Можно ли через суд признать незначительность долей в квартире?
Содержание
Судебная практика
Да, сложившаяся судебная практика по такой категории дел есть. Рассматривались подобные дела и на уровне Верховного суда РФ. Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.07.2016 N 18-КГ16-65, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 Гражданского кодекса РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Поэтому у автора вопроса есть возможность выплатить каждому собственнику 1/12 доли денежную компенсацию, доказав в судебном порядке незначительность их долей, а также невозможность их реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны сособственников-ответчиков даже при отсутствии согласия сособственников этих долей (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Как признать долю незначительной и выкупить
Согласно ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Для судебного дела истцу (собственнику 5/6 долей) надо будет обязательно подготовить отчет независимого лицензируемого оценщика о рыночной стоимости спорной квартиры и выкупаемых долей в ней. Если у ответчиков (собственников 1/12 долей) будут возражения относительно размера предложенной истцом денежной компенсации, то суд будет давать оценку предложенной истцом суммы компенсации с учетом рыночной оценки стоимости выкупаемых долей в квартире.
Почему сложно предугадать исход подобного судебного дела
Но исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно 1/12 доле, например, в виде изолированной комнаты, есть ли у ответчиков интерес в использовании этого имущества (в том числе реально ли они проживают в спорной квартире, платят ли коммунальные платежи за нее), а также могут ли они жить в квартире, не нарушая прав собственника, который владеет большими долями.
«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных» (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 56-КГ17-13)
Поэтому с учетом грамотно составленной правовой позиции вашего представителя в суде и с требований п.4 ст. 252 ГК РФ у вас есть возможность стать единоличным собственником всей квартиры.
Вопрос о прекращении регистрации собственника 1/12 доли можно будет решить только после того, как вы станете единоличным собственником квартиры и будет зарегистрировано в Росреестре решение суда, вступившее в законную силу, а также когда вы полностью выплатите денежную компенсацию бывшим собственникам долей.
Как выкупить незначительную долю в праве собственности на квартиру
ХОТИТЕ ВЫКУПИТЬ ДОЛЮ СОСЕДА В КВАРТИРЕ?
Распространенной проблемой в случае с долевой собственностью является наличие собственников с очень маленькой долей. В данной статье Вы можете прочитать про то, как можно выкупить незначительную долю собственника принудительно.
После смерти матери доля в квартире оказалась разделена между ее детьми. С ее мужем Виталием у них отношения не сложились, а ему принадлежала полутораметровая доля в маминой квартире. Виталий категорически отказался продавать долю в квартире, ведь он зарегистрирован в квартире. Могут ли дети принудительно выкупить его долю? Об этом Вы можете прочитать
Содержание
1. ЧТО ТАКОЕ НЕЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ДОЛЯ?
Под незначительной долей понимается такая доля, которую невозможно выделить или ее выделение приведет к ущербу общему имуществу. В таком случае другие собственники могут принудительно выкупить у такого “незначительного” владельца долю.
Судебная практика указывает, что у собственника доли должна быть реальная заинтересованность в использовании доли. Это значит, что собственнику действительно должна быть нужна эта доля для какого-либо использования. Существенный интерес на использование доли должен устанавливаться судом на основании приведенных доказательств о том, что собственнику она нужна по причинам, связанным с возрастом, здоровьем, профессиональной деятельностью, наличием детей, семьей собственника, например наличием нетрудоспособных родственников, которым нужна эта доля для проживания. Это позиция Верховного суда, изложенная в пункте 36 Постановления пленума №6.
2. В КАКИХ СЛУЧАЯХ МОЖНО ПРИНУДИТЬ СОСЕДА ПРОДАТЬ ДОЛЮ?
Как мы указали, для этого доля должна быть незначительной. Ее использование должно быть затруднительно или невозможно. Например, у долевого собственника 3 метра в однокомнатной квартире. Он не сможет жить в ней. На трех метрах нельзя вести быт, нельзя пользоваться комнатой так, чтобы это не создавало проблем другому или другим собственникам.
Если собственник не пытается использовать свою долю, не проживает на территории квартиры, в праве собственности на которую у него есть доля, Вам проще будет принудительно ее выкупить.
Судебная практика по делам о выкупе незначительной доли очень часто исходит из позиции, что незначительная доля составляет меньше, чем ¼. Но официально закрепленной в законе доли или метража нет. Все решается в каждом отдельном случае.
Перед тем как идти в суд лучше попытаться договориться с собственником. Если Вам удастся убедить его продать долю, то Вы сэкономите время и деньги на судебном разбирательстве. В противном случае убеждать придется уже суд. Узнайте, зарегистрирован ли владелец доли в квартире, отсутствие регистрации станет дополнительным аргументом в пользу отсутствия у него существенного интереса в использовании своей доли.
3. ПОДГОТОВКА ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ
Чтобы принудительно выкупить долю потребуется составить исковое заявление. В “шапке” иска нужно указать:
Сведения о Вас (истце) — фамилию, имя, отчество, место жительства
Сведения об ответчике — фамилию, имя, отчество, место жительства, место работы, если известно, а также любой известный вам идентификатор — СНИЛС, ИНН, Серия и номер паспорта
Цену иска, которая рассчитывается из стоимости доли ответчика
Далее следует изложить обстоятельства — отсутствие у собственника существенного интереса, невозможность выдела доли в натуре, незначительность размера доли. Вы можете указать, что ответчик не проживает в спорной квартире, не использует ее, не зарегистрирован в ней. Отсутствие у ответчика другой недвижимости — не основание отказать в иске.
В просительной части следует указать требования о прекращении права собственности на незначительную долю, о возложении на истца обязанности выплатить компенсацию, о признании права собственности на долю за истцом. Ситуативно — о снятии ответчика с регистрационного учета.
4. ЧТО ПРИЛОЖИТЬ К ИСКУ?
Помимо самого иска необходимо приложить к нему ряд документов, на которых вы основываете требования, а также требуемых в силу процессуального законодательства:
Подтверждение оплаты госпошлины
Правоустанавливающие документы на недвижимость — Выписка из ЕГРН
Выписку из домовой книги
Подтверждение направления сторонам копий иска
Документы, подтверждающие попытку досудебного урегулирования спора.
Вы можете приложить книгу отчет оценщика о рыночной стоимости доли, а также заключение строительно-технической экспертизы о невозможности выдела доли в натуре. Самым радикальным вариантом избавления от долгов является банкротство. В рамках процедуры происходит списание всех долгов по кредитам, включая основной долг, проценты и неустойку.
Определение микродоли в квартире
Моя бабушка написала на меня завещание на все свое имущество. После ее смерти я и ее супруг (мой дед) открыли наследственное дело. Каждый из нас получил свою долю в квартире. Я получила 3/4 доли, а дед получил 1/4 доли (обязательная доля). Мы оформили свои права на наследство и права на собственность в Росреестре. Через полгода умирает дед, не оставив никакого завещания. По закону его 1/4 доля перешла по наследству трем наследникам: мне и двум братьям – детям моего отца от второго брака (отец умер). Нотариус определил каждому из нас по 1/12 из доли деда. Какое количество метров попадает под определение «микродоля»? Какие права у собственников микродоли? Имеют ли право собственники микрододей вселиться в данную квартиру и проживать там, если 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади? Имеют ли право взломать дверь при помощи слесаря и вселиться в присутствии полиции? И как этому воспрепятствовать?
Ситуация, озвученная автором вопроса, к сожалению, очень типичная и распространенная, часто разворачивается болезненно для ее участников.
Если не удается договориться с сособственниками «микродолей» мирным путем, а именно: определить порядок пользования квартирой, провести сделку, выкупив «микродолю» или принять решение о продаже всеми собственниками квартиры целиком, то без судебного процесса не обойтись.
В настоящее время действующим законодательством РФ размер «микродоли» в праве собственности на недвижимость не определен, поэтому юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая соответствует даже 1 кв. м в площади квартиры.
Законопроект, которым планируется запрещать «дробить» жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2018 года находится на рассмотрении в Госдуме и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2020 года).
Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы.
Основная цель данного законопроекта – ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.
В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Например, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв. м площади жилого помещения (при этом площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади балконов, лоджий, п. 3 ст. 1 и ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Возвращаясь к вопросу о правах собственника «микродоли» в жилом помещении, он обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник, т.е. ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Также собственники «микродолей» могут без вашего согласия встать на постоянный регистрационный учет по адресу квартиры. Следует заметить, что для вселения (по бытовому, прописки) своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц вашего согласия, как другого собственника, также не потребуется (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
При этом права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).
Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.
Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Следовательно, собственники микродолей имеют право вселиться в квартиру, в которой им принадлежит доля в праве.
В случае вашего отказа предоставить доступ в квартиру – они могут подать иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий с вашей стороны в пользовании собственностью.
Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно 1/12 доле, например, в виде изолированной комнаты.
Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Как указано в вопросе, размер 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади. Следовательно, общая площадь – 62,4 кв. м (5,2 х 12) соответствует параметрам трех- или четырех комнатной квартиры в типовом пятиэтажном панельном доме, в которых размеры жилых площадей комнат никак не могут являться соразмерными относительно указанной «микродоли».
Таким образом, использование жилого помещения (или его части) в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан) собственником 1/12 «микродоли» в данной квартире практически невозможно, поскольку будет отсутствовать помещение пригодное для проживания – жилая комната столь малого размера.
Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (в данном случае вами) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счет получения платы за пользование вещью другими лицами» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 № 18-КГ18-186).
Как вариант, вам не стоит забывать и о таком практическом способе решения существующего вопроса, как принудительный выкуп «микродоли» в праве собственности у ваших родственников: есть возможность выплатить им компенсацию, доказав в судебном порядке незначительность доли, невозможность ее реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны ваших родственников-ответчиков.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). На практике возможно проведение с ответчиками расчетов с привлечением депозитного счета суда.
При этом обязательно следует учесть, что критерий «незначительности доли» для суда никак не связан с учетной нормой площади жилого помещения, которая была упомянута в самом начале.
«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 56-КГ17-13).
Поэтому с учетом грамотно составленной правовой позиции вашего представителя в суде и соблюдением требований п. 4 ст. 252 ГК РФ, у вас есть реальная возможность стать единоличным собственником всей квартиры.
Недвижимость итоги года
Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире площадью чуть больше 44 квадратных метров.
Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал и другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС отказы коллег изучила и с ними не согласилась.
Вот аргументы Верховного суда. По 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это может сделать суд по просьбе одного из них.
Если выделить долю невозможно без «несоразмерного ущерба» для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.
Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника. Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка «не имеет существенного интереса к использованию общего имущества», то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр. Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.
Верховный суд пишет, что право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим «только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности».
Имеет ли хозяин метра интерес в «использовании общего имущества», решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.
Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.
Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире
Сосед владеет ⅛ доли в однокомнатной квартире и прописан в ней. Мы не имеем возможности с ним связаться, но хотели бы выкупить его долю. Готовы обратиться в суд, но непонятно, как включить соседа в этот процесс.
Он никогда не жил в этой квартире. Его доля составляет 2,9 м². Что делать?
Татьяна, ваша проблема решается довольно легко. Искать соседа не нужно: суд назначит ему представителя, который формально будет с вами спорить.
Гарантировать исход судебного разбирательства невозможно, но с большой долей вероятности для вас все закончится хорошо.
Ваши требования в исковом заявлении будут звучать так:
Объясню, что это значит и почему вы имеете на это право.
Что такое незначительная доля и у кого есть право ее выкупить
Существует понятие «незначительная доля». Это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. У собственника такой доли нет существенного интереса использовать общее имущество. В этом случае суд может и без его согласия взыскать с остальных в его пользу стоимость доли и прекратить его право собственности на нее.
На обычном языке это означает вот что. Три метра в квартире — это очень мало, жить на них невозможно. Нельзя огородить такой уголок, чтобы ваш сосед мог его использовать и не мешать вам — собственникам большей части квартиры. Квартира нужна для жизни, а на трех метрах получится только спать. Готовить и принимать пищу, не отвлекая вас, не удастся.
Поскольку сосед никогда не жил в вашей квартире, это означает, что ему неинтересно пользоваться ею. Он не требовал вселения через суд, значит, может жить в другом месте. В совокупности эти факты означают, что соседу безразлично, что ему принадлежит — доля в недвижимости или деньги. Значит, эту долю можно выкупить, даже если сосед будет не согласен.
В каждом таком споре суд должен оценивать конкретные обстоятельства: насколько человек нуждается в квартире в силу возраста, каково состояние его здоровья, профессиональная деятельность, есть ли дети и другие члены семьи. Еще суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования квартирой и реальную возможность совместного проживания.
В вашей однокомнатной квартире одновременно с вами не может жить посторонний человек. Впрочем, он и не живет: такой порядок у вас сложился. Предположим, что квартира была бы больше, двух- или трехкомнатная, и в ней реально можно было выделить комнату. Верховный суд указывает: сложившийся порядок важнее соотношения долей. Тогда необходимо рассмотреть другие обстоятельства.
Приведу примеры таких обстоятельств:
Эти факторы имеют меньшее значение, но все же будут учитываться одновременно и в совокупности с количеством метров в собственности.
Есть еще одна норма для ситуаций, похожих на вашу. Если дробление квартиры между членами разных семей происходит в результате наследования, преимущественное право на квартиру принадлежит тем, кто уже владел частью квартиры ранее и жил в ней.
То есть если вы, например, жили в этой квартире до того, как умер ее собственник, то на этапе наследования могли бы получить эту спорную ⅛ доли. Но при условии, что у умершего было иное имущество, которым можно было компенсировать другому наследнику эту часть его наследства, например деньги на банковском счете.
