Особенности получения налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме
При покупке строящегося жилья, как правило, заключают договоры долевого участия в строительстве или договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Но между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти довольно много времени, иногда даже несколько лет.
Так когда при покупке квартиры в строящемся доме можно оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры или после оплаты полной стоимости квартиры? А может быть после заключения Акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН?
Ниже мы подробно ответим на эти вопросы.
Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве
При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.
Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@.
Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.
Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно ДДУ в строительстве в 2019 году. В конце 2020 года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2021 года.
Так как Акт приема-передачи был подписан в 2020 году, то в начале 2021 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2020 год и вернул уплаченный им в течение 2020 года налог на доходы (НДФЛ).
Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований
Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.
В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).
Пример: В 2019 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2020 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры.
В начале 2021 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2020 год налог на доходы (НДФЛ).
Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК
Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).
Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@, Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
— должен быть подписан Акт-приема передачи квартиры или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры;
— член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.
С момента, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.
Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2019 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2020 году строительство многоквартирного дома было завершено и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав Акт-приема передачи квартиры. Учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета с 2020 года, когда он подписал Акт приема-передачи квартиры.
Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.
Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ
29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.
Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.
Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.
Кого касается новый закон
Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.
При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.
Как победить выгорание
Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ
Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
|---|---|
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Как считается минимальный срок владения для новостроек
Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.
При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.
Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.
Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.
Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.
С какого периода применяется новое правило
Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.
Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.
Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.
Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.
Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы
Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.
Вот образец такого пояснения. Его можно скопировать и отправить через сообщения в личном кабинете или распечатать, подписать и приложить к декларации.
После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.
Если продается квартира в строящемся доме
Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.
Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.
Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.
НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.
Если квартира продана в 2020 году
При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.
Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.
Если новостройку купили в ипотеку
Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.
Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.
Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.
Если минимальный срок владения все равно не истек
При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.
Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.
Что с вычетом при покупке новостройки
Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.
Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры
Россияне, которые платят налог на доход физических лиц (НДФЛ), после покупки жилья могут вернуть часть уплаченных налогов из бюджета. При этом не важно, каким способом приобретена недвижимость, на собственные средства или в ипотеку.
Рассказываем что нужно знать о налоговом вычете при приобретении квартиры.
Налоговый вычет за квартиру:
Как получить налоговый вычет за квартиру: видео
Как рассчитать налоговый вычет за квартиру
Налоговые резиденты России (живут в стране не менее 183 дней в течение года и уплачивают налог с зарплаты) могут получить у государства 13% от стоимости приобретенной недвижимости. Если собственник квартиры не работает или платит налоги как ИП на упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.
Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
При стоимости квартиры в 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет 13% со всей суммы расходов на квартиру.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также, если родители платят за долю ребенка, они могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
Срок получения вычета
Обратиться за получением налогового вычета при приобретении жилья на вторичном рынке можно сразу после регистрации сделки. Если квартира приобреталась в новостройке, подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья. Сумма налогового вычета не может превышать уплаченных вами за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ.
Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на него, и за последующие годы. Получить налоговый вычет за недвижимость за годы, предшествующие году возникновения права на вычет, нельзя. Ограничений по срокам получения вычета нет: если вы приобрели жилье в прошлом году, но не оформили вычет сразу, сделать это можно сейчас, и через десять лет, и через 20 лет после покупки квартиры. Но стоить помнить, что вернуть подоходный налог получится не более чем за три последних года.
Новостройку оплатили в 2016 году, а право собственности на нее оформили только в 2018-м. Право на вычет появилось в 2018 году. В 2020 году собственник подает декларации за 2019 и 2018 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2017-й не вернут, потому что тогда еще не было права на вычет.
Квартира куплена в 2017 году и тогда же оформлено на нее право собственности, а оформить вычет решили в 2020 году. Вернуть налог можно за 2019, 2018 и 2017 годы.
Единственным исключением из этого правила является перенос вычета пенсионерам. Они могут получить вычет не только за тот год, когда приобрели недвижимость и оформили право собственности на нее, и последующие годы, но и за три предыдущих года.
Например
Пенсионер в 2019 году купил квартиру и в том же году вышел на пенсию. Соответственно, налог на доходы он уже не платит и вернуть его за последующие годы не сможет, так как в бюджет ничего не перечисляет. Однако он имеет право заявить вычет за 2018, 2017 и 2016 годы и вернуть НДФЛ, который заплатил до выхода на пенсию и приобретения жилья. Таким правом обладают и работающие пенсионеры: даже если они платят НДФЛ, все равно могут вернуть налог за три года до покупки квартиры.
Список документов для налогового вычета
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
Все документы можно предоставить в копиях, однако лучше всегда иметь при себе оригиналы.
Как получить налоговый вычет через налоговую
Для того чтобы получить имущественный вычет, можно обратиться в налоговую инспекцию. В этом случае нужно дождаться окончания года, в течение которого была куплена недвижимость. Этот способ подойдет тем, кто хочет получить большую сумму сразу. Полученные средства можно направить на ремонт квартиры, покупку мебели, крупные покупки или досрочное погашение жилищного кредита.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через налоговую:
1. Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).
2. Получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.
3. Подготовить копии документов, подтверждающих право на жилье:
4. Подготавливаем копии платежных документов:
5. При приобретении имущества в общую совместную собственность подготавливаем:
6. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.
Как получить налоговый вычет через работодателя
Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:
Налоговый вычет при долевом строительстве
В этой статье вы узнаете, когда можно подавать заявление на налоговый вычет при долевом строительстве, с какого момента наступает это право, на какие суммы вычета можно рассчитывать при покупке жилья на свои средства и в ипотеку, а также как можно оформить возврат налога через ФНС и работодателя и какие документы понадобятся.
Что такое долевое строительство?
Прежде всего разберемся, что такое покупка квартиры по ДДУ. Это покупка жилья при долевом участии в строительстве. Когда между покупателем и застройщиком заключается договор, по которому вы вместе с другими участниками (дольщиками) вкладываете деньги в строительство дома. И по окончании строительства застройщик обязан передать вам определенную квартиру, которая прописана в договоре.
Основной момент при оформлении налогового вычета при долевом строительстве, это то, что вам не нужно ждать выписки из ЕГРН, поскольку при ДДУ право на вычет возникает сразу после подписания акта приема-передачи квартиры, и получить возврат вы можете по окончании календарного года после подписания акта приема-передачи.
Кому полагается налоговый вычет при долевом строительстве
Возврат НДФЛ положен гражданам, являющимися резидентами РФ (т.е. проживающими на территории РФ более 183 дней в году), а также имеющим доходы, облагаемые ставкой 13% (кроме дивидендов).
То есть если вы не платите 13% НДФЛ и не являетесь резидентом РФ, права на возврат налога у вас нет.
Суммы налогового вычета при долевом строительстве
Для возврата налога при покупке квартиры по ДДУ существуют разные ограничивающие суммы для приобретения на свои средства и на заемные.
Если купили квартиру по ДДУ на свои средства
В этом случае налоговый вычет при долевом строительстве ограничен суммой 2 000 000 рублей. То есть максимально вы можете вернуть 13% от этой суммы – 260 000 рублей.
Не имеет значения, насколько больше вы потратили средств, 260 тыс. рублей – максимально возможная к возврату сумма.
Пример в жизни:
Иванов купил квартиру по договору долевого строительства за 1.6 млн рублей. По окончании календарного года, в котором был подписан акт приема-передачи, к налоговому вычету он может заявить всю сумму и вернуть себе 208 000 рублей.
Петров приобрел квартиру по ДДУ за 3.4 млн рублей. Но максимально к вычету он может заявить только 2 млн, и получить возврат 260 000 рублей.
Расходы в ипотеку
При покупке квартиры по ДДУ на ипотечные средства (после 2014 года), можно вернуть налог не только по основному вычету, но и по % ипотеки. Максимальная сумма налогового вычета по ипотеке составляет 3 млн рублей. То есть вернуть вы можете максимум 390 000 рублей. Но расчет ведется из учета фактически уплаченных процентов, а не всей суммы долга. То есть, согласно НК РФ, вернуть вы можете 13% с той суммы, что уже заплатили банку.
Пример в жизни:
Сидоров купил квартиру по ДДУ за 4 миллиона ₽ в ипотеку. Он уже совершил платежей по % на сумму 600 000 рублей. Сидоров может оформить возврат НДФЛ и получить 260 000 ₽ по основному налоговому вычету, и 78 000 рублей (600 000*13%) за % по ипотеке.
Что еще можно включить в налоговый вычет при долевом строительстве
Вы также имеете право вернуть часть средств за расходы на ремонт, стройматериалы, услуги строительных фирм. НК РФ позволяет это сделать, если в договоре приобретения прописано, что квартира куплена на этапе незавершенного строительства без отделки.
Тогда вы имеете право включить некоторые виды расходов в налоговый вычет при долевом строительстве:
Такие работы, как облицовка стен, покрытие полов, отделочные работы и т.п. можно включить в состав налогового вычета. Но покупка мебели, сантехники и т.д. в него не входят.
Если квартира куплена в браке
Если недвижимость приобретается в браке, то считается совместно нажитой (за исключением иного, предусмотренного брачным договором), и на имущественный налоговый вычет при долевом строительстве имеют право оба супруга, если оба являются налоговыми резидентами.
Как оформить налоговый вычет при долевом строительстве
Вы можете вернуть налог за покупку квартиры по ДДУ либо через ФНС, либо через работодателя.
Оформление через ФНС
Вам необходимо обратиться в налоговый орган по месту вашей прописки по окончании календарного года, в котором был подписан акт приема-передачи, с перечнем необходимых документов. После чего дождаться окончания камеральной проверки, которая длится обычно около 3 месяцев. И после этого вы получите сумму возврата на свой расчетный счет.
Документы, которые понадобятся:
При покупке в ипотеку потребуются дополнительно:
Оформление через работодателя
Если вы решили оформить налоговый вычет при долевом строительстве через работодателя, то вам не нужно ждать окончания календарного года, в котором был подписан акт приема-передачи. Вам необходимо аналогично обратиться в налоговую с документами, и в течение месяца получить специальное уведомление на право на вычет. И после этого обратиться с уведомлением и заявлением на вычет в бухгалтерию. Работодатель перестанет удерживать с вашей зарплаты 13% НДФЛ в счет вычета.
При покупке в ипотеку потребуются дополнительно:
Таким образом, вам теперь известно, в какой момент возникает право на налоговый вычет при долевом строительстве, когда можно обращаться за возвратом в налоговую, а также как можно оформить возврат через работодателя.
