Антирейтинг квартир: какое жилье труднее всего сдавать в аренду
Каждый арендатор желает найти квартиру недалеко от метро, с хорошим ремонтом и техникой и чтобы еще платить немного. Но на практике поиски такого идеального варианта занимают много времени. Перед этим приходится посмотреть немало квартир, которые не устраивают арендатора. В одной — «бабушкин» ремонт, в другой — специфический запах, третья не слишком удобно расположена.
«РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов по городской аренде, какие квартиры в Москве сложнее всего сдаются и существует ли идеальная съемная квартира.
Огромные квартиры
Труднее всего сдать квартиру большой площади. Если трехкомнатные квартиры еще пользуются спросом, то на многокомнатную (от четырех и более) найти арендаторов достаточно трудно. Еще хуже, если такая квартира имеет нефункциональную планировку — смежные комнаты, маленькие кухня и санузел.
По данным экспертов, основной спрос приходится на однушки и двушки, на третьем месте — трешки. «Это связано с тем, что большие квартиры стоят достаточно дорого, немногие могут себе позволить снять их. Как правило, арендаторами выступают студенты, молодые пары или семьи», — пояснили в «Авито Недвижимости».
Однако дело не только в стоимости выше средней, но и в портрете потенциального арендатора, добавила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «По статистике, только 29% многодетных семей-арендаторов получают положительное решение от собственника», — отметила она.
Поэтому сдать большую квартиру непросто: спрос на такие варианты невысокий, а потенциальные арендаторы — многодетные семьи — не в приоритете у собственников.
«Бабушкин» ремонт и много хлама
Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.
В антирейтинге съемного жилья — квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.
«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тыс. руб. при обычной цене 35 тыс., но сдать не смогли», — рассказала управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
Жилье без техники и старая ванная
Помимо общего состояния квартиры, будущие жильцы смотрят на ванную комнату и кухню. Если они находятся в плачевном состоянии, то, скорее всего, арендатор откажется от такой недвижимости, поскольку менять сантехнику самостоятельно слишком затратно.
Среди других важных факторов, влияющих на быстроту сдачи объекта, — укомплектованность квартиры бытовой техникой.
«Наличие стиральной и посудомоечной машин, микроволновой печи, духовки в разы повышает привлекательность жилья, а их отсутствие, наоборот, в разы ее снижает», — отметили в «Авито Недвижимости».
Поэтому эксперты советуют перед сдачей сделать хотя бы косметический ремонт, выбросить хлам, провести генеральную уборку и привести в порядок ванную комнату (иногда просто почистить ее). Если нужно — докупить бытовую технику, пусть и самую простую, чтобы квартира потом не простаивала.
Далеко от центра
Безусловно, одним из определяющих факторов успешной аренды является локация. Сам район, расстояние до метро или остановок общественного транспорта влияют на выбор арендаторов. Плохая транспортная доступность снижает спрос.
По данным «Авито Недвижимости», в топ-3 районов по уровню спроса в долгосрочной аренде входят Северное Измайлово, Некрасовка и Академический. В первых двух районах арендаторов привлекают достаточно низкие ставки аренды, близость к метро («Щелковская» и «Некрасовка») и новые дома. Академический район пользуется популярностью из-за близости к центру и разнообразия жилого фонда (от сталинских построек до современных многоэтажек).
«Непросто сдать квартиру, удаленную от центра города. К примеру, на Троицкий административный округ (ТАО) приходится всего 1% потенциального спроса, столько же — на и Зеленоградский административный округ (ЗелАО). В результате низкий спрос на аренду таких квартир, как правило, компенсируется ее относительно невысокой ставкой», — рассказала Виктория Кирюхина.
Животные и неприятный запах в квартире
Сложнее сдать квартиру, если рантье категорически против наличия у арендатора домашних животных. По статистике ЦИАН, 13% потенциальных арендаторов собираются заселиться с кошкой или собакой. «Отказываясь заселять таких арендаторов, рантье потенциально теряет более 10% спроса», — отметила аналитик ЦИАН.
Как правило, собственники не хотят заселять квартирантов с животными, опасаясь за состояние ремонта и мебели, а также за запах в квартире, который останется после того, как арендаторы съедут. А плохо пахнущие квартиры и подъезды тоже сильно отталкивают арендаторов. Многие даже не заходят в квартиру, если в подъезде неприятный запах. А если в квартире прокурено или имеется специфический запах, то найти жильца будет достаточно сложно.
Несоответствие квартиры на фото и в жизни
Достаточно стандартная ситуация на рынке аренды, когда квартира на фото выглядит гораздо лучше, чем в жизни. У людей по снимкам формируются определенные ожидания от объекта, а когда они приезжают на просмотр, остается полное разочарование: ремонт хуже, а сама квартира гораздо меньше. В большинстве случаев арендатор отказывается от такого варианта.
В антирейтинг съемного жилья входят и переоцененные, даже ненамного, квартиры. Например, однушки в определенном районе сдаются в среднем за 35 тыс. руб. Но находится собственник, который недавно сделал ремонт в своей квартире и решил сдавать ее за 42 тыс. руб. В таком случае поиски жильцов могут затянуться надолго, в результате арендодателю все равно придется понизить ставки.
Оттолкнуть потенциального арендатора могут стройка под окном, эстакада, соседство с вокзалом или промзоной. Спрос на такие квартиры обычно ниже, чем на аналогичные варианты. Нередко собственники готовы давать скидки за такие неудобства. По словам Марии Жуковой, в целом ставки аренды для квартир из антирейтинга могут быть на 20–30% ниже рынка.
Идеальная квартира арендатора и влияние COVID-19
Вывести формулу идеальной съемной квартиры сложно, поскольку у каждого арендатора свои запросы и ожидания. У одних — бюджет и район, у других — ремонт и обеспеченность техникой, у третьих — возможность заселиться с собакой, у четвертых — белые стены и минимум мебели.
«В нашей практике были случаи, когда совершенно неподходящие варианты по всем параметрам вызывали внезапную любовь у арендатора. Например, семейная пара, которая хотела полностью обставленную квартиру в новостройке, в итоге сняла квартиру в сталинском доме без мебели и техники, потому что вид из окна был очень похож на вид из окна в квартире бабушки мужа.
Также был случай, когда в квартире оказалось старое кресло — как в детской у этого человека 40 лет назад, он сразу снял этот объект, хотя изначальный запрос был совсем иной», — поделилась историями управляющий директор «Миэль».
Кроме того, коррективы в предпочтения потенциальных арендаторов внесла пандемия COVID-19. В результате квартиры, которые были востребованы до коронавируса, утратили свои позиции. Например, из-за перехода на дистанционный формат работы арендаторы стали чаще отказываться от съема дорогого жилья в центре рядом с офисом, поскольку теперь в этом больше нет необходимости. По оценкам ЦИАН, в Москве на ЦАО приходится порядка 10% всех просмотров объявлений о долгосрочной сдаче жилья в аренду. Год назад доля составляла 13%. Одновременно аналитики зафиксировали рост интереса к САО и ВАО.
«Восток столицы не отличается хорошей транспортной доступностью, зато арендовать жилье на востоке можно значительно дешевле. Поскольку сотрудникам на удаленке не столь принципиален вопрос наличия пробок или переполненности метро, спрос на аренду смещается как раз в сторону не столь востребованных ранее районов города», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Поэтому если до пандемии метро в пешей доступности было для арендатора определяющим фактором, то сегодня потенциальные клиенты могут выбрать квартиру подальше от станции подземки, но большей площади. В идеале — с небольшой дополнительной комнатой или хотя бы возможностью организации рабочего пространства.
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Чужие квартиранты: как пересдают арендованное жилье
У владельцев квартир часто возникают сложности с арендаторами. Одна из них — самовольное принятие арендатором решения о пересдаче квартиры другим людям. «РБК-Недвижимость» разобралась в тонкостях субаренды и поднайма квартир.
Сдавать арендованную квартиру можно по договору субаренды или поднайма, это допускает законодательство. В ст. 685 Гражданского кодекса РФ говорится, что наниматель жилого помещения с согласия владельца может передать на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед владельцем по договору найма квартиры остается наниматель.
Наниматель и поднаниматель заключают договор поднайма, срок которого не может превышать срока договора найма. Иными словами, человек, которому пересдали жилье, должен освободить помещение, когда у основного арендатора закончится договор аренды — он не получает самостоятельного права пользования жилым помещением.
Жертвы мошенников
Идея пересдать уже арендованную квартиру всегда принадлежит арендаторам. Владельцы редко соглашаются на то, чтобы арендаторы могли пересдать жилье. Большинство собственников не готово к тому, чтобы между ними и конечными нанимателями было какое-то лишнее звено, утверждают риелторы.
Нередко предприимчивые арендаторы снимают большую квартиру в хорошем районе, затем пересдают ее, а на вырученные деньги снимают жилье подешевле, получая при этом доход. Потеря денег не нравится владельцам — ведь доход от пересдачи получает арендатор первой очереди, тогда как собственник сам мог бы сдать квартиру подороже, говорят эксперты. Наконец, владельцы беспокоятся за сохранность квартиры и ее репутацию — ведь неизвестно, каким людям и в каком количестве арендатор пересдаст жилье и какой ущерб владельцу это в конечном итоге нанесет.
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова:
— Если наниматель пересдал квартиру без согласия собственника, то это уже можно квалифицировать как мошенничество
Чаще всего жертвами мошенников становятся собственники, которые редко приезжают навестить своих арендаторов и проверить состояние квартиры: например, те, кто живет за границей или в других городах либо часто отбывает в длительные командировки.
«В крупные агентства недвижимости нередко приходят собственники-арендодатели с просьбой помочь разобраться в ситуации — расторгнуть договор найма и привлечь к ответственности таких самостоятельных квартирантов, которые без ведома владельцев заселяют в их квартиры субарендаторов», — рассказал юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин.
Но пересдача по договоренности с владельцем — тоже не редкость. Чаще всего таким образом арендаторы пересдают части квартир. На практике это выглядит так: человек снимает неликвидную с точки зрения аренды многокомнатную квартиру и живет только в одной комнате, а другие сдает в субаренду. Владелец получает фиксированную плату за жилье, которая его полностью устраивает.
Юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
— Получается нечто похожее на коммунальную квартиру, где каждый живет в своей комнате, но совместно соседи пользуются кухней, коридором, ванной и туалетом
Субаренда по закону
Если собственник не давал письменного согласия на субаренду (поднаем), то у него есть все основания досрочно расторгнуть договор найма (аренды). Он также вправе рассчитывать на возмещение причиненных ему убытков, но только в судебном порядке, утверждают в «Инком-Недвижимости».
«Но реалии складываются несколько иначе: доказать факт пересдачи целой квартиры в субаренду или поднаем, когда там проживают совершенно другие лица по письменному договору между арендаторами и субарендаторами, значительно проще, чем пересдачу, которая была осуществлена путем подселения жильца в соседнюю комнату без договора. В последнем случае наниматель всегда может сказать, что это, например, родственник, который просто зашел в гости», — рассказал Кирилл Кокорин.
Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру и этим правом не пренебрегать, советуют эксперты.
«Тогда он лично может получить арендную плату, оценить обстановку и заодно убедиться, что счета за коммунальные услуги оплачены, — отмечает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Можно попросить и соседей сообщить вам, если вдруг сменится состав жильцов».
А главное, в договоре аренды нужно прописать, согласен собственник на субаренду или нет. Если арендатор нарушит это требование, у владельца будут все основания расторгнуть договор и выселить всех квартирантов.
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
