В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро «сбросить» актив, продав его по выгодной цене.
Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании «Бест-Новострой». Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.
Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты «Бест-Новострой».
Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в «золотой середине» застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную «окна в окна» с соседним домом продать действительно труднее.
Также специалисты «Баркли» отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.
Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году
Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.
Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.
Новостройки
Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.
Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.
Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Вторичная недвижимость
К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.
Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.
При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.
При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.
На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.
«Гонка за недвижимостью»: какие квартиры в Москве продаются лучше всего
Cрок экспозиции московских вторичных квартир сократился в 2020 году на фоне высокого спроса на жилье. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в декабре он достигал 48 дней — самый низкий результат за все время наблюдений с 2012 года. Некоторые московские квартиры находили покупателей за считаные дни, а иногда и часы.
Вместе с риелторами рассказываем, какие квартиры пользовались наибольшей популярностью, а какие сложно было продать, несмотря на общий ажиотаж на рынке жилья.
Продавались за неделю
Высокий спрос в 2020 году с московского рынка новостроек переместился и на вторичный рынок. Низкие ставки по кредитам и депозитам, а также валютные колебания стимулировали россиян активнее покупать жилье. В результате срок экспозиции квартир достиг минимальных значений — некоторые лоты уходили за пару дней. Хотя в разгар пандемии, когда были невозможны показы и не работали госучреждения, этот показатель, наоборот, достигал максимальных значений.
Срок экспозиции — это период начиная с даты выхода квартиры на рынок до момента ее продажи. Например, проданные в январе 2020 года квартиры находили своего покупателя в среднем за 65 дней.
«Некоторые объекты, выставленные до апреля, когда начался период самоизоляции, имели удлиненный срок экспозиции, поскольку были сложности с просмотрами и встречами. Весной, в основном, завершались сделки, вышедшие на финальный этап, и летом мы получали срок экспозиции в среднем 120 дней. Это много — обычный срок экспозиции около 90 дней», — вспоминает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
Во второй половине 2020 года средний срок экспозиции на московской вторичке начал сокращаться по мере возраставшей активности покупателей. Осенью же, когда наступил ажиотаж, объекты, выставленные по разумной цене, продавались за считаные дни. «В декабре срок экспозиции уменьшился до 48 дней, это минимальный результат за время систематических наблюдений наших аналитиков с ноября 2012 года», — отметил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов.
Пик роста спроса пришелся на осень, затем активность покупателей стала спадать. По статистике «Инкома», в нынешнем январе количество авансов, полученных за покупку вторичного жилья, уменьшилось на 35% по отношению к январю 2020-го и в два раза — к декабрю. Эти изменения отразились и на среднем сроке экспозиции, который начал расти.
Средние сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Старой Москвы
Месяц, в который была продана квартира, 2020 год
Период с даты выхода квартиры на рынок до момента ее продажи, дней
Январь
65
Данные аналитического центра «Инком-Недвижимости»
О сокращении сроков экспозиции в 2020 году говорят и аналитики компании Est-a-Tet. По их расчетам, если в начале года квартиры на вторичном рынке продавались за месяц, то в конце года — за неделю-две. «Если говорить о постковидном периоде, то в это время рынок превратился в гонку за недвижимостью. По некоторым лотам срок экспозиции сокращался до пяти — семи дней, а некоторые объекты уходили за пару часов, потому что рост цен опережал рынок, а фактический объем предложения сокращался», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, сейчас, в феврале, на рынке вторичного жилья такой активности нет, что объяснимо и по большей части связано с сезонностью.
Что уходило быстрее всего
Определяющим фактором сроков продажи жилья стала адекватная рынку цена, отсутствие юридических проблем и обременений и хорошая ликвидность. По данным «Миэль», самым востребованным товаром на вторичном рынке были наиболее доступные объекты — это одно- и двухкомнатные квартиры в старых границах Москвы стоимостью 8–10 млн руб. Именно среди таких лотов быстрее всего образовался дефицит.
Наибольшей популярностью пользуются квартиры с хорошей локацией, в новых домах (кирпич, монолит), расположенные на средних этажах (4–15), рассказала Юлия Дымова из Est-a-Tet. «Учитывая невысокие ставки по ипотеке, которые являются сегодня движущей силой рынка недвижимости, такие объекты пользуются наибольшим спросом и продаются первыми. Но лидируют реновационные квартиры первой и второй очереди», — отметила эксперт.
Потенциальных покупателей всегда привлекают квартиры по незавышенной цене и с высокими качественными характеристиками — отличным состоянием дома и подъезда, свежим ремонтом, красивым видом из окна, с парковкой рядом с домом, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». «В периоды, когда спрос на рынке недвижимости находится на пике, такие лоты уходят из экспозиции порой за неделю», — добавил он.
Скидки
Сейчас вход на рынок вторичной недвижимости начинается от 7 млн руб. — по такой цене можно купить среднестатистическую квартиру в нетоповой локации. Собственники готовы идти на небольшой торг. Его размер зависит от класса объекта. Например, в стандарт-классе торг возможен в пределах 100–150 тыс. руб., уточнила Юлия Дымова.
Что продается с трудом
Сложнее всего продать переоцененные квартиры — когда цена не соответствует качеству. Это одна из основных причин, по которой недвижимость может экспонироваться на рынке месяцами, а иногда и годами. По подсчетам «Инком-Недвижимости», в сегментах бизнес и элитном 95% объектов экспонируются по завышенным ценам. В категории двух- и трехкомнатных квартир масс-маркета доля такого предложения составляет 70%. Самый низкий процент лотов с завышенной ценой среди однушек и наиболее бюджетных двушек — 50%.
«Если продавец твердо решил продать (есть планы на деньги от продажи), но цену завысил, то примерно через три месяца, если покупатели отказываются именно из-за цены, он будет готов на скидку. Есть продавцы, готовые продать только за определенную цену. Им срочно не нужны деньги, у них нет на эту сумму планов», — пояснила главный аналитик ГК «Миэль».
Тормозить процесс продажи могут юридические аспекты, отмечает Юлия Дымова. Это изъяны в документах, несогласованные планировки, продажа по доверенности или квартиры, которые имели большое число собственников.
Продаже могут препятствовать характеристики квартиры — слишком маленькая кухня, совместный санузел, первый этаж и высокие коммунальные платежи. Дольше продаются многокомнатные квартиры и комнаты. К примеру, многокомнатные лоты (три комнаты и более) традиционно меньше востребованы у покупателей, чем однушки и двушки. По подсчетам аналитиков «Инкома», если средний срок экспозиции на вторичном рынке Старой Москвы сейчас равен 59 дням, то в сегменте многокомнатных квартир он вдвое больше — около четырех месяцев.
Топ-5 самых ликвидных квартир Москвы и Подмосковья
Наиболее ликвидными объектами недвижимости в Московском регионе, по-прежнему, остаются квартиры небольшого метража. Однако постепенно структура массового спроса на жилье меняется: благодаря ипотеке растет доля покупателей, которые стремятся к расширению жилплощади.
По мнению адвоката и финансового консультанта агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олега Сухова, прервать этот закономерный процесс трансформации рынка может лишь наметившийся рост ставок по кредитам.
Московские «однушки» всегда в цене.
Ликвидность недвижимости измеряется временем, которое потребуется продавцу для того, чтобы найти покупателя. Чем короче срок реализации недвижимости, тем выше ее ликвидность. В этом смысле остаются вне конкуренции однокомнатные квартиры площадью от 36 до 46 кв. м в домах постройки 70-80-х годов, расположенные поблизости от станций метро. Такая недвижимость хотя и не соответствует современным требованиям комфорта, но очень востребована среди студентов и молодых семей, которые еще не успели обзавестись детьми. Средний срок экспозиции таких вариантов не превышает 1-1,5 месяцев.
. и «двушки» тоже
Востребованы на московском рынке и двухкомнатные квартиры площадью не более 55-65 кв. м, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Ликвидность такой недвижимости зависит не только от цены, но и от сочетания множества факторов: ориентации окон (желательно, чтобы они выходили в тихий двор), просторной кухни, однородного социального состава жильцов дома, чистоты подъезда, экологии, криминогенной обстановки в районе, наличия в шаговой доступности зон отдыха (парков, скверов, близость лесопарковых зон). По срокам экспозиции наиболее привлекательные и не переоцененные «двушки» конкурируют с однокомнатными вариантами и ждут покупателей не более 1,5-2 мес.
Студии в «среднем поясе»: малогабаритные мечты
Сохраняется высокая ликвидность квартир-студий в новостройках среднего пояса Подмосковья — в районах комплексной застройки, которые расположены в 20-30 км от МКАД и связаны с Москвой линиями пригородного железнодорожного сообщения, либо возводятся рядом с крупными местами приложения труда (например, аэропортами). Такое жилье пользуется повышенным спросом у сотрудников крупных предприятий, студентов, мигрантов из других регионов России и ближнего зарубежья и обычно находит своего покупателя за 2-2,5 месяца. «Однако покупку жилья в этом сегменте необходимо совершать крайне осмотрительно: некоторые подмосковные локации затоварены студиями и малогабаритными квартирами. Многие инвесторы уже отчаялись продать малогабаритки по ценам, которые обеспечили бы им доходность вложений, и могут обрушить рынок», — предупреждает финансовый консультант Олег Сухов.
Подмосковные «двушки»: спрос на расширение
В последнее время еще одним хитом рынка становятся двухкомнатные квартиры в подмосковных новостройках — в районах с широкой вариативностью маршрутов общественного транспорта. В идеале — в непосредственной близости от станций метро или пригородных электропоездов, а также в кварталах с развитой социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники). Как правило, спрос на такое жилье предъявляют молодые семьи, в которых супруг работает в Москве, а супруга занимается воспитанием детей. Квартиры такого формата часто приобретаются в ипотеку. По словам Олега Сухова, ликвидностью жилья, которое приобретается в кредит, легче управлять, поскольку спрос крайне чувствителен к цене. Так, коррекция цены на 10% относительно среднерыночного уровня приводит к резкому всплеску спроса на объект, что позволяет сократить сроки экспозиции на 20-30%.
Апартаменты: жилье и работа под одной крышей
Несмотря на спорность правового статуса апартаментов, такая недвижимость популярна в бизнес-сегменте. В Москве на этот формат приходится уже около 30% предложения, однако девелоперов это не останавливает. Высокий спрос на апартаменты отчасти объясняется новым, постепенно набирающим обороты трендом. Все больше москвичей (прежде всего, люди творческих профессий, адвокаты, врачи и пр.) пытаются объединить жилое и рабочее пространство под одной крышей. В то время как эксплуатация в таком режиме классического жилья связана с рядом юридических ограничений, а загородная недвижимость неудобна из-за транспортного коллапса, апартаменты предполагают гораздо большую свободу действий. Поэтому, несмотря на стабильный рост предложения в этом сегменте рынка, оно активно поглощается спросом.
Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.
Премиальные проекты располагаются традиционно в престижных локациях. Для создания застройки бизнес-класса и выше застройщики выбирают районы с элитным соседством, прекрасной экологией, близостью к деловым и культурным центрам. В их числе – знаменитый Кутузовской проспект, статус которого диктует самое высокое качество жизни.
Узнали, на какие новострои Москвы действуют большие скидки.
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
Риелторы сообщили о росте спроса на двухкомнатные квартиры в Москве
В сентябре 2021 года на рынке новостроек Москвы было зарегистрировано более 5,2 тыс. сделок. Самыми популярными стали двухкомнатные квартиры — 1,62 тыс. сделок. Это 30,5% от общего количества, подсчитали для «РБК-Недвижимости» аналитики компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
На однокомнатные квартиры в сентябре этого года пришлось 30% сделок, на трехкомнатные — 17,3%, на студии — 18,5% сделок. Меньше всего сделок зарегистрировано с квартирами от четырех и более комнат — 191, или 3,7%.
В августе этого года, когда в Москве на рынке новостроек было зарегистрировано более 4,4 тыс. сделок, расклад был иной. Самыми популярными были однокомнатные квартиры, отмечают в «НДВ». На их долю пришлось 32% сделок, на двушки — 30,2%, на студии — 16,7%, на трехкомнатные квартиры — 16,6%. Доля многокомнатных квартир составила 3,9%.
Рост популярности двухкомнатных квартир «РБК-Недвижимости» подтвердили в компании Est-a-Tet. По данным, которые основаны на собственной базе компании, в сентябре было продано на 36% больше двушек, чем в августе.
«Увеличение спроса на двухкомнатные квартиры мы наблюдали еще весной этого года, когда покупатели «сметали» все самые ликвидные предложения, пользуясь выгодными условиями по ипотеке с господдержкой. С начала июля — после изменения условий по льготной ипотеке — рынок успокоился, и интерес к «семейному» формату упал. Но уже в августе появились предпосылки к возвращению прежнего спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
В третьем квартале квартиры на первичном рынке заметнее всего подорожали в Зеленоградском, Центральном и Северо-Восточном административных округах.
По мнению адвоката и финансового консультанта агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олега Сухова, прервать этот закономерный процесс трансформации рынка может лишь наметившийся рост ставок по кредитам.
