ЦБ повысил ключевую ставку: что будет с ипотекой и ценами на жилье
В пятницу, 10 августа, Банк России повысил ключевую ставку еще на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Это уже пятое повышение подряд. В прошлый раз, в июле, ЦБ повышал ее сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года.
Вместе с экспертами рассказываем, что будет с ипотекой и ценами на жилье.
Ставки вырастут
Увеличение ключевой ставки со временем приведет к пропорциональному росту ставок по ипотеке, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Рынок еще не ощутил эффекта прошлого повышения ставки, поскольку многие крупные банки пока сохраняют условия выдачи ипотеки. После сегодняшнего повышения ключевой ставки, скорее всего, рост ипотеки будет неизбежен. В течение ближайших месяцев произойдет удорожание жилищных кредитов, что приведет к еще большему снижению уровня покупательной способности и охлаждению спроса», — спрогнозировал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Повышение, безусловно, найдет отражение в кредитных ставках, но эффект переноса на ипотеку будет неполным и растянутым по времени, согласился директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин. Он подчеркнул, что ипотека очень долгосрочный финансовый инструмент и ставка по нему имеет пониженную эластичность к краткосрочным параметрам денежно-кредитной политики — проще говоря, банки уже отчасти закладывали возможный новый цикл повышения в свою кредитную политику.
В ближайшее время рост ставок по кредитам на жилье будет пропорциональным, на уровне 0,2–0,4 п.п., подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Но к концу текущего года стоимость ипотеки может достигнуть 9,5–10% годовых, отметил совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
«По уровню ставок по ипотеке получается, что к концу года мы вернемся в 2019 год, когда они превышали 9%. Уже на тот момент покупатели ответили на повышение замедлением спроса на жилье. Сейчас принципиально изменилась ситуация с ценами — с того периода они увеличились примерно на 40%, а доходы покупателей в целом не выросли. И это создает новые риски для продаж, точнее говоря, счета эскроу будут заполняться медленнее, чем планировалось», — отметил Щекин.
Банки пока продолжают анонсировать привлекательные программы с низкими ставками на первые месяцы обслуживания, смягчают требования к возрасту заемщика или первоначальному взносу и т. д., отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Он пояснил, что кредитные организации, будучи глубоко интегрированными в рынок жилья в эпоху эскроу-счетов, стараются не допустить быстрого удорожания кредитов. Раньше рост ключевой ставки приводил к опережающему удорожанию ипотеки, в этом году все пока происходит ровно наоборот, резюмировал Попов.
Что будет с ценами на жилье
Одним из последствий повышения ключевой ставки будет увеличение стоимости жилья на первичном рынке, считают аналитики. «Проектируемые или находящиеся на стадии котлована новостройки уже столкнулись с трудностями. Первая — отток иностранной рабочей силы и попытка заместить ее отечественной, что привело к увеличению расходов на оплату труда. Вторая — беспрецедентный рост цен на строительные материалы. Теперь к дополнительным издержкам следует отнести и подорожавшие кредиты. А если учесть, что это уже пятое повышение ключевой ставки, то очевиден тренд на дорожающее фондирование», — объяснил общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков.
Такого же мнения придерживается директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. «Цены на квартиры продолжат рост, на цену влияет не один фактор, это и проектное финансирование, и стоимость строительных материалов, и расходы на оплату труда сотрудников. Понятно, что рост не будет таким быстрым, как год назад, но и падения мы не ожидаем», — подчеркнул Новиков.
«В случае дальнейшего повышения ключевой ставки средние ставки по ипотеке на вторичном рынке могут вырасти до 9%. С их ростом увеличится ежемесячный платеж, что с учетом общего снижения доходов населения снизит спрос. Часть потенциальных покупателей вновь будет рассматривать банковские вклады как возможность сохранить накопленные средства. Покупатели, которые планировали приобрести новостройку на более выгодных льготных условиях, начнут возвращаться на вторичный рынок», — прогнозирует партнер консалтинговой группы SRG Борис Терехов.
Спрос и скидки
Повышение ипотечных ставок может привести к краткосрочному всплеску спроса на новостройки, считает генеральный директор «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ) Александр Чеботарев. Он отметил, что между изменением ключевой ставки и ростом банковских процентов по ипотеке существует временной лаг — около двух месяцев, за это время потенциальные покупатели поспешат купить квартиру по существующим условиям.
Если банкам удастся удержать средние проценты по жилищным кредитам ниже психологически важного уровня в 10% (это возможно, если ключевая ставка не превышает 7,5–7,75%), а застройщики будут аккуратно подходить к изменению цен, активировать скидочные программы, выводить новые корпуса не так дорого, как в первой половине 2021 года, то дальнейшего падения спроса удастся избежать, считает Попов из ЦИАН. По его прогнозу, в сентябре и октябре число сделок может даже вырасти в месячном выражении, так как на августовской статистике сказался и сезонный фактор.
С аналитиком ЦИАН согласился основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. «Если для сохранения спроса девелоперы будут давать серьезные скидки на первичном рынке, это приведет к тому, что цены на вторичную недвижимость тоже начнут снижаться. И особенно явно этот тренд будет заметен в тех районах, где наблюдались манипуляции с ценой в 2020–2021 годах (завышение цен)», — считает эксперт.
Инвесторы покинут рынок
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
В 2020 году на рынке московской недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис, рекордное падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5%. В результате в столице выросли цены как на вторичные квартиры, так и на новостройки. При этом покупатели продолжают активно скупать жилье, а объем предложения становится все меньше.
Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали, как изменятся спрос, предложение и цены на московские квартиры в 2021 году.
Спрос замедлится
В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов. После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок. Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже. Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате). Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Новостройки побьют рекорд
Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.
«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.
Вторички станет еще меньше
На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.
«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред.) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю. Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно. В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.
Что будет с ценами
Цены на новостройки в Москве за последние несколько месяцев повышались. «Во многом именно ажиотажный спрос выступал основным стимулятором подорожания первичной недвижимости. Так, в годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб. В первой половине будущего года рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится и будет колебаться в пределах 7% ввиду снижения потребительского интереса», — прогнозирует руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Средняя стоимость вторичного жилья увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб., уточнил Алексеев. По его словам, в первом полугодии 2021 года рост цен на вторичные объекты предположительно остановится. Схожей позиции придерживается директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимости».
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса. Напомню, что вторичка — это, так сказать, рынок физических лиц, продавцам здесь зачастую необходимо время, чтобы привыкнуть к новой конъюнктуре рынка и начать снижать или повышать стоимость своего предложения. Менее вероятный сценарий — колебания среднего уровня цен в диапазоне 5%, причем в равной степени возможен как его рост, так и понижение. Многое будет зависеть от экономической ситуации в 2021 году», — резюмировал Шлома.
В Москве вырастет кадастровая стоимость жилья. Что это значит
С 2022 года кадастровая стоимость жилья в Москве вырастет в среднем на 21,4% (до 181 тыс. руб. за 1 кв. м) относительно 2018 года, когда в последний раз проводилась государственная кадастровая оценка (ГКО).
Вместе с экспертами разбираемся, соответствует ли этот рост рыночным показателям и как увеличение кадастровой стоимости скажется на налоговых платежах москвичей.
Кадастровый скачок
Рост в 21,4% весьма сильный, особенно в процентном отношении к предыдущей кадастровой оценке, считает общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценки и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков. По его словам, до сих пор таких колебаний кадастровой стоимости не наблюдалось.
«Но этот скачок вполне объясним. Прежде всего, взрывным ростом цен на рынке жилья в 2020 году. Также сказался больший период — три года вместо двух лет между ГКО, так как в прошлом году Москва отменила утверждение ее результатов», — пояснил он.
Зачем нужна кадастровая оценка
Кадастровая оценка — это официальная оценка, которая определяет со стороны государства цену конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость необходима для вычисления суммы налога на недвижимость, подсчета суммы налога в случае купли-продажи (аренды, обмена жилья), оформления права наследования на жилье, оформления договора дарения на недвижимость и так далее.
Кадастровую оценку проводят с определенной периодичностью. Например, в Москве закон позволяет проводить ее в срок от 2 до 5 лет. В прошлый раз ГКО в столице была в 2018 году. Тогда в среднем по Москве кадастровая стоимость для объектов капитального строительства увеличилась на 2,5%, для земельных участков — на 1,5%.
По плану кадастровая переоценка жилой и коммерческой недвижимости должна была состояться в 2020 году. Тогда, по предварительным расчетам, кадастровая стоимость недвижимости должна была увеличиться примерно на 3%. Но правительство Москвы отложило ее проведение из-за пандемии и сложной экономической ситуации. Для расчета налога на недвижимость за 2021 год применялась кадастровая стоимость объектов на 2018 год.
Юлия Пацелия, эксперт по управлению корпоративной недвижимостью:
— Кадастровая оценка — это массовая оценка недвижимости, которая рассчитывается по утвержденной методике. Однако не все параметры, влияющие на стоимость объекта на рынке, включены в методику кадастровой оценки. Из-за этого рыночная и кадастровая стоимость по некоторым объектам могут существенно различаться. А еще могут быть погрешности в исходных данных. Например, неверно указаны расстояния от объекта до транспортной или инженерной инфраструктуры. Это также повлияет на расчет кадастровой стоимости объекта.
Если собственник недвижимости обнаружит значительное расхождение между старой и новой кадастровой стоимостью без объективных причин (например, рядом с домом открыли новую станцию метро), то самый правильный способ оспорить оценку — сделать это до момента ее утверждения. Время на это остается совсем немного — до 19 октября 2021 года. Далее оспаривать тоже можно, но это будет дольше и сложнее.
Когда кадастровая стоимость объектов резко падает, можно предположить, что объект планируется к изъятию для нужд города. Но чаще всего стоимость растет. Это позволяет повысить сумму налога на имущество, который рассчитывается на базе кадастровой стоимости.
Рыночная и кадастровая оценка
Кадастровая оценка должна проводиться в соответствии с рыночными показателями. Но обычно ее показатели ниже рынка. По оценке компании Consul Group, кадастровая стоимость 99% жилых квартир по сравнению с кадастровой стоимостью, которую утвердили в 2018 году, увеличится. Но рост этот будет меньше реального роста цен на квартиры в Москве за тот же период (с 2018 по 2021 год), отметил управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. Так, например, в ЮАО кадастровая стоимость в среднем по округу вырастет на 21%, в то время как рыночные цены на квартиры с 2018 по 2021 год выросли на 31%.
По данным ЦИАН, кадастровая оценка по состоянию на 2018 год была в среднем на 25% ниже рыночных цен в столице, а в «версии 2022 года» она будет ниже рынка на 36%. Хотя сравнивать напрямую динамику кадастровых и рыночных цен не всегда корректно. В первом случае ставится задача оценить каждый дом (от самого ветхого до самой дорогой новостройки), тогда как выборка у рыночных цен существенно смещена в сторону недавно сданных новостроек. «Этим и объясняется то, что кадастровые цены за три года увеличились на 21%, а средние рыночные — более чем на 40%, а в Новой Москве — почти на 60%», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
Отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете величины первой не учитываются индивидуальные характеристики, например, состояние ремонта и сантехники, вид из окна и другие. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она отличается от рыночной.
Эксперты назвали районы Москвы с самым быстрым ростом цен на жилье
Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Старой Москвы (без учета элитного сегмента) в августе 2021 года составила 302,9 тыс. руб. — на 35% больше, чем в августе 2020 года, говорится в материалах предоставленного «РБК-Недвижимости» исследования аналитиков агентства недвижимости «Азбука жилья». Средний «квадрат» на вторичном рынке за год вырос в цене на 16%, до 359,1 тыс. руб. Среди столичных районов по росту цен на новостройки лидирует Марфино, на вторичное жилье — Левобережный.
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в районе Марфино за год выросла на 139%, до 450,9 тыс. руб. «Рекордный рост стоимости за последний год в Марфино объясняется тем, что в середине прошлого года там шла реализация только одного объекта — бюджетных апартаментов в ЖК «Алтай». Сейчас в районе идут продажи сразу в двух жилых комплексах бизнес-класса — «Достижение» и Very», — поясняет руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Второе место по приросту цен в новостройках среди столичных районов занимает Аэропорт (+97%, до 628,88 тыс. руб. за «квадрат»), третье — у Якиманки (+86%, до 1,31 млн руб.). В пятерку также вошли Беговой район (+79%, до 492,8 тыс. руб.) и Дорогомилово (+77%, до 775,65 тыс. руб.).
На вторичном рынке самый существенный прирост отмечен в Левобережном районе — на 37%, до 293,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В первую пятерку также вошли:
ЦБ резко повысил ставку: что теперь будет с ценами на жилье и ипотекой
В пятницу, 22 октября, Банк России шестой раз подряд с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем, сразу на 0,75 п.п.: с 6,75% до 7,5% годовых. Таким образом, показатель вернулся на уровень июня-июля 2019 года. Свое решение регулятор объясняет разогнавшейся инфляцией, которая превышает прогнозные показатели.
Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, опрошенные РБК. Они предсказывали рост ключевой в диапазоне от 0,25 до 0,5 п. п. Как увеличение ключевой сразу на 0,75 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье — рассказываем вместе с экспертами.
Ставки по ипотеке вырастут
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1 п. п. В этот раз рост ипотечных ставок вслед после повышения ключевой произойдет быстрее, чем обычно, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель.
«В этот раз мы столкнулись с новым явлением: колоссальными темпами инфляции и ростом цен на жилье, а затем — повышением процентной ставки сразу на 0,75 п.п. Поэтому рост ипотечных ставок будет быстрым и зависеть от технических возможностей банков по пересмотру нормативной документации и программного обеспечения. Это вопрос нескольких недель», — пояснил аналитик. «После чего мы увидим рост ипотечных ставок, как минимум, на 0,5 п.п., но некоторые банки повысят на 0,75-1 п.п. от текущих уровней, полагая, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую. Что, скорее всего, так и будет, поскольку с инфляцией справиться не получается», — отметил он.
Ставки однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п., согласилась директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года», — добавила она. Аналогичного прогноза придерживаются аналитики «Эксперт РА». «Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков», — пояснила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Пока сдерживают рост ипотечных ставок госпрограммы, в первую очередь льготная ипотека на новостройки, подтвердил Алексей Коренев. Но их роль почти незаметна в крупных городах — Москве, Петербурге, Сочи и так далее. Поэтому решение ЦБ в меньшей степени затронет регионы и небольшие города, где 3 млн руб. (лимит по льготной ипотеке под 7% годовых) остается существенной для покупки жилья суммой. В регионах средние ставки продержатся ниже рыночных показателей за счет льготной программы.
Шестое повышение
Октябрьское повышение стало шестым по счету с марта 2021 года. Последний раз ЦБ повышал ставку в сентябре — на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Перед этим (в июле) регулятор увеличил ставку сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Нынешний уровень — наивысший с 2019 года.
Согласно прогнозу Минстроя, средняя ипотечная ставка в 2021 году может превысить показатели, которые заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда». В документе на 2021 год это не более 8,5% годовых. По данным Frank RG, средняя ставка по ипотеке на 1 сентября составила 7,78% годовых.
Охлаждение придет на рынок ипотеки
Рост ипотечных ставок охладит рынок жилищного кредитования, считают аналитики. «Спрос на ипотеку и жилье до этого росли небывалыми темпами, и рынок недвижимости оказался перегрет, особенно в части цен в крупных городах — Москве, Сочи, Петербурге. Поэтому охлаждение последует в первую очередь в них», — прогнозирует Алексей Коренев из «Финам».
По словам Ирины Носовой из АКРА, спрос на ипотечные кредиты уже падает, повышение ставок будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости. «При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила она. Екатерина Щурихина, напротив, считает, что рефинансирование ипотеки будет планомерно сокращаться на фоне роста ставок и большого объема уже рефинансированных кредитов. Тенденция к снижению уже заметна, говорит она, ссылаясь на данные «Дом.РФ». Так, в августе 2021 года доля рефинансирования в общем объеме выдач составила 8% против 14,5% в среднем за 2020 год.
Несмотря на грядущее охлаждение, ипотечный рекорд прошлого года в этом году, возможно, удастся превысить. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2021 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 4,5 трлн руб. против 4,3 трлн руб. в 2020 году.
Пока ипотечный спрос только растет
Пока спрос на ипотечном рынке, несмотря на повышение ставок, продолжает расти. По оценкам Росреестра, за восемь месяцев в России было зарегистрировано 2,5 млн сделок с использованием ипотеки. Это на 31% больше показателя аналогичного периода прошлого года (1,9 млн сделок). При этом в третьем квартале Сбер зафиксировал сокращение числа ипотечных сделок на 40% в целом по стране из-за изменений условий льготной ипотеки.
Спрос на жилье растет
Риелторы в свою очередь не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. «За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил главный аналитик ЦИАН. По его мнению, эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений.
Спрос на недвижимость может снизиться, но лишь на фоне максимальных отметок по спросу этого года и конца 2020 гг., когда число сделок било все рекорды, согласен региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев. «Изменения ключевой ставки помогут девелоперам увеличивать предложение на рынке и восполнять те объемы, которые были распроданы за последний год», — допустил эксперт.
Ипотечный бум в Москве продолжится
Решение ЦБ не остановит ипотечный бум в Москве, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. «Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой», — пояснила она. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. «Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — добавила Ирина Доброхотова.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в большей степени решение ЦБ скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. «Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на уровне ипотечных ставок как на «первичку», так и на «вторичку». На новостройки это будет влиять в меньшей степени, так как есть субсидированные программы от застройщиков. Для вторичного рынка это более негативный фактор», — считает Роман Родионцев.
Алексей Попов, напротив, полагает, что в большей степени пострадает рынок новостроек и допускает переток спроса с рынка новостроек на вторичку. «Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится», — считает он.
Снижения цен не произойдет
Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет не таким сильным, как в 2020 году. «Мы уже видим некое затормаживание роста цен, но это не говорит о каком-то пессимистичном прогнозе. Данная ситуация помогает взять передышку девелоперскому сообществу в постоянном пересмотре ценовой политики и попытками угнаться на экономическими изменениями», — считает Кирилл Голышев из Colliers.
По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен возможно только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не привязана к себестоимости строительства и зависит только от баланса спроса и предложения, и только при очень серьезном и очень продолжительном падении продаж (от полугода). Ничего подобного в столичном регионе пока не наблюдается, заключила она.
