр Вены, построили новую улицу Ринг (нем. «кольцо»), которая в значительной степени состоит из нарядных доходных домов. А к столице Каталонии присоединили своего рода «Новую Барселону» — район Эшампле, расчерченный планом на одинаковые квадраты и вынесенный за пределы хаотичного средневекового города. В Петербурге, чтобы сэкономить на земле, доходные дома строили вплотную друг к другу, а этажность увеличивали до максимума — так и появились знаменитые дворы-колодцы.
Обозреватель Skillbox Media, в прошлом продюсер РБК. Пишет про идеи, технологии и истории. И про то, как на всём этом можно заработать.
Как устроен доходный дом
Доходные дома выше и массивнее особняков. Именно по размеру их проще всего опознать на городских улицах. Как правило, в таком здании четыре-пять этажей. Двенадцатиэтажный дом Нирнзее казался современникам настоящим «тучерезом» и до 1931 года оставался самым высоким зданием в Москве.
Архитектура доходного дома во многом подчинялась его экономике. Так, на первых этажах, где обычно располагались магазины, окна, выходящие на улицу, делали крупнее. Владельцы лавок жили рядом со своим бизнесом, тоже на первом этаже.
Второй этаж занимали съёмщики среднего достатка, а вот третий считался элитным. Именно там располагались квартиры в 7, 10 и даже 15 комнат, которые риелторы того времени в объявлениях о сдаче называли «барскими». Снаружи третий этаж доходного дома украшали пышнее других — на этом уровне часто сосредоточена вся лепнина и мозаика. Если хозяин дома был бонвиваном, он селился там же. Но более рачительные домовладельцы занимали квартиры повыше и попроще.
В доходных домах работала логика «чем выше, тем дешевле», потому что обычно в них не было лифтов. Первый в России лифт в жилом доме появился только в 1890 году в Петербурге, и даже к середине XX века лифты были далеко не везде. Из-за этого арендаторы просто не видели в пентхаусе ничего роскошного. Напротив, на верхних этажах обычно селились бедные студенты и художники.
Кто мог стать домовладельцем
В основном домовладельцами были частные лица. Например, в Петербурге в конце XIX века им принадлежало 88% наёмного жилья. Обычно это были состоятельные и предприимчивые люди — владельцы фабрик, заводов и магазинов. Но чтобы построить такой дом, не обязательно было становиться олигархом. Так, небольшим доходным домом в стиле эклектики на Новокузнецкой улице в Москве владел преподаватель гимназии Л. А. Энгельбрехт. Домовладельцем был и австрийский архитектор Отто Вагнер: он сам проектировал здания, квартиры в которых потом сдавал. А доходный дом по адресу ул. Бауманская, 23 в Москве и вовсе принадлежал крестьянину Антону Фролову.
В Москве и Петербурге доходные дома часто записывали не на фактического хозяина, а на его жену. Автор радиопрограммы «Ну да, Москва» и одноимённого Instagram-аккаунта Владимир Раевский объясняет это «старинной русской традицией экономической безопасности». Один из примеров такой логики — дом, построенный в Москве железнодорожным магнатом Петром Перцовым. По документам здание принадлежало его жене Зинаиде.
Владельцем могла быть и организация. Некоторые доходные дома находились в собственности учебных заведений, церкви, частных компаний и благотворительных обществ. Так, нарядный доходный дом с часами на Сретенском бульваре в Москве принадлежал страховому обществу «Россия». Небольшой частью домов, построенных для сдачи квартир, владело и государство.
Иногда потенциальные жильцы сами создавали товарищество, чтобы построить для себя доходный дом, но доля такой недвижимости на российском рынке была невелика.
Будущие домовладельцы часто прибегали к помощи банков. Последние быстро разглядели потенциал в масштабном городском строительстве. Например, в недвижимость вкладывались французские банкиры Арман Донон и Исаак Перье. Известны случаи, когда банкиры из Франции и Великобритании вместе финансировали стройки в Париже и Лондоне.
Сколько стоила квартира
Цена квартиры, как и сегодня, зависела от площади и класса недвижимости. Дешёвые каморки для рабочих во всех крупных городах выглядели примерно одинаково. Вот как их описывает французский писатель Эжен Сю: «В этой части Парижа, одной из самых населённых, в омерзительных, холодных, вредных для здоровья домах скучилось в ужасной тесноте множество рабочего люда». В начале XX века в Москве такая каморка стоила 5 рублей в месяц. Для сравнения, дворник получал 18 рублей.
За «барскую» квартиру просили 120–140 рублей в месяц. Приблизительно в такой жил профессор Преображенский из «Собачьего сердца»: в квартире профессора было семь комнат, и он хотел бы иметь восьмую.
Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года
Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.
АИЖК выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.
Появление доходных домов в Москве
Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.
Предпосылки появления арендного жилья:
В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.
К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.
Расцвет строительства доходных домов в Москве
К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.
Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.
В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.
Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).
Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год
| Годы постройки | Количество построенных домов за период, шт. | Из них в эксплуатации до сих пор, шт. |
|---|---|---|
| 1878–1884 | 7 | — |
